（2014）三中民终字第639号
裁判日期: 2014-03-28
公开日期: 2015-06-11
案件名称
马滨、耿婧与薄书平、北京伟嘉安捷投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马滨,耿婧,薄书平,北京伟嘉安捷投资担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第639号上诉人（原审被告，反诉原告）马滨，男，1974年6月15日出生。上诉人（原审被告，反诉原告）耿婧，女，1978年6月29日出生。二上诉人之委托代理人卓云，北京市武阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）薄书平，男，1958年11月18日出生。委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。法定代表人刘田，董事长。委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生。上诉人马滨、耿婧因与被上诉人薄书平、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第00546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2012年12月，薄书平诉至原审法院称，2012年8月11日，我与马滨、耿婧签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定房价款为230万元，其中定金5万元（签约当日支付），首付款67.6万元（面签时支付），尾款157.4万元通过贷款方式支付。合同签订后，马滨、耿婧仅支付5万元定金，在2012年9月29日面签时约定应支付首付款，但马滨、耿婧表示无力支付，希望稍后再支付，并当场写下首付款的欠条。为不影响马滨、耿婧贷款的进度，我在对方保证一定能很快支付首付款的情况下，为贷款机构出具了首付款收据。但马滨、耿婧此后一直没有支付首付款，我多次催促没有结果，于2012年10月14日向马滨、耿婧发出解除合同通知书，并于2012年11月13日再次给马滨、耿婧发函，确认合同解除，告知他们尽快协商合同解除后的善后事宜，根据法律规定合同至此已经解除。马滨、耿婧收到我的函件后，既不继续履行合同，也不办理善后事宜。据此，薄书平请求判令解除我与马滨、耿婧之间签订的位于北京市朝阳区×号的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。马滨、耿婧辩称，我方在接到薄书平送达的解除合同通知书后，立即依法向法院起诉，要求确认该通知书无效，该通知书没有发生法律效力。合同签订后，我们已经正常履行了义务，我们向薄书平支付了房屋定金5万元，同时向中介公司支付了相关费用，并且为了配合薄书平，我们提前交纳了房屋的供暖费，不存在任何违约情形。实际情况是薄书平单方变更支付首付款的时间，我们没有同意薄书平的变更请求，之后薄书平就拒绝配合我们办理相关手续。这期间中介公司也向薄书平发函，要求履行合同，薄书平的行为已经给我们造成了实际损失。现在因为房屋价格上涨，导致薄书平不想履行合同。据此，马滨、耿婧请求驳回薄书平的诉讼请求，并提出反诉，请求判决双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助我们办理房屋初审手续、面签手续及房屋所有权变更登记手续，并支付违约金23万元。针对马滨、耿婧的反诉，薄书平辩称，不同意马滨、耿婧的反诉请求。马滨、耿婧称是我的原因导致合同没有履行的说法是错误的。他们一直回避首付款的支付问题，只有先支付首付款，才能办理相关手续，马滨、耿婧至今没有支付首付款。我一直按照合同的约定履行，我希望双方能共同履行合同，我卖房是给老人换房，但是马滨、耿婧没有支付首付款，导致我卖房的目的没有实现。我一再催告后，才发出解除通知书，我的行为没有违反任何法律规定，请求法院驳回马滨、耿婧的反诉请求。伟嘉安捷公司针对本诉和反诉陈述称，薄书平和马滨、耿婧签订的买卖合同是合法有效的，我公司认为双方的合同应当继续履行，但对于马滨、耿婧在反诉中提出的支付违约金等请求，与我公司无关。原审法院经审理认为，薄书平与马滨、耿婧之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点问题是违约问题。薄书平认为只有支付首付款才能办理相关手续，而马滨、耿婧一直没有支付首付款，导致卖房目的无法实现。马滨、耿婧认为薄书平单方变更支付首付款的时间，遭到拒绝后薄书平不配合办理相关手续。薄书平、马滨、耿婧在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》中没有明确约定首付款交付的时间，双方及中介公司的认知均来自于个人认知和交易习惯，此问题系合同约定不明确，双方均不存在违约问题。现薄书平表示要求解除房屋买卖合同，马滨、耿婧要求继续履行合同，法院认为本案中合同无法继续履行，应予解除，故对薄书平的此项诉讼请求，法院予以支持，对马滨、耿婧继续履行合同以及协助其办理房屋初审手续、面签手续及房屋所有权变更登记的反诉请求，法院不予支持。法院认为，在合同解除后，薄书平应将定金予以退还马滨、耿婧。薄书平表示同意退还马滨、耿婧交纳的供暖费，法院予以认可。马滨、耿婧要求薄书平支付违约金，没有合同依据，也没有法律依据，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、依法解除薄书平与马滨、耿婧、伟嘉安捷公司于2012年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、薄书平于判决生效后十日内退还马滨、耿婧定金50000元及供暖费2064元；三、驳回马滨、耿婧的反诉请求如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，马滨、耿婧不服，上诉至本院。马滨、耿婧上诉称，合同对首付款给付时间已作出了明确约定，薄书平单方变更首付款的给付期限，是违约行为；涉案合同仍可以继续履行，不应解除；原审法院在第一次庭审结束后追加当事人，剥夺了上诉人在一审程序中变更增加上诉请求并举证的合法权益。