（2014）宁民终字第1031号

裁判日期: 2014-03-28

公开日期: 2014-04-25

案件名称

上诉人南京双马投资管理有限公司与上诉人精锐化学（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京双马投资管理有限公司,精锐化学（上海）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2014）宁民终字第1031号上诉人（原审原告）南京双马投资管理有限公司。法定代表人卜志旗，该公司总经理。委托代理人陆军，江苏苏源律师事务所律师。上诉人（原审被告）精锐化学（上海）有限公司。法定代表人杨瑾瑾，该公司总经理。委托代理人王飞，江苏君泊律师事务所律师。委托代理人邓风，江苏君泊律师事务所律师。上诉人南京双马投资管理有限公司（以下简称双马公司）因与上诉人精锐化学（上海）有限公司（以下简称精锐化学公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁禄民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人双马公司的委托代理人陆军，上诉人精锐化学公司委托代理人王飞、邓风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双马公司原审诉称，其与精锐化学公司、案外人南京禄口空港投资发展有限公司（以下简称空港公司）于2011年5月23日签订协议，约定：在双马公司具有土地使用权的位于江××开发区禄口空港工业园的地块上，双马公司按照精锐化学公司的要求，建造生产办公用房及配套设施，供精锐化学公司租赁，按每年150元／平方米，面积按8000平米计算；精锐化学公司提供合法、完整有效的生产工艺流程及设备等资料，用于完成向有关部门办理环评、消防、安监等手续。其自协议签订后已按照精锐化学公司的厂房要求完成了规划方案报批、施工图设计、图审等开工前准备工作。但因精锐化学公司未能提供合格的安评及环评资料，致使其无法办理施工许可证，一直无法开工建设，造成其严重经济损失。现要求精锐化学公司支付图纸规划设计费290000元、施工图审图服务费7553元、查勘费20000元、工程招标代理费101300元、租金损失2200000元。精锐化学公司原审辩称，其经空港公司的推荐与双马公司签订了三方协议，其签订协议的目的系在禄口空港工业园内设立一家与其经营内容相同的子公司，从事润滑脂生产。协议签订后，其在办理子公司工商登记过程中，被告知润滑脂的生产属于化工产品，不允许在空港工业园内注册。其多次与空港公司进行沟通，但因涉及很大的法律风险，项目并未能进行下去。其受到双马公司的来函后，已如实向双马公司告知了上述事实，并明确告知双马公司对厂房可以另行安排。其认为该协议无法履行的主要原因系空港公司隐瞒了空港工业园内不能设立化学品生产的相关政策规定。双马公司主张的各项损失缺乏事实依据。故要求驳回双马公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，双马公司于2010年8月2日与南京市国土资源局江宁分局签订国有土地使用权转让合同1份，约定位于南京市江宁空港工业园蓝天路以南、博爱路以北，使用面积为29782.8平方米，用途为工业用地的地块出让给双马公司；于2011年2月2日前将该地交付给双马公司；土地出让年限为50年，出让价款为9830000元（每平方米330元）。合同签订后，双马公司支付了全部土地出让价款。2011年11月11日，双马公司领取了该块土地使用证书。精锐化学公司在工商部门登记的经营范围为生产、加工特种润滑类产品、防腐材料、化学清洁类产品、机械通用零配件、销售公司自产产品并提供售后服务及施工。2011年5月23日，双马公司（甲方）、精锐化学公司（乙方）与空港公司（丙方）三方签订协议1份，约定乙方投资设立的子公司注册地址初步确定在开发区内，经营范围同总公司一致（以工商行政管理机关登记为准），子公司成立后，本协议的一方权利义务经乙方通知后转移给乙方子公司；丙方推荐乙方以甲方在禄口空港工业园内的土地作为子公司的生产经营地址，该土地上尚无建筑物；甲方按照乙方的要求进行生产办公用房及配套设施（以下简称厂房，厂房面积暂定为8000平方米）的建设（建设资金由甲方自行筹措），并由甲方将厂房租赁给乙方；乙方对厂房的要求，包括但不限于厂房质量标准、功能、布局等等，详见本协议的附件；甲方根据乙方确认的图纸，保证厂房于2011年8月30日前竣工验收合格并取得包括建设工程规划许可证（并按该证进行建设）、公安消防部门消防验收合格文件等工程竣工验收文件，确保乙方或者子公司于2011年9月30日交付使用；甲方将该厂房转租给乙方，租期五年，自2011年9月30日起算，租金为150元／平方.