（2013）吉民一终字第102号

裁判日期: 2014-03-28

公开日期: 2014-04-18

案件名称

北京华德威生物科技有限公司、吉林鑫佳泰实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省高级人民法院

所属地区

吉林省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京华德威生物科技有限公司,吉林鑫佳泰实业集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十三条，第一百二十七条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款

全文

吉林省高级人民法院民事判决书（2013）吉民一终字第102号上诉人（原审被告）：北京华德威生物科技有限公司。法定代表人：王巍，总经理。委托代理人：谭小勤，该公司副总经理。委托代理人：刘子芳，北京子芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林鑫佳泰实业集团有限公司。法定代表人：林秀气，董事长。委托代理人：高强，吉林融鉴律师事务所律师。委托代理人：刘一鸣，吉林融鉴律师事务所律师。上诉人北京华德威生物科技有限公司（以下简称华德威公司）与被上诉人吉林鑫佳泰实业集团有限公司（以下简称鑫佳泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2011）长民一初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华德威公司的委托代理人谭小勤、刘子芳,被上诉人鑫佳泰公司委托代理人高强、刘一鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：鑫佳泰公司将其位于北京市顺义区张镇大街26号，面积为20114.1平方米的国有土地使用权及地上建筑物、设备、设施等资产整体转让给华德威公司。双方于2010年9月9日签订《资产转让合同》，鑫佳泰公司持有的合同在落款处有甲方（鑫佳泰公司）代表曾论水签字，加盖公司公章，乙方（华德威公司）代表宋小军签字，加盖公司公章，并有双方骑缝印。该合同主要内容如下:第一条转让标的。1.本合同项下，甲方拟向乙方转让的标的为列载于本合同附件一的下列资产（下合称转让资产）。(1)土地使用权：位于北京市顺义区张镇大街26号，面积为20114.1平方米（使用权证记载，最终以实际测绘为准）的国有土地使用权。土地使用权证号为京顺国用（2009出字）第00070号（详见附件三）；(2)地上建筑物：位于前述场地上的所有地上建筑物，具体位置详见附件二。其中，地上建筑物中19栋地上建筑物有房屋所有权证，产权号为X京房权证顺字第2145**号（详见附件三），总面积7441.5平方米（产权证登记面积，最终以实际测绘为准），场地周围院墙，其余地上建筑物尚未取得房屋所有权证。乙方对地上建筑物已单方进行了测绘，……；(3)其他资产：留存于场地上的，非属于附件四中列明的甲方将取走的资产之外的其他资产，如办公家具，附属于地上建筑物的装修、附属设备、附属设施，少量电器等。2.本合同签订前，乙方已实地考察了甲方拟转让的全部资产，对转让资产的构成、状态、面积、成新、价值、使用功能等均已充分了解。3.甲方向乙方披露下列与转让资产有关的权利负担：(1)甲方与中国移动通信集团公司签订了《房屋租赁协议》，将一处面积为25平方米的地上建筑物对外租赁。租赁期限为20年，自2007年4月29日起至2027年4月28日止，甲方已收取了2007年4月29日起至2017年4月28日期间十年的租金；(2)甲方与中国联合网络通信有限公司北京市分公司签订了《供水合同》，约定该公司有权使用位于场地上的水井取水，合同期限为一年，自2010年7月1日起至2011年6月30日止，甲方已收取了合同项下的全部费用。乙方受让转让资产后应当进行履行前述两份合同，甲方已收取的费用属于甲方所有，不需转付乙方，剩余的合同款项由乙方收取。第二条资产转让。1-2（略）。3.自甲方收悉本合同项下全部交易价款之时，乙方即成为转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利义务，甲方则不再享有与转让资产有关的任何权利，也不承担与转让资产有关的任何义务和责任。甲方有义务尽量协助乙方完成有关的必要的法律手续。甲方应当承担自交割起始日前与转让资产有关的相应义务和责任。