（2014）藏法民二终字第07号

裁判日期: 2014-04-21

公开日期: 2014-10-12

案件名称

西藏恒泰实业有限公司与西藏自治区科学技术厅租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

西藏自治区高级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

西藏恒泰实业有限公司,西藏自治区科学技术厅

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

西藏自治区高级人民法院民事判决书（2014）藏法民二终字第07号上诉人（原审被告）：西藏恒泰实业有限公司。住所地：拉萨市。法定代表人：董鹏，该公司总经理。委托代理人：张丽丽，泰和泰律师事务所拉萨分所律师。被上诉人（原审原告）：西藏自治区科学技术厅。住所地：拉萨市。法定代表人：岗青，西藏自治区科学技术厅厅长。委托代理人：白玛，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人：李建忠，西藏雪域律师事务所律师。上诉人西藏恒泰实业有限公司（以下简称西藏恒泰公司）与被上诉人西藏自治区科学技术厅（以下简称区科技厅）租赁合同纠纷一案，前由西藏自治区拉萨市中级人民法院于2013年12月5日作出（2013）拉民二初字第25号民事判决。宣判后，西藏恒泰公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员卓嘎担任审判长，审判员玉珍、代理审判员郑丽参加的合议庭于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人西藏恒泰公司的委托代理人张丽丽，被上诉人区科技厅的委托代理人白玛、李建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2004年7月28日，区科技厅机关后勤服务中心（甲方）与西藏恒泰公司（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同约定：甲方将位于拉萨市北京中路93号西藏科技交流大厦（不含一楼六间临街铺面）出租给乙方，乙方用于经营餐饮、娱乐、客房及其他商业服务。租赁期限为12年，从2004年4月1日至2016年3月31日止。每年租金为50万元，乙方应于每季度最后一个月的25日前一次性预交次季度租金，每次支付年租金的25%。若乙方不按约支付租金，每逾期一日，由乙方按拖欠金额的2‰向甲方支付违约金。乙方在合同约定支付租金之日起1个月内未按时支付租金，甲方有权解除合同。合同落款处加盖了区科技厅机关后勤服务中心公章和西藏恒泰公司公章。西藏恒泰公司将租赁的西藏科技交流大厦用于经营名仕酒店。同日，双方签订了另一份《租赁合同》，约定甲方将位于拉萨市北京中路93号西藏科技厅整个旧办公楼（含二楼科龙公司办公室）出租给乙方。租赁期限为12年，从2004年4月1日至2016年3月31日止。年租金为10万元。租金交纳方式和违约责任的约定与租赁西藏科技交流大厦的租赁合同约定一致。区科技厅机关后勤服务中心是区科技厅内设机构。2004年5月31日，西藏恒泰公司出具证明一份，载明：“西藏自治区科技厅与西藏恒泰实业有限公司于2004年4月1日达成合同协议，正式合同文件待科技厅厅长多吉回来后签字。”区科技厅工作人员在证明上书写：“因旧办公楼二层及名仕酒店五层从4月-7月份未交付使用，故减6万元租金，实际缴纳9万元。”根据区科技厅提交的发票和记账凭证反映出，西藏恒泰公司于2004年4月1日至2005年3月31日交纳房屋租金240000元；2005年4月1日至2006年3月31日交纳房屋租金325000元；2006年4月1日至2007年3月31日交纳房屋租金250000元；2007年4月1日至2008年3月31日交纳房屋租金400000元；2008年4月1日至2009年3月31日交纳房屋租金120000元；2009年4月1日至2010年3月31日交纳房屋租金100000元；2010年4月1日至2011年3月31日交纳房屋租金300000元；2006年抵扣餐费及住宿费金额为12716元；2007年抵扣餐费及住宿费金额173904元；2007年抵扣酒店楼顶改造金额为114071元。以上款项合计2035691元。西藏恒泰公司对以上已交纳和抵扣房租的数额无异议。从2004年4月1日至2013年6月30日止，西藏恒泰公司应交纳租金数额为5490000元（2004年减免6万元，应缴纳租金为54万元；2005年4月至2013年3月应交纳租金为60万元×8=480万元；2013年4月至6月应交纳租金15万元），减去已交纳和抵扣租金的数额2035691元后，西藏恒泰公司尚欠租金数额为3454309元。2001年6月21日，拉萨市城市建设规划委员会办公室颁发编号为2001057的《建设用地规划许可证》上载明：“用地单位为自治区科技厅，用地项目名称为居住、办公，用地面积为34013平方米”。西藏恒泰公司出具的明细单上载明：从2005年至2007年，西藏恒泰公司每年应交纳的租金为60万元，截止2007年12月31日，西藏恒泰公司共欠租金588269元，在该明细单上加盖有西藏恒泰公司的财务专用章。