（2014）深中法房终字第271号

裁判日期: 2014-03-28

公开日期: 2014-06-30

案件名称

深圳市富安佳房地产投资有限公司,郭克木与潮安县盛大投资有限公司,陈界雄房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第五条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第271号上诉人（原审原告）：深圳市富安佳房地产投资有限公司。法定代表人：邹云标，该公司总经理。委托代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。委托代理人：胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭克木。委托代理人：刘泰祥，广东祥典律师事务所律师。委托代理人：刘焕智，广东祥典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潮安县盛大投资有限公司。法定代表人：梁佩兰，该公司董事长。委托代理人：刘泰祥，广东祥典律师事务所律师。委托代理人：刘焕智，广东祥典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈界雄。委托代理人：刘泰祥，广东祥典律师事务所律师。委托代理人：刘焕智，广东祥典律师事务所律师。原审第三人：胡忠杰。委托代理人：刘泰祥，广东祥典律师事务所律师。委托代理人：刘焕智，广东祥典律师事务所律师。上诉人深圳市富安佳房地产投资有限公司（以下简称富安佳公司）、郭克木因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2012年4月24日，富安佳公司（乙方）、郭克木（甲方）、陈界雄（丙方）签订一份《购楼协议书》，约定甲方将其从广东xx拍卖行有限公司竞拍得到的位于深圳市福田区景田片区的景鹏大厦及位于新洲路的新洲花园大厦的共12套房屋转让给乙方，出售价为1000万元，该12套房屋为绿本证的住宅，需向政府相关部门补交地价及房产税费方可转为市场商品房，上述房屋的出售前提条件是甲方必须能将房产从广东xx股份有限公司深圳业务部名下以市场商品房的性质过户至甲方名下，该过户所需的税费、补交地价以及从甲方名下过户至乙方或乙方指定名下的税费均由乙方承担；本协议经三方签字后，乙方在3天内支付定金50万元，甲方收到定金后第二天将12套房产及房地产证、拍卖成交的相关资料原件移交给乙方，甲方同意乙方组织装修等工作，同时甲方到公证处做公证委托乙方为甲方代理缴纳物业管理欠费、申请补交地价等一切工作；鉴于乙方承担的物业管理欠费、过户必须缴纳的税费等金额较大，又是需在未过户给乙方的前期交纳，为避免乙方的风险，丙方自愿为该款的偿还作担保，在乙方向政府相关部门交纳前，丙方以出具借据的方式为此款项作担保，在甲方已经履行本合同第三条第2项约定的义务时，此借条自动失效。同日，潮安县盛大投资有限公司（以下简称盛大公司）为甲方，郭克木作为盛大公司的委托代理人与富安佳公司（乙方）、陈界雄（丙方）签订一份内容与上述《购楼协议书》相同的《购楼协议书》。同一天，富安佳公司支付了定金50万元。郭克木、盛大公司共同向富安佳公司出具了收条，并向富安佳公司移交了《购楼协议书》上约定的房屋及资料。（二）2012年10月18日，胡忠杰向深圳市房地产权登记中心递交了上述房屋的过户申请，提交了转移登记申请表、受让方身份证明、房产证原件等资料。胡忠杰将深圳市房地产权登记中心的收文回执交给了富安佳公司。（三）2012年11月25日，郭克木（甲方）、盛大公司（乙方）、陈界雄（丙方）、富安佳公司（丁方）签订《解除合同协议书》，约定因丁方在办理上述房产过户过程中遇到障碍，四方同意解除房产买卖合同，甲方、乙方及丁方订立的上述购房协议于2012年11月25日解除，丙方的担保责任同时免除；丁方应在2012年11月30日将收取的有关买卖合同文件全部交还甲方，胡忠杰应于2012年11月26日上午配合丁方一并到深圳办理退档手续；甲方应在收到丁方的全部移交文件时将50万元定金退还丁方，并补偿丁方装修房产的装修款及支付的物业管理费合计18万元；如丁方无法按本协议约定的时间退还上述全部文件及物品，丁方应在2012年11月30日无条件向甲方支付950万元，甲方与丁方签订的购房协议继续履行；如丁方未付清950万元，则购房协议仍按本协议的约定解除，甲方已收取定金50万元不予退还，丁方还应赔偿甲方950万元；如甲方收到丁方按时退还的全部文件资料及物品后没有返还定金50万元，甲方应双倍返还定金并支付补偿款18万元。