（2013）嘉盐民初字第2984号

裁判日期: 2014-03-21

公开日期: 2014-05-22

案件名称

凌网兔与海盐县文化馆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

海盐县人民法院

所属地区

海盐县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凌网兔,海盐县文化馆

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

浙江省海盐县人民法院民事判决书（2013）嘉盐民初字第2984号原告：凌网兔。委托代理人：许晴。被告：海盐县文化馆。法定代表人：刘支群。委托代理人：宋佳屹。原告凌网兔为与被告海盐县文化馆房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈秀珍适用简易程序于2013年12月17日第一次公开开庭进行审理，审理中，被告申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院予以准许并对外委托评估，后于2014年2月27日第二次公开开庭进行了审理。原告凌网兔及其委托代理人许晴、被告海盐县文化馆的委托代理人宋佳屹二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌网兔起诉称，原、被告于2000年7月4日签订房屋买卖协议书一份，约定被告将位于海盐县武原镇董家弄154号5幢103室出卖给原告。协议书签订后，被告将房产证、土地证交给原告，但该房屋一直没有办理房屋登记过户手续。2012年9月12日被告向海盐县人民法院起诉，要求依据房屋买卖协议书第四条解除上述协议书。该案经海盐县人民法院审理认为双方签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，合法有效，而对于涉案房屋的出售，在其出售之前及之后均未得到审批获准，导致涉案房屋的所有权无法实际转移到买方，遂判决解除该房屋买卖协议书。后经海盐县正浩房地产评估事务所评估，涉案房屋的市场价格为265900元。综上所述，双方签订的房屋买卖协议书合法有效，现因被告未经审批出卖导致涉案房屋无法过户到原告名下，致房屋买卖协议书因无法履行而解除，被告应当承担因解除合同给原告造成的损失。原告为维护自身权益，依照合同法、民事诉讼法等有关规定，请求法院依法判令：1、被告即行赔偿原告因解除合同造成的损失200000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告海盐县文化馆答辩称，第一，原告所主张的损失无事实和法律依据。合同法规定的赔偿损失指因违约产生的损害赔偿，本案属于因不可抗力的法定解除情形。解除事由不可归责于被告，被告对此不存在过错，故不应承担责任。第二，原告在签订房屋买卖协议时，应明知房屋的性质及办理房屋过户手续的难度，因合同解除所造成的实际损失原告有其自身的过错，且合同约定强行终止买卖关系的后果是归还原告30000元，该条款应有约束力，故原告主张的损失应由其自己承担。针对自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料：1、（2012）嘉盐民初字第2614号民事判决书一份，用以证明因被告的原因导致合同被解除，被告应当承担责任的事实。2、录音光盘一份，用以证明祝雪华系被告的正式职员，其了解整个房屋买卖的过程的事实。3、海盐县正浩房地产评估事务所出具的房地产价格评估报告书一份，用以证明涉案房屋价值为265900元的事实。4、海盐县文化馆于2011年12月14日出具的通知一份，用以证明被告知道自己违反政策规定的事实。另外，原告申请证人黄某、张某出庭作证，用以证明整个小区都知道原告购买涉案房屋的事实以及在房屋无法过户后被告领导答复原告不会收回房屋的事实。证人黄某在庭审中陈述称，其和原告曾是同事，因当时其离家太远，还经常住在原告家中。原告曾说房子五年后可以过户，原告多次找海盐县文化馆要求过户。原告还曾向其讲到房屋没有过户和海盐县文化馆领导说让原告住涉案房屋的事情，其还劝原告说集体的不会骗人的。