（2014）沪一中民二（民）终字第476号
裁判日期: 2014-03-07
公开日期: 2014-03-25
案件名称
姚建育诉崔卫星房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚建育,崔卫星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第476号上诉人（原审被告）姚建育，女，19年月日出生，汉族，住上海市路***号。委托代理人夏青，上海彦哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）崔卫星，男，19年月日出生，汉族，住上海市路***号。上诉人姚建育因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定，上海市＊＊路194号三楼房屋（以下简称系争房屋）系公有住房，承租人系崔卫星。2009年2月22日，崔卫星与姚建育签订《住房租赁合同》，约定崔卫星将系争房屋出租给姚建育，每年租金人民币（以下币种同）一万元，一年一付，每年通过转账支付，租赁期限自2009年3月1日至2011年3月1日止。租赁合同下面手写补充：如遇房屋拆迁、置换等特殊原因，房屋租赁即行停止。合同签订后，双方按约履行。2011年2月27日，崔卫星、姚建育在原租赁合同上进行续签，租金不变，租赁期限从2011年3月1日至2013年3月1日止。2013年3月31日，姚建育向崔卫星转账支付租金14，300元。2013年4月18日，崔卫星、姚建育就是否续租问题至街道调解，崔卫星称其在2012年12月就通知姚建育不再续租，坚持要求收回房屋，并表示退还姚建育已付房租；姚建育称最初崔卫星出租时承诺长期租赁的，不同意搬离。因双方调解不成，崔卫星遂于2013年8月1日向原审法院起诉，请求判令姚建育迁出系争房屋。庭审中，姚建育有两名证人出庭作证：证人王月萍证明证人曾向崔卫星、姚建育建议进行长期租赁，当时崔卫星、姚建育都同意的；证人任庆梅证明崔卫星曾说合同两年一签，但不影响长期租赁给姚建育。崔卫星对证人证言发表质证意见为：双方签订租赁合同时，两名证人都不在场，崔卫星没有承诺过长期出租，长期租赁是证人和姚建育单方面意愿。原审认为，双方租赁合同约定租赁期限至2013年3月1日，姚建育提供的两名证人在签订合同时均不在场，姚建育也没有其他证据证明崔卫星承诺将系争房屋长期租赁给姚建育，故姚建育该抗辩意见，原审法院不予采纳。虽然姚建育于2013年3月底将2013年3月2日至2014年3月1日的租金通过银行转账给崔卫星，但崔卫星未与姚建育签订合同，并于2013年4月18日表示退还给姚建育，现双方租赁合同约定期限届满，姚建育应按约将系争房屋返还崔卫星，崔卫星作为系争房屋的公房承租人，有权要求姚建育搬离，故崔卫星的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于姚建育多支付的租金，系姚建育在租赁期限届满后自行转账给崔卫星，姚建育在本案中未提起反诉，崔卫星表示多收的租金会退还姚建育，故本案不予处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，于二○一三年十二月二十六日作出判决：姚建育于判决生效之日起十日内搬离上海市＊＊路194号三楼房屋。案件受理费80元，由姚建育负担。判决后，姚建育不服，向本院提出上诉称：证人王月萍证词证明其向双方作了长期租赁的建议，双方表示同意。证人任庆梅虽然在双方在合同上签名时不在场，但在签字后，其听到了双方关于长期租赁所达成的一致意见。上诉人姚建育在2013年3月底将租金转账给被上诉人崔卫星前，被上诉人崔卫星并没有表示不再续租，且租金一直没有返还。综上理由，上诉人姚建育认为被上诉人崔卫星应当让上诉人姚建育继续租赁系争房屋，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人崔卫星的原审诉请。被上诉人崔卫星辩称：证人王月萍是系争房屋的租客，早在2007年6月就已经搬离系争房屋，而签订合同是2009年的事情，且证人仅仅对长期租赁提出了建议而已。而证人任庆梅在签订合同时并不在场，且任庆梅因为担心被上诉人将房屋租给别人影响其生活，故其与本案有利害关系。因此，上述两名证人证言缺乏证明力。此外，双方在居委会调解时，被上诉人崔卫星明确表示要退还租金，但上诉人姚建育不同意收回。综上，请求法院驳回上诉人姚建育的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，双方均应依约履行。涉案房屋的租赁合同于2013年3月1日到期，而此后在上诉人姚建育能否继续租赁系争房屋的问题上，上诉人姚建育表示被上诉人崔卫星同意其长期租赁十年，且证人问过租赁年限，也确认是十年。然一则在双方签订租赁合同时，两名证人均不在场；二则证人原审中亦明确表示被上诉人崔卫星没有在其面前答应过将系争房屋租给上诉人姚建育十年；三则虽然上诉人姚建育在2013年3月底将2013年3月2日至2014年3月1日的租金转账给被上诉人崔卫星，但被上诉人崔卫星也于2013年4月18日在居委会调解时，明确告知上诉人姚建育系争房屋不再继续租赁，并要求退回租金，故双方也未就系争房屋继续租赁达成一致。现被上诉人崔卫星在合同约定的期限届满后，要求上诉人姚建育搬离系争房屋，于法有据。上诉人姚建育要求继续租赁系争房屋的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人姚建育负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一四年三月七日书 记 员 倪非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”