2012年11月28日，富安佳公司向郭克木、盛大公司、陈界雄邮寄一份《协助函》，说明富安佳公司遗失了深圳市房地产权登记中心的收文回执，无法取回已递交的相关文件资料，请求郭克木、盛大公司、陈界雄配合富安佳公司前往产权登记部门配合办理补办收文回执或取回文件资料的相关手续，如因郭克木、盛大公司、陈界雄怠于行使权利，致使富安佳公司无法按期向郭克木返还相应文件资料，富安佳公司将不承担任何责任。郭克木、盛大公司、陈界雄否认收到该函件。富安佳公司未能提供证据证明该函件送达到了郭克木、盛大公司、陈界雄。次日，富安佳公司将一份《说明书》送给了郭克木、盛大公司、陈界雄，主要内容是富安佳公司遗失了上述收文回执，如因回执被他人持有导致发生争议，全部事宜及由此造成的损失由富安佳公司负责。富安佳公司因遗失了回执，未能在2012年11月30日前将齐全的文件返还给郭克木。郭克木、盛大公司、陈界雄提交了胡忠杰在2012年11月26日至30日在深圳市的证据，证明胡忠杰在该期间拟向深圳市房地产权登记中心取回文件，因富安佳公司遗失了回执，未能取回。2012年12月5日，胡忠杰向深圳市房地产权登记中心出具了《遗失房地产收件回执具结书》后，领回了向深圳市房地产权登记中心递交的转移登记申请表、受让方身份证明、房产证原件等资料，交还给了郭克木。富安佳公司在原审的诉讼请求为：1、解除富安佳公司与郭克木、盛大公司、陈界雄签订的《购房协议书》；2、郭克木、盛大公司返还定金50万元及利息（按照同期银行贷款利息从2012年4月24日暂计至2013年1月24日为23062.5元）；3、郭克木、盛大公司返还富安佳公司为涉案房产支付的物业管理费及装修费18万元及利息（按照同期银行贷款利息从2012年11月30日暂计至2013年1月30日为1845元）；4、陈界雄对上述款项承担连带责任；5、郭克木、盛大公司、陈界雄承担本案的所有诉讼费用。原审法院认为：富安佳公司与郭克木、盛大公司、陈界雄于2012年11月25日签订的《解除合同协议书》是各方的真实意思表示，内容合法有效。按照该协议书的约定，富安佳公司应在2012年11月30日前将收取的有关涉案12套房屋的买卖合同文件（包括12套房产的房产证）退回给郭克木，逾期富安佳公司应承担违约责任。富安佳公司由于自身的原因遗失了向产权登记中心递交文件的收文回执，未能在合同约定的时间内将涉案12套房屋的房地产证退回给郭克木，已构成违约。富安佳公司主张其在2012年11月29日向郭克木、盛大公司、陈界雄邮寄了《协助函》，要求郭克木、盛大公司、陈界雄配合补办收文回执或取回文件资料，但富安佳公司提交的证据不足以证明该函件已送达给了郭克木、盛大公司、陈界雄，即使郭克木、盛大公司、陈界雄收到该函件，由于郭克木、盛大公司、陈界雄不是文件的递交人，郭克木、盛大公司、陈界雄也无法协助富安佳公司取得文件。富安佳公司未向文件的递交人胡忠杰要求补办收文回执或取回文件，导致富安佳公司逾期未能将文件退回给郭克木，应由富安佳公司自行承担责任，其请求郭克木、盛大公司、陈界雄返还定金50万元及利息与合同约定不符，原审法院不予支持。富安佳公司已对涉案的12套房屋进行了部分装修及交纳了物业管理费，在涉案房屋已交还给郭克木的情况下，郭克木是实际的受益人，郭克木应按照《解除合同协议书》确认的价款补偿富安佳公司18万元及利息，由于郭克木收到文件的时间是在2012年12月5日以后，所以利息的起算时间应为2012年12月6日。合同约定补偿装修款及物业管理费的主体仅是郭克木，富安佳公司要求盛大公司承担共同责任与合同的约定不符，原审法院不予支持。合同约定陈界雄的担保责任已经免除，富安佳公司要求陈界雄承担连带责任也没有依据，原审法院予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、郭克木应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市富安佳房地产投资有限公司支付房屋装修费和物业管理费18万元及利息（利息从2012年12月6日起计至判决确定的应付清款项之日止，以18万元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、驳回深圳市富安佳房地产投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费10849元（已由深圳市富安佳房地产投资有限公司预交），由郭克木负担3900元，由深圳市富安佳房地产投资有限公司负担6949元；保全费3920元（已由深圳市富安佳房地产投资有限公司预交），由郭克木承担1037元，由深圳市富安佳房地产投资有限公司承担2883元。