（2014）大民二终字第108号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2014-04-16
案件名称
林兆毅与大连飞通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林兆毅,大连飞通房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第108号上诉人（原审原告）林兆毅，男，××族，××年××月××日生，无职业。被上诉人（原审被告）大连飞通房地产开发有限公司。法定代表人姜玉仁，系该××董事长。委托代理人季增中，男，该××职员。上诉人林兆毅因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院作出的（2013）沙民初字第3044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林兆毅，被上诉人大连飞通房地产开发有限公司（以下简称“飞通公司”）的委托代理人季增中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告林兆毅诉称，2009年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告开发的位于大连市沙河口区中山路584号B座1-2710号房屋，总房款1671566元。签约当日支付首付款35万元、2009年12月16日支付房款341566元、2010年4月7日支付房款8万元，剩余房款90万元以按揭贷款形式支付。原告后来得知，被告已将案涉房屋抵押给深圳华商银行，被告需要办理房屋解除抵押手续后，才能办理《房屋预告登记证明》，原告才能办理银行贷款。因此该房屋贷款于2010年6月25日支付到被告账户内。原告按照被告通知的交房时间收房时，被告向原告提供的《单位工程质量验收记录》只有陕西中航建设监理公司、上海三维建设咨询有限公司、大连博源建设集团有限公司、大连弘艺规划建筑设计有限公司四家单位公章，但无负责人签字。案涉房屋存在多处质量问题，且被告拒不整改，因此原告拒绝收房。2010年10月10日，原告将拒绝收房通知书送达被告。按照合同约定，被告通知原告2010年7月12日收房，加上10天交接期限，应当视为原告于2010年7月22日收房。从合同约定的交房时间2009年12月30日起至原告收房之日2010年7月22日止，被告应当支付给原告逾期交房违约金82646元。案涉房屋存在逾期办理产权证情况，原告至今未收到被告办理产权证通知。按照合同约定，自2011年7月22日起至2013年6月30日止，被告共计逾期709天，应当支付给原告逾期办理产权证违约金118514元。原告请求法院判令被告支付逾期交房违约金82646元、逾期办理产权证违约金118514元。原审被告飞通公司辩称，按照合同约定，被告应当在2009年12月30日将房屋交付给原告。被告已经于2009年12月25日取得五方验收合格报告，该报告已经原审法院生效判决书所确认，故案涉房屋在2009年12月25日已经具备合同约定的交房条件。2010年7月7日，被告向原告发出交房通知，原告收到交房通知书后拒绝接收房屋，被告并未收到任何关于拒绝收房的通知，涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件，原告拒绝收房的损失应由原告自行承担。按照《补充协议》的约定，原告在房屋交付后七日内没有以书面形式向被告提出逾期交付的异议及索赔要求，说明原告已经放弃了向被告主张逾期交房违约责任的权利。原告存在逾期支付房款的情况，被告有保留延期交房的权利。2013年9月4日，原告向被告支付了面积补差款（0.56平方米）12622元，根据补充协议的约定，被告有权在2013年9月4日前拒绝交付商品房，且不承担任何逾期交房违约责任。合同约定的逾期交房违约金标准过高，申请法院予以调整。按照合同约定，双方约定办理案涉房屋产权登记期限为一年，自房屋交付之日起计算，原告于2013年9月4日接收房屋，被告应当于2014年9月5日前为其办理产权。原告直至2013年9月4日才将房屋面积补差款补齐，所以被告有权根据《补充协议》的约定在2014年9月5日前拒绝为原告办理产权证。被告不同意原告的诉讼请求。大连市沙河口区人民法院审理查明，2009年10月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于大连市沙河口区中山路584号B座1-2710号房屋，建筑面积74.16平方米，每平方米22540元，总金额1671566元。第六条付款方式及期限：原告于签约当日支付首付款35万元（含定金1万元），剩余首付款341566元于2009年11月15日前付清，剩余房款98万元以银行贷款方式于2009年11月30日前支付。第七条原告逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。原告逾期付款，被告有权推迟房屋交付期限，或要求原告退房，原告对任何一期房款未按约定时间支付超过30日的，被告有权不再另行催告付款而直接通知原告解除合同。解除合同时，被告应当在通知原告本《商品房买卖合同》解除后30日内将已收房款扣除按本《商品房买卖合同》约定，原告应支付的相关款项（包括但不限于违约金）后的剩余房款返还给原告。第八条交付期限：被告应当在2009年12月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；（2）因气候原因，被迫临时性停工；（3）市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟；（4）因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；（5）原告未按约定付清房价款、违约金及其他应交费用。第九条被告逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如原告未付清应付房款或违约金，则房屋交付时间相应顺延；（2）自合同约定的交付期限之日起，商品房及其装修和附带毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用由原告承担。