（2014）东陵民三初字第178号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2014-08-20
案件名称
沈阳新浦物业管理有限公司与谷慧艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳新浦物业管理有限公司,谷慧艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
全文
沈阳市东陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）东陵民三初字第178号原告沈阳新浦物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区明波路2-19号7门。法定代表人华建国，系该公司董事长。委托代理人赵珣，系辽宁兴沈律师事务所律师。被告谷慧艳，女，汉族，现住沈阳市浑南新区。原告沈阳新浦物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告谷慧艳物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月23日受理后，依法由代理审判员马洁独任审判，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人赵珣，被告谷慧艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告经物价部门批准，对“新州上海花园·浦江苑”小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.8元，电梯运行服务费每月每人12元。2008年12月原告取得该小区的前期物业管理权，并与沈阳新洲实业股份有限公司签订前期物业管理服务合同，在办理入住时与全体业主签订前期物业服务合同。2009年1月1日原告与该小区业主委员会签订物业服务协议，为该园区继续提供物业服务，被告作为小区的业主即物业使用人，自2011年11月27日起至今拖欠物业费，影响了原告的物业服务工作，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告缴清拖欠的物业费，从2011年11月28日起至2014年1月28日止，计5，025.85元（被告所有的房屋面积107.39平方米）；2、判令被告支付从欠费之日即2011年11月28日起至2014年1月28日止的违约金6，106.4元，违约金金额按拖欠总额的每日0.3%交付；3、由被告承担诉讼费。被告谷慧艳辩称，我对原告物业公司的服务不满意。我是2011年11月28日入住该房屋，原告与我们小区的物业服务合同在2011年12月31日截止，然后我没有与原告签订过物业服务合同，所以我认为原告不是我们小区的合法物业公司，没有收费的权利。原告采取捆绑门禁卡、电梯卡进行强制收费，导致大部分业主为了上楼不得不交纳物业费用。入住时，合同约定应有专属大堂保安，提供管家式服务，但在此期间原告私自撤销保安，导致小区屡次发生被盗，存在严重的不安全因素，我与原告经过多次交涉均无果。我不是不交物业费，等原告和我们正常签订合同，并完善物业服务我才同意交。原告物业服务不达标的时候我同意按照物业公司的成本进行交纳，即一元每平方米每月，或有其他合理的测算方式。原告物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，提交浦江苑二期前期物业服务合同复印件一份，证明原告为被告服务，约定了物业服务费，每月每平方米1.8元。被告对该份证据的真实性有异议，认为是复印件，这份合同我从来没有看到过，与我没有关系。证据二、提交浦江苑小区一期物业服务合同，证明业主委员会与我们签订过合同，有收费的权利，我们管理的区域包括浦江苑二期。被告对该份证据的真实性没有异议，管理范围是包括我所在房屋的浦江苑二期，但合同期限到2011年12月31日已经截止。合同约定了浦江苑一期的物业费为1.3元。没有对我们所住的二期进行约定收费标准。证据三、提交沈阳市东陵区（浑南新区）五三街道办事处浦江社区居民委员会证明二份，证明原告在2011年年末与业主委员会签订的合同到期后，新的业主委员会尚没有成立，自2013年1月20日才正式成立。被告对该份证据的真实性没有异议，但是这部分空档期我不太清楚。证据四、提交业主委员会备案通知书复印件一份，证明新的业主委员会是2013年5月8日收到政府的备案通知书，自此之后业主委员会才能制章并行使权利。被告对该份证据没有异议。被告谷慧艳为支持其抗辩，向本院提交如下证据：证据一、提交入住文件一份，证明原、被告双方的权利义务，合同上的服务标准原告没有做到，其中第三十条约定如果没有达到服务标准，原告应向业主赔偿损失。原告对该份证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为不是我们真实的物业服务合同，应以我方提交的合同为准。证据二、提交业主委员会致法院的函复印件一份，证明原告未与我们小区签订合同，服务质量有问题，原告没有完全履行服务义务，给全部业主带来损失，被告感到不安全。原告对该份证据的对真实性、合法性、关联性都有异议，认为内容与事实不符，我们的服务是按照合同约定履行的，不存在有瑕疵的问题。业主委员会只是刚刚成立，不代表所有业主的意见，该份证据内容不客观、不全面。证据三、提交照片打印件两张，证明原告撤销大堂保安，物业服务不到位给业主造成了损失。原告为了节省经费把消防通道锁上，此举违反消防法，有安全隐患。经多次交涉，原告拒不改正。原告对该份证据的对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据可以看出原告在积极履行相应的义务。经审理查明，被告谷慧艳为沈阳市浑南新区三义街2号的业主，于2011年11月28日入住该房屋。原告系该小区的前期物业服务企业，为被告居住的小区提供物业管理服务，具体收费标准高层住宅：1.8元／月·平方米，业主首次交纳物业服务费的期限为一年，续期交纳至少按季度交纳，业主或物业使用人应在上次交纳的物业服务费到期的前15日履行交纳义务。根据原告与沈阳新洲股份有限公司签订的《浦江苑二期（浦江·盛景湾）前期物业服务合同》，原告物业服务期限自业主办理入住之日起至该小区二期增补业主委员会委员（或一期换届时与二期共同选举业主委员会）止。被告房屋面积为107.39平方米，自入住之日起未交纳过物业费。现因被告拖欠原告从2011年11月28日起至2014年1月28日止物业管理费、违约金，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告缴清拖欠的物业费，从2011年11月28日起至2014年1月28日止，计5，025.85元（被告所属的房屋面积107.39平方米）；2、判令被告支付从欠费之日即2011年11月28日起至2014年1月28日止的违约金6，106.4元，违约金金额按拖欠总额的每日0.3%交付；3、由被告承担诉讼费。本院认为，原告与沈阳新洲实业股份有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，原告是被告小区的前期物业服务提供者。被告主张小区业主委员会未与原告签订物业服务合同，原告不是合法的小区物业服务公司，但是在小区新的业主委员会成立期间，原告一直为小区提供物业服务，其他业主亦交纳物业费，故本院认为被告作为小区的一位业主，有义务交纳物业费，故本院确认被告欠付原告2011年11月28日起至2014年1月28日止的物业费1.8元／月·平方米×107.39平方米×26个月=5，025.85元。虽然原告实际为该小区提供了物业服务，但原告提供的物业服务确有不足之处，故本院对原告要求被告给付违约金6，106.4元的诉讼请求不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告谷慧艳于本判决生效后十日内给付原告沈阳新浦物业管理有限公司2011年11月28日至2014年1月28日的物业服务费5，025.85元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由被告谷慧艳承担50元，由原告沈阳新浦物业管理有限公司承担28元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费78元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 马洁二〇一四年四月十日书 记 员 赵勃附本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 关注公众号“”