（2014）苏中民再终字第0008号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2014-09-24
案件名称
韩洪球与张建中、沈保玉房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
张建中,韩洪球,沈保玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民再终字第0008号上诉人（原审原告）：张建中。被上诉人（原审被告）：韩洪球。原审第三人：沈保玉。委托代理人：秦国良（系沈保玉姐夫）。委托代理人：谢宝忠。上诉人张建中因与韩洪球、沈保玉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民再初字第0012号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2011年3月21日，原审原告张建中起诉至昆山市人民法院称：2010年6月8日，其与被告韩洪球签订了房屋买卖合同，约定于2010年12月31日前，将房屋过户至其名下，并实际交付给其使用。因被告韩洪球未按合同约定办理产权过户及相关手续，故要求被告韩洪球将位于昆山市花桥镇周泾小区14号楼5XX室房产过户至其名下。原审被告韩洪球对原告张建中的诉讼请求无异议。同日，双方达成调解协议如下：（1）位于昆山市花桥镇周泾小区14号楼5XX室商品房（建筑面积131.14平方米）及14号楼5X号车库（建筑面积10.16平方米）所有权归张建中所有，韩洪球在取得该房产的权属证书后三十日内协助张建中将此房产的权属证书过户至张建中名下，同时张建中将房款余额10000元支付给韩洪球。（2）案件受理费40元，由张建中负担。该协议由昆山市人民法院出具（2011）昆民调初字第0105号民事调解书予以确认。2013年6月13日昆山市人民法院作出（2013）昆民监字第0009号民事裁定，对本案提起再审。昆山市人民法院再审查明：2009年12月4日，昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司（下称拆迁公司）与韩洪球签订房屋拆迁协议书，对韩洪球所有的座落在花桥镇聚杨村8组农村房屋动迁，并就动迁安置补偿事宜达成一致。同日，拆迁公司向韩洪球开具《动迁安置房核定单》，将位于花桥镇周泾小区V-14号楼5XX室安置房交付韩洪球，建筑面积131.14平方米。2009年12月28日，拆迁公司对《动迁安置房核定单》作出补正，添加了该房屋阁楼面积56.92平方米及车库面积10.16平方米。2010年4月，经中介益民公司介绍，秦国良（沈保玉姐夫）以沈保玉的名义与韩洪球签订了房屋买卖合同，由韩洪球将取得的周泾小区的动迁安置房屋出售给沈保玉，房屋成交价款618000元。合同还约定：签约当天沈保玉支付608000元（包含定金20000元在内），韩洪球收到购房款时向沈保玉交付房屋钥匙，余款10000元待房产证、土地证过户到沈保玉处付清。2010年4月7日，秦国良向韩洪球银行卡汇付588000元。韩洪球将所售房屋的《动迁安置房核定单》、成套房屋钥匙及所缴物业管理费发票等交付给沈保玉。同时，应秦国良的要求，双方将房屋买卖合同签订时间以及收款收据出具时间均提前至2009年12月27日。益民公司向沈保玉出具的收款收据内容为：收到沈保玉购房款608000元（其中包含定金20000元），收款方式现金、转帐。韩洪球也在该收据上签有“房款已收到”的字样。2010年4月15日沈保玉与小区物业公司签订了《集善新村业主临时公约》。2010年5月14日沈保玉又与昆山利通天然气有限公司签订《居民用户供用气合同》。另查明，2010年6月8日，韩洪球又与张建中签订房屋买卖合同，将上述房屋以650000元的价格出售给张建中。合同约定，张建中已付韩洪球购房款640000元，余款10000元在韩洪球办理好房产过户手续后支付。后韩洪球交付张建中房屋钥匙3把。该钥匙张建中称其拿到后一直未曾使用。2011年4月的一天，张建中到其所购房屋处，持韩洪球交付的钥匙未能打开门锁。