年，面积暂按8000平米计算；丙方协助乙方进行子公司设立相关事宜；如一方严重违反本协议，守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；乙方提供目前的生产工艺流程及设备资料，丙方应负责协助办理环评、消防、安监等政府手续。合同的附件为禄口生产线基础要求及生产厂房平面图。合同签订后，双马公司向南京市江宁区规划局提交了建设项目规划方案及相关材料，该局于2011年6月10日向双马公司出具了规划设计方案审定通知书，载明原则同意该项目规划总平面及单体建筑方案，在申请办理建设工程规划许可证时须提供环保意见。同年6月21日，双马公司与北京炎黄联合国际工程设计有限公司南京分公司（以下简称炎黄工程设计南京公司）签订建设工程设计合同1份，约定由炎黄工程设计南京公司承担双马公司厂区项目工程设计，设计项目的内容为1、30000平方米的厂区规划方案，设计费为60000元、2、8000平方米的1号生产厂房设计方案及施工图，设计费200000元、3、办公楼设计方案及施工图，设计费30000元，1号生产厂房设计为厂房的建筑设计，包含特殊生产工艺及跟生产工艺有关的设备、管线设计。炎黄工程设计南京公司为双马公司进行了设计，双马公司支付设计费290000元。2011年11月10日，双马公司缴纳给南京市江宁区住建工程设计文件审查中心审图服务费7553元。2011年7月20日，双马公司与南京永泰工程咨询有限公司（以下简称南京永泰咨询公司）签订建设工程招标代理合同1份，约定双马公司将厂区工程的招标事宜委托给南京永泰咨询公司，委托代理的事项为代拟发包方案、发布招标公告、编制资格预审文件、组织接收投标申请人报名、审查潜在投标人资格，确定潜在投标人、编制招标文件、编制工程量清单、编制工程预算、组织现场踏勘和答疑、组织开标、评标、清标、草拟工程合同、编制招投标情况书面报告、其他与发包有关的事宜；招标代理费以各标段中标金额为基数，按照国家发展计划委员会2001年10月颁发的（计价格（2002）1980号）文件标准执行，工程量清单及招标控制价按国家发展和改革委员会发改价格（2011）534号文件标准执行。合同签订后，南京永泰咨询公司完成了招标代理合同的部分工作，双马公司支付给南京永泰咨询公司项目编制费55000元、工程咨询费46300元，合计101300元。2011年3月31日，江苏省地质工程勘察院对双马公司的空港工业园蓝天路以南、博爱路以北的岩土工程进行勘察，并出具了勘察报告，双马公司于同年11月2日支付勘察费20000元。另查明，2011年9月22日，双马公司致函精锐化学公司，载明“我司已经按精锐化学公司的厂房使用要求完成了规划方案报批、施工图设计、图审等开工前的准备工作，由贵司提供合格的安评和环评资料后即能办理施工许可证。到目前为止，贵司始终未能提供通过有关部门审批的安评和环评资料，造成施工许可证一直无法办理，严重影响了我司按协议进行厂房以及其他主体、附属设施的同意规划和建设，导致项目整体土地开发已处于停滞状态，造成我司产生严重的经济损失。请贵司务必于2011年9月27日之前提供已通过有关部门审批的安评和环评的完整、合法、有效的全部资料；我司保留其他一切权利”。同年10月8日，精锐化学公司复函给双马公司，载明“协议书签订后，我司即积极进行准备，但因为开发区不允许我司设立的子公司从事润滑脂的生产，导致项目进度未能及时推进。这一突发情况关系重大，将直接影响到我司与贵司签订的协议书的合同目的能否实现，故我司董事会正在慎重考虑并反复讨论该项目的后续进展问题。我司欢迎双方就项目后续进展问题进行磋商。如贵司对厂房另有安排，贵司可以另作安排”。双马公司于同年12月9日向精锐化学公司发出律师函，载明“双马公司已经多次同贵司协商解决此事，并于2011年9月22日函告贵司要求处理，贵司接函后，双马公司于2011年10月14日接到贵司的回函。