（2014）烟民一终字第86号

裁判日期: 2014-04-21

公开日期: 2015-07-03

案件名称

相昌宏与烟台北方汽车配件交易中心有限公司、柳晓华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

相昌宏,烟台北方汽车配件交易中心有限公司,柳晓华

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2014）烟民一终字第86号上诉人（原审原告）：相昌宏，男，1965年10月22日出生，汉族，住烟台市福山区清洋街道办事处大沙埠村*****号。委托代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台北方汽车配件交易中心有限公司。住所地：烟台市福山区福海路西苑制药厂院内。法定代表人：于飞，总经理。委托代理人：李玉涛，山东博旭律师事务所律师。委托代理人：刘娜，山东博旭律师事务所律师。被上诉（原审被告）：许春芳，女，1954年5月29日出生，汉族，住烟台经济技术开发区天祥小区**号楼*单元*号。委托代理人：李铸，烟台开发区神剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：柳晓华。委托代理人：滕晓峰，山东北方永丰律师事务所律师。上诉人相昌宏因与被上诉人烟台北方汽车配件交易中心有限公司（以下简称北方汽配公司）、许春芳、柳晓华商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2013）福民一初155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人相昌宏及委托代理人谢向阳、被上诉人北方汽配公司的委托代理人李玉涛和刘娜、被上诉人许春芳的委托代理人李铸、被上诉人柳晓华的委托代理人滕晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2004年9月25日，相昌宏与北方汽配公司签订商品房买卖合同，约定相昌宏购买北方汽配公司开发的位于烟台市福山区福海路1000号A2-18号门市房，面积约118平方米，房屋的总价款是317740元，付款方式是按揭贷款，合同第七条买受人逾期付款的违约责任规定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起，按银行十年期按揭贷款利率计息（利息归出卖人所有）；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并扣除买受人应交房款的20%作为违约金，并可将该商品房另行出售。合同签订后，相昌宏给付北方汽配公司首付款127740元，余款190000元，至今未付。2004年10月18日，相昌宏接收房屋，并一直占有使用至今。2012年1月29日，烟台市住房和城乡建设局将涉案房屋产权登记在许春芳名下，产权登记的依据是2004年3月25日，北方汽配公司与许春芳签订的商品房预（销）售合同，合同约定许春芳购买本案涉案房屋。2013年4月2日，许春芳与柳晓华签订房地产买卖契约，约定许春芳将涉案房屋以350000元卖给柳晓华。2013年4月7日，烟台市住房和城乡建设局将涉案房屋产权登记在柳晓华名下，2013年4月26日，烟台市国土资源局福山分局将涉案房屋土地证登记在柳晓华名下。许春芳系北方汽配公司原先的法定代表人现在的股东滕书训之妻。相昌宏主张在交了首付款后，余款190000元依据合同约定办理按揭贷款，但是之后北方汽配公司没有为相昌宏办理按揭贷款的相关手续，也没有通知相昌宏办理按揭贷款。