（2013）嘉桐民初字第2687号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2014-06-04
案件名称
章翠芬与朱建秋物权保护纠纷一审民事判决书
法院
桐乡市人民法院
所属地区
桐乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章翠芬,朱建秋
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十四条，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉桐民初字第2687号原告：章翠芬。委托代理人：杨建员。被告：朱建秋。委托代理人：刘琳。原告章翠芬与被告朱建秋物权保护纠纷一案，原告于2013年10月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮适用简易程序于2013年11月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨建员，被告到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本案于2014年1月9日转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年2月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨建员，被告委托代理人刘琳到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告起诉称，原告于2008年5月28日签署合同购买了桐乡市梧桐街道香港城1幢211号商铺（即桐乡丰润街东222号216室，香港城编号1218），并领受了房产证，产权证号为桐字第00151654号。原告买受房屋时，曾和浙江厚源商业发展有限公司签署了桐乡市梧桐街道香港城1幢211号商铺的委托经营协议，协议期限自2010年10月1日至2011年9月30日，年租金额度为46996元，期间浙江厚源商业发展有限公司将该商铺租赁给被告使用。协议到期后，原告欲收回房屋自己经营，发现被告拒不归还商铺，并改变了商铺周围的商业通道和安全通道，原告几经要求未果。原告认为，原告系桐乡市梧桐街道香港城1幢211号商铺的合法所有权人，被告未经原告同意擅自占有该处商铺并擅自改变该处商铺的周边环境显属不当。现请求判令：一、被告归还被占用的桐乡市梧桐街道香港城1幢211号商铺；二、被告将香港城1幢211号商铺的周边经营和安全通道恢复至原状；三、被告支付2011年10月1日至2013年9月26日期间的香港城1幢211号商铺的使用费93992元，并按年使用费46996元的标准支付自原告起诉之日起至被告交回香港城1幢211号商铺并将该商铺周围通道恢复至原状止。被告答辩称，一、其是向香港城租赁的房屋，租赁时不知道房屋分隔为单独每一间。若原告一定要将房屋要回，被告也同意，但原告应与其他房屋的所有人派个代表与被告协商。二、厚源房产公司是2009年1月16日取得了本案所涉房屋的所有权，同年3月20日与被告签订了租赁合同，当时原告根本没有取得该房屋，作为所有权人，厚源房产公司有权出租该房屋，租赁期至2018年12月31日；根据我国合同法规定，买卖不破租赁，所以本案所涉房屋在被告租赁期间，原告尽管取得了产权，但是被告与厚源房产公司签订的原租赁合同仍然合法有效，应受法律保护，被告占用该房屋也合法有效。三、根据被告与厚源房产公司签订的租赁合同的约定，房屋前5年的租金不变，为营业额的10%，该条款没有违反法律规定，合法有效；原告没有证据证明曾告知被告租赁期间产权变动的事实，原告要求被告支付以前的租金没有依据，应以被告知道产权变动之日起支付租金，且按照合同约定，租金也应支付给厚源房产公司；除非有证据证明被告营业额有多少，否则被告也无须支付租金，该举证责任在原告，但在庭审中原告没有提供任何证据；原告与厚源商业公司的委托经营管理协议支付租金是4万多元，该协议不能约束被告。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求驳回。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、个体工商户登记情况1份，证明被告诉讼主体适格。二、房屋所有权证复印件1份，证明原告系香港城1幢211商铺的实际所有人。三、照片3张，证明涉案商铺被被告实际占用。四、桐乡香港城商铺委托经营管理协议1份，证明被告自2011年10月1日无合法手续占用香港城1幢211商铺，该商铺年租金为46996元。五、商品房买卖合同1份，证明原告于2008年购买香港城1幢211号商铺。被告质证意见：对证据一没有异议，但对其他证据都不清楚。针对自己的答辩理由，被告提供了下列证据：一、1号楼2楼租赁合同1份、房屋所有权证复印件1份，证明被告是向香港城租赁的房屋，被告租赁时房屋是整层的。二、房屋所有权登记证明1份，证明证据一中的房屋所有权证复印件真实、合法、有效。原告质证意见：证据一，对合法性、关联性均无异议，但对真实性有异议，租赁合同订立在房屋买卖合同之后，效力不能对抗房屋所有人的合法权利，租赁合同是与第三方浙江厚源房地产开发有限公司订立，并非与原告曾经授权委托经营的浙江厚源发展有限公司订立，也即租赁合同未得到原告授权。