（2014）大民二终字第80号

裁判日期: 2014-03-28

公开日期: 2014-04-11

案件名称

刘志顺与大连彩虹房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘志顺,大连彩虹房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2014）大民二终字第80号上诉人（原审原告）刘志顺，男，××年××月××日生，××族。被上诉人（原审被告）大连彩虹房地产开发有限公司。法定代表人孙迎霞，系该××总经理。委托代理人陶玉松，系辽宁××律师事务所律师。委托代理人潘东芹，系辽宁××律师事务所实习律师。上诉人刘志顺因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘民初字第4622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘志顺、被上诉人大连彩虹房地产开发有限公司（以下简称彩虹公司）的委托代理人陶玉松和潘东芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘志顺诉称，2010年9月3日，原、被告就坐落于大连市甘井子区辛虹北路8号楼1-4-3号房屋签署了商品房买卖合同一份。合同签订后，原告按照双方合同约定的内容交纳了全部房款，被告也将案涉房屋交付原告使用。但被告未按合同约定为原告办理房屋产权。致使原告于2012年3月28日才取得产权证。被告逾期办证行为已违反合同约定，依法应承担违约责任。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金7475元（自2011年10月31日至2012年3月27日）。2、本案诉讼费用由被告承担。原审被告彩虹公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。理由如下：本案原、被告之间存在案涉商品房买卖合同属实。但被告认为原告逾期办理产权证的责任不是因被告自身的原因导致的，系由于政府有关部门的原因所造成的。根据公安部的文件规定，自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，并且根据相关规定，将民用建筑保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内的设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收内容。根据该文件的规定，大连市消防局对被告的案涉建筑物停止了相关的消防验收手续，从而导致了这种政府综合验收行为的迟延。致使被告不能按期取得竣工验收备案手续。这是导致原告房产证逾期办理的真实原因。本案房产证逾期办理的结果不是由于被告的原因导致的，因此本案被告不应承担任何违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。大连市甘井子区人民法院经审理查明，2010年9月3日，出卖人大连彩虹房地产开发有限公司与买受人刘志顺签订商品房买卖合同一份，约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房位于大连市甘井子区辛虹北园8号楼1-4-3号。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按本条第一款方式计算该商品房的价款，总金额为501876元。第八条交付期限，出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备本条第1或5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，本条第1种条件为该商品房经验收合格、本条第5种条件为经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。合同又约定，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成，由人民法院处理。同日，原、被告又签订商品房买卖合同补充协议一份。原告于2012年3月29日从大连市房地产登记发证中心办理了案涉房屋产权证。2012年3月7日大连市房地产登记发证中心办理了大连市房地产初始登记，记载所有权人为被告。该证被俗称为大证。2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部联合下发公通字（2009）46号文件，即《民用建筑外保温及外墙装饰防火暂行规定》，该文件第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。2011年3月14日公安部消防局下发公消（2011）65号通知，即“关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知”，该通知规定“将民用建筑外保温系统纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，并将民用建筑外保温材料规定为采用燃烧性能为A级的材料，对已审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，对已经审批但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计，选用不燃材料，重新报审”。1997年10月1日国家技术监督局批准实施的建筑材料燃烧性能分级办法记载“建筑材料燃烧性能的级别和名称，分别为A级对应名称为不燃材料，B1级对应名称为难燃材料，B2级对应名称为可燃材料，B3级对应名称为易燃材料”。