富安佳公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定事实不清，刻意回避了富安佳公司履行合同义务的必要条件，致使在合同双方的责任认定上存在本质错误。首先，胡忠杰并非富安佳公司与郭克木、盛大公司、陈界雄签订的两份《购楼协议书》、一份《解除合同协议书》的合同主体，富安佳公司要求解除两份《购楼协议书》，履行《解除合同协议书》的对方当事人应当且只能是郭克木、盛大公司、陈界雄。富安佳公司没有任何理由或任何立场向胡忠杰发出任何函件要求其履行合同义务。原审判决认定的所谓富安佳公司的过错毫无事实及法律依据，系对合同履行相对方的错误认定，也是对富安佳公司过错的错误认定。其次，胡忠杰系郭克木、盛大公司、陈界雄的关联人员，其受郭克木、盛大公司、陈界雄的指派直接到深圳市房地产权登记中心为涉案的12套房产办理过户手续，郭克木、盛大公司、陈界雄完全有能力支配胡忠杰办理相关手续，故合同中才约定了胡忠杰的协助义务，此为其一。其二，通过郭克木、盛大公司、陈界雄提交证据企图证明胡忠杰曾经来深准备办理退档的相关手续这一点也可知，郭克木、盛大公司、陈界雄是承认其能够支配胡忠杰来深办理退档手续的，虽然对于郭克木、盛大公司、陈界雄提交的这一证据能否证明他们所称的证明内容，富安佳公司持否定态度，但收文回执并非富安佳公司必须按照合同约定予以返还的材料之一，原审完全没有考虑到郭克木、盛大公司、陈界雄及胡忠杰未及时给予富安佳公司应有的协助这一关键要素。（二）富安佳公司早已完全履行了《解除合同协议书》约定的合同义务，郭克木、盛大公司、陈界雄也应当履行相应的合同义务。根据富安佳公司申请法院调取的证据可知，2012年12月5日，胡忠杰已经自深圳市房地产权登记中心领回了当初为办理12套房屋过户手续所递交的全部材料。郭克木、盛大公司、陈界雄及胡忠杰也当庭承认，胡忠杰所领回的全部材料己如数交还给了郭克木，合同约定的富安佳公司返还材料的义务早在2012年12月5日即已全部履行完毕，也从未实际损害到郭克木、盛大公司、陈界雄的合法权益。（三）在郭克木、盛大公司、陈界雄从未履行《解除合同协议书》的前提下，陈界雄并不当然免除担保责任。自签订《解除合同协议书》之日起，富安佳公司在购买涉案的12套房产中所存在的风险依然存在，且郭克木、盛大公司、陈界雄从未实际履行该合同，反而处处为富安佳公司履行合同义务设置障碍，富安佳公司完全有理由怀疑郭克木、盛大公司、陈界雄签订该合同的最终目的。因此，在《解除合同协议书》得到实际履行之前，并不能单独的、单纯的免除一方的义务，或者仅给予其享有合同约定的权利，而不要求其他方承担应当承担的合同义务。故，陈界雄并不当然自《解除合同协议书》签订之日起即免除了保证责任。据此，富安佳公司请求本院判令：1、撤销原审判决第二项；2、支持富安佳公司一审的全部诉讼请求。郭克木亦不服原审判决，向本院提出上诉称：一审判决在认定富安佳公司已经违反了与郭克木签订的《解除合同协议书》的约定，没有将收取的房产证等文件及其他物品按约定时间退还郭克木已经构成违约的情况下，仍然判令郭克木支付富安佳公司装修款18万元没有事实及法律依据。根据一审庭审查明的事实，《解除合同协议书》第2条、第3条、第4条已经约定郭克木支付富安佳公司装修款人民币18万元的前提条件是富安佳公司按约定将收取的房产证等文件及有关物品按时交还郭克木。一审审理查明富安佳公司并没有按约定履行上述义务，并且认定富安佳公司已经违约。故此，富安佳公司由于违约不但无权要求郭克木支付装修款，而且应按约定承担950万元的违约金，而一审却做出由郭克木向富安佳公司支付18万元的判决，明显缺乏事实及法律依据。据此，郭克木请求本院判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回富安佳公司对郭克木的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由富安佳公司承担。盛大公司答辩称，其不是涉案合同当事人，不应在本案中承担任何责任。