但迟至今日，贵司既不派员同双马公司协商，也不明确告知双马公司是否终止协议书约定的工程项目。据此，函告贵司，要求精锐化学公司赔偿双马公司的损失，损失包括但不限于租金损失，损失以双方协议书中约定的标准计算，即按每年150元／平方以8000平米计，自2011年5月23日起至今日的租金损失为657500元”。同年12月23日，精锐化学公司回函，载明“精锐化学公司签订协议书后即积极进行子公司的设立，在子公司的设立过程中，被空港公司告知因为区域规划的限制，设立的子公司的经营范围不能包含润滑脂生产。空港公司建议回避润滑脂生产的经营项目。考虑到该方案将会给精锐化学公司造成重大的经营风险，精锐化学公司董事会未能接受该方案。精锐化学公司多次与空港公司协商，均未取得成果，导致目前的局面。精锐化学公司认为现在的局面并非由其造成，故对于贵司提出的租金损失赔偿要求难以接受”。三方协议中约定的双马公司建设的厂房、办公用房及附属设施的建设也就一直未能开工。2013年4月，双马公司提起诉讼，要求精锐化学公司赔偿损失。审理中，精锐化学公司认为该协议无法履行的主要原因系空港公司隐瞒了空港工业园内不能设立化学品生产的相关政策规定。其并无过错。审理中，双马公司对其主张的租金损失请求中明确包含有土地出让金的利息损失。上述事实，有协议书、土地使用权出让合同、土地使用权证书、规划设计方案审定通知书、建设工程设计合同、招标代理合同、土地出让费收据、编制费票据、工程咨询费票据、设计费发票、审图服务费发票、勘察费票据、函及当事人陈述等证据材料证实。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。涉案合同合法有效，在该合同的履行过程中，双马公司并无过错，精锐化学公司作为化学产品的生产企业，未能充分注意到化学企业设立的有关法律法规及政策的限制，致使该合同无法履行。双马公司于2011年10月14日已经收到精锐化学公司于2011年10月8日发出的复函，该函中精锐化学公司已经明确表示双马公司可以对厂房另行作出安排。精锐化学公司已明确表示不履行主要债务，可视为精锐化学公司要求解除合同。且也已将解除合同的意思通知了双马公司。双马公司收到解除通知后，未提出异议，后双方只是为了赔偿损失事宜进行了函商。双马公司可自2010年10月15日起对合同中约定的土地另行安排使用。合同解除后，双马公司可以要求精锐化学公司赔偿损失。双马公司在为该合同的履行已经支付了相应的费用，造成了损失，精锐化学公司应对双马公司合理的损失费用承担赔偿责任。双马公司支付的设计费290000元中，用于双方合同约定的厂房设计的设计费为200000元，系双马公司履行双方的租赁协议所支付的费用，属于双马公司的实际损失，其余设计费用与本案讼争的合同无关。双马公司为履行租赁协议中厂房建设委托招标所支付的编制费、工程咨询费计1013000元，系为履行租赁合同实际支出的费用，系双马公司的实际损失。双马公司主张的审图服务费7553元，系对全部施工图纸审图所收取的费用，本案讼争的合计5209元认定为双马公司为履行租赁合同实际的损失。双马公司主张的勘察费20000元，系对双马公司所购土地的岩土进行的勘察，双马公司开发建设该土地前所必须支付的费用，该费用无论本案讼争合同是否履行，双马公司都应支付，与本案讼争合同无关联性，故该勘察费不应认定为双马公司为履行本案讼争合同的损失。双马公司主张的要求按照合同约定的房屋租金标准计算的租金损失，因合同约定的厂房并未实际开工建设，故双马公司要求按照厂房的租金标准计算租金损失，无事实和法律依据。现双马公司要求按照已付的土地出让费的银行贷款利息的标准计算其可得利益的实际损失，原审法院对该计算标准予以支持。双方合同中约定的土地面积为8000平方米，故精锐化学公司应赔偿双马公司的可得利益损失（以8000平方米的土地出让价为本金，自2011年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至同年10月14日止，经计算为8000乘以330乘以5.85%除以365乘以145=61353元）。