2012年2月7日、2013年10月20日大连万顺消防工程有限公司和生特瑞（大连）工程项目管理有限公司分别出具关于新星艾维尼小城消防备案手续迟延办理的情况说明，该两份说明均记载了“为落实公安部消防局2011年3月14日下发的（2011）65号通知，彩虹公司A区工程消防验收备案手续办理的期限延长，最终办理完毕消防备案的时间为2011年11月4日”。且消防部门在2011年11月4日对案涉楼盘的竣工验收消防备案抽查结果为合格。大连市甘井子区人民法院认为，鉴于本案原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，故该合同及补充协议均系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同及补充协议的约定享有权利并履行义务。关于本案原告请求本案被告支付逾期办理产权证的违约金一节。由于本案原、被告之间的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定为，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。”该约定系本案原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，本案被告是否应承担向本案原告支付违约金应当按照该条款的约定处理。该条款特别的并明确的约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。对于本案原告主张本案被告存在违约行为、依法应由本案被告以合同约定的标准向本案原告支付逾期办证的违约金一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期间届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限；2、商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案中原、被告双方的商品房买卖合同第十五条的约定，法院依法应审查是否确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书。本案通过彩虹公司提供的证据可以认定，案涉房屋出卖人应于2010年10月31日交付买受人使用，依据合同约定出卖人应于房屋交付满一年后使该房屋能够达到买受人可以办理案涉房屋产权证的条件。鉴于在此期间，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，规定“民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。而公安部于2009年9月25日下发的公通字（2009）46号文件规定了“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。”公安部消防局公消（2011）65号文件规定“自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料，并规定了将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。”由于案涉楼盘系已经审批已建工程，大连市消防部门对彩虹公司的案涉建筑依据新规停止了消防验收，从而导致了案涉楼盘消防验收行为的迟延。该迟延验收行为致使彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续。直到2011年11月4日彩虹公司才最终办理完毕消防备案手续。2012年3月7日彩虹公司办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记证书（俗称大证）。此时案涉楼盘所涉业主才具备办理案涉房屋产权证的条件。如前所述之事由，案涉房屋逾期办理权属证书的原因是政府有关部门于2011年3月14日明确规定建设单位应使用A级建筑外保温材料并将该使用情况纳入消防工程审核验收和备案抽查范围、而建设单位原来使用的建筑外保温材料均未达到A级所引发的。故彩虹公司对原告在房屋接受一年后未能办理产权证的后果没有过错和责任，彩虹公司该违约行为导致原告逾期办理产权证的后果，不是彩虹公司自身的责任所造成，依据合同约定依法应免除彩虹公司支付违约金的责任。鉴于原告主张的逾期办证违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据，故对原告主张由被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告刘志顺的诉讼请求。案件受理费用100元，由原告负担。宣判后，刘志顺不服，向本院提起上诉，请求判令由彩虹公司给付其违约金7475元（自2011年10月31日至2012年3月27日）；彩虹公司承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：1.彩虹公司通知刘志顺交房时，房屋只是由彩虹公司单方面组织设计单位、施工单位和监理单位进行的验收，并未进行综合验收。楼盘未进行综合验收原因是工程有严重漏项，因楼盘未经综合验收，彩虹公司不能办理房屋产权证，致使刘志顺在2012年3月27日才取得房屋所有权证。依据双方买卖合同第十五条第3款约定，彩虹公司违反合同约定，应承担逾期办证违约金7475元。2.彩虹公司未提供过权威性消防部门下发的文件，其仅以未加盖公章的网上下载文件作为证据使用，公消［2011］65号文件在2013年一审开庭前早已废止。并且，彩虹公司一审提供的两份《情况说明》，是与其具有雇佣合同关系的两个公司出具的，不属于政府相关权威部门作出的说明，不应采信。3.公消［2011］65号文件内容主要涉及在建工程，规定外墙保温消防材料需要用A级材料，已建完工程如不是使用A级材料需拆除。