经了解得知该房屋韩洪球又出售给他人，遂更换了门锁。益民公司获知韩洪球将同一套房屋又出售给张建中便通知了沈保玉和秦国良。4月26日秦国良等人从上海赶到花桥，在益民公司人员的陪同下，到所购房屋处查看，发现门锁被更换后，也作了换锁处理。4月27日，秦国良向昆山市公安局花桥派出所报案。此后，张建中、秦国良又轮番对诉争房屋的门锁进行更换。张建中为证明其已取得争议房屋的所有权，向秦国良出示了2011年3月21日昆山市人民法院作出的（2011）昆民调初字第0105号民事调解书。为此，沈保玉提出申诉信访。再审中，沈保玉以有独立请求权的第三人参加诉讼，请求撤销原审民事调解书，判令诉争房屋归其所有，并将房产权属证书过户其名下。昆山市人民法院再审认为：第三人沈保玉、张建中与原审被告韩洪球签订的房屋买卖合同，均合法有效。韩洪球提出其是向张建中借款，以签订房屋买卖合同的形式为其借款提供担保的辩解，因未能举证证明，且张建中否认与韩洪球存在借贷关系的事实，故对韩洪球的辩解，不予采信。在买卖合同均有效的情形下，买受人均要求实际履行合同的，应以优先取得作为确认房屋所有权的依据。本案中，沈保玉依据与韩洪球签订的买卖合同，取得诉争房屋并合法占有。而张建中对诉争房屋实际控制，是通过强行更换门锁的情况下实施的，张建中对诉争房屋的控制不属合法占有的情形。其次，从合同订立的时间、支付购房款等行为看，沈保玉签订合同支付购房款的时间早于张建中；从房屋交付的手续看，沈保玉接收诉争房屋的手续相对完备，如交付成套的房屋钥匙、物业费收据等。而张建中仅得到零散钥匙3把。综上，沈保玉优先取得诉争房屋的所有权更符合本案的实际。因原审调解时，韩洪球隐瞒诉争房屋已出售给沈保玉的事实，对诉争房屋所有权人确认不当，再审予以纠正。第三人沈保玉再审请求确认其对诉争房屋享有所有权及将权属证书过户登记其名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。经审判委员会讨论决定，昆山市人民法院作出（2013）昆民再初字第0012号民事判决：一、撤销（2011）昆民调初字第0105号民事调解书。二、驳回原审原告张建中要求将原审被告韩洪球所有的位于昆山市花桥镇周泾小区14号楼5XX室房产过户至其名下的诉讼请求。三、原审被告韩洪球于本判决生效后三十日内协助第三人沈保玉将昆山市花桥镇周泾小区（现集善新村）14号楼5XX室及5X号车库所有权权属证书过户至沈保玉名下。第三人沈保玉在产权过户后十日内，将购房余款人民币10000元支付韩洪球。张建中不服昆山市人民法院的再审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院事实调查不清。沈保玉是购房人，但签订合同、支付购房款都是秦国良操办，不符合常理，且合同签订时间随意更改，一审竟认定合同有效，值得商榷；二、退一万步讲，既然认定沈保玉、张建中与韩洪球签订的合同都有效，那么韩洪球的行为就是一房两卖，韩洪球涉嫌诈骗，本案应当移送公安机关。沈保玉答辩称，秦国良系其姐夫，经委托或同意，代办购房合法有效；且签订购房合同、支付购房款并交付房屋均先于张建中。原判事实认定清楚，请求予以维持。本院查明事实与原审再审查明事实一致。本院认为，诉争房屋系韩洪球拆迁后的安置房屋，其有权对该房屋作出处分。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中韩洪球先后与沈保玉、张建中签订了购房合同，上述合同经双方签字确认后即发生法律效力。原判认定双方合同均有效并无不当。张建中提出沈保玉委托购房不合常理、签订时间随意更改合同无效的理由，缺乏事实及法律依据，对此本院不予支持。至于韩洪球一房两卖的行为是否涉嫌诈骗，均不影响韩洪球所应承担的民事责任。综上，原审再审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持昆山市人民法院（2013）昆民再初字第0012号民事判决。本判决为终审判决。审判长 孟 进审判员 张乐一审判员 孙晓蕾二〇一四年三月二十八日书记员 戎 艳