（2013）浦民一（民）初字第15850号
裁判日期: 2014-04-21
公开日期: 2014-09-13
案件名称
上海聚鑫国际物流有限公司与上海鸿虞物流有限公司、光明食品集团上海东海总公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海聚鑫国际物流有限公司,上海鸿虞物流有限公司,光明食品集团上海东海总公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第15850号原告上海聚鑫国际物流有限公司。法定代表人张彦亭。委托代理人陈文林，上海市远东律师事务所律师。委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。被告上海鸿虞物流有限公司。法定代表人虞品纯。委托代理人瞿楠，上海市亚太长城律师事务所律师。被告光明食品集团上海东海总公司。法定代表人赵才标。委托代理人王兰芳。委托代理人柳东方，北京市大成律师事务所上海分所律师。原告上海聚鑫国际物流有限公司（以下简称聚鑫公司）诉被告上海鸿虞物流有限公司（以下简称鸿虞公司）、光明食品集团上海东海总公司（以下简称东海公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月2日、2013年8月27日、2013年11月18日、2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告聚鑫公司的委托代理人陈文林，被告鸿虞公司的委托代理人瞿楠，被告东海公司的委托代理人王兰芳、柳东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚鑫公司诉称，2006年6月1日，东海公司将上海市浦东新区书院镇桃园路XXX号75亩土地租赁给鸿虞公司，并同意鸿虞公司搭建简易房屋、构筑场地和通道，转租需经东海公司同意。2009年时任东海公司下属名厨公司的书记姚志刚代表东海公司与聚鑫公司协商上述土地转租事宜，在姚志刚提供了东海公司同意的批文后，三方于2009年9月8日由鸿虞公司出面与聚鑫公司签订了转租协议。为此，聚鑫公司向东海公司支付了订金和首期租金人民币（以下币种同）487，500元。聚鑫公司又委托案外人上海士好建筑工程有限公司（以下简称士好公司）对场地地面、排水、围栏、照明、内装饰等进行施工。施工中，上海市规土局告知原告，该土地是国有农用地，要求立即停止施工。2010年2月4日、2012年3月8日相关部门两次责令停止违法使用土地。原告认为，两被告明知土地是农用地，却隐瞒真相，将土地转租给原告违规使用，原告与鸿虞公司的转租合同应属无效。两被告恶意串通、违反法律强制性规定，导致合同无效，应承担连带责任。为此，原告起诉要求：一、解除2009年9月8日鸿虞公司与聚鑫公司签订的协议书；二、两被告返还聚鑫公司首期租金487，500元及利息（自该款支付之日起以同期固定资产贷款利率计算至判决生效之日）；三、鸿虞公司赔偿原告工程款7，679，100元及利息（自该款支付之日起以同期固定资产贷款利率计算至判决生效之日）；四、东海公司对鸿虞公司应赔偿的工程款及利息承担连带赔偿责任。被告鸿虞公司辩称，鸿虞公司与聚鑫公司签订的协议书属于合作经营合同，而不是转租合同。该协议书合法有效，鸿虞公司已经按照协议书约定交付了土地，但聚鑫公司未按约支付回报。聚鑫公司未经申报审批，擅自兴建堆场而遭到处罚，与鸿虞公司无关。对聚鑫公司提出要求赔偿的工程款数额也有异议。因此，不同意原告的全部诉讼请求。被告东海公司辩称，姚志刚并非东海公司或下述企业的员工，也不是东海公司的代理人。东海公司从未参与鸿虞公司与聚鑫公司之间的协议签订，也没有委托鸿虞公司与聚鑫公司签订转租协议，不存在东海公司假借鸿虞公司名义签订转租协议的事实，也不存在东海公司收某聚鑫公司租金的事实。