（2014）伊州民二终字第141号
裁判日期: 2014-04-21
公开日期: 2014-08-05
案件名称
田少清与新疆天工房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田少清,新疆天工房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民二终字第141号上诉人（原审原告）：田少清。被上诉人（原审被告）：新疆天工房地产开发有限公司。法定代表人：蒋宏，该公司董事长。委托代理人：孟旭东，新疆宇通律师事务所律师。上诉人田少清因与被上诉人新疆天工房地产开发有限公司（以下简称天工房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2013）伊民初字第2336号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田少清原审诉称：双方2009年签订了一份租赁合同，由其租赁天工房产公司开发的位于伊宁市铜锣湾一层商铺一间，合同约定的建筑面积为673.45平方米，但实际交付面积只有544.50平方米。在合同履行过程中天工房产公司还强行收取并未约定的物业管理费用。另外，交付的房屋没有门窗，无法达到使用要求，为此其垫付了部分款项安装门窗。故诉至法院。请求判令天工房产公司将少交付的129.05平方米租赁面积向后顺延42个月，并退还针对上述面积多缴纳的42个月的租赁费76416.90元；退还交付的物业管理费14500元及垫付门窗安装费用31380元；对已经交付的租赁费开具发票；承担本案诉讼费用。天工房产公司原审辩称：合同约定的建筑面积是673.45平方米，但建筑面积是由套内面积加上公摊面积构成的，田少清仅仅按照其套内面积就确定其交付的租赁面积不符合约定没有法律依据；双方合同中明确约定了物业管理费的计算方法，其并非强行收取物业管理费；其交付的租赁房屋当时是只安装了木门，没有安装窗户。但田少清在租赁该房屋前多次实地查看房屋，对租赁物现状是非常了解的，在交付时并未提出异议，且田少清租赁该房屋是用于开发玉器古玩市场，其内部装修包括门窗的安装均是按照田少清的设计进行的，该费用不应由其负担。对田少清要求开具发票的诉讼请求予以认可，请求驳回田少清其他诉讼请求。原审法院查明：2009年，田少清与张高伟一同与天工房产公司签订了一份商铺租赁合同。合同约定，天工房产公司将其开发的位于伊宁市铜锣湾F区一间建筑面积为673.45平方米的商铺租赁给田少清与张高伟，租期自2009年6月28日起至2013年12月27日止共四年六个月。其中前两年的租金为每年120000元，第三年的租金为138057元，第四年的租金为179474元，最后六个月免收租赁费，并在合同第四条明确注明物业费为每平方每月1.8元。合同履行至2010年12月，因田少清与张高伟未按照合同约定支付租赁费，天工房产公司将其二人诉至伊宁市人民法院，因田少清陈述张高伟已经退出，该合同的权利义务均由田少清承担，经天工房产公司确认后，伊宁市人民法院主持双方于2011年3月28日达成（2011）伊民初字第59号民事调解书。该调解书确定田少清与天工房产公司继续履行双方签订的商铺租赁合同，田少清支付2009年6月27日至2011年6月27日之间拖欠的租赁费179666元以及2009年6月27日至2011年3月27日之间的物业管理费用25416.52元，合计205082.52元。该款于2011年3月28日前付100000元，余款105082.52元于2011年5月30日前付清；若田少清未按照约定付款，天工房产公司可以解除租赁合同并由田少清支付违约金50000元。调解书送达双方后，田少清仍未按照调解书内容履行给付义务，天工房产公司已针对该调解书申请伊宁市人民法院强制执行，但并未解除双方的租赁合同。田少清仍继续租赁使用该商铺，天工房产公司也陆续收取了田少清部分房租，田少清累计交付房租398825.60元。另查明：因天工房产公司至今未能办理其开发的伊宁市铜锣湾项目F区的产权登记手续，2012年，田少清认为天工房产公司交付的租赁房屋面积与合同不符，以天工房产公司为被告诉至原审法院，该案在审理过程中，经当事人申请，该院委托了伊犁正信测绘工程咨询有限公司对双方争议的房屋进行了面积测绘，测绘结果该房屋建筑面积为544.50平方米。后田少清针对该案提出撤诉，故该测绘报告并未进行质证。在本案审理过程中，天工房产公司对上述测绘结果提出异议，认为该测绘数据是在其不在场的情况下采集的，且测绘结果明显系该争议商铺的套内面积，故申请重新鉴定，经田少清同意，该院重新委托伊犁正信测绘工程咨询有限公司对该商铺进行了面积测绘，测绘结果该商铺套内建筑面积为539.10平方米，共有分摊面积为354.62平方米，建筑总面积为893.72平方米。针对两次测绘面积差异较大的问题，伊犁正信测绘工程咨询有限公司的测绘人员出庭接受质询，并明确说明了第一次测绘报告在测绘期间因双方没有提交房产管理部门备案的相关数据及报告，无法确定公摊面积，故测绘报告出具的是外墙到外墙之间的实际建筑面积，不含公摊面积。