（2014）西民一初字第115号
裁判日期: 2014-04-21
公开日期: 2014-09-16
案件名称
岳磊与西宁杰森房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案一审民事判决书（115）
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岳磊,西宁杰森房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民一初字第115号原告岳磊，男，汉族，1963年11月21日出生。委托代理人沙启春，青海君剑律师事务所律师。被告西宁杰森房地产开发有限公司。法定代表人曾克健，该公司董事长。委托代理人陈照才，青海盛通律师事务所律师。原告岳磊与被告西宁杰森房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，我院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2013年7月4日作出（2013）西民一初字第197号民事裁定书，原告在法定期限内提起上诉。西宁市中级人民法院经审理认为原告拥有诉权，撤销原判后指定我院对本案进行审理。我院另行组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告岳磊的委托代理人沙启春，被告西宁杰森房地产开发有限公司委托代理人陈照才均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告岳磊诉称，原告于2006年5月与被告签订《购房协议书》，购买由被告开发的位于城西区五四西路与冷湖路交汇处的“凤凰城”商住楼，因被告在签订《购房协议书》时隐瞒了该房产所属土地为划拨性质的事实，双方正式签订房产部门备案的《购房协议书》时原告发现该事实并就此与被告进行交涉，为此被告于2007年3月15日向包括原告在内的75户住宅团购客户出具一份《关于改变土地使用权方式的承诺书》，承诺“臧建宁等团购西宁市五四西路与冷湖路交汇处凤凰城商住楼房地产项目房屋产权手续于房屋交付后150日内办理完毕；150日内不能办理的每日扣总房款0.3%的违约金，直到扣完为止”，同时被告在该协议书中承诺“为了使买受人利益得到保障，从中国网通青海省分公司应于2007年6月底支付被告的综合通信楼款中扣1000000元作为土地使用权变更为“出让性质”的保证金。2008年1月，原告所购住宅建成并交付使用，原告也依约向被告全额交付了购房款，但被告向原告办理相关房产证后并未按照承诺为原告办理并交付“出让性质”的土地使用权证，现要求被告承担逾期办理土地使用权证的违约金7451.75元，本案诉讼费用由被告负担。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：第一组：房产证复印件1份，证明原告购买被告所开发商品房，与之形成了买卖合同关系并办理了房产权属证书，显示所购房产所处位置，建筑面积等内容；第二组：房屋购置发票复印件1份，证明原告已全额支付购房款；第三组：关于改变土地使用权方式的承诺书复印件1份，证明被告承诺在2007年8月15日前给原告办理出让性质的土地使用权证及逾期承担违约金的事实；被告西宁杰森房地产开发有限公司辩称，被告从未与原告签订过购房协议书，只与网通公司签订了《商品房住宅团购协议书》，因此不存在隐瞒原告房屋土地使用性质的说法；对于原告要求被告为其办理“出让性质”土地使用证的请求，因双方所签订的《商品房买卖合同》已明确载明该土地为划拨方式取得，被告虽出具承诺书，承诺将土地性质进行变更，但土地性质的变更不是由被告来决定，需经相关部门审批，另原告主张违约金过高，应当予以调整，故请求法院依法公正判决。被告为支持其答辩意见，提交了如下证据：第一组：《购房协议书》复印件1份，证明西宁杰森房地产开发有限公司与中国网通青海分公司签订协议时，网通公司知道所购房屋的土地性质，因此杰森公司不存在欺诈行为；第二组：《商品房住宅团购协议书》复印件1份，证明依据协议所附名单，其中17人不在商品房团购协议的住宅确认表中，被告做出的承诺对这17人不具有约束力。但网通公司认可这17人是团购户，故我方予以认可，请法院依法裁判。经审理查明，2006年4月21日，被告西宁杰森房地产开发有限公司与中国网络通信集团公司青海分公司签订《商品房住宅团购协议书》，协议约定，由中国网通青海分公司选购被告西宁杰森房地产开发有限公司开发建设的位于西宁市城西区五四西路与冷湖路交汇处“凤凰城”商住楼房地产项目，中国网通青海分公司选购的住宅为第二单元部分和其他单元部分住宅共68套，团体购买商品住宅的价格为2000元每平米；被告西宁杰森房地产开发有限公司必须在房屋交付使用后六个月内为团购住户办理手续完整的《国有土地使用权证》和《房屋产权证》。