（2014）达中民终字第146号

裁判日期: 2014-03-07

公开日期: 2014-12-02

案件名称

程光辉、四川聚丰房地产开发有限公司与达州市同致房地产顾问有限公司商品房委托代售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省达州市中级人民法院

所属地区

四川省达州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

程光辉,四川聚丰房地产开发有限公司,达州市同致房地产顾问有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省达州市中级人民法院民事判决书（2014）达中民终字第146号上诉人（原审被告）程光辉。委托代理人吴星宇，四川法普律师事务所律师。上诉人（原审被告）四川聚丰房地产开发有限公司。住所地：四川省达州市达川区二号南北干道鸿福新村*楼**号。法定代表人廖玻，董事长。委托代理人于康平，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）达州市同致房地产顾问有限公司。住所地：达州市通川区西外马房坝村*组。法定代表人向仕川，董事长。委托代理人唐隆茂，四川法之缘律师事务所律师。上诉人程光辉、四川聚丰房地产开发有限公司因与被上诉人达州市同致房地产顾问有限公司商品房委托代售合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2013）万源民初字第1225号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人程光辉的委托代理人吴星宇，四川聚丰房地产开发有限公司的委托代理人于康平，被上诉人达州市同致房地产顾问有限公司的委托代理人唐隆茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2006年10月24日，万源市人民政府以万源府函（2006）171号文件批准鸿印公司对其厂区内危房实施排危改造，并在保留工业用房的同时实施商业开发。2006年12月22日，鸿印公司与达州市华标房地产有限公司（以下简称华标公司）签订了合作开发房地产协议。2007年5月，鸿印公司与华标公司因投资及完善项目建设审批手续等原因发生争议，后诉来法院，经一、二审判决终止了双方的合作开发合同。2007年9月11日，鸿印公司与被告聚丰公司签订了合作开发房地产协议。主要约定：“一，项目名称：鸿运华都房地产开发；二，项目地址：万源市太平镇环城东路44号；三，土地性质：岀让综合用地；四，建设面积：约35000平方米；六，合作方式：鸿印公司以现有土地房屋产权、前期投入岀资，被告聚丰公司以项目工程管理和开发所需资金作为岀资；七，利益分配：项目建成后，一、二层楼房分割岀4000平方米归鸿印公司所有，若不足，用三层楼以上房屋补足，无论项目盈亏，聚丰公司向鸿印公司支付固定收益4000000元，鸿印公司再无偿任选一套130平方米内的商品房；除鸿印公司获得上述利益以外的其它房屋及现金等收益均归聚丰公司独自享有；八，鸿印公司负责办理该项目房地产开发的所有建设手续工作，不具体参加项目工程管理。聚丰公司负责该项目的具体开发事宜，包括项目工程设计、施工建设、房屋销售、工程质量及安全管理等开发工作；九，鸿印公司妥善处理好原与华标公司签订的房地产合作开发协议，保证不影响双方的本次合作关系。……”。双方在协议书上加盖了公司的公章，双方法定代表人签字，被告聚丰公司委托代理人程光琦签字（程光琦系聚丰公司的实际岀资人，挂靠在该公司名下并作为公司的全权委托代理人，为鸿运华都项目部负责人）。同年，万源市发展和改革委员会以企业投资项目备案通知书核准被告聚丰公司申请的万源市鸿运华都商住楼项目备案（备案号：51178110905190015）。2007年9月19日，被告聚丰公司设立的万源市鸿运华都项目部（以下简称鸿运项目部）作为甲方与原告同致顾问公司作为乙方签订了商品房销售代理合同，主要约定：“产权属于甲方（被告）的鸿运华都项目全部住宅约36000平方米为乙方（原告）独家销售；乙方代理销售期限从甲方确定的开盘之日起共计16个月，完成可售面积的95﹪算完成销售任务，甲方按所售岀单位成交总额的1．3﹪作为乙方的代理费；乙方向甲方缴纳信誉保证金400000元，签定合同后六日内付300000元，销售进场时付100000元；乙方销售商品房到百分之五十时，甲方将乙方所缴纳的信誉保证金一次性退还；签定合同后甲方应在四个月内通知乙方进场销售，如不能按时进场，甲方应按乙方所缴纳款项3﹪的月息向乙方计付利息；合同不得因法人代表和经办人的变动而变化和解除；……”。原告及其法定代表人在合同上盖章及签字，鸿运项目部及委托代理人程光琦在合同上盖章及签字。2007年10月7日，原告向鸿运项目部支付了信誉保证金300000元，鸿运项目部岀具了收款收据。