第二次测绘报告因申请人提供了房产管理部门备案的测绘数据，测绘报告出具的是外墙中线到外墙中线之间的套内建筑面积加上依据公摊系数计算的共有分摊面积得出的总建筑面积。原审法院认为：双方签订的商铺租赁协议属双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律约束力。《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定，“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”本案中，在双方的租赁合同没有明确约定的情况下，合同约定的建筑面积应当按照套内建筑面积加共有分摊面积进行计算。伊犁正信测绘工程咨询有限公司的测绘报告已经明确该商铺套内建筑面积为539.10平方米，共有分摊面积为354.62平方米，建筑总面积为893.72平方米，该建筑总面积并不低于双方合同约定的673.45平方米建筑面积。故田少清称天工房产公司未按照合同约定足额交付租赁面积的事实并不存在，对其要求顺延租限并退还多交房租的诉讼请求不予支持。田少清提交的商铺租赁合同第四条明确注明了物业管理费为每平方米每月1.8元，故天工房产公司收取物业管理费并非没有合同依据。且在伊宁市人民法院（2011）伊民初字第59号民事调解书中，田少清明确同意支付物业管理费，故对其要求退还已经收取的物业管理费的诉讼请求，不予支持。田少清在庭审过程中明确表示在签订租赁合同前现场考察过租赁房屋，对租赁的商铺租赁时没有门窗的现状有着明确的认知，在签订租赁合同仍在合同第六条第四项明确约定“乙方（指田少清）增添设备设施，相关费用由乙方自行承担。”应视为其对租赁商铺没有门窗的事实是予以认可的，故对其要求安装门窗费用的诉讼请求，不予支持。对于田少清要求对已经缴纳的租赁费用开具发票的诉讼请求，天工房产公司当庭认可，予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项之规定，判决：一、天工房产公司于判决生效之日起10日内向田少清出具已经缴纳的398825.60元租赁费的发票；二、驳回田少清的其他诉讼请求。案件受理费2745.94元，减半收取1372.97元，由田少清负担。田少清不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。双方租赁合同约定的租赁面积为673平米，但原审法院委托的测绘公司两次测绘的面积分别为544.5平米和893.7平米，相差太多；天工房产公司收取物业费没有依据；天工房产公司交付给其的是无门无窗的房子，其自己修整了该房，公司当时承诺整修费用充房租，但原审未公正判决，请求撤销原判前三项，维持第四项。针对田少清的上诉请求及理由，天工房产公司答辩称：因其未参加第一次测绘，故请求法院重新测绘，在田少清同意的情况下，第二次测绘的结果是893.7平米，该面积远大于合同约定的面积，不存在少交付面积之说；合同对物业费有约定，且田少清在另一案的调解书中也同意支付物业费；且如果当初田少清认为房子不符合要求，其可不签合同，但现合同已履行完毕。故田少清的上诉请求不能成立。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：田少清在二审庭审中提交由伊宁市供热公司出具的2011年11月25日和2013年12月25日的两张收费发票，该采暖费发票写明计量数量分别为571.20和544.50，采暖区域为铜锣湾F号楼XX单元XX层XX室，其用以证明交付面积不足673平米，天工房产公司对采暖费发票的真实性无异议，但认为伊宁市供热公司不是房屋建筑面积的鉴定机构。又查，田少清给天工房产公司交纳房租的票据上均写明其租赁房号为F-XXXX。本院认为，本案争议焦点是：1、天工房产公司交付的租赁房屋面积是否少于合同约定面积；2、天工房产公司应否退还物业管理费；3、天工房产公司应否支付田少清门窗费。关于第一个焦点。因双方当事人在租赁合同中对租赁物建筑面积的内涵未作明确约定，原审判决根据《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定确认租赁物的建筑面积按照套内建筑面积加共有分摊面积进行计算并无不当。现田少清无证据证实原审法院委托伊犁正信测绘工程咨询有限公司作出的测绘结论存在错误，故其提出天工房产公司交付租赁房屋的建筑面积少于合同约定面积的理由不能成立。关于第二个焦点。双方租赁合同第五条关于物业管理费及其它相关费用的约定中明确注明“物业管理每平方米每月1.8元”，故天工房产公司据此收取田少清物业管理费并非没有合同依据。关于第三个焦点。双方租赁合同签订后，均如约履行了合同，田少清在合同履行期间从未对租赁物的性状提出异议，其也无证据证实存在天工房产公司承诺门窗修整费抵顶房租费之说，故田少清要求天工房产公司支付门窗修整费的理由，本院不予支持。综上，田少清的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由田少清负担。本判决为终审判决。审 判 长 白瑞芳审 判 员 彭红梅代理审判员 芦海龙二〇一四年四月二十一日书 记 员 蒋红梅 百度搜索“”