（2014）湖德武民初字第137号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2014-06-06
案件名称
德清莫干山卢球商贸中心有限公司与姚荣坤、姚荣根等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书(1)
法院
德清县人民法院
所属地区
德清县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
德清莫干山卢球商贸中心有限公司,姚荣坤,姚荣根,沈惠江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十二条，第十九条，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款
全文
浙江省德清县人民法院民 事 判 决 书（2014）湖德武民初字第137号原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司。法定代表人卢桂华。委托代理人黄盾。被告姚荣坤。委托代理人瞿丹鸣。被告姚荣根。被告沈惠江。上述二被告的共同委托代理人林淡秋。原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司（以下简称原告）与被告姚荣坤、被告姚荣根、被告沈惠江（以下简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月10日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员梁帅适用简易程序于2014年2月25日、同年2月26日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人黄盾、被告姚荣坤及其委托代理人瞿丹鸣、被告姚荣根与被告沈惠江的共同委托代理人林淡秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月9日，原告和被告姚荣坤签订了租赁合同，合同约定：被告姚荣坤租赁原告所有的卢球商贸中心1号楼的二、三、四楼（以图纸为准），一楼大厅四间门面为双方公用部分，年租金为55万元，并且合同约定，被告姚荣坤逾期支付租金超过7天，原告可单方解除合同；合同解除后，原告给15天安置和善后处理时间，在善后处理期届满后，被告姚荣坤不能以任何借口拖延归还，如拖延一天，被告姚荣坤则每天另补偿1000元给原告；同时，被告姚荣坤投入的所有不可移动的固定装修和设施归原告所有；被告姚荣根、沈惠江作为担保人对合同承担连带担保责任。合同签订并且履行以后，被告姚荣坤拖欠应该于2011年11月1日支付的下一年租金，原告已多次催讨，但被告姚荣坤拒绝付款。原告只能书面通知被告姚荣坤解除合同，要求归还房屋，但是被告姚荣坤拒绝，故原告只能起诉至法院，法院判决解除后，被告姚荣坤仍然拒绝归还房屋，直至2013年12月23日，法院执行局强制被告搬出。原告认为自己利益受损，故诉至法院，请求判令：1.被告姚荣坤赔偿损失及约定的补偿金共计1458527元（根据原告提交的计算方法，损失系从2012年5月16日起至2013年12月23日止计算577天，比照每年55万元的租金标准，计881527元；补偿金每天1000元，计算577天，计577000元）；2.被告姚荣坤支付原告垫付的中央空调水费2438元；3.被告姚荣坤支付原告垫付的电梯保养费及维修费11025元；4.三被告对上述债务承担连带责任；5.本案的诉讼费用由三被告承担。被告姚荣坤辩称，1.本案不是房屋租赁纠纷，应为不当得利纠纷；本案是合同解除之后，被告姚荣坤个人拒不履行生效判决中的腾房义务而引起的纠纷；根据之前的判决，双方租赁合同已解除，双方权利义务已终止。2.我国法律规定，对实际损失和补偿金不能同时主张，只能主张其一。如果原告认为本案是合同纠纷，原告只能主张每天1000元的延期腾房补偿金。3.如果本案经法院审理确定为房屋租赁合同纠纷，那么应当适用关于延付租金或拒付租金的一年诉讼时效的规定。