2009年11月9日，万源市规划和建设局以建字第2009－47号建设工程规划许可证批准被告聚丰公司和鸿印公司建设鸿运华都项目，建设规模37983．27平方米。2010年12月6日，因鸿运项目部负责人由程光琦变更为被告程光辉，被告聚丰公司与鸿印公司签订特别授权委托书，约定鸿运华都项目乙方（被告聚丰公司一方）的一切事宜由程光辉决定，负责处理和实施（程光辉与被告聚丰公司签订了房地产承包经营合同，约定程光辉全权承包鸿运华都开发项目）。2010年12月7日，被告聚丰公司与鸿运公司签订了合作开发房地产补充协议，该协议约定原协议条款仍然有效，原协议条款与本协议条款冲突时，以本协议为准；原对外签定的销售代理合同、监理合同等均应由甲、乙双方与当事人重新协商修改后方能有效，原则上不换当事人。同时，对双方之间的利益分配、债权债务、责任与义务作了约定。双方加盖了公司公章，鸿运公司法定代表人黄远奎、被告聚丰公司全权代理人程光辉签了字。2010年12月15日，因被告聚丰公司项目部更换为被告程光辉的原因，被告聚丰公司鸿运华都项目部与原告同致顾问公司再次签订了销售代理合同，合同主要条款与第一份代销合同主要条款相同，对保证金及利息约定为：“乙方（原告）向程光琦缴纳的信誉保证金300000元由程光辉负责偿还，本金及利息具体由程光辉与向仕川双方另行约定”。原告及其法定代表人在合同上盖章及签字，被告的项目部及全权代理人程光辉在合同上盖章签字。2011年12月22日，万源市房产管理局批准被告聚丰公司预售该项目房屋，核发了商品房预售许可证，批准预售总建筑面积38257．14平方米，共计335套。原告同致顾问公司于2011年12月26日开始销售商品房，截止2012年1月30日，原告销售房屋共计179套，住房建筑面积17592．78平方米（合同约定31000平方米），销售任务过半，截止2013年2月6日止，原告销售房屋共计318套（335套×95﹪），按合同约定算全部完成销售任务，截止2013年2月23日，原告销售335套，完成预售许可证规定的套数。2013年6月24日销售房屋全面结束。2013年1月底，经原告催收，被告程光辉返还原告信誉保证金200000元，余款100000元未返还，经原告催收无果。同时查明，2012年9月20日，黄远奎在未与被告聚丰公司协商同意的情况下，与程光辉个人之间签订了万源市鸿运华都双方合作开发的补充协议，主要约定：“鸿运华都项目从2012年9月20日起，由甲方（黄远奎）独自承担该项目的一切经营、管理活动，乙方（程光辉）不再参与该项目的经营、管理及决策；乙方从该项目部利润中分配5000000元”。黄远奎、程光辉个人在协议书上签字，无双方公司公章，无被告聚丰公司法定代表人签字。庭审中，被告聚丰公司明确表示不承认该协议。2012年1月19日，被告程光辉通过中国工商银行给向仕川汇款50000元。原告同致顾问公司于2007年8月31日在四川省达州市工商行政管理局登记注册，领取了企业法人营业执照，其经营范围为房屋销售代理等，但未取得资质证书。原审法院认为，原告同致顾问公司与被告聚丰公司先后二次签订的商品房销售代理合同，系双方真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定。虽然原告未取得房屋销售资质证书，但其办理了房屋销售营业执照，取得了合法经营资格，该房屋代理销售合同未超岀经营范围，末违背法律、行政法规强制性、禁止性规定情形，且合同已履行完毕。因此，该二份商品房销售代理合同合法有效。因第二份合同主要条款与第一份合同相同，签订的原因是被告聚丰公司该项目部变更了代理人，合同内容中没有否认第一份合同效力的约定条款，且第一份合同明确约定本合同不能因双方法定代表人、经办人的更换而变化、解除，因此，第二份合同实属是对第一份合同效力的追认和补充，该二份代理合同均对双方当事人具有法律约束力。按照双方于2007年10月7日签订的第一份代理合同约定，被告聚丰公司应在该合同签订后四个月内通知原告公司进场销售，而被告公司因未能及时办理商品房预售许可证等原因，致原告不能按期进场销售，被告聚丰公司已违约。按照双方第一份代理合同约定，被告聚丰公司应承担从合同签订后满四个月起，按月息3﹪利率支付原告缴纳的保证金300000元的利息的违约责任。同时，双方签订的第二份销售代理合同明确约定保证金及利息由被告程光辉负责偿还，该约定是对第一份销售代理合同关于被告公司承担违约责任的确定及处理。据此，原告主张的两被告应按月息利率3﹪的约定标准，支付2008年2月8日起至2010年12月15日止期间的保证金300000元的利息的诉请，予以支持。双方签订第二份销售代理合同后，该合同约定原告缴纳的保证金及利息的具体偿付由原告的法定代表人向仕川与被告程光辉另行约定，而事后双方未进行约定，即保证金返还期限及利息的约定不明确，因此，应按第一份代理合同的约定，在原告完成房屋销售过半任务时，由被告程光辉负责偿还保证金。