陈界雄答辩称，各方合同已经明确免除陈界雄的担保责任，其在本案中不承担责任。胡忠杰陈述称，其已及时按郭克木等人的要求到深圳履行了取回文件的义务。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。富安佳公司和郭克木约定转让尚不具备上市交易条件的涉案房屋，其约定的房产过户内容有违有关法律规定，但各方当事人就终止该房屋买卖关系所签订的《解除合同协议书》，属当事人对房屋买卖合同终止后清结事项的约定，其中有关退还定金及补偿装修款、物业管理费等内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）郭克木应否向富安佳公司退还50万元定金并补偿装修费、物管费18万元；（二）陈界雄应否就前述款项承担连带担保责任。关于郭克木应否向富安佳公司退还50万元定金并补偿装修费、物管费18万元的问题。本案当事人之间的《解除合同协议书》约定，如富安佳公司未在2012年11月30日前将有关过户登记申请资料交还郭克木，则郭克木可不予退还50万元定金。本院认为，虽然富安佳公司因遗失收文回执而未能按前述约定在2012年11月30日前将有关过户登记申请资料交还郭克木，但此系因其遗失申请资料收文回执，在富安佳公司并非过户申请人的情况下，则仅能通过申请人胡忠杰从产权登记部门取回有关资料，就有关违约归责问题，本院分析认定如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款关于当事人应按诚实信用原则履行通知、协助等义务的规定，合同各方均应及时通知并协助对方完成合同事项。鉴于富安佳公司在约定期限届满前已将回执遗失情况告知郭克木，并承诺承担如回执被他人持有所可能导致的损失，应视为富安佳公司已履行了通知的法定义务并积极协商解决，在此情况下，郭克木亦负有积极协助富安佳公司从登记部门取回资料的法定附随义务，如仅以富安佳公司单方未按期交回资料，而认定其应承担50万元的违约责任，依诚实信用原则显属苛刻。其次，结合其后胡忠杰于2012年12月5日即向产权登记部门出具遗失声明并取回有关资料的事实，按一般生活常理，仅迟延5日取回有关过户资料尚不会使郭克木由此遭受实际损失，且未对当事人有关买卖合同解除后的清结事项构成实质影响，原审判决据此认定富安佳公司不得主张退还50万元定金，则将使当事人之间利益关系明显失衡，与公平原则亦有不符。因郭克木已经收回相关过户申请资料，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后应恢复原状、赔偿损失的规定，以及各方《解除合同协议书》中关于郭克木应在收回资料时退还50万元定金并补偿装修款、物业管理费18万元的约定，富安佳公司关于退还定金及支付补偿费的诉请有法律和合同依据，依法应予支持。同理，郭克木关于富安佳公司无权主张补偿费的上诉理由不成立，本院不予支持。就富安佳公司诉请的50万元定金利息问题，本院认为，因收文回执系在富安佳公司持有期间遗失，富安佳公司在履行该清结事项的过程中并非无过失，故就其对前述定金利息的诉请，本院不予支持。关于陈界雄应否承担连带担保责任的问题。本院认为，各方《解除合同协议书》已合意解除涉案房屋的买卖合同关系，并确认同时免除陈界雄的担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款的规定，自各方在《解除合同协议书》上签章时，当事人之间解除房屋买卖关系和担保关系的意思表示即发生法律效力，富安佳公司主张陈界雄仍应继续承担担保责任，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第32号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第32号民事判决第二项；三、郭克木于本判决生效之日起十日内向深圳市富安佳房地产投资有限公司返还定金50万元；四、驳回深圳市富安佳房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计23549元、诉讼保全费3920元，由深圳市富安佳房地产投资有限公司承担983元，由郭克木承担26486元。本判决为终审判决。审　判　长　邱裕华审　判　员　杨潮声代理审判员　唐　毅二〇一四年三月二十八日书记员（兼）　严军军附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”