2010年8月25日，区科技厅向一站式消防口出具一份《证明》，载明：现租赁给西藏恒泰公司名仕酒店的房屋属于九十年代中期单位建筑物，竣工验收后，直接主管的经办人已去世，消防具体资料和情况不详。2013年8月29日，拉萨市国土资源规划局向西藏恒泰公司出具一份《关于核实规划相关手续的复函》，载明：“贵公司发来的《关于请求核实拉萨市北京中路93号西藏科技交流大厦建设工程规划许可证的函》已收悉。经查，西藏自治区科技厅于1995年修建了位于拉萨市北京中路93号西藏科技交流大厦，因本单位机构改革办公场所几次搬迁，没有查到该建筑建设规划许可证的相关档案资料。”2013年9月3日，拉萨市公安局城关分局公德林派出所出具一份《证明》，载明：名仕酒店自2010年8月1日至2013年8月31日上传旅店业入住信息共计12143条。2013年9月4日，拉萨市公安消防支队向区科技厅出具一份《关于对﹤自治区科技厅关于申请提供名仕酒店消防意见书的函﹥的回复函》，载明：“你单位报送的《自治区科技厅关于申请提供名仕酒店消防安全意见书的函》已收悉，我支队于2013年9月4日对西藏恒泰实业有限公司名仕酒店《消防安全检查意见书》（合格）（文书编号：拉公消检查（2009）第0103号）进行检查，现确定我支队于2009年9月24日已下发过该《消防安全检查意见书》。”以上事实有租赁合同、证明、发票、记账凭证、建设用地规划许可证、明细单、关于核实规划相关手续的复函、关于对﹤自治区科技厅关于申请提供名仕酒店消防意见书的函﹥的回复函、当事人陈述以及庭审笔录等在卷为凭。原审法院审理认为：2004年7月28日，区科技厅与西藏恒泰公司签订的两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。虽然关于租赁区科技厅整个旧办公楼（含二楼科龙公司办公室）的租赁合同，区科技厅未提交合同原件，但依据西藏恒泰公司出具的截止2007年12月31日欠付租金的明细单可以看出，西藏恒泰公司认可其每年应交纳的租金是60万元，即两份租赁合同所约定的租金总额，因此，结合西藏恒泰公司所出具的明细单，可以认定两份租赁合同的真实性。西藏恒泰公司以租赁的房屋没有取得建设规划许可证为由，认为两份租赁合同应为无效合同，并提供2013年8月29日拉萨市国土资源规划局出具的复函予以证明，但该复函上仅表述因单位机构改革办公场所几次搬迁，没有查到相应的建设规划许可证的相关档案资料，并没有明确表示本案所涉房屋没有取得建设规划许可证，且区科技厅提交了拉萨市城市建设规划委员会办公室出具的《建设用地规划许可证》用以证明本案所涉房屋取得了相应的建设规划许可证。西藏恒泰公司辩解认为区科技厅提交的《建设用地规划许可证》不是本案所涉房屋的，但并没有提交相应的证据予以证实，故对该辩解意见不予采纳。综上，西藏恒泰公司辩解两份租赁合同无效的理由不成立，原审法院依法不予支持。关于西藏恒泰公司是否欠付租金以及是否符合解除租赁合同条件的问题。原审法院认为，依据两份租赁合同的约定，西藏恒泰公司每年应交纳的租金数额为60万元，从2004年4月1日至2013年6月，西藏恒泰公司应交纳租金合计为5490000元，双方认可西藏恒泰公司已交纳的租金为2035691元。西藏恒泰公司尚欠租金数额为3454309元。现区科技厅起诉要求西藏恒泰公司支付尚欠的租金3364309元，符合双方约定，原审法院依法予以支持。区科技厅因未在法律规定的期限内提出变更诉请的要求，故原审法院仍按起诉金额予以审理并判决。依据双方租赁合同的约定，承租人未按约定支付租金的，出租人有权单方解除合同，因此，西藏恒泰公司未按约定支付租金，存在违约行为，区科技厅诉请要求解除双方签订的两份租赁合同，于法有据，原审法院依法予以支持。因西藏恒泰公司存在违约行为，区科技厅诉请要求其支付违约金3890266.11元，西藏恒泰公司提出其违约金数额远远高于本金，原审法院依据公平原则及双方履行合同的实际情况，酌情认定西藏恒泰公司向区科技厅支付违约金1009292元（3364309元×30%）。关于西藏恒泰公司提出的因租赁房屋消防手续不完善导致其无法正常经营的问题，并提供了2010年8月25日区科技厅向一站式消防口出具的《证明》予以证实。原审法院认为，该《证明》上仅表示具体消防资料和情况不详，且依据区科技厅提供的拉萨市公安消防支队于2013年9月4日出具的回复函所表述内容“该支队已于2009年9月24日下发过对西藏恒泰实业有限公司名仕酒店《消防安全检查意见书》（合格）”，因此，西藏恒泰公司的该项辩解意见没有证据予以证明，原审法院不予采纳。关于西藏恒泰公司提出的因区科技厅多次提出拆迁要求导致其无法正常经营，其不存在违约行为的问题。原审法院认为，因西藏恒泰公司提供的用以证明其主张的《关于协商名仕酒店房屋租赁有关事项的函》不是原件，也没有其他证据予以佐证，且区科技厅对其真实性也不予认可，故，该院对该份证据不予采纳。综上，西藏恒泰公司未按约交纳租金，存在违约行为，符合双方关于解除租赁合同的约定。