因涉案房屋的地下室、屋面漏水，相昌宏对其进行维修，先后花费的维修费用是40000多元，相昌宏多次找北方汽配公司交涉未果。北方汽配公司对相昌宏的主张不予认可，认为双方虽然在合同中约定了按揭贷款，但作为开发商来讲必须是在相昌宏提供相应的手续并且符合按揭贷款的条件，才可以办理。而北方汽配公司开发北方汽配的项目应该是半数以上业户都做过按揭贷款，而且办理完毕了。而相昌宏之所以没有办理按揭贷款，是相昌宏没有提供办理按揭贷款的手续，其并不符合按揭贷款的条件，从而导致按揭贷款迟迟未能办理。作为开发商来讲，不可能应该办理而不予办理，因为此款是在相昌宏办理按揭贷款之后由银行将款项交付给北方汽配公司，因此在此之后北方汽配公司已多次催促相昌宏，再后来整个项目开盘之后至到无法办理按揭贷款了，相昌宏也没有办理，也没有交纳剩余的房款。对于相昌宏所陈述的房屋存在质量问题，从而导致其不交纳房款，北方汽配公司认为这是不成立的。对于房屋是否存在质量问题，并不能作为相昌宏是否交纳房款的理由，也不是合同约定的事宜，因此相昌宏的这一陈述并不符合事实，也没有相关的法律依据。庭审中，相昌宏要求许春芳、柳晓华亲自到庭接受质询调查，遭到拒绝。本案争议的焦点就是北方汽配公司与许春芳、柳晓华的行为是否是恶意串通，侵犯了相昌宏的合法权益。相昌宏认为，北方汽配公司与许春芳、柳晓华之间是恶意串通，虚假交易。特别是许春芳、柳晓华并不是善意取得。相昌宏针对其主张，提交了涉案房屋在房管局的登记材料一宗，主要内容包括北方汽配公司与许春芳之间的房屋买卖合同以及登记在许春芳名下的房产证档案，另外还有许春芳与柳晓华之间的房地产买卖契约以及房屋过户的登记申请表、询问笔录等材料。证明从北方汽配公司与许春芳、柳晓华之间的交易材料来看，相昌宏认为存在诸多的瑕疵和疑点，许春芳、柳晓华并不是属于善意取得房屋，上述过户的行为相昌宏认为都是北方汽配公司为了规避和相昌宏之间的房屋买卖纠纷而操纵的过户行为，从北方汽配公司和许春芳的买卖合同中看，有多处涂改的痕迹，这份合同是北方汽配公司利用和别人签订的合同，然后将买受人涂改成许春芳的名字，在合同的第一页首页买受人许春芳的姓名、身份证号码、住址和电话都有明显的涂改后添加的痕迹。合同第二页房屋的位置也是涂改成涉案房屋A2-18。合同第十二页买受人最后签名也是涂改成许春芳。而且北方汽配公司2004年的法定代表人滕书训也改成现任法定代表人于飞。另外经过相昌宏落实，许春芳就是北方汽配公司原先的法定代表人现在的控股股东滕书训之妻。关于许春芳、柳晓华之间的登记资料当中相昌宏认为也存在明显的瑕疵和疑点，相昌宏有足够的理由质疑他们之间交易的真实性。从柳晓华身份证来看，柳晓华是1987年7月25日出生的，年仅20多岁，合同的第三条中约定于2013年4月2日许春芳将涉案房产正式交给柳晓华，而且约定无出租。显然这与本案事实是不符合的，也是一个正常的购房人所不应当接受的，因为房屋实际上一直是由相昌宏占有使用至今，不可能许春芳、柳晓华之间进行所谓的交接。从合同第二条约定的价款来看是350000元，也明显的低于市场的合理价位，相昌宏在2004年购买的时候就是317000多元，到2013年的4月份许春芳、柳晓华签订合同的时候价位才仅仅350000元，显然是不合情理的。北方汽配公司认为，其将涉案房产出售给许春芳完全是合法有效的，不存在恶意串通，相昌宏也没有有效的证据来证实这一事实。因此相昌宏的诉讼没有任何事实和法律的依据。许春芳认为，其买房属于合法有效的，正常交易，没有义务到庭参加质证，与柳晓华的交易也是完全正常的合法交易。柳晓华认为，购买涉案房屋前其与其他当事人均不认识，相昌宏主张其恶意串通的证据一个是柳晓华是1987年出生的，一个是房管档案当中是否出租：无。这两个证据得不出柳晓华与许春芳恶意串通的结论。