（2014）二中民终字第00996号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2014-05-30
案件名称
北京欣景苑物业管理有限公司与孟繁跃物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京欣景苑物业管理有限公司,孟繁跃
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00996号上诉人（原审原告）北京欣景苑物业管理有限公司，住所地北京市房山区石楼镇石楼村北大桥。法定代表人梁武奎，经理。委托代理人王爽，女，1970年5月6日出生。被上诉人（原审被告）孟繁跃，男，1958年7月31日出生。委托代理人蒋雅梅，女，1960年10月30日出生。上诉人北京欣景苑物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第00795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京欣景苑物业管理有限公司之委托代理人王爽，被上诉人孟繁跃及其委托代理人蒋雅梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年1月，北京欣景苑物业管理有限公司（以下简称欣景苑物业公司）起诉至原审法院称：我公司自2004年1月1日至今为北京市×××北里小区（以下简称×××北里小区）提供了物业服务。孟繁跃系×××北里小区1号楼2单元102号（以下简称涉案房屋）的业主。孟繁跃的上述房屋建筑面积为127.20平方米。按北京市房山区物价局作出的《关于×××北里小区物业收费标准的批复》，孟繁跃应每年给付我公司物业服务费662.14元。现孟繁跃拒不给付2004年1月至2012年3月的物业服务费共计5462.66元。孟繁跃的行为严重侵犯了我公司的利益并影响了×××北里小区的正常运转。为了维护我公司的利益，故提起诉讼。要求判令孟繁跃立即给付我公司物业服务费5462.66元、违约金5462.66元，共计10925.32元。孟繁跃辩称：欣景苑物业公司至今拒绝给我办理《住房交验》等相关入住手续，并将门锁更换、强行阻止装修入住，更拒绝签订物业服务协议，故欣景苑物业公司作为主体缺乏证据事实及法律依据，欣景苑物业公司在侵权期间与我没有发生物业服务关系，我更没有享受到物业服务，欣景苑物业公司的侵权事实清楚、证据确凿，由此产生的纠纷后果理应由欣景苑物业公司自行承担；我及家人在欣景苑物业公司共购买三套房屋，其中另两套房屋法院判定物业公司侵权并承担因侵权而造成的经济损失，这三套房屋具有事实上的关联性和真实性，显然是欣景苑物业公司拒绝办理住房交验侵害了我的合法权益，造成我至今未能入住的侵权事实清楚。故请求法院依法驳回欣景苑物业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然法院（2004）房民初字第4811号民事判决认定涉案房屋已交付，但北京欣景苑房地产开发有限公司与孟繁跃签订的《商品房买卖合同》中关于房屋的交接等具体约定双方仍应履行，且在法院（2004）房民初字第4811号民事判决中明确载明欣景苑物业公司、孟繁跃未办理涉案房屋的入住手续，孟繁跃也未实际使用涉案房屋。故法院（2004）房民初字第4811号民事判决作出之后，北京欣景苑房地产开发有限公司应积极的履行合同之责，协助孟繁跃办理房屋交接、入住等具体手续。现欣景苑物业公司主张孟繁跃已入住并使用涉案房屋，孟繁跃予以否认，且房屋现场示意图表明涉案房屋确未实际使用，欣景苑物业公司未向法院提交孟繁跃已入住并使用房屋的有效证据。故欣景苑物业公司要求孟繁跃支付物业费及违约金的诉讼请求，无事实依据，法院难以支持。据此，原审法院于2013年10月判决：驳回北京欣景苑物业管理有限公司的诉讼请求。判决后，欣景苑物业公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判孟繁跃支付物业费6235.18元。理由是：原审法院（2004）房民初字第4811号民事判决认定孟繁跃领取了房屋钥匙，涉案房屋已经交付，孟繁跃没有实际使用涉案房屋并非我公司造成，即使涉案房屋闲置，孟繁跃也应交纳物业费。孟繁跃同意原判。经审理查明：2003年10月8日，北京欣景苑房地产开发有限公司（以下简称欣景苑房地产公司）与孟繁跃签订《商品房买卖合同》，约定：孟繁跃购买×××北里小区1号楼2单元102号房屋，用途为商业，建筑面积127.20平方米，其中，套内建筑面积121.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.83平方米。房屋单价为每建筑平方米3500元，总额445200元。欣景苑房地产公司应当在2003年11月30日前，将具备北京市建设工程竣工验收备案表条件，并符合合同约定的商品房交付孟繁跃使用。双方进行验收交接时，欣景苑房地产公司应当出示北京市建设工程竣工验收备案表，并签署房屋交接单。合同签订后，孟繁跃以欣景苑房地产公司拒绝为其办理交房手续为由起诉至原审法院，要求：欣景苑房地产公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金至实际给付之日止，返还孟繁跃有线电视初装费300元并按照商业银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日止。