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告责任，如自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告又签订了《补充协议》，协议约定：一、有关商品房按揭贷款（包括银行贷款或公积金贷款）的约定：1、原告于《合同》签署时向被告支付首付款691566元（含原告已支付的定金），剩余房款98万元，原告将以按揭贷款支付，原告以按揭贷款方式支付的房款，如未获贷款银行批准或部分未获批准的，原告应以自筹资金按期支付房款或按揭贷款不足部分，如逾期，则按照合同第七条的规定向被告承担逾期付款的违约责任。五、如被告逾期交房超过30日后，原告未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为原告同意延期至房屋交付为止。原告在接受房屋（包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋）当时未以书面方式向被告提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为原告放弃向被告追索逾期交付房屋违约责任的权利。八、房屋交接：1、原告应于被告的交付通知中所规定的交接期限内到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，如被告交付通知中规定的交接期限届满时，原告未到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，则自被告发出的交付通知中规定的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同约定的标准交付于原告。2、如原告未能付清已到期应付房款、违约金和其他应付费用，被告有权拒绝向原告交付该商品房，在此情况下被告不应承担延期交房的违约责任，但自被告交付通知规定的交付期限届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至原告，因管理、维护该商品房所发生的费用也应由原告承担，且该商品房的保修期开始计算。十四、原告确认以下地址为其通信地址，如发生变更，原告应于变更之日起十天内，书面通知被告，否则视为未变更。地址：大连市西岗区胜利路123号。邮编：116000。收件人：林兆毅。根据该《合同》和补充协议发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达；国外邮件，在寄出十五日后视为送达。二十一、本补充协议是该《合同》不可分割的组成部分，本补充协议与《合同》约定内容不一致时，以本补充协议为准。协议还约定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，原告向被告支付首付款35万元。2009年12月16日，原告向被告支付房款341566元。2010年4月7日，原告向被告支付房款8万元。2010年6月4日，被告办理了案涉房屋的银行抵押注销手续，余款90万元以按揭贷款形式于2010年6月25日支付给被告。2009年12月25日，被告取得勘查、设计、监理、施工、建设单位出具的验收报告，案涉房屋具备了合同约定的交房条件。2010年7月7日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，通知原告于2010年7月12日办理房屋交接手续，后因原告拒绝接收房屋，双方未办理房屋交接手续。2013年9月4日，原、被告办理了房屋交接手续。原告于当日向被告补交房款差价12622元。2013年6月13日，案涉房屋可以办理房屋权属证书。另查，2011年年底，原告向原审法院送交了起诉状，请求法院判令被告支付逾期交房违约金，后原审法院一直在进行诉前调解工作。再查，2010年，原审法院受理了董静与飞通公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院作出（2010）沙民初字第2491号民事判决，董静不服上诉于本院。本院于2011年12月16日作出（2011）大民二终字第556号民事判决书，该判决书认定被上诉人于2009年12月25日取得勘查、设计、监理、施工、建设单位出具的验收报告，即已具备合同约定的交房条件。《补充协议》系双方在平等基础上协商一致签订的，是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。案涉居住小区业主较多，每天办理交接手续的数量有限，酌情考虑，交接期限确定为10天较为合理。上诉人于2010年12月31日收到交房通知，扣除10天的交接期限，上诉人应当在2010年1月11日前收房。从合同约定的交房日期2009年10月30日起至上诉人应当收房之日2010年1月11日止，被上诉人共逾期73天。关于违约金的计算标准，按照合同约定，逾期不超过三个月的，每日按已付房款万分之三计算，被上诉人应支付上诉人违约金16141元。2012年，原审法院受理了沈宝林与飞通公司商品房销售合同纠纷一案，沈宝林请求法院判令飞通公司支付逾期交房违约金348806元。原审法院作出（2012）沙民初字第667号民事判决，沈宝林不服上诉于本院。本院于2012年9月6日作出（2012）大民二终字第903号民事判决书，该判决确认，按照合同约定，逾期超过3个月的每日应按已付房款万分之五计算。由于上诉人没有证据证明逾期交房给其造成什么损失以及损失多少，按照日万分之五的标准计付违约金显然过高，被上诉人要求调整，应予支持。调整的标准，以上诉人逾期偿还银行贷款的利率计算为宜。大连市沙河口区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同和协议约定履行各自的义务。关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题，原审法院认为，按照合同约定，被告应当于2009年12月30日将案涉房屋交付给原告，案涉房屋2009年12月25日具备合同约定的交房条件，被告通知原告于2010年7月12日办理房屋交接手续，被告存在逾期交房行为，应当承担逾期交房的违约责任。关于被告辩称原告存在逾期付款的情形，被告可以迟延交房，原审法院认为，双方在合同中约定余款98万元原告以银行贷款方式于2009年11月30日前支付，在合同约定的付款时间前，被告尚未办理案涉房屋的解除抵押手续，导致原告无法在约定的时间内办理银行贷款，故导致原告逾期付款的责任在于被告。