（2014）东一法涌民一初字第21号

裁判日期: 2014-03-28

公开日期: 2014-05-27

案件名称

东莞市泰升实业投资有限公司与范创洪、东莞市方中集团有限公司租赁合同纠纷民事一审判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市泰升实业投资有限公司,范创洪,东莞市方中集团有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2014）东一法涌民一初字第21号原告东莞市泰升实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东城西路266号城市花园A座办公楼4楼B218。法定代表人吴锦容，总经理。委托代理人陈一辉，广东名成律师事务所律师。委托代理人宋炜裕，广东名成律师事务所律师。被告范创洪，男，1965年10月4日出生，汉族。委托代理人李俊原，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人刘秀英，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。第三人东莞市方中集团有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东城西路城市花园A座三楼。法定代表人郭伟若，董事长。委托代理人黎志其，男，1980年10月7日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区东城西路266号城市��园*座*楼*号。原告东莞市泰升实业投资有限公司诉被告范创洪、第三人东莞市方中集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法由代理审判员何嘉玲独任审判，于2014年2月21日、2014年3月26日两次公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告的委托代理人陈一辉、宋炜裕，被告的委托代理人李俊原、刘秀英，第三人的委托代理人黎志其到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告的委托代理人陈一辉、被告的委托代理人刘秀英，第三人的委托代理人黎志其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告的关联公司即第三人与东莞市麻涌镇政府签订《土地使用权转让合同书》，受让取得了位于东莞市麻涌镇广深高速公路原预制场的一地块的使用权。原告受第三人委托与东莞市自然美建筑材料有限公司签订《土地租赁合同》，将上述地块中的55.66亩土地出租给东莞市自然美建筑材料有限公司。后经原告同意，被告受让取得了上述租赁合同承租方的权利义务。2013年11月15日，被告突然致函原告，称其已与麻涌镇政府达成拆迁补偿协议，并以不可抗力为由要求终止租赁合同及退回押金。原告从未收到关于征收案涉土地的相关文件，在政府出示合法征收文件及与原告达成相关补偿协议前，原告仍是该土地的合法使用权人。原、被告的《土地租赁合同》合法有效，被告单方解除合同没有约定和法定的依据，合同应继续履行，原告故诉至法院，请求判令：一、确认被告2013年11月15日向原告送达《合约终止通知书》的行为不发生解除双方之间《土地租赁合同》的法律效力；二、诉讼费用由被告承担。被告辩称：第三人已明确函复同意政府收回土地的使用权。被告已于2013年12月1日搬离案涉租赁场地，并与政府签订交接确认书，原告也于当天接管了租赁场地。故根据租赁合同第七条第四项的约定及《合同法》第九十四条的规定，被告有权单方解除合同，且无需承担违约责任。第三人辩称：被告于2013年11月15日向原告送达的《合约终止通知书》不发生解除案涉租赁合同的效力。经审理查明：2005年6月29日，东莞市麻涌镇人民政府（甲方）与第三人（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定：甲方将位于东莞市麻涌镇高速公路原预制场（土名河洛围、湛沙围）的一地块（面积95亩）转让给乙方；乙方以受让形式获得该地块的土地使用权，用于建设码头、仓储物流企业。土地使用年限为五十年，具体时间以土地使用证规定的时间为准；等等。2007年6月6日，受第三人的委托，原告（甲方）与东莞市自然美建筑材料有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方位于东莞市��涌镇广深高速公路原预制场（土名河洛围、湛沙围）的其中55.66亩土地用于沙石等建筑材料的加工、仓储及码头、厂房用地等。二、租赁期限从2007年7月1日至2022年6月30日，共15年。租金标准为每亩每年3万元人民币，每四年递增10%。合同签订后的十五日内，乙方须一次性支付四个月的租金即556600元，其中三个月的租金417450元作为租赁押金，甲方开具收据，租期届满后的三个工作日内，甲方予以无息退还。三、双方除本合同约定的情况外，不得单方面终止合同，否则，甲方违约的，须按乙方当时在该土地上的资产等值赔偿乙方损失，并退还乙方租赁押金，乙方违约的，甲方不予退还租赁押金，且厂房等不可移动的固定资产归甲方所有；如遇不可抗力情况，导致合同无法履行的，经双方确认，任何一方可以提出终止合同，各不承担责任；如不可抗力因素或者政府行为导致乙方经营受阻或其他本协议约定事项不能实现，双方各不承担责任；如国家有补偿的，土地部分补偿款归甲方所有，地上附着物（厂房设备）补偿款归乙方所有。等等。2009年3月30日，原告（甲方）、东莞市自然美建筑材料有限公司（乙方）及东莞市麻涌宏达沙石经营部（丙方）签订《土地租赁合同变更协议》，约定：一、乙方在租赁合同中的权利义务一并转让给丙方；二、乙方向甲方交纳的租赁押金视同由丙方向甲方重新交纳，租赁期限届满将按合同的约定由甲方退还给丙方；等等。2012年11月5日，原告（甲方）、东莞市麻涌宏达沙石经营部（乙方）及被告（丙方）签订《土地租赁合同变更协议》，约定：一、乙方将其在租赁合同中的权利义务一并转让给丙方；二、乙方向甲方交纳的租赁押金视同丙方向甲方重新交纳，租赁期限届满将按照租赁合同的约定由甲方退还给丙方；等等。