假设北方汽配公司与许春芳是恶意串通的，许春芳是无权处分的，根据物权法第106条的规定，柳晓华也是善意取得的。按照该法律的规定，相昌宏只能向其他当事人进行主张赔偿的权利，而无权要求柳晓华将房屋再过户到相昌宏的名下，也就是说相昌宏的第三个诉讼请求没有法律依据。庭审中，相昌宏表示不变更诉讼请求，坚持起诉时的诉讼请求。原审法院认为，相昌宏与北方汽配公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。相昌宏在交纳了首付款127740元后，余款190000元至今未付。相昌宏主张是北方汽配公司没有为其办理按揭贷款的相关手续，也没有通知其办理按揭贷款。相昌宏的该项主张未提交相应的证据予以支持，且北方汽配公司予以否认，并主张作为开发商不可能为别的业户办理按揭贷款而不为相昌宏办理，况且此款项是交给开发商的。相昌宏的该项主张，法院不予支持。现北方汽配公司将涉案房屋卖给了相昌宏及许春芳，一房两卖，并将该房屋的产权证办在许春芳名下，许春芳又将涉案房屋卖给了柳晓华，将涉案房屋的房产证及土地证均登记在柳晓华名下，现相昌宏主张北方汽配公司、许春芳、柳晓华恶意串通，侵犯了相昌宏的合法权益，从相昌宏提交的证据来看，无法证实其主张，相昌宏请求法院依法判决北方汽配公司、许春芳、柳晓华之间的房屋买卖合同无效的请求，法院不予支持。鉴于上述情况，相昌宏与北方汽配公司已无继续履行合同的事实依据，法庭明示相昌宏按照《中华人民共和国物权法》第106条的相关规定，可以向北方汽配公司请求赔偿损失，相昌宏当庭拒绝，坚持起诉时的诉讼请求。相昌宏的诉讼请求无事实及法律依据，其主张，法院不予支持。原审法院于2013年11月22日判决：驳回相昌宏的诉讼请求。案件受理费6066元，保全费2270元，由相昌宏负担。宣判后，上诉人相昌宏不服，向本院提起上诉称：1、相昌宏与北方汽配公司签订房屋买卖合同后，分两次交纳了购房款127740元，余款190000元双方约定以按揭贷款方式支付。相昌宏根据合同约定向北方汽配公司提交了办理按揭贷款的相关材料，但北方汽配公司至今未按约定为相昌宏办理按揭贷款手续。因此，购房款未付清的责任不在相昌宏。2、北方汽配公司、许春芳、刘晓华间的房屋买卖关系不构成善意取得，依法无效。相昌宏自2004年9月起至今一直占有、使用涉案房屋，北方汽配公司对此是明知的。北方汽配公司与许春芳间的房屋买卖合同存在众多涂改痕迹，且许春芳就是北方汽配公司原法定代表人、现最大股东滕书训的妻子，双方之间恶意串通的意图明显。许春芳与柳晓华间的房屋买卖价格明显低于市场价格，且柳晓华购买涉案房屋时不可能不对涉案房屋的现状进行查看，柳晓华的行为明显不符合常理。综上，北方汽配公司与许春芳、许春芳与柳晓华之间的房屋买卖关系系恶意串通，理应无效。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人北方汽配公司答辩称：1、相昌宏与我公司签订房屋买卖合同后，并未按照合同约定提交符合要求的按揭贷款材料，我公司不可能在没有合格按揭贷款材料的情况下为相昌宏办理按揭贷款手续。2、我公司在相昌宏没有交清房款的情况下将涉案房屋出卖给许春芳符合法律规定，相昌宏认为我公司与许春芳间恶意串通的主张，没有证据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人许春芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人柳晓华答辩称：相昌宏与北方汽配公司之间的法律关系与我无关，我向许春芳购买涉案房屋符合法律规定，现涉案房屋所有权已登记在我名下，相昌宏认为我与许春芳间的房屋买卖关系系恶意串通的主张，没有任何证据。请求二审法院查明事实，依法驳回相昌宏的上诉请求，维持一审判决。