（2014）穗中法民五终字第108号
裁判日期: 2014-04-11
公开日期: 2014-04-18
案件名称
黄玉霞与广州新港机场实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
古维连,钟泽伟,黄玉霞,广州新港机场实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第108号上诉人（原审被告）古维连，女，1968年8月21日出生，汉族，户籍地址广东省化州市河西街道办解放路**号。上诉人（原审被告）钟泽伟，男，2002年9月24日出生，汉族。法定代理人古维连，女，1968年8月21日出生，汉族，系钟泽伟的母亲。法定代理人钟文帮，男，1963年7月28日出生，汉族，系钟泽伟的父亲。两上诉人共同委托代理人刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄玉霞，女，1970年8月31日出生，汉族，户籍地址广州市花都区新华街新华村一队甘斗五巷**号。委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）广州新港机场实业有限公司。法定代表人姚坤金，该公司总经理。委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人古维连、钟泽伟因房屋买卖合同一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州新港机场实业有限公司（下简称新港公司）是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是黄玉霞的保证人及受委托人，受黄玉霞和案外人李金松等人的委托代为出售黄玉霞和案外人李金松等人在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，新港公司通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。2009年12月6日，古维连、钟泽伟（认购方）与黄玉霞（出售方）及新港公司签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】D1层113号商铺，该物业建筑面积19.57平方米，套内建筑面积11.25平方米，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。物业总价款为1073168元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为725000元。认购方须于2009年12月13日前，持本《认购书》、……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》签订当日，古维连、钟泽伟向新港公司支付定金20000元。2009年12月20日，古维连、钟泽伟（买受人）与黄玉霞（出卖人）及新港公司（卖方委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）首层1113号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积19.57平方米，其中套内建筑面积11.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.32平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为725000元。付款方式及期限：2009年12月26日前支付全部房价款的51%（含定金），计365000元。余下房价款360000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第六条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司（下简称福地公司）行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权交接（第七条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年10月1日前交付使用的商铺，会因整体原因而未能按合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年10月1日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。商铺交付（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（十四条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领房地产权证。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。合同签订的同时，古维连、钟泽伟办理了公证委托，委托黄静花、毕桂甜代为办理涉案房屋的各项手续及签署有关文件，并与福地公司约定由该公司承租古维连、钟泽伟的涉案商铺。《商铺买卖合同》签订当日，古维连、钟泽伟向新港公司支付首期款345000元、公证费200元、办证税费22972元，向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费480元。2010年10月24日，古维连、钟泽伟（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：新港公司。接收方（乙方）：古维连、钟泽伟。