本案中，原告于2012年1月30日完成过半销售任务，被告程光辉应在此时一次性返还原告的保证金，但程光辉未履行，后经原告催收，才于2013年1月底返还保证金200000元，下欠100000元保证金拒不返还，其行为违约，依法应承担返还责任。被告程光辉未按时返还原告的保证金，给原告造成了逾期资金利息损失，应承担赔偿责任。因双方在签订第二份合同后未对利率标准进行约定，且第一份代理合同对保证金的利息计付所附条件是其不能按期进场销售，而此段利息是指被告未按时返还保证金的逾期资金利息，所附条件不一样，故不应按第一份代理合同约定的利率计付利息，只能参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付利息。因此，原告要求被告按月利率3﹪标准支付逾期保证金的利息的诉请，缺乏事实根据，法院不予支持。原告要求被告支付第二份代理合同签订之日起至其销售房屋过半任务时止期间的利息请求，因双方无具体约定，不予支持。本案所渉商品房开发项目的合法主体为被告棸丰公司，该公司也是本案所涉商品房销售代理合同的相对方，该项目部系被告聚丰公司设立的不具有法人资格的分支机构，被告程光辉是其授权的委托代理人，故项目部的经营管理行为和程光辉实施的负责经营、管理该项目的代理行为，应属被告聚丰公司的职务行为，公司对外应承担民事法律责任。因此，尽管原、被告签订的第二份代理合同约定由程光辉负责偿还原告的保证金及利息，但被告聚丰公司仍应依法对此承担连带偿付责任。被告程光辉反驳主张的汇款50000元系其返还给原告的保证金的事实，因其汇款单无汇款用途说明，且双方之间存在着多笔、多种类的经济往来帐目结算，同时，此时原告尚未完成销售过半任务，未到返还保证金的期限。故被告的该主张因证据不足而不能成立。被告程光辉反驳主张的保证金应由黄远奎负责偿还的事实，经査，黄远奎不是本案所渉商品房开发项目的合法主体，也不是本案房屋销售代理合同的相对人，未与原告建立代理合同关系，同时，被告聚丰公司与鸿印公司、程光辉签订的相关合同，程光辉与黄远奎个人间签订的相关合同，均对原告无法律约束力。故其该主张不能成立。被告程光辉反驳主张原告未缴足保证金400000元，未履行其它义务，违约在先的事实，以及主张原告在合同签订后就进场销售的事实，未提供证据证明，且与本院查明的事实不符，故不能成立。被告聚丰公司反驳主张的双方签订的第一份代理合同加盖的项目部公章，是程光琦私刻的，其行为无效的事实，未提供证据证明，同时，假如系程光琦私刻公章，但因程光琦挂靠被告聚丰公司进行商品房项目开发，而成为被告公司的全权代理人和该项目部的负责人，原告有充分理由相信该项目部的公章是程光琦经公司同意后雕刻的，事后也未对原告提岀异议，故其该代理行为有效，其反驳主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、原告达州市同致房地产顾问有限公司与被告聚丰房地产开发有限责任公司签订的两份房屋销售代理合同有效；二、被告程光辉应在本判决生效后一个月内返还原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金100000元；三、被告程光辉应从2008年2月8日起，按月息利率3％的约定利息标准，支付原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金300000元的利息至2010年12月15日止；四、被告程光辉应从2012年2月1日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，支付原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金300000元的利息至2013年1月31日止；五、被告程光辉应从2013年2月1日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，支付原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金100000元的利息至付清100000元保证金之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、被告聚丰房地产开发有限责任公司应对本判决第二条、第三条、第四条、第五条确定的被告程光辉应承担的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告达州市同致房地产顾问有限公司的其它诉讼请求。案件受理费10200元，诉讼保全费3250元，合计13450元，由被告程光辉、被告聚丰房地产开发有限责任公司共同负担。宣判后，程光辉，四川聚丰房地产开发有限公司不服原审判决，分别向本院提起上诉。程光辉的上诉理由是：1、一审法院审理程序违法，应追加黄远奎及万源鸿运印务有限公司为本案共同被告参加诉讼。