乙方受让转让资产后应继续履行甲方未尽义务仅限于本合同第一条第三款甲方向乙方披露的与转让资产有关的权利负担中两份合同。4.自交割结束之日起，乙方及其授权人士将完全接管转让资产，并使用其从事合法、符合政府规划的生产经营活动。第三条转让价格、支付时间及方式。1.甲、乙双方一致同意，全部转让资产的转让价格为26000000元，该价格为不含税价格……。2.乙方应当于合同签订后三个工作日内以转账方式支付转让款13000000元……。3.甲方收到乙方支付的款项后三日内，为乙方出具收据。4.甲方收到乙方按本条第2款约定支付的转让价款次日，乙方方可进入场地和地上建筑物进行装修和营业准备，但乙方进入场地和地上建筑物的人员、设备种类、数量、装修范围、方案以及其他将从事的工作均应经甲方批准……。5.剩余价款的支付：乙方承诺在具备签订土地使用权转让网签合同的条件时，将剩余款项一次性支付甲方……。第四条交易税的承担。1.3与本合同所述交易有关的营业税及附加税：双方为办理房地产过户另行签订的房地产买卖合同项下发生的营业税及附加税额中，乙方承担其中的300000元，超出部分由甲方承担。乙方在支付房地产买卖合同约定价款之外的剩余价款时，发生的应由甲方缴纳的营业税由乙方承担费用，乙方自行完税，甲方不提供发票。第五条资产的交割与过户手续的办理。1-3（略）。4.26000000元是全部转让资产的整体转让价格，并不是各单项资产转让价格的累加，为便于办理变更登记手续，甲方可根据实际情况按照乙方的要求在签署各种更名登记手续时对转让资产进行价格拆分，此种拆分不代表双方的真实意思表示，更不构成对合同资产转让价款的修正或变更。5.甲方收到全部转让价款至次日，为资产交割起始日，甲乙双方开始办理资产交割。6-7（略）。8.甲、乙双方按照附件一约定的资产转让范围进行资产清点与交接，并将约定交付的资料、图纸等一并移交，如实际移交的资产、资料与约定有不一致的，双方协商处理。9.（略）。10.甲、乙双方对全部转让资产清点、交接完毕后，双方在《资产移交确认单》加盖公章确认。该确认单盖章的时间为资产交割结束日。第六条甲方的声明、保证及承诺。1.（略）。2.甲方保证合法拥有并控制其目前正在拥有并在本合同所述交割日前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保、债务或其他任何第三者权利或其他限制。乙方于本合同所达成的资产转让完成后将享有作为转让资产的所有者应依法享有的一切权利可依法转让、处分该资产。3（略）。4.甲方曾对转让资产中的原地上建筑物进行过部分拆除、改建（并未办理相应的审批手续），因此实际测绘可能与原产权登记的面积有误差，最终的地上建筑物面积以测绘面积为准。房产更名过户后改建面积的产权手续由乙方自行办理。乙方如知晓资产的现状同意按现状接收，并自行做好后续完善工作。5.（略）。第七-九条(略)。第十条违约责任。1.（略）。2.乙方违反第二条第5款的支付义务，每逾期一日乙方应支付违约金50000元，逾期超过三十日，甲方有权解除本合同，乙方应返还甲方已出售的全部房屋产权，乙方已支付的款项甲方不予退还。3-9（略）。第十一条（略）。第十二条争议的解决。1.凡因执行本合同发生的与本合同有关的一切争议，合同双方应通过友好协商解决。如果不能协商解决，任何一方有权向鑫佳泰公司所在地的人民法院提起诉讼。2.（略）。第十三条-第十八条（略）。被告持有的合同（复印件）落款处有甲方法定代表人林秀气签字，加盖公司公章，乙方法定代表人王巍签字，加盖公司公章。该份合同约定全部转让资产的转让价格为17040000元；该价款是全部转让资产的整体转让价格，其中土地转让价格为10040000元，房屋价格为7000000元。其余条款与原告持有的合同基本一致。2010年9月10日，鑫佳泰公司、华德威公司双方形成《转让资产清单》。鑫佳泰公司持有的清单有鑫佳泰公司代表杨淑梅签字，华德威公司代表谭小勤签字。华德威公司持有的清单仅有鑫佳泰公司代表签字。两份清单内容一致，主要包括招待所、别墅、办公楼、食堂、职工宿舍，具体资产如各种办公用具、生活用品等，内容未涉及图纸、规划许可证等手续，也没有燃煤热水锅炉。2010年12月8日，双方签订涉案房屋转让的网签合同，成交价为7000000元。2011年4月8日，华德威公司向鑫佳泰公司出具《欠条》一份，内容为“根据贵我双方签订的《资产转让合同》约定，我方应于具备签订土地使用权转让网签合同的条件时将剩余的人民币11300000元支付贵方，现付款期限已截止，因我方资金周转原因，我方承诺在本欠条出具之日起的60个工作日内付清剩余价款，如超出该期限还款，我方自愿按照《资产转让合同》中关于逾期付款违约责任的约定承担责任。