（2013）泰山民初字第1277号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2014-09-05
案件名称
张衡与张建强、焦圣娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰安市泰山区人民法院
所属地区
泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张衡,张建强,焦圣娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十一条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2013）泰山民初字第1277号原告张衡，男，汉族，1975年出生，住泰安市泰山区。委托代理人吴向华，山东宇慧律师事务所律师。被告张建强，男，汉族，1975年出生，住泰安市泰山区。被告焦圣娟，女，汉族，1977年出生，住泰安市泰山区。原告张衡与被告张建强、焦圣娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张衡的委托代理人吴向华到庭参加了诉讼，被告张建强、焦圣娟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张衡诉称，两被告系夫妻关系，2013年2月5日，原告购买两被告自有的位于丽景花园小区的住房一套，当时双方在中介公司人员高某某的见证下签订了房屋买卖合同。合同约定，购房款为125万元，合同签订之日原告支付被告5万元购房定金。另外合同约定被告所售的房屋不能有任何债权债务纠纷，否则除退还全部购房款外，还要支付购房款50%的违约金。合同签订后，双方去泰安市岱岳区公证处办理了公证。办理公证后，原告共支付给被告购房款106万元。被告将该房产的钥匙交给原告，原告简单装修后准备入住，就在原告等待去开发公司办理更名手续的时候，发现购买的该房产已早于购房协议签订之前被泰山区人民法院查封。原告得知该房产不能办理更名之后要求与被告解除购房协议，被告将房产钥匙收回并且退还了原告购房款40万元，余款未能偿还。故诉至法院，请求依法判令：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告退还原告的购房款66万元并支付违约金及赔偿原告的损失；3、诉讼费用、担保费用由被告承担。被告张建强未答辩。被告焦圣娟未答辩。经审理查明，2013年2月5日，原告张衡（乙方）与被告张建强、焦圣娟（甲方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方将其所有的位于泰安市泰山区丽景花园小区5号楼2单元1301室房屋以125万元的价格卖与乙方，房屋建筑面积为137平方米，甲方所售房屋不得有任何债权债务纠纷，否则甲方承担全部责任，除退还乙方原购房款外并按原购房款的50%支付给乙方违约金。2013年2月22日，被告张建强向泰安市岱岳公证处对其卖房陈述内容进行了公证。合同签订后，原告通过银行转账的方式付款106万元。后原告得知该房屋已被本院因其他案件查封，2013年5月19日从被告处退回房款40万元，原告将房屋退还被告。现原告以被告未退还余款66万元等为由，诉来本院。庭审中，第一，关于合同的效力，经本院对原告释明，如合同有效，原告要求解除合同，其他请求不变。第二，原告为证实其经济损失为23763元，提供如下证据：物业费收据一份，证明支付一年的物业费1293元。收据一份，证明购买乳胶漆并粉刷花费1030元。收据一份，证明购买哈佛热水器花费3500元。电费收据一份，证明缴纳电费200元。收据二份，购买洗衣机水管花费100元、水龙头340元。公证费收据一份，证明支付公证费300元。房租收据及租房合同各一份，证明因被告的房产存在纠纷，无法居住，为了让孩子上学租房居住，交纳房租17000元。另查明，涉案房产已于2012年5月23日、8月15日因其他案件被本院查封。上述事实有房屋买卖合同、收据及庭审笔录等证据在卷予以证实。本院认为，作为房屋买卖合同，是合同当事人之间订立不动产物权转让的债权行为，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，原被告之间的房屋买卖合同关系由买卖合同为证，该买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本院对原被告之间的合同关系予以确认。但因涉案房产已被查封，原告不能取得该房产的所有权，故其合同目的无法实现，原告有权解除合同。原告虽起诉时要求确认合同无效，但庭审中经本院释明，其明确主张为如合同有效，要求解除合同，故本院对原告该项请求予以支持。被告于2013年5月19日将部分房款退还给原告，原告已将房屋返还给被告的行为，是双方协商一致解除合同的行为。故双方已于2013年5月19日解除了合同。合同解除后，被告应退还房款，赔偿原告的经济损失，并承担违约责任。故原告要求被告返还剩余房款66万元的诉求，本院予以支持。对于原告要求的违约金，合同中虽有约定，但明显过高，应予以调整，以不超过同期贷款利率的1.3倍为准。对原告主张的其他经济损失，要求被告承担依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告张衡与被告张建强、焦圣娟于2013年2月5日签订的购房合同于2013年5月19日解除。二、被告张建强、焦圣娟于本判决生效之日起五日内返还原告张衡购房款660000元。三、被告张建强、焦圣娟于本判决生效之日起五日内支付原告张衡违约金（自2013年2月24日起至本判决确定的履行之日止按同期银行贷款利率的1.3倍以660000元为基准计算。）四、驳回原告张衡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元、财产保全费3820元由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 戚桂亮人民陪审员 李 慧人民陪审员 顾广林二〇一四年四月十日书 记 员 张建民 关注微信公众号“”