本案立案时间在2014年1月13日，往前推一年，即2013年1月13日前租金的诉请因超过诉讼时效而得不到支持。4.本案租金为每年40万元，不是每年55万元，因为约定了15万元餐饮费可以折抵租金，且从2004年开始就是这样操作的。5.原告诉称的中央空调水费不予认可，不应由被告姚荣坤承担。6.被告姚荣坤垫付的电梯电费40954元应由原告分摊；租赁的卢球假日酒店在2012年3月18日归还原告后，原告使用了被告姚荣坤包月开办的宽带电话，故应返还至2012年11月30日的宽带电话费25550元；210169元餐饮费需要抵扣，如果是按照每年40万元租金标准就不需要扣除了。7.原告诉请中租金计算的起始时间和截止时间不符合事实。首先，之前判决中规定有一个月的腾房期，应予扣除，并且根据诉讼时效的规定，有部分租金诉请已过了诉讼时效；再次，被告姚荣坤在2013年12月5日去腾空房屋时遭到原告阻扰，德清县人民法院执行局人员到场对双方有争议部分张贴封条，并告知双方可对有争议部分另行起诉，导致当日未能腾房。故2013年12月5日之后产生的费用应由原告自行承担。8.两担保人不应承担担保责任。本案系不当得利，与担保人无关；如果法院认为是房屋租赁合同纠纷，也不需承担担保责任，因合同已经法院判决解除，合同中权利义务结束，此后各方之间未签订新合同，担保人没有明确的意思表示，故不需要承担担保责任。被告姚荣根、沈惠江辩称，1.其二人作为担保人签订的房屋租赁合同，已经法院判决在2012年5月15日解除，在此之前的担保责任已承担完毕；在合同解除之后原告与被告姚荣坤未签订过租赁合同，其二人也未作为担保人再签过名，主合同不存在，作为随合同的担保合同也不存在。2.本案的发生是基于被告姚荣坤拒不履行前次法院判决引起的，属于被告姚荣坤的个人不当得利行为，其二人对此不需要承担任何责任。况且，在（2012）湖德武民初字第120号判决书中将腾房责任判归被告姚荣坤个人承担，其二人对此不承担担保责任，由此产生的后果也当然不需要承担任何责任。3.担保人承担担保必须是明确的真实意思表示，本案中担保人没有明确表示要对被告姚荣坤合同解除后的行为进行担保，故不需要承担担保责任。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1.2010年《合同》复印件1份，用以证明被告姚荣坤租赁原告房屋，被告姚荣根、沈惠江担保的事实以及权利义务的约定。证据2.原告通知被告姚荣坤缴纳水费的《缴费单》原件1组，用以证明中央空调应收水费2438元，有一个专门计算中央空调用水的水表的事实。证据3.电梯保养费、维修费清单及对应的发票原件各1组，用以证明被告应交的电梯保养费和维修费为11025元。证据4.（2012）湖德武民初字第120号、（2012）浙湖民终字第577号民事判决书复印件各1份，用以证明《合同》已解除，但被告姚荣坤拒不搬出。证据5.租赁费用清单原件1份，用以证明原告的损失。证据6.《函》及EMS快递凭证原件各3份、快递查询记录复印件2份、拒收凭证原件1份，用以证明原告已向三被告催讨过损失并要求尽快搬离的事实。被告姚荣坤质证认为：对证据1，真实性无异议，对证明对象有异议，合同约定逾期腾房只需支付每天1000元；第9条证明55万元租金中的15万元是可以抵扣的，事实上每年也消费了15万元，租金应按照每年40万元计算。对证据2，对单据本身的真实性没有异议，但是不是有单独对中央空调计费的水表不清楚，对证据中的费用应由被告姚荣坤支付不认可。对证据3，无异议。对证据4，真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书证实了担保人对腾房是不承担责任的；被告姚荣坤对该两份判决书中部分内容不服，正在申请再审。对证据5，对应收租金的计算方式有异议，应按40万元一年的标准计算；扣除30天腾空期，计算至2013年12月5日，因为当日被告姚荣坤前往腾房时受到了原告阻挠；租金和补偿金只能取一个，若本案为合同之诉只能主张每天1000元补偿。对证据6，《函》没有收到。被告姚荣根、沈惠江质证认为，同意被告姚荣坤的质证意见，上述6组证据，不能证明其二人需要承担担保责任。