（2014）西民初字第01547号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2015-09-16
案件名称
北京都市阳光物业管理有限公司与李曙光物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京都市阳光物业管理有限公司,李曙光
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第01547号原告北京都市阳光物业管理有限公司（反诉被告），住所地北京市西城区枣林前街35号704室。法定代表人陈海鸥，总经理。委托代理人于明锐，男，1953年10月8日出生，北京都市阳光物业管理有限公司职员。委托代理人耿峰，男，1983年3月22日出生，北京都市阳光物业管理有限公司职员。被告李曙光（反诉原告），男，1955年12月28日出生。委托代理人尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。原告北京都市阳光物业管理有限公司（以下简称：都市阳光公司）与被告李曙光物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘昌龙独任审判，公开开庭进行审理，原告都市阳光公司之委托代理人于明锐、耿峰，被告李曙光之委托代理人尹昌友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市阳光公司诉称，被告李曙光在北京都市阳光物业管理有限公司管辖的西城区白纸坊西街×号都市晴园×室居住。物业管理公司为业主已提供物业服务，业主不履行交费义务，物业管理人员曾多次催缴，至今尚未交纳，欠费共计33741.10元。被告的行为已影响居住小区的日常管理工作，鉴于上述事实，原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告2008年1月1日至2012年12月31日的物业费33741.10元；2、诉讼费由被告负担。被告李曙光辩称，2006年4月，答辩人与原告签订了物业管理合同，双方签订合同后，原告依约向答辩人履行给付物业费用后的义务，同时，答辩人将每年的供暖费也一并交给物业公司，即答辩人入住时一次性向原告交付了2006年和2007年两个年度的物业费和供暖费。答辩人入住后，发现房屋存在着漏雨、渗水等诸多问题，造成答辩人的物品损坏、装修损坏以及近10多平方米的面积无法使用，答辩人每年多次向原告反映住房存在的问题，要求解决，但原告总是口头答应，却不见行动，一拖再拖，至今不能改正，导致答辩人交了物业费后享受不到应该享有的权益。除此之外，原告方还有如下问题长期困扰着答辩人，一是门禁长期损坏；二是监控设备失效；三是电梯质量极差，且承诺的四部电梯实际只运行两个；四是保安缺乏素质；五是小区狭小且管理无序；六是无停车位且车遭划痕；七是物业费用途不明；八是楼面外墙质量差且缺乏修缮。凡此种种，答辩人多次与物业反映交涉上述问题，但物业公司总是以种种理由搪塞推脱，至今没有对答辩人使用的楼面进行修缮，没有进行过防漏水、防渗水和墙壁裂缝修缮，一到夏天雨季时，就造成答辩人和多家业主阳台、墙面及地面的漏水和渗水。楼下住户地板被泡，资产严重受损，每每出问题后物业说要维修却一直未能落实。因此，不同意原告方的全部诉讼请求。反诉原告李曙光诉称，反诉人从2006年购买都市晴园1620室起至今，每年夏季雨季时，屋里多处渗水、漏雨，导致将反诉人存放的物品淋坏、浸泡，屋顶和墙面损失严重，现在反诉人一直不敢在该处存放物品。情况比较恶劣时，反诉人多次向被反诉人反映，要求进行维修，被反诉人一直没有进行维修。在此次起诉前，被反诉人两次起诉反诉人，每次等反诉人提出答辩或反诉时，被反诉人就撤诉，在撤诉前也明确说要来给修理，但时至今日，还没有进行修复。因此，反诉人现依法提出反诉请求，要求判令：1、被反诉人赔偿反诉人房屋漏雨修理费用10000元；2、赔偿房屋漏雨导致不能使用的最少3平米以上的面积损失额16425元。反诉被告都市阳光公司辩称，反诉人称从2006年购买涉案房屋起至今每年夏天雨季时，屋里多处渗水漏雨，要求赔偿造成的经济损失。对于反诉人提出的无理赔偿要求，我物业方不同意。根据2000年1月20日中华人民共和国国务院令第279号第六章第四十条关于建设工程质量保修规定，房屋屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。那么该房屋出现漏雨，产权人应在房屋的保质期内找售楼单位按房屋质量保修进行维修和要求赔偿，由此可见，反诉人反诉物业公司赔偿的请求无任何依据可循。反诉请求的赔偿金额更是自行夸大，不能说明实际损失情况。由此可见，一产权人尚未维护自己的权益，未能第一时间与保修单位联系；二房屋保修期间不应由物业公司修缮赔偿；三是产权人使用人应承担此次漏雨的全部责任。反诉人提出的答辩意见和说法不是事实求是，而是发泄其内心不满情绪而夸大事实。业主与物业谁也离不开谁，应更好的维护广大业主和物业公司的长远利益和根本利益，物业公司才能更好的为业主和使用人服务。因此，不同意反诉人的全部反诉请求。经审理查明，李曙光为涉案房屋业主，于2006年4月入住涉案房屋。2006年4月5日，都市阳光公司（甲方）与李曙光（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购的坐落于北京市宣武区（现西城区）白纸坊西街×号都市楼×室（建筑面积：200.84平方米）由甲方实行统一、专业化的物业管理；物业管理服务内容1、包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理……2、供用设施、设备的维修、养护、运行和管理……3、共用绿地、花木、建筑成品的养护与管理。4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等……；委托管理期限：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止；物业管理服务费用的交费标准为住宅2.80元/平方米·月，年总计金额为6748.22元。经询，李曙光对涉案房屋欠缴物业费的期间和数额均认可。上述事实，有双方当事人陈述、物业委托合同等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告作为涉案房屋的使用人，在享用物业服务的同时，应当交纳物业费。现原告要求被告支付2008年1月1日至2012年12月31日物业费33741.10元的请求，理由正当，本院予以支持。被告之抗辩观点，原告不予认可，且被告未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。关于被告的反诉请求，与本案的案由不是同一法律关系，不属于本案的受理范围，被告可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告李曙光支付原告北京都市阳光物业管理有限公司北京市西城区白纸坊西街×号都市楼×室二〇〇八年一月一日至二〇一二年十二月三十一日的物业费三万三千七百四十一元一角。二、驳回被告李曙光的全部反诉请求。如果被告李曙光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百二十二元，由被告李曙光负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二百零八元，由被告李曙光负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。代理审判员 刘昌龙二〇一四年三月二十八日书 记 员 李晓丛 百度搜索“”