2006年5月16日，被告与韩日辉签订《西宁市商品房买卖合同》一份，由原告岳磊购买位于西宁市城西区五四西路29号1单元1202室住房一套，该合同中关于该土地的取得方式记载为“以划拨方式取得”。2007年3月15日，西宁杰森房地产开发有限公司出具《关于改变土地使用权方式的承诺书》一份，该承诺书载明：鉴于我公司与青海网通公司员工臧建宁等75户团购住宅签订的《商品房买卖合同》中关于“出卖人以出让方式取得位于五四西路….”的约定与备案的《商品房买卖合同》中土地性质不符，经双方协商同意，2007年3月底前分别与团购人员签订《商品房买卖合同》（电子注册版），合同签订后继续按约定支付房款。为了使买受人利益得到保障，从中国网通青海分公司应于2007年6月底支付的综合通信楼款项中扣1000000元作为土地使用权变更为“出让形式“的保证金；臧建宁等75户团购房房屋产权手续于房屋交付后150日内办理完毕（买受人拿到房产证和“出让性质”且使用权为70年的土地使用权证）；150日内不能办理的每日扣总房款0.3%的违约金，直到扣完为止；被告作出承诺后于2008年1月将所建房屋交付原告使用，并为原告办理了房屋所有权证及划拨性质的土地使用权证，但就原告要求办理“出让性质”的土地使用权证一事，被告以不能办理为由拒绝办理，导致纠纷产生。另查明，1997年9月10日西宁市计划委员会以（1997）市计资字第143号《关于虎台二号街坊安居工程开发建设项目建议书的批复》文件同意青海杰森房地产开发有限公司在西宁市城西区五四西路（虎台二号街坊）占地5.0945公顷的土地上建设虎台二号街坊安居工程，后西宁市人民政府于1998年8月10日以宁政（1998）183号文件批准征用城西区彭家寨乡杨家寨村53063平方米建设用地作为虎台2号街坊安居工程建设用地。2003年12月24日，西宁杰森房地产开发有限公司经申请以划拨方式取得西宁市城西区五四西路（虎台二号街坊）8816.20平方米建设用地使用权（该宗土地为原、被告双方产生纠纷的土地）；在土地登记卡上记载：2003年12月30日，“青海杰森房地产开发有限公司”更名为“西宁杰森房地产开发有限公司”；2005年3月31日，西宁杰森房地产公司取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；2005年4月25日，取得建设工程施工许可证；2005年9月20日取得商品房预售许可证；2011年11月7日西宁市国土资源局以宁国土资（2011）589号《西宁市国土资源局关于西宁杰森房地产开发有限公司商业用地的批复》中同意将位于五四西路该宗土地分摊出3335.44平方米的国有建设用地出让给西宁杰森房地产开发有限公司作为商业用地，并确定由西宁杰森房地产开发有限公司交纳土地出让金1397.55万元。根据《地名证明》该宗地地址由原“五四西路”现变更为“五四西路29号”。再查，西宁杰森房地产开发有限公司2003年11月19日向西宁市工商局递交公司设立登记申请书，注册资本4000000元，发起人为青海杰森房地产开发有限公司出资3000000元与冯学明出资1000000元，2004年3月26日冯学明将持有的1000000元公司股份转让给刘银海，2005年11月22日，青海杰森房地产开发有限公司将持有的3000000元股份转让给曾克剑。再查，2013年3月5日，原告岳磊与王雪签订房屋买卖契约，由王雪购买岳磊名下位于西宁市城西区五四西路29号1单元1202室住房一套，王雪已于2013年3月20日重新办理房屋所有权证变更登记，将涉案房屋过户至王雪名下。本院认为，原告在诉讼过程中已将涉案房屋出售于他人，并办理了房屋过户登记手续。鉴于房屋与其所依附土地的不可分割性，该房屋项下从权利一并转让，被告即使存在逾期办理土地使用权证的违约行为，实际权利受到侵害的是现房屋所有权人。且原告并未提交其与现房屋买受人有“对土地使用权证逾期办理情形下权利行使主体为原告”约定的相关证据，故原告诉求无法律依据，不予支持。综上，为维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告岳磊的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告岳磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 杨 萍审 判 员 伊海龙人民陪审员 付浩华二〇一四年四月二十一日书 记 员 李成玲附：《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 微信公众号“”