被告姚荣坤为证明其主张，向本院提交以下证据：证据7.2004年房屋租赁合同复印件1份，用以证明原告与被告姚荣坤自2004年开始签订租赁合同的事实及当时租金中30万元餐饮费是直接抵扣租金的事实。证据8.2010年《合同》复印件1份，与证据1相同，用以证明原、被告因金融危机，而对租金做了下调的事实及租金中15万元餐饮费直接抵扣租金的事实。证据9.2011年《账务核对结算表》复印件1份，《2012-2013年度的就餐费对账单》复印件1份及对应的就餐费《收据》、《结账单》、《酒水单》、《入厨单》原件各1组，用以证明租金是扣除15万元餐饮费后每年直接支付40万元的事实，以及餐饮费共计210169元的事实。证据10.2012年1月至2013年12月（缺少2013年5月）电费缴费发票原件1组，国网浙江德清县供电公司盖章的2012年3月至2013年12月电费清单复印件1份，以及被告姚荣坤制作的《收款收据》复印件6份及电费计算方法复印件1份，用以证明2011年11月21日至2013年年底，被告姚荣坤已支付了所租赁房屋的全部电费，原告应承担电梯电费共计40954元，其中计算至2012年12月31日的电梯电费为20797.5元。证据11.本院2013年11月5日、同年12月5日、同年12月12日《执行（询问）笔录》复印件各1份，用以证明2013年12月5日，被告姚荣坤腾房时遭到原告阻扰的事实与拆除物品的情况，以及该日之后的租金损失应由原告自负。证据12.中国移动通信集团浙江有限公司德清分公司2014年4月10日出具的《证明》1份，系举证期限届满后于宣判前提交，用以证明原租赁的卢球假日酒店内282部电话实际使用期限至2012年10月，该电话业务是被告姚荣坤开办并包月付费的，被告姚荣坤将租赁的卢球假日酒店在2012年3月18日归还原告后，应由原告将归还之后包月支付的25550元宽带电话费用支付给被告姚荣坤。原告质证认为，对证据7，真实性无异议，关联性有异议，2010年签订了新合同，对权利义务做了新的设定，法院之前的判决也是按照新合同判的。对证据8，真实性无异议，对证明目的有异议，合同约定的租金是55万元一年，在原定的2010年到2014年11月30日的租赁期间一共可以抵扣15万元，而非每年可抵扣15万元。对证据9，真实性与合法性上，对其中的206593元餐饮费单据无异议，对3576元的餐饮费单据有异议：4份金额共3548元的票据不予认可，另认为2013年5月29日《结账单》中的458元与《酒水单》、《入厨单》相比多计算28元应为430元，对该《结账单》中的28元部分不予认可；关联性上，认为系餐饮合同关系，与本案不是同一法律关系。对证据10，电梯电费只认可2012年12月31日之前的20797.5元，2013年的电梯电费不认可。对证据11，2013年12月9日的笔录中，被告姚荣坤说可以强制执行但不愿意腾房，可以证明不是原告阻挠腾房。对证据12，超出举证期限，不同意质证；如非要质证，认为关联性有异议，无合同约定；证明目的有异议，不能证明是原告使用。被告姚荣根、沈惠江质证后对证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12无异议。被告姚荣根、沈惠江未向本院提交任何证据材料。本院认证认为，对证据1，双方对真实性均无异议，可以证明各方对权利义务的约定；争议集中在租金标准与逾期腾房补偿金数额，该问题在下文争议焦点部分予以阐明。对证据2，系单方制作，无法证明费用系中央空调用水产生，且三被告均不认可，不能单独证明中央空调水费为2438元的事实，不予采信。对证据3，双方均无异议，予以采信。对证据4，符合有效证据的条件，能够证明双方签订的《合同》已经解除，但不能证明被告姚荣坤拒不搬出的事实。对证据5，系原告自行制作，且被告未予认可，不予采信。对证据6，由于《函》已由EMS快递寄出，且经查询EMS记录显示被告姚荣根为拒收，被告姚荣坤、沈惠江为本人收，故对该证据予以采信，能证明原告已对三被告发出相应催讨。对证据7，可以说明抵扣餐饮费的习惯性做法，与本案有关联性，予以采信。对证据8，与证据1相同，可以证明各方对权利义务的约定；对于租金标准与抵扣标准问题，于下文争议焦点部分予以阐明。