本院经审理查明：许春芳与滕书训系夫妻关系。滕书训自北方汽配公司于2003年8月成立至2007年1月间任该公司法定代表人。滕书训至今持有北方汽配公司69%的股权。2004年9月25日，相昌宏与北方汽配公司在签订的商品房买卖合同中约定相昌宏交纳购房款的方式为银行按揭贷款。相昌宏如逾期付款：逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起，按银行十年期按揭贷款利率计息（利息归北方汽配公司所有）；逾期超过30日的，北方汽配公司有权解除合同，并扣除相昌宏应交房款的20%作为违约金，并可将涉案房屋另行出售。2012年1月29日，烟台市住房和城乡建设局将涉案房屋产权登记在许春芳名下，北方汽配公司与许春芳向房管部门提供了落款日期为2004年3月25日的商品房预（销）售合同1份作为房屋买卖依据，该合同中存在多处涂改痕迹，合同首部的涂改包括：出卖人法定代表人由滕书训涂改为于飞、买受人涂改为许春芳、买受人身份证号码和地址与电话均进行了涂改；合同中对房屋坐落亦进行了涂改；合同尾部的涂改包括：出卖人签章处重新加盖了于飞的名章、买受人处涂改为许春芳，许春芳并在合同尾部添加了“买受人全权委托甲方办理房证手续”的内容。但该合同的落款时间、买卖价格、交房时间等内容均未作改变，其中房屋价格为259527元、交房时间为2004年9月30日。二审庭审中，北方汽配公司对其公司与许春芳签订房屋买卖合同的过程述称：相昌宏购买涉案房屋后，一直未交清全额房款，其公司在多次索要未成的情况下，通知相昌宏解除了房屋买卖合同，并发布信息出卖涉案房屋。许春芳得知后要求购买，其公司告诉许春芳涉案房屋原来卖给过其他人，因房款没有交清公司已将房屋收回，现房屋内有承租人，如果许春芳购买的话，承租人可以在短时间内搬出涉案房屋。2011年8月30日，许春芳交纳了定金20000元，同年9月21日许春芳又交纳了余款310000元。在此期间，北方汽配公司并未告知股东滕书训关于其妻许春芳购买涉案房屋的情况。许春芳交纳定金的同时双方签订了一份商品房买卖合同，2011年9月21日双方到房产管理部门办理房屋过户手续时又签订了一份商品房买卖合同，合同的落款日期应为2011年9月21日，至于房产管理部门存档档案中合同落款时间为2004年应为房产管理部门工作人员的失误，其公司也不排除利用已使用合同的情况。许春芳对其买卖涉案房屋的过程述称：其购买涉案房屋是为了投资，买卖过程并未告知滕书训，购房款系家中存放的现金。2011年其购买涉案房屋时，北方汽配公司告知其涉案房屋正在租赁中，并承诺会将涉案房屋腾空交付，其购买涉案房屋后未再对涉案房屋的状况予以处理。2013年其与柳晓华协商签订了房屋买卖合同，并将房屋过户给了柳晓华，其告诉柳晓华涉案房屋中有租赁人在使用，会在短时间内搬出。其收取了柳晓华的340000元购房款后，又存放在家中。柳晓华对其购买涉案房屋的过程述称：其就在涉案房屋附近的一家销售公司工作，分管行政和财务，2013年初其看到许春芳出售房屋的广告后，便与许春芳取得联系，许春芳告诉其涉案房屋内有租赁人在使用，并保证在2013年3月底之前将房屋腾空，其就与许春芳签订了买卖合同，当时交付的购房款来源于所在公司的销售货款，其准备在涉案房屋过户后再到银行办理贷款手续。因相昌宏起诉查封了涉案房屋，贷款未成。2013年4月2日，许春芳与柳晓华在办理房屋过户手续，双方在回答房产管理机关房屋登记询问时均表示：涉案房屋没有出租，没有纠纷。许春芳对此解释称其认为房屋登记在其名下就是没有纠纷，柳晓华则表示许春芳已口头承诺会在2013年3月底前将房屋腾空，其也认为没有纠纷。