综上，精锐化学公司应赔偿双马公司的损失为设计费200000元、编制费、工程咨询费计10130000元、审图费5209元、可得利益损失61353元，合计367862元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：精锐化学（上海）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿南京双马投资管理有限公司各项损失计367862元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费26998元，由精锐化学公司负担。上诉人精锐化学公司不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院认定事实错误。原审法院认定双马公司支付设计费290000元、编制费、工程咨询费101300元，缺乏依据。1、双马公司仅提供发票，而没有提供汇款凭证，原审法院直接认定，依据不足。2、原审法院错误认定双马公司签署了设计合同并为精锐化学公司支出设计费200000元。从双马公司提供的证据来看，双马公司主张图纸规划设计费用290000元依据是其与北京炎黄联合国际工程设计有限公司签订的《建设工程设计合同（一）》。该合同签订日期为2011年6月21日，但双马公司提供的设计公司出具的《南京双马投资管理有限公司建筑设计方案》形成时间为2010年4月份，故对上述设计合同的真实性不予认可。精锐化学公司所承租的面积约为8000平方米，而设计公司设计的是针对全部30000平方米的面积所进行的设计，要求精锐化学公司承担超出三分之二的设计费用，明显不合理。3、原审法院错误认定工程招标代理合同已经部分履行、支出编制费、工程咨询费101300元。本案中没有有效证据证明招标代理公司已经完成了部分招标代理工作。双马公司虽然提交了一份光盘，但该光盘是在举证期限之后提交，且光盘内容也不能证明双马公司的观点成立。同理，上诉人只承租约8000平方米的房屋，涉案厂区约30000平方米，涉及四个独立建筑群体。精锐化学公司仅是其中之一，要求精锐化学公司承担全部招标代理费用，没有事实和法律依据。4、审图是针对整个厂区，原审法院认定精锐化学公司承担施工图审图服务费5209元（69%）的费用，没有事实依据。二、原审法院错误认定双马公司支付的土地出让金的利息为其可得利益损失。首先，双方并没有约定一旦精锐化学公司违约需要向双马公司赔偿该项损失，也没有法律规定精锐化学公司需要赔偿该项损失。故原审法院认定该利息损失为双马公司可得利益损失没有合同和法律依据。其次，所谓的利息损失与精锐化学公司的行为不具有关联性。再次，双马公司的土地升什值了，没有损失。三、原审法院错误认定精锐化学公司应对合同无法履行承担全部责任。精锐化学公司固然对当地化学品生产政策了解不透，但双马公司作为当地企业，明知精锐化学公司租赁厂房准备用于生产润滑脂，也应该尽到审慎义务。另外，双马公司应在2011年9月30日将土地交付，但其在同年11月11日才领到土地使用证，因此，双马公司也存在过错，让精锐化学公司承担全部责任不妥。四、原审法院对合同效力认定错误。五、原审法院不同意追加空港公司不妥。上诉人双马公司对上诉人精锐化学公司的上诉意见未进行书面答辩。其在庭审中陈述：原审判决的设计费、招标代理费及审图费等有合同依据和相应的票据予以证明，是双马公司已实际发生的损失。土地出让金的利息是我方持有土地的成本，因为有双方之间的合同法律关系存在，导致我方无法有效使用涉案的土地，当然持有土地成本应该由精锐化学公司承担。本案合同不能履行的责任是由精锐化学公司违约所导致，其当然应当承担全部责任。本案合同是双方的真实意思，合法有效。空港公司在本案中没有具体的权利与义务，原审法院不应该将其作为当事人追加进来。上诉人双马公司不服原审判决，向本院上诉称，一、双方签订协议的根本目的在于双马公司按照精锐化学公司要求建造厂房，供其租赁，双马公司获得租金收益。原审中，法院已经认定精锐化学公司违约致使双方合同无法履行的事实，双马公司要求赔偿全部经济损失于法有据。本案中，双马公司主张的租金损失明显不属于违约方无法预见的损失，而是合同履行后双马公司可以依法获得的利益。涉案的建筑物虽未实际建造，但这并不代表双马公司没有损失，双马公司的损失就是其主张的租金损失，故应由精锐化学公司赔偿。原审法院未支持双马公司要求按照合同约定的房屋租金标准计算租金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。