（2014）丰民初字第03078号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2015-05-04
案件名称
程心与北京中安佳业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程心,北京中安佳业房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第03078号原告程心，男，1986年12月16日出生。被告北京中安佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区富丰路2号4层501室（园区）。法定代表人贾彦涛，总经理。委托代理人段晓磊，男，1986年3月11日出生，北京中安佳业房地产经纪有限公司财务人员。原告程心与被告北京中安佳业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马贞翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告程心，被告北京中安佳业房地产经纪有限公司（下称中安佳业公司）委托代理人段晓磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程心诉称：2013年10月9日，我与被告中安佳业公司签订了房屋租赁合同，房屋位于北京市丰台区501室（下称501室房屋）中的一间，租期一年，租金为每月1350元，付款方式为押一付三。签订合同后，我依照合同约定向被告中安佳业公司支付了三个月零两天的房租4140元、押金1350元及物业管理费365元。2013年12月10日，我又向被告中安佳业公司支付了2014年1月11日至2014年4月10日的房租4050元。但2014年1月10日，我收到501室房屋房东的收房通知，房东称由于被告中安佳业公司未支付其房屋租金，根据合同规定他有权收回房屋，要求我于2014年1月13日搬离501室房屋。我多次要求被告中安佳业公司和房东协商处理此事，但其一直不予解决。现房东已与被告中安佳业公司解除了合同，故我诉至法院，请求法院依法判令解除我与被告中安佳业公司所签订的房屋租赁合同，同时由被告中安佳业公司退还我剩余房租4050元、押金1350元及剩余物业管理费275元。被告北京中安佳业房地产经纪有限公司辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告程心一直都居住在501室房屋内，因此我不同意退还其房租及押金。经审理查明：2013年10月11日，原告程心与被告中安佳业公司签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号为000840），该合同约定：被告中安佳业公司将坐落于北京市丰台区501室其中一间房屋出租给原告程心居住。房屋租赁期为2013年10月11日至2014年10月10日，租金为每月1350元，租金支付方式为季付，须提前30日到被告中安佳业公司营业部门交纳，或存入被告中安佳业公司指定账户。被告中安佳业公司交付该房屋时，原告程心应支付租赁保证金1350元。合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，原告程心向被告中安佳业公司支付了押金600元，物业管理费365元。2013年12月10日，原告程心向被告中安佳业公司支付了2014年1月11日至2014年4月10日的房屋租金4050元。另查，501室房屋系被告中安佳业公司从房东谭维汉处租赁而来，由于被告中安佳业公司未按期向房东谭维汉支付501室房屋的租金，房东谭维汉要求原告程心搬离501室房屋。2014年1月14日，房东谭维汉与原告程心及501室房屋的其他租户共同达成了《关于房屋保证金的备忘》（下称《备忘》），该《备忘》载明：由于被告中安佳业公司的违约，房东谭维汉并未收到501室房屋的租金，其已将被告中安佳业公司诉至法院，现房东谭维汉准备将501室房屋的租户清空。为保证501室房屋的租户仍居住在房屋内，租户应向房东谭维汉交纳保证金，待诉讼结束后，若房东谭维汉胜诉，该保证金将转为房屋租金，反之，该保证金退还各租户。签订《备忘》的当日，房东谭维汉收取了包括原告程心在内的501室房屋五家租户的房屋保证金共计6000元，其后，原告程心与其他租户又向房东谭维汉交纳了后续的房屋保证金。原告程心居住在501室房屋内至今。又查，被告中安佳业公司未按期于2013年12月10日向房东谭维汉支付501室房屋的第六期租金，其后房东谭维汉将被告中安佳业公司诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，（2014）丰民初字第00271号民事判决书依法判决解除了房东谭维汉与被告中安佳业公司签订的租赁合同。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、收条、《关于房屋保证金的备忘》、（2014）丰民初字第00271号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告程心与被告中安佳业公司签订的《北京市房屋租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。原告程心依照合同约定履行了支付房屋租金、押金、物业管理费的义务，被告中安佳业公司应履行将501室房屋交付原告程心使用、收益的义务。被告中安佳业公司由于拖欠房东的房屋租金被法院依法判令解除了与房东签订的房屋租赁合同，其无权继续将501室房屋出租给原告程心居住使用，亦无权继续收取原告程心的房屋租金。原告程心现仍然居住在501室房屋，系因其向501室房屋房东支付了相应的房屋保证金，该居住行为的权利基础为原告程心与501室房屋房东新建立的占有使用关系，而非与被告中安佳业公司之间仍然存在租赁关系，因此，被告中安佳业公司以原告程心仍居住在501室房屋内为由，拒绝退还房屋租金及押金的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。根据法律规定，合同的一方当事人存在违约行为致使合同目的无法实现的，对方当事人可以解除合同。本案中，由于被告中安佳业公司拖欠501室房屋房东租金，其与房东之间的租赁合同已经解除，被告中安佳业公司无权再将501室房屋出租给原告程心，双方之间租赁合同的目的已经无法实现，原告程心有权提出解除合同，本院对原告程心要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告中安佳业公司应当将收取的2014年1月11日至2014年4月10日的房屋租金4050元、押金1350元及剩余的物业管理费273元退还原告程心。原告程心要求退还房屋租金、押金及物业管理费的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告程心与被告北京中安佳业房地产经纪有限公司于二〇一三年十月十一日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、被告北京中安佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告程心房屋租金四千零五十元。三、被告北京中安佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告程心房屋押金一千三百五十元。四、被告北京中安佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告程心物业管理费二百七十三元。五、驳回原告程心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告北京中安佳业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 马贞翠二〇一四年四月十日书 记 员 熊俊芳 微信公众号“”