东海公司出租给鸿虞公司的土地并不是农用地，而是文化娱乐用地。鸿虞公司与聚鑫公司之间的协议书的性质是合作合同还是转租合同由法院认定，东海公司只同意鸿虞公司与聚鑫公司进行合作，如果法院认定协议书是转租合同，则东海公司不同意转租。请求驳回原告针对东海公司的诉讼请求。经审理查明，2006年8月31日，东海公司与鸿虞公司签署土地租赁协议，约定东海公司出租给鸿虞公司的土地坐落于上海市东海农场伟佳木业北侧（原东海赛车场内部分地块），占地50000平方米（折合75亩），其中建筑的面积350平方米；出租土地限于经营仓储货运物流使用，租赁期限为2006年6月1日至2026年5月31日；如需转租等，须经东海公司同意。2009年8月25日，鸿虞公司向东海公司提交申请报告，载明由于租赁土地后公司经营困难，为摆脱困难，现找到聚鑫公司（暂定名）进行合作，合作经营范围为集装箱堆存、仓储、物流业务；原租赁协议的权利义务仍由聚鑫公司承担。同年9月10日，东海公司办公室向鸿虞公司发出抄告单，同意鸿虞公司合作经营及合作经营范围。2009年9月8日，鸿虞公司（甲方）与聚鑫公司（乙方）签订协议书，约定甲方在征得东海公司同意的前提下，达成协议，双方在东海农场卡丁车赛车场原址合作经营仓储货运物流之事，运营起始日为2009年10月1日，至2026年5月31日止。甲方作为卡丁车赛场原址使用方，以土地75亩及东大公路至基地的150多万元道路建设费作为甲方投入，运作仓储货运物流的其他费用均由乙方负责。运营期间，乙方承诺给予甲方固定回报，甲方不参与乙方经营范围的实际运作，甲方也不承担乙方所负有的债权债务，乙方也不参与甲方经营范围内的实际运作也不承担甲方所有的债权债务。甲方提供乙方使用的土地仅限于乙方经营仓储货运物流及集装箱堆存之用，乙方不得改变土地的用途。乙方每年给予甲方的固定回报，自2009年10月1日起至2015年9月31日止以每亩每年13，000元计，合计年费用为975，000元……每年均按先付后用的方法，乙方应在每年3月31日前及9月30日前分两次向甲方支付该年度的各50%的费用；第一次（半年度）的支付方法为本协议签订之日乙方向甲方支付200，000元，余款287，500元乙方在签订协议之日起一个月内付清。2009年8月26日，姚志刚出具收条，载明收到聚鑫公司与鸿虞公司土地合作经营订金100，000元，待合作项目确定后该款项转为租金的一部分。2009年9月10日，姚志刚出具收条，载明收到聚鑫公司与鸿虞公司土地合作经营预付款100，000元。2009年10月，聚鑫公司以支票形式向姚志刚任法定代表人的上海南汇甜源瓜果专业合作社支付了287，500元。鸿虞公司在庭审中承认上述款项均是姚志刚代鸿虞公司收某的第一次回报。协议签订后，鸿虞公司向聚鑫公司交付了土地。聚鑫公司委托案外人在该土地上建造堆场、灯塔、围栏，并对房屋进行内装修。2010年2月4日，上海市规划和土地资源管理局向书院镇人民政府发出消除违法用地通知书，明确鸿虞公司非法占用桃园路XXX号土地50亩新建场地等建筑物和其他设施，违反了土地管理法第四十三条第一款的规定，已于2010年1月27日向违法用地当事人发出责令停止土地违法行为通知书，要求书院镇人民政府尽快采取措施，组织力量予以制止和消除。2012年3月8日，上海市规划和国土资源管理局向鸿虞公司发出责令停止土地违法行为通知书，载明鸿虞公司未经批准，擅自占用桃园路XXX号国有农用地建造堆场，违反了土地管理法的规定，责令鸿虞公司立即停止土地违法行为。另查，2001年2月，上海市房屋土地管理局与上海市农工商（集团）总公司（现光明食品（集团）有限公司）签订国有土地使用权出让合同，上海市房屋土地管理局将53幅国有土地使用权转让给上海市农工商（集团）总公司，其中南汇东海农场二街坊12丘2支丘土地总面积463034平方米（其中交通21569平方米、水域18488平方米、其他61170平方米、农业361807平方米）。