交接物业编号：首层1113号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”2011年6月26日，新港公司以快递方式向古维连、钟泽伟寄发《关于办理按揭手续的通知》，内容为：“古维连、钟泽伟（先生／小姐）：我司就阁下未办理购买广州白云机场北出口空港大道1号1113号铺（下称‘该商铺’）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥360000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续，有配偶的请携同配偶一起前往办理按揭手续（烦请提前与办理按揭人员电话联系落实，以免浪费您的宝贵时间。按揭联系人员电话详见附件）如由于阁下的原因未能在上述期限办理银行按揭手续我公司将依照按合同第五条第2点约定追究阁下逾期付款的违约责任。若阁下要求将付款方式转为一次性付款的，请于2011年7月4日前到我司律师事务处办理补充协议补签手续，否则我司将视您的付款方式按原合同付款方式处理。”古维连、钟泽伟接通知后，前往办理按揭银行办理按揭贷款，但古维连、钟泽伟以按揭的条件苛刻为由，拒绝办理贷款申请手续。合同履行期间，新港公司按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修，并由黄玉霞代古维连、钟泽伟向有关部门缴交涉案房屋办理交易过户应缴交的税费。2011年8月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为古维连、钟泽伟的涉案商铺的房地产共有权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为19.85平方米，附记注明向黄玉霞购买。原审另查明：购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的张玉欢等人认为与福地公司签订《租赁协议》返租商铺后，福地公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对张玉欢等人提出的信访意见进行了答复。2012年9月7日，古维连、钟泽伟等人委托律师向新港公司发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对新港公司就出售商铺权利暨合法性、商铺出售方式、合同条款及收款方面、按揭方面、在签订合同后是否诚信履行、房产证办理等提出质问。古维连、钟泽伟等人对新港公司的回复不满意。随后，古维连、钟泽伟等人于2012年9月20日委托代理律师以快递方式向新港公司的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为黄玉霞和新港公司在《商铺买卖合同》签订及履行过程中存在诸多问题，对黄玉霞和新港公司的资信和履约能力产生严重质疑。具体在黄玉霞和新港公司在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但黄玉霞和新港公司只将责任推给古维连、钟泽伟；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；黄玉霞和新港公司签订合同后未诚信履行合同，导致古维连、钟泽伟的合同目的无法实现；古维连、钟泽伟已完全丧失对新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自黄玉霞和新港公司收到函件之日起解除，并要求黄玉霞和新港公司退还古维连、钟泽伟等人已缴纳的款项，新港公司与黄玉霞承担连带退款责任。2012年9月25日，新港公司收到该信函，但表示不同意解除合同。黄玉霞于2012年10月9日诉至原审法院，请求判令：1、确认古维连、钟泽伟解除合同的行为无效；2、古维连、钟泽伟继续履行《商铺买卖合同》，并向黄玉霞支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1113号商铺的购房款360000元及违约金（违约金自2011年7月5日起，按合同约定每日按应付房款1‰的标准计至实际付清款之日止）。原审诉讼中，黄玉霞申请撤回第一项诉讼请求，并变更诉讼请求第二项为：古维连、钟泽伟继续履行《商铺买卖合同》，并向黄玉霞支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1113号商铺的购房款360000元及违约金（违约金自黄玉霞起诉之日起按每日应付房款1‰的标准计至实际付清款之日止）。原审法院认为：黄玉霞与古维连、钟泽伟及新港公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。黄玉霞、古维连、钟泽伟及新港公司均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。古维连、钟泽伟明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，古维连、钟泽伟应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故新港公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。古维连、钟泽伟主张黄玉霞与新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用古维连、钟泽伟没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件。古维连、钟泽伟与黄玉霞及新港公司在履行买卖合同过程中，古维连、钟泽伟未按约定支付购房余款，因此古维连、钟泽伟未征得黄玉霞的同意无权单方解除合同，故古维连、钟泽伟于2012年9月20日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》不发生合同解除的效力。