（2014）泉民初字第0196号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2014-07-29
案件名称
徐州康居物业管理有限公司与杨文超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州康居物业管理有限公司,杨文超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零九条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第0196号原告徐州康居物业管理有限公司。法定代表人李世忠，董事长。委托代理人刘守新，江苏恒毅律师事务所律师。被告杨文超，女，1962年12月生，汉族。原告徐州康居物业管理有限公司诉被告杨文超物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告徐州康居物业管理有限公司的委托代理人刘守新到庭参加了诉讼，被告杨文超经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州康居物业管理有限公司诉称，原告于2000年2月12日与徐州润发房地产有限公司签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》，约定徐州润发房地产有限公司将其开发的凤凰山康居家园委托给原告实施物业管理，原告向各业主收取物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每平方每月0.3元收取，逾期按每日千分之三支付违约金等内容，随后原告进驻康居家园按约定对其进行物业管理服务。2007年5月，原告与康居家园业主委员会签订临时物业服务合同，同年11月6日签订了正式的物业服务合同；2010年9月，原告与康居家园业主委员会再次签订物业服务合同。双方在合同中对物业管理服务的内容和方式及物业服务费的收取进行了约定，其中普通住宅按建筑面积每平方每月0.48元、小高层每平方每月0.98元收取，逾期按每日万分之五收取违约金。被告入住康居家园A1-1-402室（建筑面积147.63平方）后，自2007年2月至2013年12月31日拖欠物业服务费5798元。请求依法判令被告支付物业服务费5798元并支付违约金（滞纳金）3048元。被告杨文超未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告徐州康居物业管理有限公司依其于2000年2月12日与徐州润发房地产有限公司签订的《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》进驻徐州市泉山区凤鸣路凤凰山康居家园小区，受托对该小区实施物业管理并负责收取业主和物业使用人应交纳的各项给用，上述合同对于物业交付后的物业服务费的收取标准规定为：住宅房屋按建筑年级每月每平方米0.3元收取、非住宅房屋（经营性房屋）按建筑面积每月每平方米0.6元收取。2004年1月8日，徐州康居物业管理有限公司与徐州润发房地产有限公司签订《关于﹤凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同﹥补充协议》，对于原委托合同签订后新建的小高层建筑的物业服务收费标准进行约定：小高层住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方0.8元向业主收取。2007年5月9日和2007年11月6日，后续成立的康居家园业主委员会及徐州泉山区康居家园业主委员会先后与原告徐州康居物业管理有限公司签订《物业管理合同》和《徐州市康居小区物业服务合同》，其中《物业管理合同》的期限为2007年5月10日至2007年11月9日，对物业管理服务费用的收取标准约定为每月每平方米建筑面积0.48元；《徐州市康居小区物业服务合同》的期限为2007年11月6日至2010年9月30日，对物业服务费的收取标准约定为普通住宅每月每平方米建筑面积0.48元、小高层每月每平方米建筑面积0.98元。2010年9月27日，徐州泉山区康居家园业主委员会与原告徐州康居物业管理有限公司续签《徐州市康居小区物业服务合同》，期限为2010年10月1日至2013年9月30日，约定的物业服务费收取标准仍为普通住宅每月每平方米建筑面积0.48元、小高层每月每平方米建筑面积0.98元。2013年9月30日，徐州泉山区康居家园业主委员会和徐州市泉山区泰山街道康居社区居民委员会与原告徐州康居物业管理有限公司再次签订《徐州市康居小区物业服务合同》，期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。被告杨文超购买了徐州市泉山区凤鸣路凤凰山康居家园AX-X-XXX室房屋并于2003年2月12日与原告徐州康居物业管理有限公司签订《康居家园物业管理服务委托协议书》，约定被告于每季度首月2日前按建筑面积0.3元／㎡计算缴清物业管理费，于每月10日前交纳热水费和取暖费，逾期不交每月加收3%的滞纳金。2006年2月5日，被告杨文超交纳了2005年1月至2006年3月的物业管理服务费664元（按房屋建筑面积147.63平方米以每平方米0.3元缴纳）。其后被告杨文超不再向原告缴纳物业服务费用。原告徐州康居物业管理有限公司曾于2013年12月1日向被告寄发《催费通知》，要求被告交纳2013年12月29日前拖欠的物业费5798元及滞纳金2048元，但被告未向原告交纳。本院认为，原告徐州康居物业管理有限公司依其与徐州润发房地产有限公司、徐州泉山区康居家园业主委员会签订的物业管理服务委托合同和物业服务（管理）合同进驻徐州市泉山区凤鸣路凤凰山康居家园小区从事管理服务活动并取得收取物业（管理）服务费用的权利，原告的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在享受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务，因此该合同的效力及于小区的全体业主。根据原告提交的一系列物业服务（管理）合同的内容，被告杨文超作为该小区AX-X-XXX室房屋的业主，理所当然应当按照上述物业服务（管理）合同确定的标准向原告缴纳物业费用。因此原告要求被告按此标准缴纳物业服务费符合法律规定，本院依法予以支持。虽然原告提交的证据显示被告杨文超仅将物业费交至2006年3月，但原告本次诉讼仅要求被告交纳2007年2月1日至2013年12月31日期间的物业费，该主张系原告对其权利的自行处分且不增加被告的负担，本院予以采纳。至此被告杨文超自2007年2月至2013年12月31日合计欠缴物业费83个月，应交纳的物业费为5802元（0.3元／月／㎡×147.63㎡×3个月＋0.48元／月／㎡×147.63㎡×80个月），原告主张被告在该期间内欠费金额为5798元，并不超过根据物业管理服务合同确定的标准计算的数额，本院依法予以采纳。关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，虽然原告与徐州润发房地产有限公司及徐州泉山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但其前提是无故拖欠。本案中，被告虽未到庭对原告的主张予以抗辩，但根据该小区的实际情况及他案的处理原则，不能认定被告故意拖欠物业服务费用。因此本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼主张不予支持。综上所述，依照《中或人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条的规定，参照中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告杨文超于本判决生效后十日内向原告徐州康居物业管理有限公司缴纳2007年2月1日至2013年12月31日期间的物业服务费5798元；二、驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨文超负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 郑凤金二〇一四年三月二十八日书记员 单琪琪