（2013）吉民一终字第151号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2014-07-14
案件名称
刘桂华与赵祺、孙跃、丛世春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘桂华,赵祺,孙跃,丛世春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉民一终字第151号上诉人（原审原告）：刘桂华，女，1961年11月10日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托代理人：常爱梅，吉林佳誉律师事务所律师。委托代理人：苗迪，吉林佳誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵祺，男，1966年1月7日生，回族，个体工商户，住吉林市船营区。委托代理人：孙洪臣，吉林权维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙跃，男，1959年6月10日生，汉族，吉林市热力集团有限公司职员，吉林市船营区。委托代理人：陈长军，吉林奇星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丛世春，男，1964年5月17日生，汉族，个体工商户，住吉林市丰满区。上诉人刘桂华、赵祺、孙跃与被上诉人丛世春因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市中级人民法院（2013）吉中民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘桂华及其委托代理人常爱梅、苗迪，上诉人赵祺及其委托代理人孙洪臣，上诉人孙跃及其委托代理人陈长军、被上诉人丛世春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年2月1日，刘桂华与赵祺、丛世春签订《房屋买卖协议》和《房屋买卖付款协议》，约定：赵祺以1200万元的价格，购买刘桂华所有的坐落于吉林市船营区松江路龙鼎花园“国香苑饭店”（现“新阿拉佰饭店”）。赵祺先向刘桂华交付定金530万元，其中100万元交付保证人从世春保管。赵祺交付定金后，再向银行支付500万元用于还银行贷款。该房屋交易手续在房产局入件生效后，赵祺再向刘桂华支付100万元购房款。剩余购房款70万元在房屋交易手续全部办理完毕，且赵祺取得房屋所有权证和土地使用证后，全部支付给刘桂华。签订合同当日，刘桂华给赵祺出具两张收据，其中430万元的收据载明“今收到赵祺购买国香苑房屋款430万元”；另一张100万元的收据载明“今收到赵祺购买国香苑定金100万元”。430万元于同年5月份由赵祺按照刘桂华的指示汇给孙跃。100万元，赵琪没有按照合同约定支付给保证人丛世春。2010年2月8日、2010年2月25日、2010年3月23日、2010年4月12日、2010年5月24日刘桂华陆续收到赵祺支付的款项总计1180509元。2011年6、7月份间，刘桂华找到丛世春要求其支付100万定金。丛告知其未收到100万元，刘桂华找赵祺索要房款未果。庭审中，双方当事人争议的焦点问题是：1、本案是否超过诉讼时效；2、赵祺在2010年2月1日是否支付刘桂华100万定金；3、赵祺在2010年4月27日是否支付刘桂华40万元房款；4、180509元收据的款项性质及构成；5、430万元是由孙跃代为保管的房款，还是由赵祺代刘桂华支付抵账款？原审法院根据双方当事人对其主张进行充分举证、质证后，作如下评判：1、关于诉讼时效是否中断问题。根据刘桂华的陈述和丛世春的陈述和证明，足以证实刘桂华于2011年6月—7月间曾找到丛世春索要100万定金，故诉讼时效中断。2、关于100万定金是否支付给刘桂华问题。赵祺将100万元定金于2010年2月1日支付给刘桂华的事实不能成立。首先，购房和付款合同约定赵祺先向刘桂华交付530万定金，并将530万元中的100万元交付保证人丛世春，但赵祺并没有按照合同约定履行。