（2013）泉民初字第3968号
裁判日期: 2014-03-31
公开日期: 2014-07-31
案件名称
韩大伟与周心辉、吕士钢、周心玉商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩大伟,周心玉,周心辉,吕士钢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第九十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2013）泉民初字第3968号原告（反诉被告）韩大伟，男，1985年9月4日生，汉族，无业。委托代理人谢晓明，江苏茂通律师事务所律师。委托代理人李慧，江苏好佳律师事务所律师。被告（反诉原告）周心玉，女，1966年10月9日生，汉族，无业。被告（反诉原告）周心辉，男，1972年11月15日生，汉族，无业。被告（反诉原告）吕士钢，男，1963年10月26日生，汉族，无业。三被告共同委托代理人周云，徐州市泉山区泰山律师事务所律师。原告（反诉被告）韩大伟诉被告（反诉原告）周心玉、周心辉、吕士钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2013年11月29日、12月12日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩大伟及其委托代理人谢晓明、李慧，被告（反诉原告）周心玉、周心辉、吕士钢的共同委托代理人周云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩大伟诉称，2013年4月15日，原、被告在中介签订了关于徐州市华美风景园二期B8-1-501室的房产买卖协议书，双方对房产状况、交易价格、交易方式、违约责任等方面做了详细约定，原告支付了被告1万元定金。由于被告要求更改合同上面户主信息，故原、被告又于同年4月18日签订了补充协议。协议签订后，原告在补充协议约定的时间即2013年8月30日前向被告履行付款义务，被告必须出示合同书及购房发票，同时房屋持有人必须到场。经中介和原告多次电话通知被告前来履行协议，被告以种种理由不愿出示合同书及购房发票，并拒绝到场接受原告履行付款义务，导致交易不能正常履行。现诉至法院，1、要求解除房屋买卖合同；2、判决被告返还定金1万元，支付违约金8万元；3、由被告承担案件受理费。2013年11月29日庭审中，原告申请变更诉讼请求，要求被告交付房屋并支付违约金8万元。被告周心玉、周心辉、吕士钢辩称，同意解除合同，原告要求支付违约金没有法律依据。因原告未按约定时间付款构成违约，被告收到的定金5000元不予退还，请求驳回原告的诉请。庭审中，因原告变更诉讼请求，被告遂提出反诉，要求：1、解除原、被告签订的买卖合同；2、由反诉被告支付违约金5.5万元；3、由反诉被告承担案件受理费。反诉被告韩大伟辩称，反诉被告已按时支付定金，不存在违约行为；造成合同无法履行的原因在反诉原告，请求驳回反诉原告的诉讼请求。2013年12月18日，原告又确认诉讼请求为原诉称请求，即解除房屋买卖合同、由被告返还定金1万元、支付违约金8万元。经审理查明，周心玉与周心辉系姐弟关系，周心玉与吕士钢是夫妻关系。2013年4月15日，原、被告通过中介签订《协议书》一份，约定由被告将其购买开发公司尚未办理产权证、土地证的徐州市华美风景园B8-1-502室房产转让给原告，房产交易价格31万元，该房产按二手房过户程序交易；原、被告约定于2013年4月15日由买受方支付定金1万元，其中5000元由出卖方保管，剩余5000元由中介方保管；2013年4月30日前买受方支付出卖方购房款24.5万元，余款作为过户保证金由买受方自行保管，在办理上房及产权过户时一次性支付；出卖方承诺在开发商开始给此房办证之日起三十日内办证到买受方名下；在过户前若任何一方违约，则依照违约时点由司法机关指定的评估机构重新评估该房产，并按最新评估价值交割该房产，同时另行赔偿守约方最新评估价值百分之二十的违约金；签订本协议付清首付款后，出卖方将购房合同及所有票据交由买受方保管；出卖方不承担佣金，佣金5000元由买受方承担，在签订本协议付清首付款时一次性支付给中介方。《协议书》签订当日，原告交到徐州市徐房房屋置换经纪有限公司1万元，其中被告收到5000元定金，另5000元交中介保管，后算为中介费，并由徐州市徐房房屋置换经纪有限公司于2013年4月15日当日向原告出具中介费收款收据一份。