另外，如在办理土地使用权过户手续当中，缺少贵方提供相关文件或资料时，贵方应积极配合提供，因贵方原因导致土地使用权过户手续无法顺利进行，我方将迟延或拒付款。除此之外，我方承诺不延迟或拒绝付款，特出此据。”2011年7月5日，华德威公司向鑫佳泰公司支付购房款1000000元。另查，争议房产所有权人为鑫佳泰公司，产权证号为X京房权证顺字第2145**号，产权证后附的《房屋登记表》记载共19栋房屋。2011年1月13日，双方办理所有权转让登记手续时，在《房屋所有权转让登记审核意见》后附的《房屋登记表》记载共13栋房屋。争议资产的房屋产权及土地使用权手续均已办至华德威公司名下，房屋产权转移手续于2011年1月24日通过审核，土地使用权于2011年5月11日更名至华德威公司名下。2011年7月13日，鑫佳泰公司以华德威公司尚欠其资产转让款10300000元为由，诉至原审法院，并提出诉讼保全申请，原审法院于2011年7月15日作出（2011）长民初字第44-1号民事裁定书，对鑫佳泰公司提供的担保物及华德威公司的财产即本案争议资产中价值相当于13525000元的部分进行了查封。2011年7月15日、鑫佳泰公司、华德威公司双方签订了《资产转让合同补充协议》，内容为：《资产转让合同》中全部转让资产的转让价格为26300000元。甲方开给乙方税务备案的正式发票票款为17040000元，甲方开给乙方收据票款为9260000元。甲方开给乙方的收据内容中要有法人。财务人员签字，甲方企业公章。甲方开给乙方税务备案的正式发票票款与甲方开给乙方收据票款合计金额为资产转让总金额。2011年7月19日，7月26日华德威公司分别支付鑫佳泰公司转让款合计1200000元。在原审法院审理过程中，鑫佳泰公司、华德威公司双方于2011年9月27日达成《调解协议》，约定：“一、债务本金确认：双方共同确认截止本协议达成之日华德威公司尚欠鑫佳泰公司资产转让价款人民币9100000元；二、华德威公司承诺积极还款，如在调解协议生效之日起60日内偿还全部剩余价款，则华德威公司应额外赔偿鑫佳泰公司人民币900000元经济损失；如华德威公司在本调解协议生效之日起120日内偿还全部剩余价款，则华德威公司应额外赔偿鑫佳泰公司1200000元经济损失；如华德威公司在本调解协议生效之日起的180日内偿还全部剩余价款，则华德威公司应额外赔偿鑫佳泰公司经济损失2200000元经济损失；上款中华德威公司需支付的损失赔偿金应与剩余款一并付清。除此之外，华德威公司无需支付包括银行利息在内的其他任何款项。三、本调解协议生效后的180日是华德威公司还款的最后期限，如华德威公司未在该期限前付清全部剩余价款及损失赔偿金，则鑫佳泰公司有权立即申请法院强制执行，华德威公司除应继续额外支付2200000元损失赔偿金外，还应自本调解协议生效180日后的第二日起，每日向鑫佳泰公司支付25000元的迟延履行赔偿金，直至华德威公司付清全部款项之日止。四、本案华德威公司按调解协议履行付款义务时，鑫佳泰公司承诺立即向法院提出解除对华德威公司不动产查封的申请，并配合法院在3个工作日内完成对华德威公司不动产的解封。鑫佳泰公司承诺如怠于履行配合义务，每逾期一日自愿支付人民币50000元的违约金。一审案件受理费102950元，减半收取为51475元，由鑫佳泰公司负担；财产保全费5000元由鑫佳泰公司负担。本调解协议自双方签字盖章之日起生效。”原审法院依据双方达成的调解协议，制作了（2011）长民一初字第44号民事调解书，并向双方送达。2012年3月2日，华德威公司向鑫佳泰公司发出《同时履行商洽函》，内容为：根据我司与贵司于2011年9月28日达成的（2011）长民一初字第44号民事调解书第四条约定，双方应同时履行约定义务，经多次与贵公司代理律师沟通，贵公司至今尚没有对法院查封的我公司财产进行解封，致使我公司无法对价值26000000元的财产进行融资及利用。有鉴于此，特向贵司致函如下：1.尽快对法院查封的我公司财产进行解封，我公司在该财产解封的同时履行付款义务。2.如果贵公司无法办理法院的解封工作，我公司可以向法院交纳部分保证金，以便法院作出解封裁定。3.如果贵公司配合我司向中介机构作出同意该财产抵押贷款的承诺，则我公司可于该贷款到账的当日即将该款汇往贵公司指定账户。希望贵公司能够积极配合我公司履行该调解协议书，并就以上商洽事宜给予答复。2012年4月，鑫佳泰公司因华德威公司不履行调解协议书约定的还款义务，申请原审法院执行，原审法院进入执行程序。