故马滨、耿婧上诉请求撤销原审判决，发回重审或改判支持其原诉请求。薄书平、伟嘉安捷公司均同意原审判决。经审理查明：2012年8月11日，薄书平作为出卖人、马滨、耿婧作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为朝阳区×号，建筑面积共68.8平方米。该房屋成交价格为230万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。买受人向出卖人支付定金，定金金额为5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电信费、其它房屋产权转移前产生的各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人应当在领取全部房款当天（约定时间或约定条件）将房屋交付给买受人。逾期交房在十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，薄书平作为出卖人（甲方）、马滨、耿婧作为买受人（乙方）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司作为服务方（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定：乙方明确采取公积金方式购买交易之房屋，如甲乙任一方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担。同日，薄书平作为出卖方（甲方）、马滨、耿婧作为买受方（乙方）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司作为见证方（丙方）签订了《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。乙方自愿为甲方承担我爱我家全额中介服务费，确保甲方净得房价款230万元。经甲乙双方协商约定：交房时间为2012年10月5日之前。甲方承诺该房屋没有户口。面签当天交付首付款。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商约定。本协议为《买卖合同》及《保障合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《保障合同》相抵触，以本协议为准。同日，薄书平作为甲方（出卖人）、马滨、耿婧作为乙方（买受人）、北京我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方（居间人）签订了《居间服务合同》，约定：在丙方的居间服务下，甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，甲方、乙方向丙方支付居间代理费。同日，马滨、耿婧向薄书平支付了购房定金5万元。2012年9月7日，马滨、耿婧交纳诉争房屋的供暖费2064元。2012年9月29日，马滨、耿婧向薄书平出具欠条一张，写明：买方马滨、耿婧购买位于朝阳区×号房屋，欠卖方薄书平首付款人民币（大写）陆拾柒万陆仟元整。下为马滨、耿婧签名和日期。在原审过程中，薄书平表示，只有支付首付款才能办理相关手续，而马滨、耿婧一直没有支付首付款，导致卖房目的无法实现。马滨、耿婧不同意薄书平的意见，认为薄书平单方变更支付首付款的时间，遭到拒绝后薄书平不配合办理相关手续。为此，薄书平向法庭提供2012年10月9日向中介提交并转交马滨、耿婧的告知函和2012年10月14日薄书平向马滨、耿婧邮寄的解除合同通知书，欲证明马滨、耿婧超过合同约定的首付款给付时间。马滨、耿婧对以上证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为此份证据证明薄书平变更了首付款的给付时间。对此，双方均未进一步提供相关证据加以证实。马滨、耿婧向法庭提供证人顾芝洲、张磊的证言，顾芝洲表示薄书平在合同签订后找到他说房屋卖便宜了，要加价10万元。张磊表示合同约定面签时给付首付款，办理初审前签字时，薄书平拒绝签字，薄书平要求马滨、耿婧支付首付款，马滨、耿婧向其打了一个欠条。薄书平对以上证言的真实性有异议，认为两位证人均为中介公司工作人员，因涉及佣金问题，与马滨、耿婧有经济往来。上述事实，有当事人当庭陈述、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议、房屋交易保障服务合同、居间服务合同、定金收据、欠条、供暖费收据等证据在案佐证。本院认为，薄书平与马滨、耿婧之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是其真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《补充协议》的约定，马滨、耿婧应当在“面签当天交付首付款”。但由于合同对“面签”一词并未作出明确约定，双方当事人对“面签”一词的理解不能达成一致，因此在交付首付款时间的问题上，双方均不存在违约。马滨、耿婧上诉主张“面签”是贷款申请人当着银行工作人员的面签署贷款协议，而其与薄书平之间的房屋买卖行为尚未进展到“面签”阶段，其不存在付款义务。本院认为，在房屋买卖过程中，办理贷款手续系买房人的义务。买房人应积极准备，促使办理贷款手续的条件成就。在2012年9月29日，马滨、耿婧出具首付款欠条后，应当在合理的时间内交付首付款，但直到2012年10月9日薄书平发出《告知函》催促马滨、耿婧交付首付款时，马滨、耿婧既未缴纳首付款，也没有积极办理贷款手续，推进买卖合同的进展，其行为已构成违约。据此，原审法院判决解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是正确的，本院应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由马滨、耿婧负担（于本判决生效后七日内支付薄书平）。反诉费4750元，由马滨、耿婧负担（已交纳）。二审案件受理费4820元，由马滨、耿婧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曾彦审 判 员 王成代理审判员 夏莉二〇一四年三月二十八日书 记 员 楚静 来源：