对证据9，由于《合同》中双方约定了餐饮费抵扣条款，与本案有关联性；原告对206593元餐饮费票据的真实性、合法性无异议，对该部分票据予以采信；对原告有异议的4份金额共3548元的票据，因结算署名不同其他单据，又无证据补强，不予采信；对2013年5月29日单据，由于458元的大写金额书写笔迹与结算署名人笔迹一致，且该单据中除430元消费金额外另有一张《酒水单》中“葱油蛏子”菜品没有计价，故对该单据金额仍应认定为458元，对原告不认可该28元的质证意见不予支持。综上，对该组证据中与206621元餐饮费相对应的部分予以采信。对证据10，双方对2012年12月31日之前的电梯电费均无异议，对该部分证据予以采信；对于2013年的电梯电费，双方争议较大，在下文争议焦点部分予以阐明。对证据11，能够证明双方自2013年12月5日在腾房时起争议导致腾房未顺利进行的事实，对于期间的费用负担，在下文争议焦点部分予以阐明。对证据12，未在举证期限内提出，原告也不予认可；又因本案系合同纠纷，但《合同》中并无原告需支付宽带电话费的约定，与本案无关联性，故不予采信。本院经审理，认定事实如下：原告作为出租人（甲方），被告姚荣坤作为承租人（乙方），被告沈惠江作为担保人（丙方），被告姚荣根作为担保人（丁方），于2010年签订《合同》，该《合同》已被生效判决确认有效。《合同》载明，被告姚荣坤向原告租赁卢球商贸中心1号楼内的二、三、四楼，年租金为55万元；《合同》的“五、租赁期间的装修和维修”部分第3条约定，“1号楼三台电梯费（维修费与电费）甲乙双方各承担50%”；《合同》的“八、违约责任”部分第4条约定，“如乙方逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，乙方不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”。《合同》的“九、其他”部分约定“在乙方租赁期间，甲方在乙方酒店消费15万元，就餐按8.5折优惠，该款直接抵扣租金”。后因被告姚荣坤拖欠租金、水电费引发纠纷，原告曾为此诉至法院，法院判决确认《合同》已于2012年5月15日解除，并对解除前的权利义务做了处理，同时判令被告姚荣坤归还租赁房屋，但被告姚荣坤未主动归还。2013年6月8日，原告发函向三被告催讨相关费用并要求搬离。2013年12月5日，被告姚荣坤前往腾房，但与原告就部分财物是否可拆除及归属发生争议，法院执行局多次协调未果，于2013年12月23日进行强制执行。现原告以《合同》解除后至房屋实际归还期间，被告姚荣坤的延迟归还行为损害其利益为由，向本院提起诉讼，引发本案。本院认为，本案争议焦点在于，一、合同解除后，其中“八、违约责任”部分第4条是否继续有效，本案案由定为房屋租赁合同纠纷是否正确？二、对于原告所提出的中央空调水费、电梯维修费和保养费，被告姚荣坤所提出的餐饮费、电梯电费、宽带电话费，可否要求对方支付或抵扣？三、《合同》约定的租金标准是每年55万元还是40万元？四、原告诉请赔偿及补偿费用的计算时间是否正确？五、《合同》“八、违约责任”部分第4条的真实意思？原告能否同时主张赔偿损失与补偿金，以及赔偿与补偿金的合理数额？六、原告的部分诉请否超出诉讼时效期间？七、被告姚荣根、沈惠江是否应当承担担保责任？对争议焦点一，原告认为本案系房屋租赁合同纠纷，其依据为《合同》“八、违约责任”部分第4条对合同解除后权利义务的约定，三被告则认为《合同》经法院判决解除后所有权利义务的约定均失去效力。本院认为，合同解除后，并不意味合同所有的条款都失去效力。合同主体间关于经济往来的结算以及合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款，属于结算和清理条款。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，《合同》“八、违约责任”部分第4条是对合同解除后的特别约定，即属于结算与清理条款，并不因《合同》解除而失去效力，原告据此提起诉讼应属于房屋租赁合同纠纷，对三被告的抗辩意见不予支持。对争议焦点二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方对上述费用的主张，必须证明该费用的真实性以及相应的《合同》依据。