黄玉霞撤回要求确认古维连、钟泽伟解除合同行为无效及调整违约金起算时间的请求，是其自行处分民事权利义务的行为，予以准许。依《商铺买卖合同》约定，古维连、钟泽伟除向黄玉霞支付首期购房款365000元外，余款360000元以银行按揭的方式支付。因此，古维连、钟泽伟在向黄玉霞支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。本案中，古维连、钟泽伟经新港公司通知办理按揭贷款申请手续，但至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。黄玉霞要求古维连、钟泽伟支付房款360000元的请求，理由成立，予以支持。但由于古维连、钟泽伟申请按揭贷款的银行是黄玉霞指定的，而古维连、钟泽伟已依约支付全部房价款的51%，因此古维连、钟泽伟未能办理按揭贷款亦不能完全归责于古维连、钟泽伟。因此，黄玉霞要求古维连、钟泽伟支付房款360000元的违约金的请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月26日作出判决：一、黄玉霞与古维连、钟泽伟及广州新港机场实业有限公司于2009年12月20日签订的《商铺买卖合同》继续履行；二、古维连、钟泽伟于本判决发生法律效力之日起十日内向黄玉霞支付购房款360000元；三、驳回黄玉霞的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由古维连、钟泽伟负担。判后，上诉人古维连、钟泽伟不服原审判决，向本院上诉称：一、黄玉霞、新港公司违约在先，古维连、钟泽伟有理由解除合同。1、讼争商场未按图纸设计，属重大变更，未告知古维连、钟泽伟。黄玉霞、新港公司向古维连、钟泽伟出售商铺时明确表示商场二楼D区有VIP登机口及候机楼，并向古维连、钟泽伟出示了图纸。黄玉霞、新港公司未兑现承诺属违约，原审法院对此部分事实漏查。2、一审法院对黄玉霞、新港公司“售后返租”履行情况刻意漏查，并对该事实审查错误。只有查清黄玉霞、新港公司是否确实履行“售后返租”的合同义务，才能判断黄玉霞、新港公司是否存在合同的根本违约，这与古维连、钟泽伟的诉讼请求能否得到法院的支持有直接相关。但原审法院对足以影响案件判决结果的关键事实未予查明。3、黄玉霞、新港公司伪造虚假的买卖合同在房管局备案，采用阴阳合同的方式取得房产证。原审法院遗漏此部分事实。4、新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未予查明。福地公司与新港公司的法定代表人均为姚坤金，且福地公司成立时间与新港公司开售商铺时间同步，证明新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未能查明，明显遗漏。5、新港公司在合同履行过程中注销国税、地税登记，作为担保人己丧失继续履行合同能力。黄玉霞、新港公司在古维连、钟泽伟就此提出合理异议并催告后，仍拒不解决，导致古维连、钟泽伟对继续履行合同丧失信心，可见，古维连、钟泽伟是在穷尽所有努力后才提出解除合同，原审判决对此事实故意遗漏，对古维连、钟泽伟提供的上述证据置之不理。6、一审判决遗漏查明黄玉霞与新港公司之间存在不可分割的利益关系。该部分事实关系到黄玉霞、新港公司是否诚信履行合同及是否承担连带责任。二、原审法院适用法律错误。原审判决认定未办妥按揭不可完全归责于古维连、钟泽伟的原因，古维连、钟泽伟与黄玉霞之间就购房尾款的支付方式仍未达成一致意见，意味着双方对合同主要条款付款条款未达成一致意见，可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决解除合同，但原审法院判决由古维连、钟泽伟直接支付购房尾款，缺乏法律依据，适用法律错误。请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回黄玉霞原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由黄玉霞、新港公司负担。被上诉人黄玉霞、新港公司共同答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，程序合法，判项合理合法，恳请二审法院予以维持。二、古维连、钟泽伟的上诉请求没有任何依据，其上诉理由不能成立。（一）关于“虚假广告”的问题。黄玉霞、新港公司并未进行所谓的虚假广告宣传，古维连、钟泽伟一审所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料等相关证据，黄玉霞、新港公司对其真实性及合法性均不予确认。即便按照古维连、钟泽伟所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中相关内容，也没有就涉案商铺的商品房规划开发范围内的房屋及设施作出任何具体明确的承诺，至多属于要约邀请，不构成要约，没有合同约束力。古维连、钟泽伟明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判。并且，古维连、钟泽伟所述的VIP登机口及候机楼等设施，显然应属于政府规划的机场配套公共设施，必须也只能是由政府规划及建设，根本不属于涉案商铺的商品房规划开发范围，不可能作为商品房买卖甚至涉案商铺买卖合同的要约。更何况古维连、钟泽伟所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中都已明确注明了该广告图文是仅供参考，不作为合同附件。（二）关于“虚假经营”的问题。经营问题与本案无关，涉案商铺经营不属于双方合同约定的黄玉霞、新港公司的义务，黄玉霞、新港公司也从未就合同以外的内容对古维连、钟泽伟作过任何承诺。