根据光明食品（集团）有限公司出具的证明，该公司在2002年根据房屋土地管理部门的部署，对农场土地进行“三库合一”工作，同时对部分多种用途土地进行分丘，东海农场二街坊12丘2支丘中，现门牌号码为桃园路XXX号的土地分丘为东海农场2街坊34丘，土地面积61170平方米，土地用途为文化体育娱乐用地，土地权属为东海公司。根据上海市农场管理局的情况说明，2002年根据房屋土地管理部门“三库合一”工作的要求，对具有多种用途土地进行分丘，原东海农场二街坊12丘2支丘中61170平方米的其他用地，分丘后为东海农场二街坊34丘（目前为书院镇29街坊34丘）。本院至上海市浦东新区土地事务管理中心进行了查询，电脑系统显示东海农场2街坊34丘（现书院镇29街坊34丘）土地性质是文化娱乐用地，土地使用权权属属于东海公司。上海市公安局浦东分局书院派出所提交情况说明，原东海农场二街坊34丘土地，原规划用途为大东海雄鹰赛车场，一直沿用桃园路XXX号门牌。聚鑫公司否认上述34丘土地与桃园路XXX号系同一地块。还查，2009年1月，姚志刚与东海公司解除劳动关系。审理中，经聚鑫公司申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对聚鑫公司投入的堆场及设施造价进行鉴定，2014年3月3日上海公信中南工程造价咨询有限公司出具了公信中南（2014）建鉴字第10号司法鉴定意见书，鉴定总造价为4，297，695元，其中场地等主体工程3，966，247元、灯塔工程174，628元、已拆除房屋工程19，346元、现场堆置材料137，474元。聚鑫公司对鉴定结论无异议。鸿虞公司和东海公司认为，1、该工程为违章建筑，不应进行鉴定；2、灯塔所用钢材为旧料，不应按全新价格计取；3、已拆除房屋已经不存在，不应计取；4、现场所用系自拌砼，不应按商品砼计取；5、鉴定中包括各类综合费等，但原告没有实际支付，不应计取；6、堆置的材料不应计取；7、应当考虑折旧因素。鉴定人员当庭答复：1、鉴定单位根据法院委托进行鉴定，是否违法建筑与鉴定无关；2、现场无法目测材料的新旧，鉴定时按照定额计价；3、倒塌的房屋现场下部结构尚存，根据下部结构及相关痕迹可以判断面积、高度、材料；4、鉴定中已经采用了自拌砼的价格，该价格低于商品砼；5、综合费用等系按照定额中间值计取，原告是否支付不属鉴定范围；6、堆置材料是否计取由法院裁决；7、本次属造价鉴定，折旧因素不属于鉴定范围。庭审中，聚鑫公司表示2010年1月土地管理部门发出通知后，聚鑫公司就停止施工，之后没有使用场地。鸿虞公司表示，土地管理部门发出通知后，聚鑫公司还在断续使用土地，但在鉴定时现场已不再使用，具体停止使用的时间不清楚。经本院释明，鸿虞公司表示如法院认定双方协议书无效或解除，要求聚鑫公司返还租赁土地，并按照协议书约定的租金标准支付租金至迁出之日。本院认为，本案涉及的协议书由鸿虞公司和聚鑫公司签订，原告提供的证据不足以证明是东海公司借用鸿虞公司名义与聚鑫公司签署了协议书，因此协议书的相对方为鸿虞公司。另外，现有证据已经足以说明桃园路XXX号即为书院镇29街坊34丘，经本院查询，上海市浦东新区土地事务管理中心电脑系统内显示该地块土地性质是文化娱乐用地。因此，聚鑫公司所称两被告恶意串通，隐瞒土地用途，本院不予采信。根据协议书的内容，鸿虞公司向聚鑫公司提供土地及附属物，鸿虞公司不参与实际经营，聚鑫公司向鸿虞公司支付固定的回报，鸿虞公司不承担债权债务。上述内容符合租赁合同的特征，原告主张协议书实际是转租协议，本院予以采纳。根据法律规定及东海公司和鸿虞公司的约定，转租应经过东海公司同意。现有证据表明，鸿虞公司虽然曾向东海公司申请与聚鑫公司合作经营，东海公司表示同意，但相关材料上明确东海公司仅同意鸿虞公司合作经营，并没有同意转租的内容。