万源鸿运华都项目的实际投资人是程光辉和黄远奎；黄远奎和程光辉签订协议程光辉退出，万源鸿运华都项目所涉债务由黄远奎承担。2、一审法院认定欠被上诉人100000元保证金未退还错误，实为50000元。3、一审法院认定2007年9月19日被上诉人与程光琦签订的《销售代理合同》，2010年12月15日黄远奎、程光辉和向仕川签订的《销售代理合同》均有效，且后面的合同是对前面合同的追认、补充错误。两份代理合同独立存在，均是无效合同。4、未退还的50000元保证金不应当计息。5、一审法院判决第三、四、五项支付利息错误。《销售代理合同》约定程光辉同意代项目部退还向仕川本金300000元和利息，具体退还时间需程光辉与向仕川协商确定。本案双方未达成协议，一审法院依据以前的合同推断本金和利息的计算方式违背合同约定。6、被上诉人未按合同约定全面履行合同义务，违约在先等。请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。四川聚丰房地产开发有限公司的上诉请求是：1、一审判决四川聚丰房地产开发有限公司对程光辉应承担的责任承担连带责任无事实和法律依据。程光辉形成的债务系程光琦私刻项目部印章与同致房地产顾问有限公司所签合同，该合同已解除，且收取的保证金由程光琦个人占有。2010年12月15日程光辉以项目部名义与同致房地产顾问有限公司签订合同，已明确约定保证金由程光辉偿还。2、一审判决的利息计算办法无事实和法律依据。合同约定利息只计算未按期进场期间，其余期间不应计息。协议明确约定利息双方另行协商，表明双方对利息未约定，应按未约定利息处理。请求撤销原判，驳回原审原告对四川聚丰房地产开发有限公司的诉讼请求。达州市同致房地产顾问有限公司答辩称，一审法院审理程序合法。黄远奎、万源鸿运印务有限公司不是合同相对人，不是本案适格主体；程光琦与向仕川存在借贷关系，有程光琦出具的借据，达州市同致房地产顾问有限公司所收50000元不应认定为保证金；2007年9月19日及2010年12月15日签订的《销售代理合同》均应认定为四川聚丰房地产开发有限公司与达州市同致房地产顾问有限公司签订的合同书，后签订的合同是前面签订合同的变更和补充均合法有效；一审法院认定进场销售的时间正确；上诉人没有证据证明我方违约；四川聚丰房地产开发有限公司应承担连带责任。请求驳回二上诉人的请求。二审中，被上诉人达州市同致房地产顾问有限公司提供了为销售商品房，做了销售前期工作，制作的《认购书》、《计算清单》、《广告资料》。程光辉的代理人质证认为，该证据不属新证据，真实性无异议，不能证明被上诉人按合同约定全面履行了义务，该证据证明被上诉人在签订合同后一个月内就已进场。四川聚丰房地产开发有限公司质证认为不属新证据，不予质证。二审中，各方当事人认可达州市同致房地产顾问有限公司与四川聚丰房地产开发有限公司万源鸿运华都项目部签订的商品房销售代理合同已履行完毕，并已结算（除保证金退还外）；2013年1月底返还保证金200000元系程光琦通过银行汇款支付；向仕川持有2010年10月程光琦在向仕川处借款的借条；2012年9月20日黄远奎与程光辉签订的万源市鸿运华都合作开发的补充协议已产生纠纷诉诸法院。二审查明的其余事实与一审相同。本院认为，上诉人四川聚丰房地产开发有限公司为开发建设万源市鸿运华都房地产项目设立了万源鸿运华都项目部。具体负责项目实施，该项目部先后两次与被上诉人达州市同致房地产顾问有限公司签订销售代理合同，委托其负责销售商品房。两份合同均加盖了项目部印章。第二份合同是因项目部负责人的变更而签订，两份合同的主要条款相同；第二份销售代理合同约定达州市同致房地产顾问有限公司缴纳的信誉保证金，由程光辉负责偿还本金及利息，具体由程光辉与向仕川另行约定，事后双方未进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，保证金的退还期限及利息的约定，应按照第一份销售代理合同履行。两份销售代理合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，两份销售代理合同均合法有效，且已履行完毕。第二份代理合同是对第一份代理合同的追认和补充。上诉人四川聚丰房地产开发有限公司称项目部印章系程光琦私刻，未提供相应证据证明其主张。上诉人四川聚丰房地产开发有限公司上诉称一审法院对保证金的利息、计算办法无事实和法律依据的理由，以及上诉人程光辉称两份销售代理合同都无效的理由均不能成立，本院不予支持。案涉销售代理合同由四川聚丰房地产开发有限公司项目部与达州市同致房地产顾问有限公司签订，因项目部不具备民事主体资格，法律后果应由四川聚丰房地产开发有限公司承担民事法律责任。案涉合同相对主体是四川聚丰房地产开发有限公司和达州市同致房地产顾问有限公司，诉争保证金是按合同约定由四川聚丰公司项目部收取。