如前文所述，购买商铺本属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实，即使古维连、钟泽伟认为其投资失败，也不能因此加重黄玉霞、新港公司的合同义务。本案证据材料结合古维连、钟泽伟自认的事实，古维连、钟泽伟已将涉案商铺出租给案外人，古维连、钟泽伟已经对涉案商铺进行处分及收益。古维连、钟泽伟自称未能实现其投资目的，实际上是混淆了合同目的和投资目的的区别。事实上，古维连、钟泽伟在取得涉案商铺的所有权及使用权后，就已完全实现了其合同目的。至于古维连、钟泽伟能否获取其所期待的“炒铺暴利”，并不属于黄玉霞、新港公司的合同义务，更不是黄玉霞、新港公司所能控制的。（三）关于“售后返租”的问题。“售后返租”与本案无关，且不影响涉案合同的效力。涉案合同内约定的关于涉案商铺的委托经营是合法合规的。涉案合同所约定的委托经营期限已经届满，古维连、钟泽伟已经实际取得委托经营期间的收益。黄玉霞、新港公司从未就合同以外的内容对古维连、钟泽伟作过任何承诺。古维连、钟泽伟所谓黄玉霞、新港公司没有履行“售后返租”的义务，是没有事实依据的。（四）关于税务注销的问题。与本案无关，而且黄玉霞、新港公司已全面履行了合同义务。三、黄玉霞、新港公司作为涉案合同的出卖方，已按约定全面履行了相应的义务，协助买受人办理按揭贷款手续，将涉案房产交付古维连、钟泽伟使用，代为缴纳税费、登记费等费用，并为古维连、钟泽伟办理了相应的产权过户手续等，现涉案房产已登记在古维连、钟泽伟名下，黄玉霞、新港公司在本案中不存在任何过错。古维连、钟泽伟经多次催款，仍拒绝履行相应的付款义务，古维连、钟泽伟的上诉请求缺乏依据，应予驳回。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，李小龙、ＸＸ连、刘庆龙、刘厚奖以中国南方进出口商品交易中心商铺业主名义在二审庭后向广州消防支队花都区公安分局治安防火大队提交《消防验收调查及公开信息申请书》，申请该大队依职权对花都区空港大道1号（航空商住大厦）商铺首层和二层的消防安全进行调查并提供上述商铺是否通过消防验收的公开信息。广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日作出《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》：中国南方进出口商品交易中心商铺业主：关于申请人反映“花都区空港大道1号（航空商住大厦）首、二层的消防安全进行调查并提供该上述商铺是否通过消防验收”的申请事项已收悉。现将查处情况回复如下：一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号。2010年9月11日、2010年12月22日对首层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100056175、440000WYS100077270。2010年10月10日、2010年12月27日对二层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100061019、440000WYS100078340。2011年1月19日向我公安机关消防机构申报首层消防安全检查，并于2011年1月26日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0019号。2011年1月24日向我公安机关消防机构申报二层消防安全检查，并于2011年1月27日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0028号。二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经核查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、安全出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。三、处理情况：对该商品交易中心主管人员提出以下要求：1、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2、符合开业前安全检查条件的应向我公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。3、拟对该商品交易中心物业管理公司消防设施未保持完好有效的违法行为受案查处。据此，古维连、钟泽伟认为涉案商铺完成独立分割后未通过消防验收，存在消防隐患，依照《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核”、“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。另根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案商场符合必须经过消防验收合格方允许投入使用和开业的情况。涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，是违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的行为，黄玉霞事实上无法交付商铺，直接导致古维连、钟泽伟合同目的无法实现。因此，古维连、钟泽伟提出解除合同符合法定解除条件，二审法院应予支持等。