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除西藏自治区科学技术厅与西藏恒泰实业有限公司于2004年7月28日签订的两份《租赁合同》；二、西藏恒泰实业有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性向西藏自治区科学技术厅支付截止2013年6月30日尚欠的房屋租金3364309元；三、西藏恒泰实业有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性向西藏自治区科学技术厅支付违约金1009292元；四、驳回西藏自治区科学技术厅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62582.03元（西藏自治区科学技术厅已预交），由西藏恒泰实业有限公司承担37550元，由西藏自治区科学技术厅承担25032.03元。西藏恒泰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、依法请求撤销原审判决并依法改判；二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。具体理由如下：（一）一审认定租金有误，应当抵扣的租金没有从欠付的租金中扣除，二审应当予以改判；（二）被上诉人在租赁期间先违约，租赁物达不到租赁目的，才导致上诉人无法按时支付租金。故不存在上诉人支付违约金的事实依据。西藏科技厅答辩称：一、上诉人要求抵扣的租金在一审审理中没有提出，且上诉人提供不了证据加以证实；二、被上诉人不存在违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经二审审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点为：一、西藏恒泰公司实际欠付的租金总额以及是否存在其他应予抵扣欠付租金的问题；二、西藏恒泰公司和区科技厅双方是否存在违约的问题。一、关于西藏恒泰公司实际欠付的租金总额以及是否存在其他应予抵扣欠付租金的问题。西藏恒泰公司主张2006年因暴风雨掀翻租赁物旧楼顶，按照合同约定，维修义务人应是区科技厅，该项维修费应从欠付的租金中扣除。区科技厅对此答辩称，此项维修费已从西藏恒泰公司欠付的租金中抵扣。西藏恒泰公司主张2006年因区科技厅大门改造影响其部分租赁房屋的使用，区科技厅当时口头承诺在欠付的租金中抵扣这部分损失。区科技厅对此答辩称，我单位大门的小范围改造与租赁标的物并无关联，对西藏恒泰公司的正常经营并未造成影响。此外，西藏恒泰公司主张租赁物中有150平方米的房屋需要修复而一直空置未使用，该笔房租应从欠付的租金中扣除。区科技厅对此答辩称，依据双方合同第五条第4项“乙方（西藏恒泰公司）负责对酒店正常营业所用的设施、设备包括对室内设施、设备的维修、保养。对使用楼房因使用不当而造成的损失负责修复或作价赔偿。……”和第七条“租赁期间，因不可归责于乙方的事由，致使原房屋结构发生重大损坏或有倾倒危险，甲方（区科技厅）又不能及时修缮或在修缮期间影响乙方正常经营。乙方可以不支付期间租金，并有权解除合同，甲方应当赔偿因此给乙方造成的所有损失。”之规定，除因不可归责于乙方的事由，致使原房屋结构发生重大损坏或有倾倒危险时，己方才有维修义务。本院认为，依据双方当事人签订的两份《租赁合同》西藏恒泰公司每年应向区科技厅交纳的租金总额为60万元。从2004年4月1日至2013年6月，西藏恒泰公司应交纳的租金总额为5490000元。双方当事人认可且有证据应予抵扣欠付租金的包括：1、2006年抵扣餐费及住宿费金额为12716元；2、2007年抵扣餐费及住宿费金额173904元；3、2007年抵扣酒店楼顶改造金额为114071元；以上应予抵扣欠付租金的款项合计300691元。扣除应予抵扣欠付租金的款项和实际交纳的租金后，西藏恒泰公司尚欠租金数额为3454309元。区科技厅起诉要求西藏恒泰公司支付的尚欠租金数额为3364309元。上诉人西藏恒泰公司提出的一审认定租金数额有误，应予抵扣欠付租金的数额达到近百万元，这部分款项应从欠付的租金中予以抵扣的上诉理由，因其在一审审理时未就此提出抗辩，原审法院未予以审理，加之二审庭审中又未能提供相应证据予以证实，区科技厅亦不认可，故本院不予支持。二、西藏恒泰公司和区科技厅双方是否存在违约的问题。2004年7月28日，区科技厅与西藏恒泰公司签订的两份《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。区科技厅按照合同的约定，将租赁标的物移交给西藏恒泰公司使用至今。西藏恒泰公司无正当理由未按合同约定按时交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。上诉人西藏恒泰公司提出区科技厅未按合同约定履行义务，直至2007年才将租赁标的物移交给西藏恒泰公司，租赁物达不到租赁目的，区科技厅存在违约行为的上诉理由，因其在二审庭审中均未能提供相应证据予以证实，且区科技厅亦不认可，故本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。西藏恒泰实业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费41788.81元，由上诉人西藏恒泰实业有限公司承担。本判决为终审判决。此页无正文。审　判　长　卓　　嘎审　判　员　玉　　珍代理审判员　郑　　丽二〇一四年四月二十一日书　记　员　索朗次仁来源：百度“”