（2014）阜民一终字第00188号

裁判日期: 2014-03-31

公开日期: 2014-06-11

案件名称

李梅芳、李付艳、李灯二因房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

法院

安徽省阜阳市中级人民法院

所属地区

安徽省阜阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李梅芳,李付艳,李灯二

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

签发：复核：审核：拟稿：份数：安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2014）阜民一终字第00188号上诉人（原审原告）：李梅芳，女，1973年4月19日出生，汉族，农民。上诉人（原审原告）：李付艳，男，1970年11月10日出生，汉族，农民。上述两上诉人共同委托代理人：马超，安徽文瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李灯二，男，1972年11月20日出生，汉族，。上诉人李梅芳、李付艳、李灯二因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2013）临民一初字第02569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李梅芳及其委托代理人马超到庭参加诉讼。上诉人李灯二经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其上诉已按撤诉处理。现已审理终结。原审法院查明：2008年12月，李梅芳、李付艳将其所有的位于临泉县老集镇李湖街上的门面房租给李灯二夫妇用于经营家电。经双方协商，口头约定：李梅芳、李付艳从2008年12月起把其所有的门面房四间和住房三间租给李灯二使用，租金为每年6000元，每年年底付清当年租金。李灯二租用房屋时间为4年（2009年1月至2012年12月），已付租金16000元，尚欠租金8000元。2013年1月1日，李付艳将李灯二的物品从所租房屋内扔出损坏，并将门房上锁至今。同年4月3日，李付艳涉嫌故意毁坏财物罪被依法逮捕。现李梅芳、李付艳起诉，要求解除双方之间的房屋租赁合同，李灯二搬出室内所有物品；李灯二支付房屋租金11500元。另查明：李灯二现存放在李梅芳、李付艳处还有美的空调、太阳能热水器各一台，其余物品李灯二已另案主张。李梅芳、李付艳借李灯二电视机铁架展台一个，自愿返还。2013年7月29日，李灯二之妻于兰去世。原审法院认为：根据有关法律规定，经合同当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李梅芳、李付艳要求解除房屋租赁合同，李灯二表示同意，依法予以确认。李灯二在租赁合同履行期间尚欠房屋租金8000元，应予偿付；李灯二存放在李梅芳、李付艳处的美的空调、太阳能热水器各一台，借用电视机铁架展台一个，李梅芳、李付艳应予返还。李梅芳、李付艳要求李灯二搬出所租房屋内所有物品，因除上述物品外，其他物品李灯二已在另一案件中主张，在本案中不予审理。李灯二辩称从2012年7月两家发生纠纷，李梅芳到店门口阻扰经营，从此未再经营，因无相关证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、解除李梅芳、李付艳与李灯二签订的房屋租赁合同。二、李灯二于判决生效之日起10日内偿付李梅芳、李付艳房屋租金8000元。三、李梅芳、李付艳于判决生效之日起10日内返还李灯二所有的美的空调、太阳能热水器各一台，电视机铁架展台一个。四、驳回李梅芳、李付艳的其他诉讼请求。案件受理费88元，由李梅芳、李付艳负担38元，李灯二负担50元。宣判后，李梅芳、李付艳不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定李灯二只欠房租8000元属认定事实错误，李灯二租房五年，尚欠剩余房租11500元。2、原审驳回其要求李灯二搬出全部物品的诉讼请求，认定其余物品李灯二已另案主张没有事实依据，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判。双方当事人所举的证据与一审相同，双方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院另审理查明：李灯二在承租房屋内从事装修，未经过李梅芳、李付艳同意，双方也没有对装修物的处理作出约定。本院认为：本案李梅芳、李付艳与李灯二没有签订书面租赁合同，双方口头约定的租赁合同，租赁期限在六个月以上，依据《中华人民共和国合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，应视为不定期赁合同。因此李梅芳、李付艳随时有权解除合同。由于李灯二也同意解除，原审法院确认双方租赁合同解除并无不当。合同解除后，李灯二应按约定支付租金，其租房时间为4年，从2009年1月至2012年12月，租金每年为6000元，扣除已付租金16000元，李灯二尚欠租金8000元。从2013年1月1日起李付艳就将门房上锁不再出租给李灯二，故李梅芳、李付艳上诉称李灯二租房五年，租金应计算至其起诉之日的理由不能成立，本院不予支持。租赁合同解除后，李灯二没有权利占用租赁房屋，依法应搬离所租房屋。对租赁房屋内可移动的财物、可拆除的装修物，其所有权属李灯二所有，应由李灯二自行搬离。对不可移动的装修物，已与房屋结合在一起，成为房屋不可分离的组成部分，构成法律上的附合。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由于李灯二在承租房屋内从事装修，未提供证据证明其行为经过李梅芳、李付艳同意，双方也没有对装修物的处理作出约定，而且造成合同解除原因是李灯二不交纳租金单方违约导致，李灯二不能继续享有装修利益是其自己的单方违约行为造成的，对不可移动的装修物损失依法应当由其自己承担。李梅芳、李付艳上诉要求李灯二搬出全部物品的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持安徽省临泉县人民法院（2013）临民一初字第02569号民事判决第一、二、四项，即：一、解除李梅芳、李付艳与李灯二签订的房屋租赁合同。二、李灯二于判决生效之日起10日内偿付李梅芳、李付艳房屋租金8000元。四、驳回李梅芳、李付艳的其他诉讼请求。二、变更安徽省临泉县人民法院（2013）临民一初字第02569号民事判决第三项，即：李梅芳、李付艳于判决生效之日起10日内返还李灯二所有的美的空调、太阳能热水器各一台，电视机铁架展台一个为：李梅芳、李付艳于判决生效之日起10日内返还李灯二所有的美的空调、太阳能热水器各一台，电视机铁架展台一个，李灯二于本判决生效之日起十日内搬离其租赁的临泉县老集镇李湖街上的门面房，并搬出房内可拆除的装修物。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费88元，由李梅芳、李付艳负担。本判决为终审判决。审　判　长　姚　斌代理审判员　孙　颖代理审判员　王来斌二〇一四年三月三十一日书　记　员　颜廷光附相关法律文书：《中华人民共和国合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期赁”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；来源：百度搜索“”