华德威公司在此期间多次向原审法院执行局提出异议未果，又向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2013年4月19日向原审法院发函，以原审法院送达程序不符合法律关于调解协议书送达的规定为由，要求原审法院恢复审理，及时判决。华德威公司在原审法院2013年5月15日的庭审中，当庭提出反诉，经合议庭评议后认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，华德威公司反诉已超过反诉期限，原审法院对其反诉未予受理。原审法院认为：1.关于华德威公司提出的管辖权问题。首先，本案系涉及不动产的合同纠纷，且双方《资产转让合同》第十二条第1款约定“如果不能协商解决，任何一方均有权向鑫佳泰公司所在地人民法院提起诉讼”，因此鑫佳泰公司向原审法院提起诉讼并无不当；其次，华德威公司未在答辩期内提出管辖权异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，原审法院对本案进行审理符合法律规定。2.关于双方实际履行的是哪份合同及合同效力问题。鑫佳泰公司、华德威公司持有的《资产转让合同》均有双方代表签字并加盖公司公章。华德威公司提供的合同虽为复印件，但鑫佳泰公司并未否认该合同的真实性，只是认为双方实际履行的是其持有的合同。华德威公司对鑫佳泰公司提供的合同虽有异议，但经原审法院按其请求核实原件后，该合同确盖有华德威公司骑缝印，华德威公司庭审时表示如该合同经法院核实有其骑缝印，其认可该合同。故鑫佳泰公司、华德威公司持有的合同均系真实的。以上两份合同主要差别在于合同价款的约定。原审法院认为，资产转让总价款为26000000元是鑫佳泰公司、华德威公司双方对合同价款的真实约定。理由如下：首先，华德威公司在庭审中曾明确表示认可合同价款为26000000元；其次，虽然华德威公司持有的《资产转让合同》中约定价款为17040000元，但华德威公司提供的《资产转让补充协议》中约定合同价款为26300000元，后华德威公司表示合同总价款为26300000元、17040000元仅是部分金额；最后，鑫佳泰公司持有的《资产转让合同》中约定资产转让总价为26000000元，但华德威公司需额外承担营业税及附加税中的300000元，即华德威公司共需支付鑫佳泰公司26300000元，与《资产转让合同补充协议》的约定一致。故鑫佳泰公司持有的合同系双方真实意思表示，且根据华德威公司向鑫佳泰公司出具的《欠条》中华德威公司对截至2011年4月8日其欠付鑫佳泰公司剩余价款11300000元的认可，可以看出，双方实际履行的亦是鑫佳泰公司持有的合同，故原审法院采信鑫佳泰公司持有的《资产转让合同》。华德威公司主张该合同部分有效，但未明确具体内容、理由及依据，原审法院对其主张不予支持。3.关于华德威公司欠付鑫佳泰公司资产转让款数额问题。据2011年4月8日华德威公司向鑫佳泰公司出具的《欠条》可以确认，截至此时，华德威公司尚欠鑫佳泰公司转让款11300000元。此后，华德威公司于2011年7月5日支付1000000元，2011年7月19日和7月26日合计支付1200000元，鑫佳泰公司认可华德威公司支付的以上款项为转让款，应从华德威公司欠付的转让款中予以扣除，故华德威公司尚欠鑫佳泰公司转让款应为9100000元（11300000元-1000000元-1200000元）。4.关于华德威公司是否应付上述欠款问题。鑫佳泰公司已按《资产转让合同》约定全部履行了己方的义务，华德威公司亦应按《资产转让合同》约定履行向鑫佳泰公司支付己方剩余转让款的义务。(1)关于华德威公司提出鑫佳泰公司尚有部分资料未向其移交，其有权拒付剩余转让款一节，《资产转让合同》第五条第5款约定，鑫佳泰公司、华德威公司双方履行各自义务的顺序应为华德威公司先向鑫佳泰公司支付全部转让款后，双方再进行资产交割，且双方的《资产转让合同》中并未约定鑫佳泰公司需向华德威公司交付房地产图纸、燃煤锅炉建设审批手续和备案手续，故华德威公司以鑫佳泰公司尚有部分资料未移交给华德威公司作为其拒付剩余转让款的抗辩理由没有事实及法律依据，原审法院不予支持。(2)关于华德威公司主张鑫佳泰公司未告知其转让资产中有部分房产已办理了注销手续，存在欺诈行为，致使其无法办理新建房屋手续一节，根据《资产转让合同》第一条第2款的约定，华德威公司在签订合同前，已对合同所涉的全部资产进行了实地考察，即华德威公司对转让资产中有部分已拆除的事实是详知的，又根据《资产转让合同》第六条第4款的约定，鑫佳泰公司告知了其对资产进行过部分拆除、改建，且未办理相应的审批手续，华德威公司对资产现状知晓并同意接收，后续完善工作应由华德威公司负责，故华德威公司此项请求原审法院不予支持。