证人张某在庭审中陈述称，其和原告原先是邻居，与原告的丈夫系同事，有的时候在一起打牌，听原告说起房屋买卖的事情。整个小区都知道买卖房屋的情况，大家都在议论过户的事情。被告海盐县文化馆质证意见：对证据1本身无异议，但不能证明原告待证的事实，判决书恰恰说明无法办理过户的原因是因为客观的原因导致履行不能。证据2，虽然是录音资料，实际上是证人证言，证人不出庭作证，对其证明力不认可，另外通过录音也无法确认被询问人的身份信息，录音的内容也与本案无关联性，无法证明原告待证的事实。证据3，系原告单方委托，不予认可，申请重新评估。证据4，在（2012）嘉盐民初字第2614号案件中已质证过。对证人证言，并不能证明原告待证的事实，消息的来源都是原告本人，对其真实性无法确认。另外，证人黄某讲到原告提到五年之后再过户，可见原告也明知房屋过户的难度很大的事实。本院认证意见：被告对证据1无异议，本院予以确认。证据2，被告对被录音人的身份信息不予确认，原告也未申请该对象出庭，故本院无法确认其真实性。证据3，系原告单方委托，且被告有异议，本院不予确认。证据4，对其真实性予以确认。证人证言，该二位证人均表示知道的情况都是从原告处听来的，并非第一手信息，故对其真实性无法确认。被告海盐县文化馆向本院出示了以下证据材料：1、海盐县正浩房地产评估事务所出具的证明一份，用以证明该所对涉案房屋出具的评估报告系原告单方委托的事实。2、调查访问笔录和人口信息一组，用以证明原告购买房屋时清楚只是购买房屋居住权，而且之后该房屋并未自住而是出租的事实。3、房屋买卖协议书一份，用以证明原告明知房屋办理过户手续难度大且约定如果强行终止买卖关系，原告应当无条件服从，被告只需归还30000元即可的事实。原告质证意见：对证据1无异议，确实是原告委托的。证据2，笔录的内容不真实，且与本案无关，不予认可。房屋买来是否自住与本案无关。证据3，本身无异议，但对被告待证的事实不认可。本院认证意见：原告对证据1、3本身无异议，本院予以确认。证据2，被询问人未能出庭，且原告对此有异议，在被告未能提供其他证据予以佐证的情况下，本院无法确认其真实性。另根据被告的申请，本案所涉房屋经浙江和诚房地产估价有限公司评估，该公司出具了报告书，报告载明房屋的评估价值为260000元。原告质证意见：无异议。被告海盐县文化馆质证意见：评估价格偏高，不认可。本院认证意见：报告书具备证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。虽然被告对该评估报告结论有异议，但其未提供证据予以证明，故本院对其观点无法采信。经审理，本院认定事实如下：位于海盐县武原街道董家弄154号5幢103室的房屋原系被告海盐县文化馆的自管公房。海盐县文化馆曾于2012年9月12日以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉凌网兔，要求依法解除其与凌网兔之间的《房屋买卖协议书》和要求凌网兔退还位于海盐县武原街道董家弄154号5幢103室的房屋及房产证、土地证，同时由海盐县文化馆退还凌网兔购房款30000元，该案经本院（2012）嘉盐民初字第2614号案件审理认定以下事实：凌网兔（作为乙方）与海盐县文化馆（简称文化馆，作为甲方）于2000年7月4日签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将该房屋出售给乙方，乙方一次性付购房款叁万元整给甲方，该房产权归乙方所有；甲方把该住宅房的房产证、土地证及钥匙交付给乙方。今后可办理房产证、土地证等过户手续时，一切费用由乙方承担，甲方则及时协助乙方办理过户手续。协议书的第4条还约定，在过户手续尚未办好的情况下，如遇国家政策或地方性法规强行要求中断这种买卖关系时，甲、乙双方则无条件服从，并终止本协议书。甲方归还乙方购房款叁万元整，乙方归还甲方的房屋及房产证。协议签订后，凌网兔按约支付文化馆购房款叁万元，该房屋的房产证、土地证在凌网兔处，并由凌网兔实际使用支配该房屋至今。2011年7月11日，文化馆的上级主管部门海盐县文化广电新闻出版局收到海盐县国有资产管理办公室出具的《关于协查信访情况的函》，要求对文化馆出售自管公房情况调查核实。