二、虽然双马公司在原审中提交了涉案土地使用权出让金的支付情况及相应利息，这仅代表双马公司持有土地并空置土地的成本，并不代表是精锐化学公司违约造成的全部损失，双马公司仍然可以土地获得可得利益，有权要求精锐化学公司赔偿其违约造成的全部可得利益损失。三、涉案合同的解除时间应从精锐化学公司于2013年6月17日在原审开庭时明确表示不再履行合同时解除，原审法院认定双方解除合同时间错误。上诉人精锐化学公司对上诉人双马公司的上诉意见未进行书面答辩。其在庭审中陈述：双方合同中约定的租金条款，因涉案房屋并未开工建设，故该条款未成立或无效，精锐化学公司要求赔偿租金损失没有依据。双方合同已在2011年10月14日解除，原审开庭时精锐化学公司仅仅是针对法官的询问所作再一次肯定而已。二审中，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。对此，本院予以确认。本院认为，2011年5月23日，双马公司与精锐化学公司及空港公司三方签订的协议，是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有拘束力。本案中，涉案合同签订后，双马公司已按合同约定积极履行义务，精锐化学公司虽有履行合同的愿望，但作为专业的化学产品的生产企业，却未能充分注意到化学企业设立的有关法律法规及政策的限制，致使该合同无法履行，引发本案的纠纷，精锐化学公司对此有过错。从本案查明事实看，因为空港工业园区区域规划限制，合同签订后，精锐化学公司无法设立子公司，纠纷发生后，涉案合同的三方虽有沟通，但未果。双马公司于2011年10月14日收到精锐化学公司于2011年10月8日发出的复函，该函中精锐化学公司已经明确表示双马公司可以对厂房另行作出安排，双马公司此时应知道精锐化学公司已不能履行合同，这应视为精锐化学公司要求解除合同的意思表示。双马公司收到该解除通知后，未提出异议，此后，双方只是为了赔偿损失事宜进行了函商，原审判决将此作为解除合同的时间点，并无不当。合同解除后，双马公司有权要求精锐化学公司赔偿各种损失。关于200000元设计费问题。本院认为，双马公司已向法庭提供了其与设计单位签订的合同、支付设计费290000元的税务发票，已履行了举证义务，原审法院根据设计合同约定的主要设计任务是涉案的厂房，认定与精锐化学公司厂房有关的费用为200000元，并无不当。现无相反证据证明该事实不成立，故精锐化学公司上诉认为原审判决其承担设计费200000元不合理的上诉请求，本院不予支持。关于招标代理费101300元（编制费、工程咨询费）。本院认为，双马公司提供了招标代理合同、招标代理单位已实际完成工作的光盘、支付费用的发票及部分汇款凭证等证据，已完成了举证责任。精锐化学公司虽对上述证据提出异议，但未能提出相反的证据予以反驳，其提出应按比例分担的意见，亦因上述费用是专为精锐化学公司所涉工程而产生，故本院对此意见不予采纳。关于审图费5209元。本院认为，关于该费用原审法院根据本案的实际情况，已经按照相应的比例予以分担，并无明显不当。关于双马公司主张的租金损失问题。本院认为，涉案合同中关于厂房租赁条款，是附有条件的即只有厂房建设完毕，该条款才有意义。本案中因精锐化学公司的原因导致厂房未能开工建设，条件不成就，合同中该条款未成立。故双马公司要求按照涉案合同约定的租金标准赔偿其租金损失，没有事实和法律依据。但双马公司的损失是客观存在的。原审法院根据本案的实际情况，综合考虑本案双方当事人对合同的履行情况，判决支持双马公司要求按照已付的土地出让费的银行贷款利息的标准计算其可得利益的损失，符合本案的实际情况，故本院对精锐化学公司、双马公司双方对此的上诉意见，均不予采纳。关于案外人空港公司是否为本案必要的诉讼主体。本院认为，本案中，空港公司虽是涉案合同的签订主体，但其在本案中没有具体的实体权利与义务，换言之，空港公司不是本案的必要的诉讼当事人，原审法院未予追加，于法并无不合。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费上诉人精锐化学公司26998元，由上诉人精锐化学公司负担；上诉人双马公司26998元，由上诉人双马公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　林代理审判员　　左自才代理审判员　　汪德全二〇一四年三月二十八日书　记　员　　朱亚芳来源：百度搜索“”