华德威公司申请法院调取该部分房产注销手续，因与本案处理结果无关，原审法院亦未调取。(3)关于华德威公司主张鑫佳泰公司应先开发票、华德威公司后付款一节。双方《资产转让合同》第三条第3款就资产转让第一笔款项即13000000元的约定，双方履行付款、开具发票的顺序应为华德威公司先付款，鑫佳泰公司再向其开发票，对后续转让款的付款及开发票顺序未作约定，法律亦没有规定，故华德威公司此项主张原审法院不予支持。(4)关于华德威公司主张资产转让行为并未完成，其有权拒付转让款一节。如前所述，双方《资产转让合同》约定华德威公司应付清全部款项后，鑫佳泰公司始向其交割资产，且现鑫佳泰公司已超过合同约定履行了已方义务，不仅向华德威公司交付了资产，并办理了土地及房产更名过户手续，故华德威公司此项主张原审法院不予支持。(5)关于华德威公司主张资产转让还涉及到鑫佳泰公司与第三人签订的房屋租赁协议需要解除的问题，根据双方《资产转让合同》第一条第3款约定，鑫佳泰公司在与华德威公司签订合同时即已将与转让资产有关的权利负担向华德威公司明确告知，同时约定华德威公司应按鑫佳泰公司此前与案外人形成的合同继续履行，权利义务均由华德威公司接收，故华德威公司此项主张原审法院不予支持。5.关于华德威公司是否向鑫佳泰公司支付违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，华德威公司未按合同约定向鑫佳泰公司支付剩余转让款，其行为构成违约，应当承担违约责任。关于双方《资产转让合同》中逾期付款违约责任条款是否属于笔误的问题，《资产转让合同》第十条第2款的约定，华德威公司“违反第二条5款的支付义务”，每逾期一日向鑫佳泰公司支付违约金50000元，逾期超过三十日，鑫佳泰公司有权解除合同。此条约定中提到的“第二条5款的支付义务”，对照整个合同，第二条是关于资产转让的约定，且一共有4款约定，而第三条是关于转让价格、支付的时间及方式的约定，其中共包括5款约定，第5款是关于剩余价款的支付的约定，故结合整个《资产转让合同》的约定及第十条第2款的具体内容，第十条第2款中关于华德威公司违反的合同义务应当对应的是第三条第5款，即华德威公司逾期支付剩余款项应当承担的违约责任。故原审法院对鑫佳泰公司提出的此条约定属笔误的主张予以采信。该条款约定“乙方违反第二条5款的支付义务，每逾期一日乙方应支付违约金50000元，逾期超过三十日，甲方有权解除本合同，乙方应返还甲方已出售的全部房屋产权，乙方已支付的款项甲方不予退还”，对该约定的理解，华德威公司主张违约金的约定就是三十日期限，如果超过三十日，双方只能解除合同，鑫佳泰公司主张华德威公司违约行为超过三十日，鑫佳泰公司享有要求华德威公司继续按照日50000元的标准主张违约金和解除合同且不退还华德威公司已付款项两项权利的选择权。结合华德威公司于2011年4月8日出具的《欠条》，华德威公司逾期付款超过60个工作日，表示可按双方《资产转让合同》约定承担违约责任，故原审法院采纳鑫佳泰公司的意见。现鑫佳泰公司选择主张违约金，原审法院予以支持。6.关于华德威公司应向鑫佳泰公司支付的违约金起止时间如何计算问题。《资产转让合同》虽然约定华德威公司应在具备签订土地使用权转让网签合同的条件时，将剩余款项一次性支付给鑫佳泰公司，但华德威公司在2011年4月8日向鑫佳泰公司出具《欠条》，表示其履行支付剩余款项期限已届满，请鑫佳泰公司给其60个工作日宽展期，如过此期限华德威公司还不能还款，承诺按照《资产转让合同》中关于逾期付款违约责任的约定承担责任，鑫佳泰公司对此未予回函否认，应视为鑫佳泰公司对华德威公司承诺履行期限及承担违约责任期限的认可，故违约金的起始期限应为2011年7月6日，截止日应至剩余转让款支付完毕之日。7.关于华德威公司应向鑫佳泰公司支付的违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定的违约金制度已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，该条第二款明确规定“约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。对于违约金的调整标准，据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过份高于造成的损失’”。