2011年8月31日，海盐县国有资产管理办公室向被告的上级单位海盐县文化广电新闻出版局出具《关于对县文化馆出售自管房产信访的处理意见》，认为凌网兔与文化馆之间就涉案房屋的买卖行为违反有关政策规定，应予纠正；要求文化馆抓紧办理完成涉案房屋的换购手续，并将该房产登记入账，按行政事业单位自管房方式进行管理。2011年12月14日，文化馆发出通知告知凌网兔，因双方的房屋买卖行为已违反政策规定，要求收回房屋，但未得到凌网兔同意。最后，该案判决，一、解除文化馆与凌网兔于2000年7月4日签订的房屋买卖协议书；二、凌网兔于本判决生效之日起二十日内将位于海盐县武原街道董家弄154号5幢103室的房屋腾退交还给文化馆，并同时退还该房屋的房产证和土地证给文化馆；三、文化馆于凌网兔履行完毕上述第二项义务之日退还凌网兔购房款30000元。该案判决已生效。现文化馆已就该案向本院申请强制执行。另查明，在本案审理过程中，涉案房屋经浙江和诚房地产估价有限公司评估为260000元。本院认为，本案的争议焦点是：涉案房屋的买卖协议被解除给原告带来的损失，原告和被告对此应承担的责任大小问题。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。（2012）嘉盐民初字第2614号案件认为双方于2000年7月4日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方理应全面履行合同的各项义务，但是涉案房屋原系被告的自管房产，对于事业单位国有资产的处置，包括出售等，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。而对于涉案房屋的出售，在其出售之前及出售之后均未得到审批获准，才导致海盐县国有资产管理办公室作出原、被告双方的买卖行为违反有关政策规定，应予纠正，并要求被告将该房产登记入账，按行政事业单位自管房方式进行管理的处理意见。由此可见，双方签订的房屋买卖协议已确定是履行不能，即涉案房屋的所有权无法转移至原告名下，故判决解除双方之间的房屋买卖协议书。因合同履行不能导致合同被解除，订立合同的双方均具有过错责任。因涉案房屋属被告的自管公房，被告作为事业单位法人，其在处置涉案房产时，理应知晓事业单位国有资产处置的相关规定并严格按照有关规定予以执行。现因涉案房屋的出售未能得到审批获准导致房屋买卖协议履行不能，故被告对此应负主要责任。而对于原告而言，协议书第4条也提到“如遇国家政策或地方性法规强行要求中断这种买卖关系时，甲、乙双方则无条件服从，并终止本协议书”，且双方对于过户时间也未能作出明确约定，由此可见，原告对于涉案房屋的过户可能存在国家政策或者地方性法规等因素的约束应有一定的预见，也就是说涉案房屋的买卖存在不同于一般商品房买卖，可能存在无法过户的情况。在此情况下，原告还是盲目购买亦负有次要责任。现因该合同被解除给原告造成损失，被告理应按照其责任大小对原告予以赔偿。因原告已付房款30000元已在（2012）嘉盐民初字第2614号案件中判决由被告退还给原告，故本案不再处理。本案所涉房屋根据当地的市场行情，经评估该房屋的升值部分为230000元（260000元-房款30000元）。故对房屋的升值部分，根据双方的过错责任，由被告按一定的比例进行赔偿。综合全案，本院酌定由被告承担升值部分80%的责任即184000元。故由被告赔偿原告因合同被解除而遭受的损失184000元。原告其他诉讼请求，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海盐县文化馆赔偿原告凌网兔损失184000元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述判决内容，由被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由原告凌网兔负担172元，被告海盐县文化馆负担1978元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员　　陈秀珍二〇一四年三月二十一日书记员　　沈叶利（附页）来自：