因此，本院认定鸿虞公司未经东海公司同意，擅自转租，其与聚鑫公司签订的协议书应属无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。聚鑫公司主张返还已付租金48.75万元，该款项虽系案外人收某，但鸿虞公司已经确认收到，本院予以认定。但聚鑫公司实际使用了租赁物，应承担相应的使用费，故其要求返还租金及利息的诉请，本院不予支持。合同无效，有过错的一方应赔偿对方所造成的损失，双方均由过错的，应各自承担相应的责任。本案鸿虞公司未经东海公司同意擅自转租，应承担协议书无效的主要责任；聚鑫公司在承租土地时，未对东海公司是否同意转租尽到必要的审查义务，还自愿与鸿虞公司签订名为合作经营的协议书，刻意规避转租事宜，应承担协议书无效的次要责任。聚鑫公司建设堆场，鸿虞公司未提出异议，应视为默示同意，鸿虞公司应当承担相应的赔偿责任。现经鉴定，鉴定单位对聚鑫公司投入的设施造价出具了鉴定意见书，该次鉴定程序合法、结论客观，鉴定人员对双方的异议亦当庭作出了合理解释，鉴定意见书可以作为本案的定案依据。其中，鸿虞公司未举证证明灯塔用了旧材料，本院不予采信。倒塌的房屋也系聚鑫公司的投入，应当计入损失范围。现场堆置的建筑材料，不属于已形成附和的建筑或设施，应由聚鑫公司自行处理，不作为损失。本院根据鉴定结论，综合考虑本案双方对合同无效的过错程度，聚鑫公司未经相关批准擅自动工建设亦有过错，双方约定的租赁期限、聚鑫公司已经实际使用上述设施一段时间的实际情况等因素，酌情确定聚鑫公司按70%予以赔偿。聚鑫公司要求赔偿上述损失的利息，于法无据，不予支持。合同无效，鸿虞公司要求返还租赁物，应予支持。聚鑫公司客观上占用租赁物至今，其亦未举证证明停止使用租赁物的具体时间，应当承担相应的使用费。本院考虑双方对合同无效的责任程度、在有关部门发出通知后确实对聚鑫公司使用租赁物产生实际影响，故酌情按双方约定的租金标准的30%确定使用费的标准。协议无效，聚鑫公司再行要求解除合同，于法无据，本院不予支持。东海公司不是协议书的当事人，亦没有证据证明其在本案中存在其他应当承担民事责任的情形，故本院驳回聚鑫公司对东海公司的全部诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海聚鑫国际物流有限公司与被告上海鸿虞物流有限公司签订的协议书无效；二、被告上海鸿虞物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告上海聚鑫国际物流有限公司投入的堆场及设施等损失人民币2，912，154.70元；三、原告上海聚鑫国际物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区桃园路XXX号土地范围内迁出，将土地返还被告上海鸿虞物流有限公司；四、原告上海聚鑫国际物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付被告上海鸿虞物流有限公司自2010年4月1日起至实际返还土地之日止按每年人民币29.25万元的标准计算的使用费；五、驳回原告上海聚鑫国际物流有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69，876元，鉴定费125，000元，合计194，876元，由原告上海聚鑫国际物流有限公司负担77，279元，被告上海鸿虞物流有限公司负担117，597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁人民陪审员 刘鼎康人民陪审员 周国莲二〇一四年四月二十一日书 记 员 陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。