本案中，双方《资产转让合同》约定如果华德威公司迟延支付剩余款项，应按照日50000元的标准向鑫佳泰公司支付违约金，经原审法院向华德威公司释明，华德威公司表示对逾期付款30日内按50000元的标准计算违约金无异议，对于30日后的违约金华德威公司表示有异议，鑫佳泰公司在起诉时已自行将其主张的违约金调整至日15000元的标准。至于鑫佳泰公司该项主张应否予以支持，综合本案情况，原审法院认为：第一，从双方的履约情况考虑，按照双方《资产转让合同》的约定，华德威公司应向鑫佳泰公司支付全部转让款后，鑫佳泰公司方向华德威公司交付资产、办理产权手续，现鑫佳泰公司不仅严格按照合同约定全部履行完毕己方义务，并且在华德威公司向其出具《欠条》后，基于对华德威公司的信任，提前向华德威公司交付了资产，并将土地及房屋手续更名过户至华德威公司名下，而华德威公司一直以各种理由迟延付款。从双方履约情况看，鑫佳泰公司已经全面履行了合同约定，华德威公司部分履行了合同约定。第二，从双方的过错程度考虑，华德威公司明知合同约定的内容，一直以各种理由拖延付款，其行为存在恶意拖延乃至拒绝履约的嫌疑，而鑫佳泰公司在合同履行过程中，没有违约行为。第三，从诚实信用原则考虑。双方《资产转让合同》对履行剩余转让款期限有明确约定，华德威公司未按此约定履行义务，已违反诚实信用原则；此后，华德威公司在明知迟延付款、向鑫佳泰公司出具了载有承诺履行期限的《欠条》后，仍未按此期限履行义务，再次违反诚实信用原则；再后来，华德威公司于鑫佳泰公司达成调解协议后，亦未按此履行，其行为又一次违反了诚实信用原则。第四，从公平角度考虑。鑫佳泰公司提前向华德威公司交付了资产，并办理了更名过户手续，华德威公司早已享有了涉案资产包括占有、使用、收益、处分的权利，却不履行其应该承担的付款义务，而鑫佳泰公司在交付了资产后，失去了对资产的控制权，却没有获得应有的全部对价，至今尚有9100000元剩余转让款未能得到偿付，进而失去了对此部分资金的合理利用、升值的机会，显失公平。第五，本案华德威公司承担的违约金数额与华德威公司还款日期直接相关，而造成违约金数额增加的原因在华德威公司，其不诚信的行为导致其欠款时间的增加，从而导致违约金数额的增加。第六，华德威公司虽主张对其迟延付款30日后的违约金有异议，但其未能提供有效证据证明其异议成立的依据，鑫佳泰公司提供了其法定代表人对外融资的证据，用以证明鑫佳泰公司因华德威公司迟延付款造成的损失为13248000元。综上几点，鑫佳泰公司主张华德威公司按日15000元的标准向其支付违约金，原审法院予以支持。关于华德威公司提出的鑫佳泰公司诉请“如有变更”一节，经原审法院核实，鑫佳泰公司诉请并无变更，鑫佳泰公司主张的违约金截止日期为“全部转让款付清之日止，计算至2011年7月11日的违约金为3225000元”，鑫佳泰公司解释后缀的日期、数额是鑫佳泰公司立案时交纳诉讼费而计算的，并不代表鑫佳泰公司主张的全部违约金数额。综上，经原审法院2013年第二十一次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条，《最高人民法院》第三十四条第三款之规定，遂判决：一、华德威公司于本判决生效后二十日内向鑫佳泰公司支付剩余转让款9100000元；二、华德威公司向鑫佳泰公司支付违约金：自2011年7月6日起至上述转让款本金付清之日止，按每日15000元的标准计算；三、驳回鑫佳泰公司其他诉讼请求。案件受理费158325元，保全费5000元，合计163325元，由鑫佳泰公司负担27227元，华德威公司负担136098元。上诉人华德威公司不服上述民事判决，向本院提起上诉,其主要上诉理由为:一、原审法院存在侵犯华德威公司诉讼权益的行为。1.本案应移送不动产所在地法院管辖。本案属于以不动产为标的的资产转让，现只转让了证件，未转让作为资产使用的相关手续，仍属于不动产纠纷，因此，应将本案移送不动产所在地法院审理。2.华德威公司的反诉应得到原审法院的支持。原审法院以华德威公司提出的反诉未在答辩期内提出，已超出反诉期限为由，对华德威公司的反诉未予审理。现华德威公司另行到其他法院起诉，因违背一事不再理原则，而不予受理，直接侵害了华德威公司的诉权，使其失去了应有的救济途径。二、原审认定事实错误，应依法予以撤销。1.本案资产转让合同不能如期履行其真正原因是鑫佳泰公司转让资产时隐瞒了重大事实，即将没有图纸、没有规划的50万元物业转让给华德威公司，且该转让不符合合同约定，违约注销了6幢楼房屋产籍，拆除改建部分未办理相应的手续，该公司的行为属恶意欺诈。2.违约责任条款系由法院推定，违背了司法公正原则。