而支付给孙跃的430万元也是在刘桂华书写收据后的三个月之后，并非合同中约定的“在赵祺支付银行500万元贷款”之前。此时，不仅房屋已经交接完毕，而且过户更名已经一个月余。据此可以认定刘桂华先写收据，赵祺后支付房款；其次，赵祺在未得到保证人丛世春许可的情况下将100万元打给刘桂华，显然违反了合同约定。赵祺在庭审中陈述，2010年2月1日签订完购房协议和付款协议后在办公室由赵祺直接给付刘桂华100万元现金，当时会计丁某某在场，但没有其他证据佐证。丁某某出庭作证也仅对40万元房款予以证明，没有提及100万元购房定金的事情。并且，赵琪自始不能说清100万资金的来源。第三，参与合同签订的丛世春没有接到赵祺或刘桂华的任何形式的通知，告知100万元无需由其保管而是由赵祺当日直接支付给刘桂华。就合同约定100万元定金交由丛世春保管的目的而言，该约定是赵祺作为买家担心刘桂华不能按照合同约定及时办理房屋的过户更名手续，从而要求100万元定金由保证人丛世春保管。以此推断，赵祺在同一天同一地点在不履行任何通知义务的前提下，绕过丛世春而将100万元直接支付给刘桂华，既违反合同约定，也不符合逻辑。基于以上三点，现有证据尚不足以证明赵祺在购房当日支付给刘桂华100万元定金的事实。3、赵祺将40万元房款于2010年4月27日支付给刘桂华的事实是否成立？原审法院认为，该事实不能成立。从刘桂华和赵祺提供的证据来看，刘桂华无论是自己收取房款还是让司机代取，均有签名并出具收据。这些收据赵祺都保管十分完好。而该笔款项的收据，赵祺以丢失为由不能向法庭出示，其仅以自己经营饭店的会计账页和丁某某的证言来证明支付40万元给刘桂华，显然依据不足。4、关于180509元款项的性质及构成。朱某某出庭证实了2010年5月24日收据系其书写，并承认180509元系其代收。其对“注：赵祺购刘桂华房款全部结清”内容予以否认，否认得到刘桂华的授权。通过对100万元定金、40万购房款是否给付问题的分析评判，可以认定“赵祺购刘桂华房款全部结清”系某某在未得到刘桂华允许的情况下擅自书写，因事后没有得到刘桂华追认而归于无效。刘桂华虽然主张其中80509元是车款、酒款，但没有其他证据佐证，购房合同中也没有对此项约定，故原审法院无法认定180509元中的509元的数额是对应车款和酒款。赵祺抗辩认为，180509元收据对应的是30万元房款，其中119491元没有直接给付刘桂华是因为替刘桂华承担了供热费119491元，以此冲抵房款。对此种说法，孙跃在庭审中予以证实。虽然刘桂华予以否认，但依据不足。故原审法院认定赵祺支付的180509元实际对应30万房款，其中有119491元冲抵供热费。5、关于430万元的权利如何主张问题。通过对案件事实的认定和评析，可以认定430万元是孙跃代为刘桂华保管的购房款，而非赵琪代刘桂华支付的顶账款。孙跃未能向法庭提供任何证据证明与刘桂华之间存在何种性质的债权债务，也未证明双方的债权债务数额是多少，如何构成。刘桂华庭审承认是交于孙跃代为保管，否认顶账。因此，孙跃主张顶账款的依据不足，其应当承担430万元的还款义务。原审法院认为，刘桂华、赵祺、丛世春在2010年2月1日签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖付款协议》，是三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，刘桂华按照合同约定履行了全部合同义务，但赵祺没有按照约定在办理完毕产权手续后足额支付房款，其行为构成违约，应当承担相应责任。结合对案件事实的认定，确定赵祺已经支付房款1060万元，还应当支付房款140万元，并按合同约定以日息万分之四支付相应的利息。关于430万元购房款，孙跃在诉讼中没有举证证明与刘桂华之间的债权债务的性质、发生的时间以及具体明细和数额，本案对于孙跃和刘桂华之间是否存在债权债务以及数额多少无法确定，故不做评判。如果孙跃认为其与刘桂华存在债权债务关系，可另案提起诉讼。就本案而言，孙跃以与刘桂华之间存在往来帐为由，从而拒绝履行返还房款的义务没有依据，其应当返还刘桂华430万元购房款。丛世春不承担保证责任。《房屋买卖协议》及《房屋买卖付款协议》中虽然明确丛世春是保证人，但前提条件是100万元要交与丛世春保管，因100万元并没有交与其保管，其作为保证人的条件没有成就，故丛世春没有承担保证责任之义务。