原告主张中央空调水费所依据的缴费单系其单方制作，被告姚荣坤不予认可，且未能提供充足证明该笔费用是中央空调用水所产生，《合同》中对此也无约定，故对其该项诉请不予支持。被告姚荣坤主张对宽带电话费进行抵扣，但未能在举证期限内提交有效证据证明原告使用了该宽带电话，也未能证明《合同》中对此费用需由原告支付作出过约定，故对该主张不予支持。原告所主张的电梯保养费与维修费，双方均无异议，且在《合同》第五部分第3条中有此约定，故对原告要求被告姚荣坤支付该项11025元费用的诉请予以支持。对于被告姚荣坤要求对电梯电费进行抵扣的主张，由于《合同》第五部分第3条中有此约定，因此相应电费可以抵扣。在抵扣金额上，双方对2012年12月31日前的电梯电费20797.5元应由原告负担无异议，该部分抵扣主张予以支持。对于2013年的电费，有证据证明整个租赁房屋该时间段内的电费总额为232596.99元，且已全部结清；但被告姚荣坤提供的缴费凭证欠缺2013年5月的发票，其他证据也不能证明是被告姚荣坤交纳了该月的电费，故认定被告姚荣坤交纳了除5月份外的2013年度总电费，电费总额为212950.03元。虽然双方对2013年电梯电费所占总电费的比例及具体数值存在争议，但该笔费用显然客观存在。因2012年原告应付的电梯电费占电费总额的比例为6.3%，本院参照该比例确定原告应支付给被告姚荣坤的2013年电梯电费为13415.85元（212950.03元×6.3%=13415.85元）。综上，对被告姚荣坤要求抵扣电梯电费的主张在34213.35元（20797.5元＋13415.85元=34213.35元）的范围内予以支持。对于被告姚荣坤对餐饮费进行抵扣的主张，《合同》“九、其他”中已作出“在乙方（被告姚荣坤）租赁期间，甲方（原告）在乙方酒店消费15万元，就餐按8.5折优惠，该款直接抵扣租金”的约定，因此相应餐饮费可以抵扣租金。对于原告实际产生的餐饮费金额，双方对其中206593元的真实性无异议，但原告对剩余的3576元不予认可。该3576元中的3548元，其相应单据上结算署名不同于其他单据，又无证据补强应由原告支付，不应认定为原告已产生的餐饮费；对原告有异议的2013年5月29日单据中的28元，由于该单据中458元的大写金额书写笔迹与结算签名人的书写笔迹一致，且该单据中除430元消费金额外另有一张《酒水单》中“葱油蛏子”菜品没有计价，故该单据中458元均应认定为原告已产生的餐饮费，原告对其中28元的异议不予支持。因此，本院对原告已产生的餐饮费确定为206621元（206593元＋28元=206621元）。对于可抵扣的额度，原告虽主张全部租赁期内只能抵扣15万元，但结合之前2004年合同约定以及原告与被告姚荣坤的交易习惯，根据案件具体情况，应认定为每年可抵扣15万元，而本院确定的206621元餐饮费系在两年多的时间内产生，故该金额未超出可抵扣的范围，本院对被告姚荣坤抵扣餐饮费的主张在206621元的范围内予以支持。对争议焦点三，原告主张租金为每年55万元，三被告认为该55万元应扣除15万元餐饮费按每年租金40万元计算。本院认为，从《合同》的体例看，在第三部分约定“租赁费及支付方式”，在第九部分约定“其他”。因此，关于租金的约定应从第三部分寻找，而《合同》载明“三、租赁费及支付方式：年租赁费55万元……”，并无用餐饮费折抵或租金为40万元的表述。至于三被告所称的餐饮费，《合同》载明“九、其他：在乙方租赁期间，甲方在乙方酒店消费15万元，就餐按8.5折优惠，该款直接折抵租金”。该“折抵”不应理解为将租金55万元变更为40万元，否则就与《合同》第三部分冲突；而应是在认可租金为每年55万元的基础上，将支付方式约定为现金支付与就餐消费两种方式。并且，每年55万元的租金标准已经（2012）湖德武民初字第120号、（2012）浙湖民终字第577号生效的民事判决予以认定。因此，本院确认《合同》约定的租金标准为每年55万元。对争议焦点四，由于在前的（2012）湖德武民初字第120号、（2012）浙湖民终字第577号民事判决已确定《合同》于2012年5月15日解除，并给予被告姚荣坤30天的腾空期，因此原告诉请的费用计算时间，应扣除该30天判决确定的腾空期间。