而案涉房屋外墙保温消防材料使用的是B2级材料，不符合公消［2011］65号文件规定，故彩虹公司没有及时完成消防备案以至于逾期办理产权证。而彩虹公司并未对案涉建筑的外墙保温材料进行过拆除，案涉建筑的外墙保温材料也未达到A级标准，故彩虹公司以案涉商品房系因公消［2011］65号文件作为其迟延办理产权证的理由不能成立。彩虹公司表示服从原审判决。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，刘志顺于2010年11月4日与彩虹公司签署了“房屋交接书”并领取了案涉房屋的钥匙。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、产权证、房屋交接书、发票、公安部文件、初始登记证书、合同备案证明、消防抽查结果、交款发票等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。案涉房屋于2010年11月4日交付，故彩虹公司至迟应在2011年11月3日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现彩虹公司未在此日期前履行上述义务，确与合同约定不符。但彩虹公司应否承担逾期办证的违约责任，合同中明确约定彩虹公司承担责任的前提是“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内办理权属证书的。”具体到本案，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，规定自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料，并规定了将民用建筑外墙保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。而案涉楼盘属于已经审批同意的已竣工工程，是否适用65号文件的规定，需待公安部消防局进一步明确。故大连市消防部门在新的文件精神及65号文件实施细则下发前，暂停了对包括案涉工程在内的已审批同意的已竣工工程的消防验收备案，直到2011年11月4日才最终将案涉工程的消防验收手续办理完毕。《建设工程消防监督管理规定》中明确规定，消防验收时限在二十个工作日内，而案涉工程的消防验收时间已远超过此期限。可见，消防部门对案涉楼盘的迟延验收行为，是彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续的直接原因。故彩虹公司对于其未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不负有责任，买受人不能在约定期限内办理权属证书，并非因出卖人责任导致，故彩虹公司不应承担逾期办证的责任。关于上诉人提出彩虹公司交房时，房屋仅由彩虹公司组织设计单位、施工单位和监理单位验收，尚未经过综合验收，其原因是因工程有严重漏项，故而导致房屋办理产权证迟延，彩虹公司应承担逾期办证违约责任一节，本院认为，双方合同约定的交房条件是“商品房经验收合格或经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格”，并非经综合验收合格。房屋即便已经交付，如需办理房屋权属证书，必须经包含消防验收在内的综合验收合格并备案后才能办理。公安部消防局下发的65号文件是否适用案涉工程，取决于负责审批的公安消防部门，而非负责报请审批的开发建设单位。本案系因大连市公安消防部门对案涉工程是否属65号文件适用范围尚不确定时对包括案涉工程在内的部分工程暂停消防验收而导致的消防竣工验收备案迟延，此责任不应由报送审批的彩虹公司承担。上诉人认为案涉房屋未经综合验收合格系因工程有漏项，但并未提供证据予以证明。故对上诉人该项上诉观点，无事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出彩虹公司未提供权威消防部门文件，公消（2011）65号文件已经废止，且其提供的《情况说明》是与其具有雇佣合同关系的两个公司出具，而非政府相关权威部门作出，不应采信一节，本院认为，彩虹公司在本案中已经提供了公消（2011）65号文件，二审中上诉人亦对该文件发表了质证意见，对该文件的真实性应当予以确认；至于该文件是否在本案一审庭审前废止，并不能改变在该文件下发当初大连市消防部门因对该文件是否适用案涉工程不明确而导致迟延办理消防竣工验收备案的事实。关于“情况说明”，分别由案涉工程的监理单位和内部消防工程施工单位出具，两单位分别派员出庭，对上述两份“情况说明”的真实性予以确认；两单位虽与彩虹公司存在业务关系，但其均系独立的企业法人，与彩虹公司不存在内部关联，其二者基于参与案涉工程质量监督或消防工程施工及协助报请消防验收的工作实际，对其业务范围内知晓的有关事实进行陈述和证明，并无不妥。故上诉人此项上诉主张不能成立。关于上诉人提出彩虹公司使用的外墙保温材料不符合国家规定，且在65号文件下发后也并未拆除更换，不能以此作为抗辩理由一节，本院认为，案涉工程采用的外保温材料为B2级，按照当时公安部下发的公通字（2009）46号文件“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”的规定，案涉工程的外墙保温材料符合当时的验收规定。本案虽因公安部消防局下发65号文件将民用建筑外保温材料规定需采用燃烧性能为A级的材料而导致大连市消防部门对该文件是否适用案涉工程不明确而迟延办理了消防竣工验收备案，但大连市消防部门最终以何种标准对案涉工程进行消防验收和备案，属行政审批机关职权范围，其并不因此改变案涉工程消防竣工验收备案迟延的原因。故对上诉人此项主张不予支持。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘志顺承担。本判决为终审判决。审　判　长　　李奎哲代理审判员　　阁成宝代理审判员　　周燕雁二〇一四年三月二十八日书　记　员　　夏丽娜来自