（2013）深宝法民三初字第920号
裁判日期: 2014-03-30
公开日期: 2014-11-19
案件名称
李锦伟与赖良勋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李锦伟,赖良勋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第920号原告李锦伟。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人龙李平。被告赖良勋。原告李锦伟与被告赖良勋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告赖良勋经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月9日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区新安街道办公园路36区第17栋商住楼601（房产证号：深房地字第××号）转让给原告，转让价款为人民币883，000元，另该合同还对赎楼、定金交付、付款方式、交房、过户手续的办理等相关事项都进行了详细的约定。合同签订后，原告按照合同约定于合同签订的当日便向被告支付了购房定金人民币100，000元，购房款人民币358，000元，被告也于当日将涉案房屋交付原告占有使用。其后，原告又于2013年8月14日向被告支付剩余购房款人民币425，000元，至此原告已经全部履行了合同义务。被告收到原告的全部购房款（即2013年8月14日），办理了注销抵押的手续，并准备与原告办理房产转移过户手续。但该涉案房产却因案外人钟建秋诉被告民间借贷纠纷一案于2013年8月16日被深圳市宝安区人民法院查封，致使原、被告之间无法办理相应的登记过户手续。出现该状况后，原告多次催促被告，要求被告妥善处理自身债务纠纷，解封该涉案房产，但被告仍未能履行自身义务，导致双方签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现。《房屋买卖合同》第十五条第四项的补充约定：“卖方必须保证房产产权清晰，没有任何纠纷，没有查封，否则视为违约”，同时，该合同第十二条约定，原告有权要求解除合同，并求被告支付房产转让价20%的违约金。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2013年7月9日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款（包括定金）人民币883，000元；3、被告向原告支付违约金人民币176，600元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。被告未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2013年7月9日，原告（买方）和被告（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道办公园路36区第17栋商住楼第6层601房产（房产证号码：深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为人民币883，000元；2、原告在签订合同当日向被告支付定金人民币100，000元；3、原告的付款方式为一次性付款，原告应当在2013年8月31日之前将除定金外的应付房款人民币783，000元存入双方约定的银行或第三方资金监管帐号内（具体金额最终以买卖双方及第三方签订监管协议确定）；4、房产有抵押，被告应在签订本合同后十日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户。另，双方又在备注条款（双方约定如合同约定内容与备注不符，以备注为准）中约定原告同意自行筹款为被告赎楼；5、如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金；6、原告有权将房产过户到原告的朋友陈燕珠（身份证号码××）名下，被告对此无异议；7、由于被告急需资金周转，原告同意于2013年7月9日向被告支付购房定金人民币100，000元、购房款人民币358，000元。但被告应当在签订合同当日，将房产交给原告使用；8、由于被告资金紧张，原告同意自行筹款为被告赎楼；9、被告必须保证房产产权清晰，没有任何纠纷，没有查封，否则视为被告违约。2013年7月9日，被告分别为原告出具两张收据，两张收据分别载明被告收到定金人民币100，000元，以及被告收到原告现金人民币100，000元。当日，被告通过网上支付跨行清算系统分六次向原告转账共计人民币258，000元。2013年7月9日，被告办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关事宜委托给詹宏文、李锦伟、李立荣、陈晓板。2013年8月14日，原告向被告中国工商银行帐户内（账号为40×××45）转入人民币259，760.32元，为被告中长期个人房屋抵押贷款进行提前一次性还款，且原告为被告支付了提前还款利息人民币434.81元。另，原告主张其还为被告支付了个人贷款延期还款的本息人民币2，250.32元，以及办理提前还款所需要的费用人民币4，891.62元，原告提交了中国工商银行的收费凭条（编号为5875760）和还款凭证（编号为0370569）予以证明其该主张，且原告持有上述证据原件。2013年8月14日，庄清美分别向被告转账人民币41，000元、118，000元。庄清美于2013年8月21日出具《声明》，表明上述转账是受原告的委托，用于支付涉案房产的购房款。另，本院于2014年3月27日对庄清美进行询问，庄清美对其出具的上述《声明》的真实性予以确认。2013年8月14日，原告指定的买受人陈燕珠与被告的委托代理人陈晓板签订了《深圳市房地产转移登记申请表》、《存量房交易税款计征申明》、《深圳市二手房买卖合同》，准备办理过户手续。2013年8月16日，涉案房产被查封（查封机关：深圳市宝安区人民法院，查封文号：（2013）深宝法立保字第155号，查封期限：从2013年8月16日至2015年8月15日）。原告主张其于2013年8月16日经国土部门告知才得知涉案房产被查封，且因涉案房产被查封致使无法办理过户登记，被告的行为已经构成违约，故于2013年10月12日诉至法院，主张解除合同，并请求法院判令被告返还定金及购房款，并承担违约责任。另查，1、原告主张被告2013年7月9日将涉案房产交付给原告后，2013年8月7日因被告的民间借贷纠纷导致涉案房产被他人强行占有，故涉案房屋目前并非由原告占有使用，且原告并未对涉案房产进行装修或者加建。2、原告主张其支付给被告的购房款（包括办理赎楼手续支付的相关费用）多于约定的转让价款，多出的部分原告自愿承担。以上事实，有房屋买卖合同、收据、支付业务回单（付款）、公证书、中国工商银行收费凭条、中国工商银行还款凭证、银行交易明细、转账汇款电子回单、中国民生银行支付业务回单（付款）、声明、深圳市房地产转移登记申请表、存量房交易税款计征申明、深圳市二手房买卖合同、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告和被告签订《房屋买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，原告主张已经足额支付了合同约定的购房款，原告提供的证据足以证明其主张，故本院对原告该主张予以支持。涉案合同中约定卖方必须保证房产产权清晰，没有任何纠纷，没有查封，否则视为违约。根据本案查明的事实，原告已经履行了支付定金、购房款的义务，且原告亦已经自行筹款为被告赎楼，而因涉案房产被查封致使合同无法继续履行，故本院认定被告的行为已经构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告支付违约金。关于合同的解除时间。原告和被告签订的《房屋买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，即涉案的《房屋买卖合同》应当于本院2014年2月10日将原告的起诉状送达至被告之日解除。关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，因被告未提出违约金过高的主张，且原告该主张与合同约定相一致，故本院对原告该主张直接予以支持，即被告应当向原告支付违约金人民币176，600元（883，000×20%）。根据本院查明的事实，原告以向被告交付定金、购房款、以及代被告支付办理赎楼手续所需费用的方式共向被告支付购房款项人民币884，337.07元，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，原告有权主张被告向其返还上述购房款项，原告主张被告向其返还购房款（包括定金）人民币883，000元，少于原告应得之数，属于原告自行处分权利的范畴，本院直接按原告的上述主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李锦伟与被告赖良勋于2013年7月9日签订的涉案《房屋买卖合同》已经于2014年2月10日解除；二、被告赖良勋应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李锦伟支付违约金人民币176，600元，并返还购房款人民币883，000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14，336元，由被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 朱纯禄人民陪审员 陈远霞二〇一四年三月三十日书 记 员 刘 婷书 记 员 李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：