原审片面采纳鑫佳泰公司提供的合同，导致合同条款指向不明，且原审认定的违约责任并非合同约定。3.原审对诚信部分的认定错误。鑫佳泰公司采取欺诈的手段隐瞒事实（土地规划变更、受让旧房）去完成不可能的“全部”转让。4.原审对显示公平的认定错误。华德威公司虽然对受让房屋享有占有权，但仅有部分收益权和处分权。而鑫佳泰公司用价值150万元资产骗取华德威公司签约2630万元的合同，且不能得到全部资产，对华德威显示公平。被上诉人鑫佳泰公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。华德威公司提出的抗辩与本案无关，二审应驳回上诉，维持原判。具体事实如下：一、关于管辖权问题。本案所争议的是因《资产买卖合同》履行所导致的纠纷。根据《民事案件案由规定》，不论是土地使用权转让合同还是房屋买卖合同导致的纠纷均属于合同纠纷项下案由，即本案应属于合同纠纷，不属于专属管辖。二、关于反诉问题。华德威公司提出反诉时间已超过举证期间，一审法院不予受理符合法律规定。三、关于华德威公司是否构成违约的问题。华德威公司主张其不构成违约，有权拒付余款的理由不符合合同约定，亦没有法律依据，不能成立。1.双方对付款时间有明确约定。《资产转让合同》第三条5款约定“华德威公司承诺在具备签订土地使用权网签合同条件时，将剩余的款项一次性支付至鑫佳泰公司账户。”然而土地使用权已更名过户至华德威公司名下，约定的付款时间已过。2.华德威公司于2011年4月8日出具的《欠条》中明确承诺“我方不迟延或拒付款。”然而土地使用权已更名过户至华德威公司名下，其主张拒付款属违反承诺。3.华德威公司提出的资产交付瑕疵等抗辩理由均属狡辩。第一，鑫佳泰公司已经在《资产转让合同》中对资产瑕疵充分告知。第二，如果资产真有瑕疵，其为何在2011年4月8日出具《欠条》时、双方签订的《调解协议》、2012年3月2日出具的《同时履行商洽函》中均不予提出。第三，其所举证据均不能证明资产瑕疵的存在。本院认为：一、关于管辖权问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款规定:“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”但在审判实践中并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应根据纠纷的性质加以区分，不能一概由不动产所在地法院管辖。本案纠纷的实质并非不动产物权的变动，而是一般的合同纠纷，与不动产物权登记、权属等无关，应作为合同纠纷予以处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”本案双方签订的《资产转让合同》十二条第一款已明确约定：如果不能协商解决，任何一方均有权向原告所在地的人民法院提起诉讼。且华德威公司未在答辩期内提出管辖异议，故原审法院受理此案并无不当。二、关于反诉问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案中，原审法院于2011年7月20日向华德威公司送达了举证通知书，于2011年8月25日组织双方当事人进行了证据交换，华德威公司提起反诉的时间应当在举证期限届满前即2011年8月25日前提出，而华德威公司至2013年5月15日才向原审法院提起反诉，已超过了此期限，故原审法院未支持其反诉请求，并无不当之处，本院予以支持。其权利可另行主张。至于华德威公司主张其针对反诉部分已在北京市海淀区人民法院起诉鑫佳泰公司，而该法院不予受理的问题。经查，华德威公司提供的北京市海淀区人民法院起诉登记通知书及民事起诉书，并不能证明华德威公司向该院起诉后，因属重复告诉而该法院未受理此案。其主张不成立，本院不予支持。三、关于华德威公司应否承担违约责任的问题。在房屋买卖合同中，出卖人的义务是在接受价款的同时交付标的物，为买受人办理更名、过户手续。而买受人的义务是在接受标的物的同时向出卖人支付价款。买受人逾期支付价款，即构成违约，应承担相应的违约责任。本案双方所签《资产转让合同》约定：“华德威公司承诺在具备签订土地使用权网签合同条件时，将剩余的款项一次性支付。”双方签订网签合同的时间为2010年12月8日，即自2010年12月8日起华德威公司即应向鑫佳泰公司支付剩余价款。在鑫佳泰公司已将转让标的物实际交付给华德威公司，并将该标的物房屋所有权、土地的使用权更名过户至华德威公司名下后，华德威公司仍未支付剩余价款的行为，已构成违约，理应承担违约责任。至于华德威公司主张鑫佳泰公司未交付图纸、资料，隐瞒重大事实（土地、规划变更）先行违约的问题。