诉讼中，相昌宏表示其在本案中仅要求确认北方汽配公司与许春芳、许春芳与柳晓华间合同无效，其与北方汽配公司间商品房买卖合同有效，其他诉请将另案主张，遂撤回了要求继续履行2004年9月25日商品房买卖合同及要求北方汽配公司与许春芳、柳晓华协助办理房屋过户手续的诉讼请求。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：首先，相昌宏与北方汽配公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应为有效。相昌宏已按合同约定交纳了首付款127740元及北方汽配公司已将涉案房屋交付给相昌宏占有、使用、收益至今的事实清楚。按照双方合同约定，购房余款190000元应以按揭贷款的形式支付，相昌宏与北方汽配公司各自主张按揭贷款手续未能办理的原因在对方，但均不能提供证据佐证。北方汽配公司亦没有提供证据证明在相昌宏起诉前曾要求相昌宏交纳剩余购房款或要求与相昌宏解除房屋买卖合同，故双方之间的房屋买卖合同至今仍为有效。其次，许春芳系时任北方汽配公司法定代表人滕书训之妻，其与北方汽配公司存在重大利害关系。北方汽配公司与许春芳签订的房屋买卖合同内容存在重大瑕疵，北方汽配公司与许春芳对合同瑕疵的解释，前后矛盾，不足以采信。且双方在合同中未约定交房时间与常理不符。诉讼中，许春芳不能提供购房款的来源，北方汽配公司除收款收据外也不能提供实际收到购房款的证据，双方对房屋未有交接的事实。许春芳称自己对涉案房屋真实情况不知情及其与北方汽配公司买卖行为滕书训不知情的辩解，与事实不符。北方汽配公司在未与相昌宏解除合同的情况下与许春芳间的房屋买卖行为系恶意串通，损害了第三人利益，依法应为无效。最后，本案庭审中，许春芳与柳晓华对签订房屋买卖合同时涉案房屋现状的表述与实际情况不符，相互矛盾。二人均称房屋当时为租赁，2013年3月底前租赁人可腾空房屋。但4月2日，在房屋未腾空的情况下，双方在房产管理机关的调查中又做出涉案房屋无纠纷、无租赁的虚假陈述，以取得登记手续。另，柳晓华作为买受人不审查房屋状况，在约定2013年3月底前腾空房屋而未腾空的情况下，在房管部门做出虚假陈述并一次性支付房款与常理不符。与此同时，本案诉讼中，柳晓华称其向许春芳交付的购房款系其从工作单位支取的销售货款，但却不能提供任何支取凭证及单位财务账目等证据予以佐证，也无证据证明其为购买涉案房屋支付了对价款。据此，柳晓华称其取得涉案房屋所有权的行为合法有效的辩解，没有事实及法律依据，本院不予支持。北方汽配公司在与相昌宏未解除商品房买卖合同、有关合同合法有效的情况下，与许春芳恶意串通，将涉案房屋所有权过户至许春芳名下的行为无效。许春芳与柳晓华隐瞒房屋真实情况，采取欺骗手段办理涉案房屋产权过户手续的行为，均违反了诚实信用原则，且损害了上诉人的合法权益，柳晓华的行为不构成善意取得，其与许春芳间的房屋买卖合同亦应无效。相昌宏撤回其部分上诉请求，系当事人对自身诉讼权利的处分，且不违背法律规定，本院依法予以照准。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以纠正。上诉人上诉主张成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销烟台市福山区人民法院（2013）福民一初字第155号民事判决。二、被上诉人烟台北方汽车配件交易中心有限公司与被上诉人许春芳于2004年3月25日签订的商品房预（销）售合同无效。三、被上诉人许春芳与被上诉人柳晓华于2013年4月2日签订的房屋买卖合同无效。一审案件受理费6066元、二审案件受理费6066元、财产保全费2270元，合计14402元，均由被上诉人烟台北方汽车配件交易中心有限公司、许春芳、柳晓华负担。本判决为终审判决。审判长　　王云龙审判员　　樊　勇审判员　　慈勤哲二〇一四年四月二十一日书记员　　辛婷婷搜索“”