另由于2013年12月5日，被告姚荣坤腾房期间系因与原告就部分财物是否可拆除及归属发生争议而未能腾空。而双方在签订《合同》时理应尽到相应的注意义务，对相关财物的归属做出明确约定；纠纷发生后也应积极协商，但事实上原告与被告姚荣坤经法院执行局多次协调均未达成一致。因此，2013年12月5日至2013年12月23日期间，虽属于原告诉请的费用计算期间，但由于未能有效腾空房屋双方均有过错，本院酌定原告与被告姚荣坤对此期间产生的应支付的赔偿与补偿费用各负担50%。综上，本院确认原告诉请赔偿与补偿费用的正确计算期间为自2012年5月16日起至2013年12月23日止，并扣除30天腾空期，也即应计算557天（587天－30天=557天）。其中在2012年5月16日至2013年12月4日并扣除30日腾空期的538天间，被告姚荣坤对应支付的赔偿与补偿费用全部负担；在2013年12月5日至2013年12月23日的19天间，被告姚荣坤对应支付的赔偿与补偿费用负担50%。对争议焦点五，《合同》约定“如乙方（被告姚荣坤）逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方（原告）可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，被告姚荣坤不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”。双方对“另补偿”发生争议，原告解释为支付各种款项后另加每天1000元补偿；被告解释为只有每天1000元补偿。本院认为，该《合同》总租金为每年55万元，折算成日租金为1506.85元（55万元÷365天=1506.85元），远大于《合同》条款中每天1000元的补偿（即使按被告姚荣坤所称的每年40万元租金标准，折算成日租金也大于1000元）。若按三被告所称，《合同》解除后只需支付每天1000元，实则为鼓励延期腾房，有悖常理，故对三被告的该点抗辩主张不予支持。根据《合同》该项条款，原告在善后处理期满后，须“按合同支付各种款项”并“每天另补偿1000元”，该约定系对被告姚荣坤违反该条的腾房约定时，原告可主张费用的计算方法，未违反法律的禁止性规定，且《合同》已被生效判决确认有效。对于该计算方法中的前半部分，系指比照《合同》约定的租金标准和其他费用支付标准、被告姚荣坤延迟腾房期间应付的各种款项，现原告诉请对上述款项的损失予以赔偿，应属合理，但须扣除《合同》约定的其他应由原告支付的费用。本院比照租金标准确认延迟腾房期间原告因房屋被占用所受损失为825000元（55万元年租金÷365天×538天＋55万元年租金÷365天×19天×50%分担比例=825000元）；同时，须抵扣餐饮费206621元，并扣除电梯电费34213.35元。因此，本院对原告赔偿损失的诉请在584165.65元的范围内予以支持（825000元-206621元-34213.35元=584165.65元）。对于该计算方法中的后半部分，每天1000元的补偿约定过高，本院结合具体案情，根据公平原则、诚实信用原则，酌情对补偿金在本院支持的损失赔偿额20%的范围内予以支持，确定为116833.13元（584165.65元×20%=116833.13元）。综上，本院对原告损失赔偿的诉请在584165.65元范围内予以支持，对支付补偿金的诉请在116833.13元范围内予以支持，超出部分不予支持。对争议焦点六，三被告以原告的诉请应适用延付或拒付租金的一年诉讼时效为由，主张部分诉请已逾诉讼时效期间。本院认为，原告诉请的各项费用，其性质并非租金。由于之前的判决已确定《合同》解除，并对解除前的权利义务作出处理，原告不得再主张租金。但如前文所述，依据合同“八、违约责任”部分第4条的约定，原告可以比照租金标准和其他费用标准主张相应费用与补偿金，故应适用二年而非一年的诉讼时效。并且，原告已于2013年6月8日发函向三被告进行催讨，且经查询EMS系统显示被告姚荣根为拒收，被告姚荣坤、沈惠江为本人收。