（2014）石民初字第2658号
裁判日期: 2014-04-21
公开日期: 2015-02-27
案件名称
北京安信瑞德房地产经纪有限公司与范文英居间合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京安信瑞德房地产经纪有限公司,范文英
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十七条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第2658号原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人张东纯，董事长。委托代理人吴金辉，北京市秦华律师事务所律师。被告范文英，女，1980年9月11日出生。原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信公司）与被告范文英居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈晨独任审判，公开开庭进行了审理。原告安信公司的委托代理人吴金辉，被告范文英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信公司诉称：2012年8月20日，范文英委托安信公司提供购房居间服务，经安信公司推荐范文英同意购买位于北京市石景山区石景山路乙x号院x号楼x层x室的一套房屋，并与出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据双方签订的《房屋购买居间委托协议》及《服务确认书》，范文英应于签订购房合同时向原告支付居间服务报酬26400元，范文英至今仍未向原告安信公司支付该款项。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，安信公司依照范文英的要求推荐了合适的房屋，并协助范文英与房主签订了房屋买卖合同，全面履行了自己的义务，而范文英未按照约定支付居间服务报酬的行为构成违约。为维护安信公司的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令范文英向安信公司支付居间服务报酬26400元；2、判令范文英向安信公司支付违约金（以26400元为本金，自2012年8月21日计算至实际给付之日止，按每天千分之一计算）；3、案件受理费由范文英承担。被告范文英辩称：居间人安信公司没有促成合同成立，委托人不应支付报酬。安信公司没有提供合适的房屋也没有与房主签订房屋买卖合同。与范文英签订合同的不是房主本人，且周杰笔迹全部是同一人的笔迹，购房合同、补充协议及其他材料都没有周杰本人签字，范文英是在不知情的情况下签订的购房合同，因此这些合同、补充协议及其他材料是没有任何法律效力。安信公司持有的承诺书和配偶同意出售声明，在签订购房合同时未向范文英出示过。同时，安信公司没有向范文英出示过周杰本人签字的授权委托书。房屋买卖合同不应发生效力，因此安信公司未促成房屋买卖交易的形成，范文英不应承担付款义务。经审理查明：2012年8月20日，甲方范文英与乙方安信公司签订了《房屋购买居间委托协议书》，约定甲方拟购买位于北京市石景山区石景山路乙x号院x号楼x层x的房屋，购买价格为1200000，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务；乙方的居间服务具体包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋，提供与购买该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询，协助甲方对该房屋进行实地查验，协助并撮合甲方与房屋出售人签订房屋买卖合同；依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，甲方在同乙方提供的房屋出售人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬，居间服务报酬的金额及支付时间以《服务确认书》为准；甲方责任包括甲方未通过乙方与房屋出售人达成交易的，应按照本协议约定向乙方支付居间服务报酬，甲方在与乙方提供的房屋出售人签订房屋买卖合同后违约，致使房屋买卖无法顺利进行的，甲方除应向房屋出售人承担相应的违约责任外，还应补偿房屋出售人已向乙方支付的居间服务报酬等相关费用；乙方违约责任包括乙方居间服务存在瑕疵，致使甲方未能取得房屋产权的，乙方收取的居间服务报酬应予退还，乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居间服务，乙方不得有欺骗、隐瞒等行为。随后，甲方范文英与乙方安信公司签订了《服务确认书》，约定：甲方确认安信公司已经提供居间服务，服务包括提供物业买卖信息，提供与买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，协助甲方对物业进行实地查验，协助并撮合甲方签订买卖合同；甲方确认签订买卖合同当日支付居间服务报酬予乙方，否则，每逾期一日的，甲方应按照千分之一的标准向乙方支付违约金。同日，邓宝伶以其丈夫周杰的名义与范文英签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议、存量房交易结算资金自行划转声明。北京市存量房屋买卖合同落款中，出卖人（签章）处有“周杰”签字，委托代理人无人签字。补充协议及存量房交易结算资金自行划转声明中，落款处有“周杰”签字。庭审中，范文英与安信公司皆认可“周杰”两字并非周杰本人签字，而是由邓宝伶代签。当日，邓宝伶填写了关于如实陈述交易信息的声明、配偶同意出售声明、承诺书。庭审中，范文英与安信公司皆认可如实陈述交易信息的声明、配偶同意出售声明、承诺书中应由周杰本人签字的地方皆由邓宝伶代签。庭审中，安信公司向法庭提交了周杰与邓宝伶的结婚证复印件及周杰的房产证复印件（X京房权证石字第x号）。经本院释明，安信公司未在举证期限向法庭出示周杰本人签字的授权委托书。安信公司主张结婚证复印件、房产证复印件及周杰本人签字的授权委托书在2012年8月20日曾向范文英出示。对此，范文英在庭审中予以否认，范文英主张安信公司未向其出示结婚证复印件、房产证复印件及周杰本人签字的授权委托书，当范文英发现北京市存量房屋买卖合同、补充合同等材料并非由周杰本人签字后，范文英于2012年8月21日向邓宝伶及安信公司表示解除合同。庭审中，范文英表示其在购房合同解除后，未在安信公司的居间下购买其他房屋，本案涉案房屋亦转卖给了他人。上述事实，有安信公司提交的房屋购买居间委托协议、服务确认书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、关于如实陈述交易信息的声明、配偶同意出售声明、承诺书、存量房交易结算资金自行划转声明、结婚证复印件、房产证复印件及当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，范文英与安信公司签订的《房产交易居间合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、法规的相关规定，应属合法有效。房屋中介机构作为专业的中介机构，其应当负有更高的注意义务，对于房屋权属状况、当事人的订约能力及买卖双方有无权代理，房屋中介机构应当积极调查并据实报告。本案中，邓宝伶是否具有代理权存在争议，安信公司主张其在签约过程中向范文英出示了周杰本人签字的授权委托书，范文英对以予以否认，安信公司应承担邓宝伶具有代理权的举证责任。经本院释明后，安信公司未在举证期限内向本院提交周杰本人签字的授权委托书，应承担举证不能的责任。此外，邓宝伶代替周杰本人签字而非在委托代理人处签字，会使房屋买卖合同、补充合同、声明等材料在形式上存在一定程度的瑕疵，在效力上存在不确定性。安信公司对此瑕疵明知但未予以纠正，本院认定安信公司提供的居间服务存在瑕疵，范文英有权拒绝交纳居间费用。安信公司要求范文英给付违约金，依据不足，本院不予支持。根据合同法的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。安信公司向范文英提供了包括带看房屋在内的居间服务，范文英应向安信公司支付该部分居间费用，数额由本院综合考虑安信公司提供的实际服务及市场价格酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告范文英于本判决生效之日起十日内给付原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务费三百元；二、驳回原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百三十元，由原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担二百零五元（已交纳），由被告范文英负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 陈晨二〇一四年四月二十一日书 记 员 穆静 来自：