黄远奎及万源鸿运印务有限公司不是合同的相对方，其与诉争房地产开发项目的投资关系，系内部关系。黄远奎及万源市鸿运印务有限公司不是本案适格主体。上诉人程光辉称一审法院审理程序违法，应当追加黄远奎及万源鸿运印务有限公司参加诉讼的理由不成立，本院不予支持。被上诉人达州市同致房地产顾问有限公司按合同已缴纳了销售代理信誉保证金300000元，有四川聚丰房地产开发有限公司出具的缴款收据为证，四川聚丰房地产开发有限公司应对是否按合同约定退回保证金的事实负有举证责任。达州市同致房地产顾问有限公司认可2013年1月底以程光琦名义转账退回了200000元的保证金。程光辉主张其2012年1月19日其转账支付给向仕川的50000元系退的保证金，达州市同致房地产顾问有限公司予以否认，并称是偿还程光琦的借款，并提供了相应的借据，证明程光琦、程光辉、达州市同致房地产顾问有限公司之间有其他经济往来。一审法院以其汇款单无汇款用途说明，双方存在其他经济往来，同时按合同约定汇款时未完成销售过半任务，未达到保证金返还期限为由，不予认定并无不当。四川聚丰房地产开发有限公司下欠保证金100000元予以确认。按合同约定，达州市同致房地产顾问有限公司的主要责任和义务是销售商品房，售销商品房必经取得商品房预售许可证，一审法院以取得商品房预售许可证的时间认定为进场销售的时间符合法律规定。四川聚丰房地产开发有限公司未能及时办理和取得商品房预售许可证，致达州市同致房地产顾问有限公司不能销售商品房，应按合同约定承担违约责任。四川聚丰房地产开发有限公司未按时返还保证金，亦应承担逾期资金利息损失的赔偿责任。案涉销售代理合同人相对方是四川聚丰房地产开发有限公司和达州市同致房地产顾问有限公司，保证金亦是按合同约定由四川聚丰房地产开发有限公司收取，即使合同约定保证金的本金由程光辉负责偿还，亦不能因此免除四川聚丰房地产开发有限公司的连带责任。上诉人四川聚丰房地产开发有限公司上诉称其对程光辉承担的责任承担连带责任无事实和法律依据的请求，不能成立，本院不支持。合同约定，签订合同后，四川聚丰房地产开发有限公司应在四个月内通知达州市同致房地产顾问有限公司进场销售商品房屋，不能按时进场，四川聚丰房地产开发有限公司按达州市同致房地产顾问有限公司所缴款项3%的月息计付利息。该约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案上诉人不同意支付保证金利息具有违约金过高的意见表示，本院依法对双方约定的违约金予以酌情调整。上诉人程光辉，四川聚丰房地产开发有限公司的上诉理由和请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省万源市人民法院（2013）万源民初字第1225号民事判决第一、二、四、五、六、七项即“一、原告达州市同致房地产顾问有限公司与被告聚丰房地产开发有限责任公司签订的两份房屋销售代理合同有效。二、被告程光辉应在本判决生效后一个月内返还原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金100000元。四、被告程光辉应从2012年2月1日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，支付原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金300000元的利息至2013年1月31日止。五、被告程光辉应从2013年2月1日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，支付原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金100000元的利息至付清100000元保证金之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、被告聚丰房地产开发有限责任公司应对本判决第二条、第三条、第四条、第五条确定的被告程光辉应承担的债务承担连带清偿责任。七、驳回原告达州市同致房地产顾问有限公司的其它诉讼请求。”；二、变更四川省万源市人民法院（2013）万源民初字第1225号民事判决第三项即“被告程光辉应从2008年2月8日起，按月息利率3％的约定利息标准，支付原告达州市同致房地产顾问有限公司的保证金300000元的利息至2010年12月15日止”变更为：“程光辉从2008年2月8日起，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，支付达州市同致房地产顾问有限公司保证金300000元的利息至2010年12月15日止。二审案件受理费10200元，由上诉人程光辉，四川聚丰房地产开发有限公司分别承担5100元。本判决为终审判决。审判长　杜　谨审判员　郭　力审判员　刘全明二〇一四年三月七日书记员　王春燕关注公众号“”