双方确认被告已向原告交纳押金417450元，东莞市麻涌宏旺沙石经营部的实际经营者是被告。2013年8月14日，东莞市麻涌镇人民政府向第三人发出《关于配合落实水乡景观绿化节点建设及转型升级改造的通知》，告知：根据水乡景观节点建设工作和麻涌镇“三旧”改造整体规划建设的要求，要对相关地块、厂房转型升级改造，包括《土地使用权转让合同书》所涉的95亩土地，要在2013年9月动工（交付场地），12月底前完工；并提出了相应的处理方案。2013年8月15日，第三人回函称，同意麻涌镇政府收回《土地使用权转让合同书》所涉的95亩土地的使用权，并提出了相应的征用土地的处理方案和现有经营的补偿方案。2013年11月15日，东莞市麻涌镇人民政府资产管理办公室（甲方）与东莞市麻涌宏旺沙石经营部（乙方）签订拆迁补偿协议，就案涉租赁场地��的建筑物、附属物、设备基础、机械设备、设施及安装、库存零配件等拆迁补偿事宜达成协议：一、土地部分的补偿由甲方与东莞市方中集团有限公司另行签定补偿协议，该部分补偿与乙方无关；二、甲方按深圳市世联土地房地产评估有限公司东莞分公司的评估价对乙方进行补偿，补偿总额为￥19116219元；等等。同日，被告向原告发出《合约终止通知书》，告知原告因政府征用案涉租赁场地，要求被告于2013年11月30日前搬迁完毕，属于因不可抗力导致租赁合同无法继续履行，双方的租赁合同于2013年11月30日解除，原告应尽快退还押金417450元给被告。原告于2013年11月25日回函称，政府征用案涉租赁土地的行为没有法律依据，在政府未出示相关的合法征收文件并与原告达成相关补偿协议前，原告仍是该土地的合法使用权人，被告单方解除合同的理由不成立，合同应继续履行。2013年11月29日，东莞市麻涌镇人民政府资产管理办公室向东莞市麻涌宏旺沙石经营部发出《搬迁通知》，要求东莞市麻涌宏旺沙石经营部于12月1日前搬迁，并将所用场地全部移交镇重点工程办公室。双方于2013年12月1日签订了《拆迁物及场地交接确认书》，确认东莞市麻涌宏旺沙石经营部经营场地及场地内的所有附着物、经营设备等物归东莞市麻涌镇人民政府资产管理办公室所有和保管。庭审中，被告主张第三人在接到麻涌镇政府通知后明确同意政府收回案涉租赁土地的使用权，被告也根据政府的要求于2013年12月1日搬离案涉场地，并将场地移交给政府，被告已无法使用该土地，合同目的无法实现，根据《土地租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告有权单方解除合同，且无需承担违约责任。原告则认为其作为土地使用权人，并��收到政府关于征收案涉土地的通知和法定文件，政府的征收行为没有法律依据。在政府未出具合法征收文件、进行合法征收程序并与原告达成协议前，原告仍是案涉土地的使用权人。且即使政府启动征收程序，其协商的对象亦应是原告而非被告，故被告以政府的征收行为为由单方解除合同没有依据。2014年3月26日庭审中，原告要求追加东莞市麻涌镇政府作为第三人参加诉讼。以上事实，有《土地使用权转让合同书》、《土地租赁合同》、《土地租赁合同变更协议》、《合约终止通知书》、关于《合约终止通知书》的回函、收据、证明、《关于配合落实水乡景观绿化节点建设及转型升级改造的通知》、《关于征用我司有关土地的函》、《搬迁通知》、《拆迁物及场地交接确认书》、《拆迁补偿协议》等以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为：本案是租赁合同纠��，双方签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同变更协议》是其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点在于：被告于2013年11月15日向原告送达《合约终止通知书》的行为是否发生解除双方之间《土地租赁合同》的法律效力。《土地租赁合同》第七条第4项约定：“如不可抗力因素或者政府行为导致乙方经营受阻或其他本协议约定事项不能实现，双方各不承担责任；……”，可视为双方对在因不可抗力因素或政府行为导致合同约定事项不能实现时均有权单方终止合同的约定。故上述争议焦点即为被告能否以政府的征收行为致使其“经营受阻或约定事项不能实现”为由单方解除合同。对此本院分析如下：一、被告承租案涉土地的目的（即合同目的）在于使用该土地经营沙石厂。现政府因水乡景观绿化节点建设和“三旧”改造整体规划建设，需对案涉租赁场地进行征收及升级改造，无论政府征收行为及程序合法与否，被告均无力改变。且政府的征收行为已实际导致被告无法再继续依合同约定使用案涉土地进行经营，即合同目的已无法实现。二、被告与政府达成的拆迁补偿协议并未涉及案涉土地部分的补偿，且根据《土地租赁合同》的约定，地上附着物（厂房设备）补偿款归被告所有，故被告与政府达成相应的补偿协议并未违反合同的约定。四、原告与政府是否就土地部分的补偿达成协议属于另一法律关系，与本案无涉。综上，因政府的征收行为导致被告无法继续使用案涉租赁土地，被告的经营必然受阻，合同目的无法实现，合同无法继续履行，故根据双方的约定，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同，且已及时通知原告。对于原告认为政府征收行为不合法，合同应继续��行的主张，本院不予支持，并驳回原告追加东莞市麻涌镇政府作为本案第三人的申请。结合政府已于2013年12月1日实际接收了案涉租赁场地，故案涉《土地租赁合同》已于2013年11月30日解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市泰升实业投资有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费人民币50元，由原告东莞市泰升实业投资有限公司承担。原告东莞市泰升实业投资有限公司立案时已预交诉讼费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　何嘉玲二〇一四年三月二十八日书　记　员　张��媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自��收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共10页关注微信公众号“”