（2014）彭州民初字第263号
裁判日期: 2014-03-21
公开日期: 2014-04-24
案件名称
刘明清与李先祝租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘明清,李先祝,郫县安靖镇雍渡村第九农业合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2014）彭州民初字第263号原告刘明清。委托代理人罗林，四川恒和信律师事务所律师。委托代理人王超，四川恒和信律师事务所律师。被告李先祝。第三人郫县安靖镇雍渡村第九农业合作社。住所地：四川省郫县安靖镇雍渡村。负责人徐从全，职务：社长。委托代理人李靖，四川述金律师事务所律师。委托代理人刘艳梅，四川法典律师事务所律师。原告刘明清与被告李先祝、第三人郫县安靖镇雍渡村第九农业合作社（以下简称：雍渡第九合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理。依法由代理审判员宋朝伟适用简易程序，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告刘明清的委托代理人罗林、王超，第三人雍渡第九合作社的委托代理人李靖、刘艳梅到庭参加诉讼，被告李先祝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告刘明清诉称，2010年7月19日，被告与第三人签订一份《铺面租赁合同》，该合同约定郫县安靖镇雍渡村村民委员会第九农业合作社将位于郫县安靖镇雍渡村九社的集体经营性用房5号铺面一间出租给被告使用，租赁期限为：自2010年8月1日至2011年7月31日，合同期限三年。同时，合同约定：租金每年21600元，承租方另向出租方一次性交纳配套费每年10000元，三年共计30000元，且配套费按实际使用时间计算；承租方在租赁期内不能擅自转让铺面，如需转让必须经过出租方，否则出租方有权收回铺面。2012年2月25日，被告又与原告签订一份《房屋转租合同》，被告将上述承租铺面转租给原告，转租期为5个月，自2012年3月1日至2012年7月31日，被告保证取得原出租方同意转租的书面同意书，保证转租期限未超过租房期限，同时须协助原告与原出租人续签2013年的租房合同。费用为：房屋配套设备费30000元，装修费2500元，租金每月1500元，5个月共计7500元，三项费用共计40000元。《房屋转租合同签订后，原告依约于2012年2月25日向被告支付了上述40000元费用。双方转租期限届满后，由于被告原因无法协助原告与原出租方签订2013年的租房合同，同时原出租方否认同意被告对外转租。原告认为被告的擅自转租行为导致转租合同无效，因无效取得的财产应当返还。因此，原告要求被告退还所收取的房屋配套设备费30000元，装修费2500元，共计32500元。经原告多次催收无果，故起诉来院，请求法院依法确认原、被告签订的铺面租赁合同无效；判令被告返还原告房屋配套设备费30000元，装修费2500元，共计32500元。第三人对此债务承担连带清偿责任。被告李先祝未到庭，无书面答辩。第三人雍渡第九合作社述称，原告与被告所签订的《房屋转租合同》第三人并不知情，而且第三人也未同意被告转租。依据合同的相对性，应是原、被告之间的法律纠纷，与第三人无关，第三人不应承担连带清偿责任。原告与被告签订合同后，收取的费用是被告自行收取的，也与第三人无关，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明，被告李先祝（乙方）与第三人雍渡第九合作社（甲方）于2010年7月19日签订《铺面租赁合同》，该合同约定甲方将位于郫县安靖镇雍渡村九社的集体经营性用房5号铺面一间出租给乙方从事酒水经营，租金21600元／年。从2010年8月1日至2011年7月31日止，合同期限为三年。同时乙方向甲方一次性交纳配套费30000元。乙方在租赁期内不能擅自转让铺面，如需转让必须经过甲方，否则甲方有权收回铺面。2012年2月25日，被告李先祝（转租方）又与原告刘明清（受转租方）签订《房屋转租合同》，合同约定被告将其承租的郫县安靖镇雍渡村九社的集体经营性用房5号铺面一间转租给原告，转租期为5个月，自2012年3月1日至2012年7月31日。转租期满，被告协助原告与房屋产权人（村委会）沟通，续签2013年的租房合同。费用为：房屋配套设备每间30000元，每间装修费2500元，每间每月租金1500元，共计40000元。《房屋转租合同签订后，原告向被告支付了上述40000元费用，被告向原告出具了收条并交付房屋给原告，原告以成清货运信息服务部的名义使用至2012年7月31日。后第三人收取租金时发现被告已将铺面转租，故第三人以未同意被告转租为由要求原告搬出并收回铺面。因第三人不同意原告转租续签租赁合同，故原告要求被告退还租金未果后起诉来院。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、铺面租赁合同、雍渡第九合作社委托1份、房屋转租合同、收据1份、收条1份以及原告和第三人的一致陈述在卷为凭，上列证据经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采纳。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，被告李先祝与第三人雍渡第九合作社签订的铺面租赁合同明确约定转租须经出租人同意。根据本案证据及原告刘明清和被告李先祝签定的房屋转租合同内容可以认定，房屋转租的事实并未经过第三人同意，且第三人在知道该转租事实后明确拒绝并要求收回房屋，转租行为应属无效。故对原告要求确认原、被告签订的房屋转租合同无效的诉讼请求本院予以支持，对其要求被告返还房屋配套设备费30000元，装修费2500元的诉讼请求，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对该请求本院予以支持。对原告要求第三人承担连带清偿的问题，因原、被告转租的关系与第三人与被告的租赁关系属于不同的法律关系，根据合同的相对性，原告与第三人之间并无合同关系，第三人不应承担连带清偿责任。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告李先祝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证和答辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘明清与被告李先祝签订的房屋转租合同无效；二、被告李先祝在本判决生效之日起五日内返还原告刘明清房屋配套设施费30000元、装修费2500元，共计32500元；三、驳回原告刘明清的其他诉讼请求。案件受理费306.5元，由被告李先祝负担（被告应负担的诉讼费已由原告垫交，被告在返还上述费用时一并付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 宋朝伟二〇一四年三月二十一日书 记 员 刘波罗 微信公众号“”