尽管双方所签合同约定：鑫佳泰公司、华德威公司双方按照附件一约定的资产转让范围进行资产清点与交接，并将约定交付的资料、图纸等一并移交。如实际移交的资产、资料与约定有不一致的，双方协商处理。但该项约定并未明确应交付那些图纸，亦未约定鑫佳泰公司不交付图纸即构成违约及应承担相应的违约责任，更未约定华德威公司据此可免交剩余房款，免除其违约责任。因此，华德威公司主张其未违约，有权拒付剩余价款的理由不成立，本院不予支持。关于华德威公司主张鑫佳泰公司违约拆除6栋房屋的问题。双方所签《资产转让合同》约定：“鑫佳泰公司曾对转让资产中的原地上建筑物进行过部分拆除、改建（并未办理相应的审批手续），因此实际测绘的面积可能与原产权证的面积有误差，最终的地上建筑物面积以测绘面积为准。房产更名过户后改建面积的产权手续由华德威公司自行办理。华德威公司知晓资产的现状同意按现状接收，并自行做好后续完善工作。”上述约定足以说明，华德威公司在资产转让之前，对拆除房屋的情况是清楚的。故其以该理由拒付剩余价款，没有事实及法律依据，本院不予支持。四、关于违约金的问题。本案双方当事人约定的违约金为每日50000元，起诉时鑫佳泰公司已将其请求保护的违约金降低为每日15000元。华德威公司对30日之内，违约金每日50000元无异议，对30日之后，违约金每日50000元不予认可，主张30日后，双方未约定违约金，且对鑫佳泰公司降低后的违约金每日15000元仍不予认可，认为对其不公平。本院认为，每日50000元违约金系双方当事人在订立合同时的真实意思表示，且华德威公司亦并未主张该约定存在欺诈、胁迫等情形，该约定合法有效；而30日是守约方何时享有合同解除权的期限约定，与违约金无关，不能据此认定，30日之后没有违约金的约定。故对华德威公司关于30日后未约定违约金的主张，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”经本院释明，华德威公司补充主张鑫佳泰公司降低后的违约金每日15000元过高，要求法院予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原审中鑫佳泰公司提供证据证明其对外高息借款实际损失为13248000元，而鑫佳泰公司起诉时其降低的违约金标准已超过实际损失的百分之三十，因此应认定违约金过高，故本院对鑫佳泰公司关于违约金的主张，综合本案的实际情况酌情予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的调整幅度应根据全案情况综合确定。在本案中，鑫佳泰公司全面履行了合同义务；而华德威公司却拖延付款，并在向鑫佳泰公司再次做出还款承诺后又拒绝付款。故调整后的违约金应当兼具对鑫佳泰公司损失的补偿性与对华德威公司的惩罚性。本案系逾期付款纠纷，其争议的标的与民间借贷的标的同属金钱给付义务，两者在欠款性质与可能给相对方造成的损失额度、范围方面均具有类似性。因此，对鑫佳泰公司主张的违约金应参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，以不高于银行同类贷款利率4倍的标准进行相应的调整，对超出部分不予保护。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”银行同类贷款利率4倍的标准是守约方鑫佳泰公司因华德威公司按期履行付款义务时的可得最大利益，也是华德威公司在订立合同时预见到或者应当预见到因其违约可能给鑫佳泰公司造成的损失，具有合理性。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：一、维持吉林省长春市中级人民法院（2011）长民一初字第44号民事判决第一项、第三项；二、变更吉林省长春市中级人民法院（2011）长民一初字第44号民事判决第二项为：北京华德威生物科技有限公司向吉林鑫佳泰实业集团有限公司支付违约金：以910万元为基数自2011年7月6日起至本金付清之日止，按中国人民银行同类贷款利率4倍的标准计算。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费按一审判决执行，二审案件受理费100950.00元，由上诉人北京华德威生物科技有限公司负担90947.00元,被上诉人吉林鑫佳泰实业集团有限公司负担10003.00元。本判决为终审判决。审　判　长　　王　红审　判　员　　李玉春代理审判员　　杜　鹃二〇一四年三月二十八日书　记　员　　李　镇百度搜索“”