黄玉霞、新港公司质证称：对该组证据的真实性没有意见，但回复第一条应该有笔误，该证据显示2009年11月30日建筑工程消防验收合格，该函第一点第三行遗漏了“消防”，且根据该组证据显示出售商铺前已经通过了建筑工程消防验收，涉案商铺登记在业主名下后，并交付，关于商场的整体经营的消防问题是业主与物业公司或商场的经营者负责的，而且防火监督大队只是说对商场物业公司消防设施未保持完好的查处，但物业公司与黄玉霞、新港公司是独立主体，且消防防火监督大队也未作出最终的意见；穗（花）公消（建验）字2009第0390号建筑工程消防验收的意见书明确表明2009年11月30日已经通过消防验收并合格，古维连、钟泽伟提及的消防检查并不属于消防验收，只是平常经营时的检查，是经营过程中经营者应当履行的义务，可能是承租户或物业服务方需要承当的义务，而并非出卖人或开发商应当承担的义务。本院认为：原审法院对于古维连、钟泽伟与黄玉霞、新港公司之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对古维连、钟泽伟的上诉主张，本院认定如下：一、关于新港公司是否存有“虚假宣传及虚假广告”的问题。古维连、钟泽伟原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已明确注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。因此，原审认定上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容并不成为合同的内容，并无不妥。古维连、钟泽伟以此为由发函要求解除《商铺买卖合同》，理据不足。二、关于新港公司是否存在虚假经营的问题。因涉案纠纷为古维连、钟泽伟与黄玉霞、新港公司之间的商铺买卖合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作约定，该经营问题并不属于黄玉霞、新港公司商铺买卖合同义务，黄玉霞、新港公司也从未就合同以外的内容对古维连、钟泽伟作过任何承诺。涉案商铺经营是投资风险的问题，经营能否获益并不能成为解除商铺买卖合同的理由。三、关于新港公司是否存在售后返租的问题。涉案纠纷系商铺买卖合同关系，黄玉霞、新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合同义务，古维连、钟泽伟自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，古维连、钟泽伟并无证据证明黄玉霞、新港公司因此而损害了其合法权利。另外，古维连、钟泽伟称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与古维连、钟泽伟签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，古维连、钟泽伟所述缺乏事实依据。四、关于新港公司税务注销、虚假办证等问题。新港公司税务注销是否合规，古维连、钟泽伟可向有关税务部门提出核查，该问题对于新港公司有无履行买卖合同义务并无直接关联，亦不能成为古维连、钟泽伟拒绝支付剩余购房款的理由。至于黄玉霞、新港公司单方为古维连、钟泽伟办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定古维连、钟泽伟委托黄玉霞或黄玉霞指定的代理人代为办理房产证，黄玉霞、新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出古维连、钟泽伟的委托授权。古维连、钟泽伟上诉称黄玉霞、新港公司存在虚假办证，与事实不符，亦不能成为其拒付剩余购房款的理由。五、关于在未办妥按揭的情况下，剩余购房款应如何支付的问题。《商铺买卖合同》约定：“买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款”、“如买受人提出按揭申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款”，合同对未办妥按揭的情况下，剩余购房款应如何支付已有明确约定。现涉案商铺的产权已登记在古维连、钟泽伟的名下并已办妥《房地产权证》，新港公司已通知古维连、钟泽伟办理按揭贷款申请手续，古维连、钟泽伟至今未能办理按揭贷款，故原审法院判令古维连、钟泽伟一次性支付剩余购房款并无不当。古维连、钟泽伟以讼争合同对剩余购房款如何支付未作约定为由拒付剩余购房款的上诉理由不能成立。六、关于古维连、钟泽伟二审庭后主张涉案商铺未经消防验收无法投入使用、营业，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件的问题。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为古维连、钟泽伟的房地产权证，古维连、钟泽伟进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，古维连、钟泽伟现以此为由主张解除涉案商铺买卖合同，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，古维连、钟泽伟与黄玉霞、新港公司在履行买卖合同过程中，以黄玉霞、新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用古维连、钟泽伟没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由未按约定支付购房余款，缺乏事实和法律依据。审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人古维连、钟泽伟的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人古维连、钟泽伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 李 静代理审判员 余 盾二〇一四年四月十一日书 记 员 闫 娜 关注微信公众号“”