2004年12月30日，北京市房山区人民法院作出（2004）房民初字第4811号民事判决：欣景苑房地产公司向孟繁跃支付逾期交房违约金7544.58元；欣景苑房地产公司返还孟繁跃有线电视初装费300元；驳回孟繁跃的其他诉讼请求。（2004）房民初字第4811号民事判决还认定了如下事实：2003年10月8日，孟繁跃与欣景苑房地产公司签订了商品房买卖合同，约定孟繁跃购买欣景苑房地产公司开发的位于×××北里小区1号楼2单元102室的商品房一套，合同签订后，孟繁跃支付了房价款446425元。2004年4月28日，孟繁跃收到欣景苑房地产公司向其发出的书面入住通知。2004年5月，欣景苑房地产公司通知孟繁跃建设工程竣工验收备案表已办理完毕，并要求孟繁跃办理入住。2004年5月18日，孟繁跃委托其同事樊明秀从欣景苑房地产公司处领取了户门钥匙两把。2004年5月19日，孟繁跃向欣景苑房地产公司交纳了有线电视初装费300元。2004年6月29日，欣景苑房地产公司向孟繁跃提供了北京市建设工程竣工验收备案表。孟繁跃至今未办理入住手续，也未实际使用×××北里小区1号楼2单元102室的商品房。（2004）房民初字第4811号民事判决中的“本院认为”部分载明：2004年5月18日，虽然欣景苑房地产公司仍未向孟繁跃提供竣工验收备案表，但孟繁跃并不行使其依据合同12条享有的欣景苑房地产公司“不出示证明文件”时的“拒绝交接”权，而是实际领取了户门钥匙，由此视为孟繁跃同意了欣景苑房地产公司在未提供备案表的情况下交付商品房，欣景苑房地产公司履行交房义务的时间确定为2004年5月18日。（2004）房民初字第4811号民事判决作出后，孟繁跃不服，上诉至北京市第一中级人民法院，后申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院于2005年4月6日作出（2005）一中民终字第1934号民事裁定：准予孟繁跃撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。（2004）房民初字第4811号民事判决已经生效。后孟繁跃不服（2005）一中民终字第1934号民事裁定提出申诉，北京市第一中级人民法院于2007年8月6日作出（2007）一中民再终字第04686号民事裁定：维持北京市第一中级人民法院（2005）一中民终字第1934号民事裁定。另查，2004年6月25日，北京市房山区物价局作出《关于×××北里小区物业收费标准的批复》，批复如下：“保洁费户月3.00元，保安费户月5.00元，各项费用统收服务费户月1.00元，装修房屋垃圾外运费元／自然间20.00元，小修费元／㎡年1.18元（按文件规定执行），化粪池清淘费元／㎡年0.30元，小区共用设施维修费元／㎡年1.00元，管理费元／㎡年1.00元，生活垃圾清运费每户、每年30元（按京价（收）字（1999）第253号文件执行）。以上收费标准自文到之日起执行。”孟繁跃于2004年5月18日交纳2004年5月18日至2005年5月17日的物业费578.88元，未交纳2005年5月18日之后的物业费。原审法院审理中，欣景苑物业公司增加诉讼请求，要求孟繁跃支付2012年4月1日至2013年6月底的物业费772.52元。再查，（2004）房民初字第4811号民事判决确定交房时间为2004年5月18日后，孟繁跃至今仍未入住涉案房屋。上述事实，有《商品房买卖合同》、（2004）房民初字第4811号民事判决书、（2005）一中民终字第1934号民事裁定书、（2007）一中民再终字第04686号民事裁定书、《关于×××北里小区物业收费标准的批复》、物业费收据、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，孟繁跃与欣景苑房地产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。孟繁跃支付涉案房屋价款后，欣景苑房地产公司应依约交付涉案房屋并为孟繁跃办理入住手续。欣景苑物业公司作为欣景苑房地产公司委托的物业公司负有协助孟繁跃办理入住手续的义务。原审法院（2004）房民初字第4811号生效判决认定涉案房屋已于2004年5月18日交付，但至今未办理入住手续，孟繁跃亦未实际使用涉案房屋。因孟繁跃未入住涉案房屋，亦未能享受到欣景苑物业公司提供的物业服务，故对欣景苑物业公司要求孟繁跃支付物业服务费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。欣景苑物业公司的上诉意见，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费123元，由北京欣景苑物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费123元，由北京欣景苑物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王轶稚代理审判员 曹 雪代理审判员 刘永民二〇一四年三月二十八日书 记 员 李长亮 来源：