至于诉讼时效是否中断，在争议事实焦点已经论述清楚，故不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、被告赵祺于本判决生效之日起10日内给付刘桂华购房款140万元及相应利息。（利息按照日息万分之四从2010年4月14日房屋过户更名的次日开始计算至本判决生效之日时止）；二、被告孙跃于本判决生效之日起10日内给付刘桂华购房款430万元；三、驳回刘桂华的其他诉讼请求。案件受理费48314元，由原告刘桂华负担1480元，由被告孙跃负担35000元，由被告赵祺负担11834元。刘桂华上诉称：原审认定朱某某签收的180509元系房款证据不足；供热费已与热力公司欠交的餐费相抵，故赵琪代缴供热费119491元的事实证据不足。原审判决孙跃返还房款430万元同时没有承担相应的利息，属于适用法律错误，请求撤销原审判决第一项、第二项，依法改判。孙跃上诉称：本人不是房屋买卖合同的当事人，没有付款义务；原审认定430万元是我为刘桂华保管的购房款，如果刘桂华主张权利，应以返还不当得利另行告诉。原审适用法律错误。我与刘桂华存在债权债务关系，2010年刘桂华指示赵琪向我支付430万元，并且在付款之后一直没有提出任何异议，不存在我替刘桂华保管的事实，原审认定事实错误。刘桂华从未对430万元主张过权利，已超过诉讼时效。请求撤销原审判决，驳回刘桂华对孙跃的诉讼请求。赵琪上诉称：2010年2月1日，刘桂华已经出具了100万元定金的收条，属于书证。在履行过程中因刘桂华急需用钱，遂将100万元定金直接交付给了刘桂华，变更了合同的约定，原审法院违反证据规则，按其推断否定书证，适用法律错误；原审认定赵琪未支付40万元房款的事实是错误的。刘桂华的诉讼请求已超过诉讼时效，请求撤销原审判决，驳回刘桂华的诉讼请求。经本院查明的事实与原审相同。本院认为：一、刘桂华否认赵琪为其支付30万房款中的119491元以冲抵的供热费的事实，主张供热费已与热力公司欠其餐费相抵，但没有提供合法的、充分有效的证据，本院对其提供的证据不予采信。故原审认定赵祺以119491元供热费冲抵房款的事实清楚，刘桂华此点上诉主张不能成立。二、关于180509元的构成，刘桂华承认收到房款10万元，主张80509元是车款和酒款，但没有其他证据佐证，本院不予支持。三、关于赵祺于2010年4月27日将40万元房款支付给刘桂华的问题。赵琪以自己经营饭店的会计丁某某的证言和单方形成的账页记载，证明其曾向刘桂华支付40万元房款，刘桂华予以否认，原审法院对其提供的证据因缺乏其他有效证据予以佐证而不予采信，适用法律并无不当。四、孙跃称因与刘桂华有经济往来，430万元购房款已与刘桂华欠其债务相抵，并提供了双方形成的欠条、欠据等，但并不能证明刘桂华认可以430万元房款冲抵债务的事实，且其提供的证据与其主张的数额不相符，故孙跃以与刘桂华之间存在往来账为由，拒绝返还房款的主张，证据不足，本院不予支持。对于孙跃和刘桂华之间是否存在债权债务纠纷，原审判决另行解决，并无不当。五、赵琪称2010年2月1日刘桂华已经出具了100万元定金的收条，属于书证，100万元定金直接交付给了刘桂华。对该事实，经过一、二审庭审已查明，双方在签订《房屋买卖协议》和《付款协议》的同时，刘桂华书写了两份收据，收据形成时并没有发生赵琪给付房款和交付定金行为。双方均承认430万元房款是在刘桂华书写收据的三个月之后，赵琪按照刘桂华的指示向孙跃支付的。赵琪应交的100万元定金，理应按照约定向丛世春支付，但赵琪并没有履约。庭审中，赵琪坚持2010年2月1日签订完购房协议和付款协议后，在办公室直接给付刘桂华100万元现金，但对现金来源、给付时间陈述模糊，亦没有其他证据佐证。至二审期间，赵琪所举证据及当庭陈述，仍不足以证明赵祺在购房当日支付给刘桂华100万元定金的事实。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62900元，由刘桂华承担4300元；由孙跃承担41200元；由赵琪承担17400元。本判决为终审判决。审 判 长 姜涛审 判 员 吴梅代理审判员 王亮二〇一四年三月二十八日书 记 员 李镇 微信公众号“”