现三被告虽均抗辩称未收悉该《函》故本案已逾诉讼时效，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”。由于原告提交了EMS特快专递寄件人存根、《函》文本及EMS查询记录，可以认定《函》已经到达或应当到达，而三被告均无相反证据足以推翻原告所提供的证据，故本院认定原告已发函对三被告提出了相应的债权要求，且诉讼时效因该发函催讨行为发生中断，因此本案未逾诉讼时效期间。对争议焦点七，三被告抗辩称《合同》中署名的担保人即本案被告姚荣根、沈惠江无需承担担保责任，理由主要为：《合同》已解除；被告姚荣根、沈惠江未再作出过新的明确的担保意思表示；之前的判决未要求被告姚荣根、沈惠江对腾空行为负担连带担保责任。本院认为，《合同》虽已解除，但其中“八、违约责任”部分第4条的约定仍然有效，依据该条款，被告姚荣坤在延迟腾房期间应支付相应费用与补偿金，因此被告姚荣根、沈惠江也须对该部分债务进行担保。其承担担保责任的依据在于《合同》中该条款的约定，而无需再作出新的愿意担保的意思表示。对于没有明确担保范围的问题，《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定，“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。并且，被告姚荣根、沈惠江作为担保人在《合同》的头部、尾部均进行了署名，表明其二人认可应对《合同》中被告姚荣坤的所有债务进行担保。至于之前判决未判处被告姚荣根、沈惠江对腾空担保，经翻阅卷宗，系原告未提出该项诉请，而非法院判决认为不需要负担该担保责任。在未有判决对该问题作出否定性结论的情况下，被告姚荣根、沈惠江仍应依照《合同》约定进行担保。因此，对三被告关于担保人无需承担担保责任的抗辩意见不予支持。并且，由于被告姚荣根、沈惠江的担保系保证，且未对保证方式作出约定，依法应承担连带保证责任。综上，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷且未逾诉讼时效期间，《合同》解除后其中的结算和清理条款仍然有效，原告据此条款比照租金标准主张损失赔偿并要求支付电梯保养费、维修费，符合约定，但损失赔偿额中须扣除餐饮费、电梯电费等原告应付的款项；原告诉请的补偿金过高，酌情调整为本院支持的损失赔偿额的20%；并由被告姚荣根、沈惠江对被告姚荣坤的上述所有合同债务承担连带保证责任。对原告诉请中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告姚荣坤于本判决生效之日起十日内赔偿原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司损失584165.65元。二、被告姚荣坤于本判决生效之日起十日内支付原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司补偿金116833.13元。三、被告姚荣坤于本判决生效之日起十日内支付原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司电梯保养费及维修费11025元。四、被告姚荣根、被告沈惠江对上述第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任，被告姚荣根、被告沈惠江承担保证责任后，有权向被告姚荣坤追偿。五、驳回原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司的其他诉讼请求。如果被告姚荣坤、被告姚荣根、被告沈惠江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18048元减半收取9024元，由原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司负担4659元，被告姚荣坤、被告姚荣根、被告沈惠江负担4365元，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 梁 帅二〇一四年四月十日代书 记员 严亚萍 更多数据：