2013年4月18日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定出卖方自行办理该房产周心玉和周心辉两个人名字更名到周心辉一个人的名字；原定在2013年4月30日支付给出卖方的24.5万元变更付款日期为2013年8月30日前；在产权处办理二手房过户时，买受方一次性支付给出卖方6万元，备案资金由出卖方全额出资。《补充协议》签订后，被告将付款方名称为周心玉、周心辉的2013年3月6日涉案房产销售不动产产统一发票2张交予原告，并由韩大伟向被告出具收条一份。后因原告认为要看到合同书及购房发票、同时房屋所有人必须到场，而被告三人不能全部到场，原告未于合同约定日将24.5万元交予被告。后因买卖双方各坚持己见，原告遂以诉称理由诉至本院。庭审中，原告提供2013年9月7日韩大伟、韩大伟父亲、吕士钢与中介公司孟庆力的谈话录音一份（录音中有吕士钢关于房子不卖、钱该退还的陈述），证明是被告违约造成合同无法继续履行；提供2013年8月30日户名为韩大伟、金额为25万元的江苏银行通知存单一份，证明原告做好了履行协议的准备。经质证，被告认为该录音发生于买卖合同完全违约之后，录音中吕士钢表示可以退款也是本着息事宁人的态度，并不能证明被告违约；原告应先支付首付房款，被告再出具相关材料；对25万元通知存单真实性不予认可，不能证明原告已按约定履行了支付房款义务。本案审理过程中，因被告周心玉、周心辉、吕士钢针对原告变更的诉讼请求提起反诉并缴纳了反诉费用，原告又于2013年12月18日明确其诉讼请求为起诉时诉状所列诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定全面履行自己的义务。因原告最终明确诉讼请求仍同诉状一致，而被告也同意解除合同，故原、被告之间的买卖合同依法予以解除。虽原、被告签订的《补充协议》未约定办理涉案房产周心玉和周心辉两个人名字更名到周心辉一个人的名字的具体期限，但综合双方签订《补充协议》的目的分析，变更原告付款时间的目的应为更名。因此，在被告尚未完成将涉案房产更名到周心辉一个人的名字的情况下，原告可以暂不支付被告购房款24.5万元，在支付该购房款过程中原告不存在违约行为。根据原、被告签订的《协议书》可以确认，出卖方为周心玉、周心辉、吕士钢，而非被告中的某一人。在被告周心玉、周心辉未能完成更名的情况下，原、被告仍可继续协商履行合同。且《协议书》中约定签订本协议付清首付款后，出卖方将购房合同及所有票据交由买受方保管，2013年4月18日原、被告签订《补充协议》时，韩大伟也收到了付款方为周心辉、周心玉的涉案房产销售不动产统一发票。因此，被告是否提供购房合同及所有票据不是原告不支付首付款的理由，被告在提供购房合同及所有票据中不存在违约行为。根据原、被告签订的《协议书》约定，2013年4月15日由买受方支付定金1万元，其中5000元由出卖方保管，剩余5000元由中介方保管。而经查明被告只收到原告定金5000元，另5000元已作为中介费由徐州市徐房房屋置换经纪有限公司于2013年4月15日收取。综上，原、被告在履行涉案房产买卖合同过程中均不构成根本违约，且未造成较大损失，故对原告主张被告支付违约金8万元、及反诉原告要求反诉被告支付违约金5.5万元的诉讼主张，本院不予支持。因双方的买卖协议已经解除，被告再留有原告的5000元已没有依据，其应当向原告予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩大伟与被告周心玉、周心辉、吕士钢关于徐州市华美风景园二期B8－1－502室房产于2013年4月15日签订的买卖协议及2013年4月18日签订的补充协议；二、本判决生效后十日内，本诉被告周心玉、周心辉、吕士钢返还本诉原告韩大伟5000元；三、驳回本诉原告韩大伟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周心玉、周心辉、吕士钢的反诉请求。本诉案件受理费1930元，由原告韩大伟负担1800元、由被告周心玉、周心辉、吕士钢负担130元（原告已预交，由被告于本判决生效后十日内给付原告）；反诉案件受理费1260元，减半收取630元，财产保全费620元，合计1250元由反诉被告韩大伟负担（反诉原告已预交，由反诉被告于本判决生效后十日内给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 车 勤代理审判员 许春燕人民陪审员 李 丽二〇一四年三月三十一日见习书记员 李欣睿 来自：