（2013）青民一初字第951号
裁判日期: 2014-04-10
公开日期: 2014-08-05
案件名称
陈海龙与广西丽原投资有限公司、陈允辉商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈海龙,广西丽原投资有限公司,陈允辉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一初字第951号原告陈海龙，男，汉族，住浙江省临海市桃渚镇。委托代理人李庆国，广西建邦律师事务所律师。委托代理人曹锦华，广西建邦律师事务所实习律师。被告广西丽原投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路。法定代表人黄丽东，董事长。委托代理人何宇，广西万益律师事务所律师。第三人陈允辉，男，汉族，现住北京市朝阳区十八里店。原告陈海龙诉被告广西丽原投资有限公司（以下简称丽原公司）、第三人陈允辉商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告陈海龙的委托代理人李庆国、曹锦华，被告丽原公司的委托代理人何宇到庭参加了诉讼。第三人陈允辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈海龙诉称：2011年8月7日，原告的父亲陈允辉未经原告授权以原告的名义与被告签订了一份关于坐落在民族大道X号商品房买卖合同，合同编号YS00203XXXX，房号BX，面积230.58㎡，单价每平米16083.84元，总价计2689218元，交房时间为2013年9月30日前，合同约定首付30%计807218元，加付燃气入网费2300元、网络信息服务费403元、维修基金17755元，共计首付827676元，剩余70%的房款由被告联系提供贷款银行，原告向银行申请按揭贷款，双方约定“如果按揭不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或者办理退房手续”。随后，陈允辉自己交纳了现金50000元，又动用原告账户上的款转账给被告750000元。由于被告方联系的银行没能按被告的旨意提供贷款，购房按揭贷款申请未得到银行的审批。2012年4月25日，陈允辉坚决要求办理退房手续，但被告于2012年5月28日只退给原告727676元，强行扣取了100000元，陈允辉与被告反复协商，被告仍拒绝返还。原告认为，被告强行扣款的行为是完全无效的，本案合同的签订、房款的交付、银行按揭申请的办理均是原告父亲陈允辉所为，原告全然不知，直至被告扣款之后，原告才知悉。被告在签订合同时及扣取100000元时，原告均未到场，既没有原告的委托，原告也未追认，该行为当属无效。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告返还购房款100000元，赔偿利息损失（按银行同期贷款利率，从扣款之日即2012年4月25日起计至本案生效判决确定的履行之日止）；二、确认原、被告签订的合同编号为YS0020XXXX、房号为BX的《商品房买卖合同》及被告扣款100000元的行为无效；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告丽原公司辩称：1、对于签订本案《商品房买卖合同》及退房申请书，原告都是知情且认可的，第三人的代理行为合法有效，合同实际已经履行完毕；2、原告要求被告返还购房款100000元及利息无事实和法律依据，双方签订的买卖合同及退房协议是原告认可并授权给第三人从事的行为，签订的协议中约定100000元作为该合同的违约金。第三人陈允辉未提交书面意见，亦未到庭参加诉讼。经审理查明：2011年7月21日，第三人以原告的名义作为乙方、被告作为甲方签订一份《丽原·天际商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定：乙方认购位于南宁市青秀区民族大道X号X号房；乙方选择按揭付款方式，折后房屋总价为2689218元；乙方在签署本认购协议书时一次性向甲方支付人民币50000元作为签订《商品房买卖合同》的定金，该定金在乙方签署《商品房买卖合同》时自动转为购房款；乙方须于2011年8月1日前付清该商品房房款的30%，即人民币807218元（含定金），作为其首期购房款，剩余70%的房款1882000元由乙方向银行申请按揭贷款，乙方须在签署《商品房买卖合同》时，向甲方提交有关申办按揭的个人资料，并在签署《商品房买卖合同》后五日内到指定的银行签署贷款合同，否则按违约处理；协议书还约定了其他权利义务。《认购协议书》中乙方处均签有“陈允辉代陈海龙”字样。2011年8月7日，第三人以原告的名义与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）（合同编号：YS0020XXXX），约定购买坐落于民族大道X号X号房屋，总金额为2689218元，并于附件六《合同补充协议》中约定买受人须在签订合同及补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%作为首付款，计807218元，其余70%的房款由买受人向银行办理贷款支付，办理银行按揭贷款手续，出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请由银行审批确定，如买受人的按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或者办理退房手续，并在接到出卖人或银行通知后10日内到开发商制定的地点办理相关手续，如在上述期限内，买受人未能选定新的付款方式并与出卖人签订协议或者办理退房手续的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款10%的违约金。合同签订后，第三人以原告的名义向被告支付购房款共计827676元，其中以原告本人名下的银行卡向被告转账支付757218元。2012年4月25日，第三人以原告的名义填写并向被告提交了《退房申请表》，并在“申请事项”一栏注明“由于丽原天际指派银行，第一次推荐建设银行，上交资料齐全，办不下来，第二次推荐上海浦发银行，上交资料齐全，等了四个多月，我主动打电话，还是办不下来，也没有得到通知。所以，我去信心，失去对方信任度。