证据二，对真实性没有异议，但该登记证明的第一栏中载明该所有权已注销，故只能证明当时该房产属于厚源房产公司，不能证明目前仍归厚源房产公司所有，也不能证明被告与厚源房产公司签订协议时该房产仍归厚源房产公司所有，即使当时厚源房产公司将该房产租赁给了被告，但是2009年开始该房产属于原告，被告应当履行向原告支付费用的义务，但被告没有支付。本院认证意见：原告提供的证据一至五，能够相互印证，形成证据链，本院均予确认。被告提供的证据一、二，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予确认；原告虽有异议，但未提供相关证据足以反驳，故本院不予采信。本院经审理认定，2008年5月30日，原告与案外人浙江厚源房地产开发有限公司（以下简称“厚源房产公司”）签订《商品房买卖合同》1份，其中约定：原告购买厚源房产公司开发建设的桐乡市·润丰商业步行街香港城第一幢二层东222号216号房，厚源房产公司应于同年9月30日前，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，且厚源房产公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告又与案外人浙江厚源商业发展有限公司（以下简称“厚源商业公司”）签订《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》，其中约定：原告将其向厚源房产公司购买的涉诉商品房交由厚源商业公司经营管理，厚源商业公司则向原告支付租金，租金标准为46996元／年，租赁期间为2010年10月1日至2011年9月30日。原告后于2009年4月15日取得位于桐乡市梧桐街道香港城1幢211号的涉诉商品房的房屋所有权证书。另查明，2009年1月16日，厚源房产公司取得桐乡市梧桐街道香港城的房屋所有权证书（初始登记）。2009年3月20日，厚源房产公司与被告及案外人沈洪明共同签订《1号楼2楼租赁合同》，其中约定：甲方（厚源房产公司）作为桐乡市润丰步行街香港城第2层商铺的房地产合法处置人与乙方（被告、沈洪明）建立租赁关系，并于2009年3月23日前向乙方交付该商铺，租赁期自2010年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金总计为乙方舞厅营业额的10%，该租金5年内不变，乙方应于次月5日前用现金向甲方支付租金。本院认为，首先，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，该物权具有排他性，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告作为涉诉商品房的合法所有权人，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。被告虽辩称根据买卖不破租赁原则，尽管原告在被告租赁期间取得了涉诉商品房的产权，但被告与厚源房产公司签订的原租赁合同仍然合法有效，被告占用该房屋也合法有效，但是，本院认为，所谓买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。本案中，原告早在2008年5月30日即与厚源房产公司签订了《商品房买卖合同》，而被告与厚源房产公司所签租赁合同却是在2009年3月20日，显然不能据此对抗原告。因此，被告该答辩意见依据不足，法院不予采信。现被告占用了涉诉商品房，故原告诉请被告返还该房屋的主张，理由正当，于法有据，法院予以支持。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告将涉诉商品房的周边经营和安全通道恢复至原状，对此，本院认为，一方面，关于涉诉商品房的周边原状、现状及二者具体有何差异，原告均未能提供相关证据予以佐证；另一方面，依据原告庭审陈述，厚源商业公司曾在委托经营期间，对涉诉商品房进行过相关改建，且在委托经营期届满后，厚源商业公司亦未将涉诉商品房返还给原告，可见，即使涉诉商品房周边状况确有改变，也不能推定完全系被告所致。故本院对原告该项诉请不予支持。再次，关于原告主张被告支付涉诉商品房的占用费问题，本院认为，其一，厚源房产公司在明知其无权出租涉诉商品房的情况下，仍擅自与被告签订了房屋租赁合同，这不仅违反了诚信原则，还严重侵害了原告的物权，由此给原告造成的损失，显然应由厚源房产公司承担相应的损害赔偿责任。其二，根据本院已认定的证据和事实，在与厚源房产公司形成的房屋租赁合同关系中，被告应系善意承租人，原告对此亦无异议；而依据合同的相对性，无论被告是否已向厚源房产公司支付租金，原告都无权直接向被告主张自原告与厚源商业公司的委托经营管理协议届满之日起至原告起诉之日止的租金，否则将有违公平合理的法律原则。其三，原告并未提供证据证实其在前述二年多的时间里曾向被告正式主张过占用费等权利，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。原告可就相关损失向厚源房产公司另行主张，与本案无涉。同时，如果被告在本院确定的返还涉诉商品房之日以后仍继续占用该房屋的，则应依法向原告承担相关法律责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱建秋于本判决生效之日起15日内将位于桐乡市梧桐街道香港城1幢211号的房屋返还给原告章翠芬；二、驳回原告章翠芬其余诉讼请求。本案受理费2150元，由原告章翠芬负担1950元，由被告朱建秋负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。审 判 长 张 亮审 判 员 程啸飞代理审判员 胡立恒二〇一四年四月十日书 记 员 黄晓燕 微信公众号“”