（2014）沪二中民二（民）终字第563号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2014-04-20
案件名称
李文青与上海华喜膜结构工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李文青,上海华喜膜结构工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第563号上诉人（原审被告）李文青。被上诉人（原审原告）上海华喜膜结构工程有限公司。法定代表人潘金华。上诉人李文青因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李文青，被上诉人上海华喜膜结构工程有限公司（以下简称华喜公司）的法定代表人潘金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月20日左右，华喜公司、李文青签订《租赁合同》，约定华喜公司承租李文青所有的上海市嘉定区金沙江西路XXX弄XXX号XXX室房屋（下称系争房屋），房屋为办公用途，租赁期限为2013年4月1日至2016年10月14日止，租金为人民币（以下币种均为人民币）1，800元／月；租金支付方式：首期付三个月，另付1，800元押金，以后每三个月结算一次，提前七天支付下次房租；如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前三个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则应向对方支付违约金3，600元。合同签订后，华喜公司未提前支付首期租金及押金。2013年3月29日、3月30日间，李文青即提出解除租赁合同，但因华喜公司要求李文青支付违约金3，600元，双方未能就合同解除达成一致。2013年4月1日，华喜公司通过汇款方式向李文青支付首期租金及押金共计7，200元。同日，李文青提出将7，200元退还华喜公司，并自愿补偿华喜公司1，800元，遭华喜公司拒绝。同日，李文青即与他人商定将系争房屋另行转借他人使用。2013年4月4日，李文青正式将系争房屋交付他人使用。2013年7月26日，李文青将7，200元退还华喜公司。因未能获得赔偿，华喜公司遂向法院提起诉讼，要求判令：1、李文青赔偿华喜公司房屋租金损失5，400元；2、李文青支付华喜公司违约金3，600元。原审庭审中，华喜公司、李文青一致确认双方的租赁合同已经解除。原审法院认为，华喜公司、李文青签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，未经双方合意，不得随意变更或解除。李文青表示《租赁合同》的解除系因华喜公司逾期支付首期租金、押金导致，但李文青并无证据证明其已经催讨并给予对方合理履行期限而对方仍不履行。事实上，双方约定的租赁期限开始日期为2013年4月1日，但李文青却在房屋尚未交付、租期尚未起算时即单方提出解除合同，且在华喜公司租金支付后仍将房屋转借他人，此时，合同的解除条件尚未成就，李文青的单方解约行为应属违约，应当承担相应的违约责任。关于华喜公司主张的租金损失，因李文青已将租金退还华喜公司，且合同已约定提前解除合同的违约责任，故华喜公司该诉请缺乏事实依据，法院不予支持。原审法院据此判决如下：一、李文青应于判决生效之日起十日内支付上海华喜膜结构工程有限公司违约金3，600元；二、驳回上海华喜膜结构工程有限公司其他诉讼请求。原审法院判决后，李文青不服提出上诉称，华喜公司在签合同时不肯使用合同范本，有预谋的使用其提供的合同，存在恶意欺诈的嫌疑。华喜公司未按双方口头约定的签约当天支付押金及首期租金，《租赁合同》未生效，李文青无需提前三个月通知解除合同。李文青已将租金及押金退还华喜公司，不应承担违约责任。请求本院撤销原判第一项，确认华喜公司违约。被上诉人华喜公司辩称，不同意李文青的上诉请求。《租赁合同》约定了如需提前终止合同，必须提前三个月通知对方。无故违约需向对方支付3，600元违约金。签订合同时系争房屋内有人居住，华喜公司提出房屋清空时支付首期租金及押金。因李文青在华喜公司支付了租金后仍将房屋租赁他人，且拒绝赔偿违约金3，600元，华喜公司才提起诉讼。请求本院维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《租赁合同》约定的起租日期是2013年4月1日，但未约定首期租金及押金的支付日期。李文青主张首期租金及押金的支付日期为签约当日，华喜公司不予认可。华喜公司即便未及时支付首期租金及押金，李文青亦应催告给予华喜公司合理期限履行支付义务，而非提前解除合同，将房屋转借他人。李文青提前解除合同的行为不符合法律规定。在华喜公司支付了首期租金及押金后，李文青未按约交付房屋，且明确表示不履行交房义务，故其应承担违约责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。李文青的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李文青负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍代理审判员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一四年四月十日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”