所以要求退房。本人愿意支付壹拾万元违约金。”同日，第三人以原告的名义作为乙方、被告作为甲方签订《解除<；商品房买卖合同>；协议》（以下简称《解除协议》），约定：甲乙双方经友好协商，解除双方于2011年8月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0020XXXX）；甲方退回乙方购房款707218元及其他包括管道燃气费、公共维修基金、网络信息服务费、预告登记费等款项在内合计20458元，两项共计727676元；乙方自愿支付补偿金100000元给甲方作为退房补偿；甲、乙双方同意于本协议签订后，交回原购房所有相关资料，并在两天内持商品房买卖合同备案证明第二、三联及乙方本人持身份证原件，到南宁市房产管理局办理《商品房买卖合同》网上签约备案的注销手续。协议签订后，被告向原告退回购房款727676元。2012年8月6日，被告公司销售部向原告出具一份《证明》，内容为：兹收到陈海龙自愿支付BX号房退购补偿金100000元。2013年6月4日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向本院出具的《函》载明：经查找我行个贷系统和档案管理系统，均未见到陈海龙（身份证号：33108219870115XXXX）有贷款信息和贷款档案资料。2013年6月25日，上海浦东发展银行南宁分行民主支行向本院出具的一份函件载明：户名陈海龙，男，身份证号：33108219870115XXXX经查询在我支行无个人房产按揭贷款。2013年6月17日，南宁市房地产档案局出具的一份查询单（以下简称“查询单”）载明：青秀区民族大道X号BX号房，于2011年7月30日办理期房网上签约，2011年8月21日办结，于2011年8月21日申请办理预售登记备案，2011年9月1日办结，于2012年5月3日申请办理预售登记备案注销，2012年5月16日办结，于2012年5月16日办理期房签约注销，2012年5月17日办结，参与者均为出卖人丽原公司、买受人陈海龙。在原告向本院提交的陈述说明中，原告陈述称其是在被告将727676元汇到其账户上不久，亦即2012年6月初其准备用钱但发现账户上少了100000元后，经询问第三人才知道第三人以其名义与被告签订了《商品房买卖合同》。另查明：被告向本院提交了载明原告与第三人系父子关系的户口簿及原告无婚姻登记记录证明、无房屋登记证明、个人所得税完税证明、身份证等材料的复印件，原告对户口簿及身份证复印件的真实性不持异议。另外，被告还提交了一份业务编号及受理编号均为20120503XXXX的《南宁市房屋产权交易中心受理通知单》，该通知单上载明登记种类为预售登记注销，业务细类为商品房预售合同登记备案注销，申请人为陈海龙，房屋坐落青秀区民族大道X号BX号，受托人一栏为空白，受理日期为2012年5月3日。又查明：原告于2014年4月9日出具一份《说明》，载明《退房申请表》及《解除协议》上“陈海龙”的签字和手印并非原告本人的，原告亦未授权第三人代为签字和按手印；原告认为本案《商品房买卖合同》无效，如本院对合同效力的认定与其主张不一致，其仍坚持诉讼请求不变更，由本院据实裁判。被告确认前述签字和手印系第三人签按。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案第三人陈允辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。在本案中，原告主张第三人与被告签订《商品房买卖合同》及《解除协议》未经其授权、为无效，其直至2012年6月初才知道第三人以其名义向被告购房事宜，但根据审理查明的事实，第三人于签订购房合同时向被告出示了证明其与原告关系的个人资料，以原告名义支付的827676元购房款中有757218系通过原告个人的银行卡向被告转账支付、数额较大，从《认购协议书》签订之日即2011年7月21日起至2012年6月初如此长的一段时间内，原告主张其对涉案购房事宜概不知情，明显与常理不符，原告亦未提供充分证据佐证其主张，2012年4月25日，第三人又以原告的名义向被告提交了《退房申请表》并与被告签订了《解除协议》，而根据查询单的记载，就涉案房屋于2011年7月30日申请办理期房网上签约、2011年8月21日申请办理预售登记备案、2012年5月3日申请办理预售登记备案注销、2012年5月16日办理期房签约注销的参与者之一均为原告，故在无相反证据的情况下，应认原告实施或授权实施了上述行为，其至迟于2011年7月30日知悉第三人以其名义向被告购买涉案房屋、于2012年5月3日知悉解除合同的事宜，此后原告不仅未向被告作否认表示，反而申请办理了期房网上签约及预售登记备案并于《解除协议》签订后申请办理了预售登记备案注销及期房签约注销，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条关于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定，视为原告对第三人以其名义与被告签订购房合同、其后又解除合同行为之同意，本案《商品房买卖合同》及《解除协议》合法有效，对原被告发生效力，双方均应恪守。根据《解除协议》的约定，原被告经协商一致由原告向被告自愿支付补偿金100000元作为退房补偿，本院予以确认，故原告主张本案《商品房买卖合同》及被告扣款100000元的行为无效并据此请求被告返还购房款100000元及赔偿利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告陈海龙请求确认《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS0020XXXX）无效的诉讼请求；二、驳回原告陈海龙请求确认被告广西丽原投资有限公司扣款100000元的行为无效的诉讼请求；三、驳回原告陈海龙请求被告广西丽原投资有限公司返还购房款100000元并赔偿利息损失的诉讼请求。本案受理费2362元，由原告陈海龙负担。此款原告已预交，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 韦伟杰代理审判员 李 康人民陪审员 贾颜祯二〇一四年四月十日书 记 员 韦萍益附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”