关于被告辩称按照《补充协议》的约定，原告在房屋交付后七日内没有以书面形式向我方提出逾期交付的异议及索赔要求的，说明原告已经放弃主张逾期交房违约责任权利的抗辩意见，原审认为，原告于2011年年底已向一审法院递交了要求被告支付逾期交房违约金的起诉状，故应当视为原告已经通过书面形式向被告提出逾期交付异议及索赔要求，原告未放弃相关权利。被告的抗辩意见，事实和法律依据不足，原审不予采纳。关于逾期交房违约金的截止时间及违约金计算标准问题，原审认为，案涉居住小区业主较多，每天办理交接手续的数量有限，酌情考虑，交接期限确定为10日较为合理，被告通知原告于2010年7月12日办理房屋交接手续，故原告应当在2010年7月22日前收房。从合同约定的交房时间次日2009年12月31日起至原告应当收房之日2010年7月22日止，被告共计逾期交房204天。按照合同约定逾期超过90日，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告未提供相应证据证明被告逾期交房给其造成的损失，按照日万分之五支付违约金明显过高，一审法院认为应以日万分之三标准计算为宜：被告应当支付原告逾期交房违约金52157.83元。关于原告请求法院判令被告支付逾期办理产权证违约金118514元的诉讼请求一节，原审认为，根据合同约定，因被告责任，如自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。案涉房屋于2009年12月25日具备合同约定的交房条件，被告通知原告办理房屋交接手续后，原告应当及时收房。原告于2013年9月4日办理了房屋交接手续，故只有在2014年9月4日后原告仍无法办理房屋权属证书时，被告自2014年9月5日起承担已收房款日万分之一的赔偿金，案涉房屋于2013年6月13日可以办理房屋权属证书，被告不应当承担违约责任，原告的此项诉讼请求，事实和法律依据不足，法院不予支持。综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出如下判决：一、被告大连飞通房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告林兆毅逾期交房违约金52157.83元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4320元（原告已预交），由原告负担3215元、被告负担1105元，给付时间同上。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。宣判后，林兆毅不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金118514元。主要上诉理由如下：原审法院认定被上诉人逾期交房违约金时确认以其通知上诉人收房之日起10日内即2010年7月22日，视为交付房屋，并将逾期交房的违约金计算至该日期，但在认定逾期办证事实时，却不以上述时间确定交房日期，以实际交房日确定，从而驳回上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求，显然是自相矛盾。上诉人认为，被上诉人应当自2011年7月22日起至2013年6月30日止，按照逾期709天计算向上诉人支付逾期办证违约金118514元。被上诉人飞通公司表示服从原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方争议的焦点问题是被上诉人应否向上诉人承担逾期办证的违约金。双方合同第十五条关于产权登记的约定为，如因被告责任，自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。根据上述约定，被上诉人履行办证义务的期限为房屋交付之日起一年。双方签订的《补充协议》第八条又约定，上诉人应于被上诉人向其发出的交付通知中所规定的交接期限内到被上诉人指定的地点与被上诉人办理该商品房的交付手续，逾期视为该商品房已按本合同约定的标准交付于上诉人。被上诉人通知上诉人于2010年7月12日前办理房屋交接手续，后因上诉人拒绝接收房屋，双方未办理房屋交接手续，原审法院在审理被上诉人逾期交房违约责任时，认定自被上诉人通知上诉人应办理房屋交接手续之日始延后10日，即在2010年7月22日视为上诉人接受房屋。故该日期应当为案涉房屋的交付时间，自此一年内被上诉人应当按约定为上诉人办理产权证书，但被上诉人于2013年6月13日才具备办理房屋权属证书的条件，自此，已经逾期691天（2011年7月22日至2013年6月13日），被上诉人本应按照约定的已付房款的日万分之一标准向上诉人支付赔偿金115505.21元（1671566元×691天×0.01%），但赔偿金的性质不同于违约金，其不具有惩罚性，就是以违约方的违约行为给守约方造成实际损失为赔偿的基础，考虑到上诉人未能提供因逾期办证给其造成实际损失的相关证据及上诉人拒绝收房也有一定责任等因素，故可将约定的赔偿金标准适当调整为日万分之零点五为宜，即被上诉人应当向上诉人支付赔偿金57752.61元（1671566元×691天×0.005%）。原审法院在计算被上诉人逾期交房违约金时是将2010年7月22日确定为交房时间，但在处理逾期办证违约金时却以上诉人实际收房时间确定房屋交付时间，显然相互矛盾，本院应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3044号民事判决第一项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第3044号民事判决第二项；三、被上诉人大连飞通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人林兆毅支付逾期办证违约金57752.61元。四、驳回上诉人林兆毅的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4320元（上诉人已预交），由上诉人林兆毅负担2320元，被上诉人大连飞通房地产开发有限公司负担2000元；二审案件受理费4320元（上诉人已预交），由上诉人林兆毅负担3000元，由被上诉人大连飞通房地产开发有限公司负担1320元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 虹审 判 员 王丽明代理审判员 刘冬艳二〇一四年三月二十八日书 记 员 王 亮附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”