（2014）开民初字第513号
裁判日期: 2014-03-21
公开日期: 2014-05-24
案件名称
原告唐山市马家沟电影院与被告杨少林租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市开平区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山市马家沟电影院,杨少林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
唐山市开平区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第513号原告唐山市马家沟电影院。住所地唐山市开平区唐马路*号。代表人梁爱国，该院副经理。被告杨少林，男，1971年5月22日，汉族，下岗职工。委托代理人杨久顺，开平区开平法律服务所法律工作者。原告唐山市马家沟电影院与被告杨少林租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理，依法由审判员童凯声适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代表人梁爱国，被告杨少林及委托代理人杨久顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐山市马家沟电影院诉称，2009年12月31日，被告杨少林与马家沟电影院（以下简称影院）达成承租房屋协议，协议2012年12月31日到期。到期后影院为整体调整便利，未与被告签订新的协议。双方同意不定期按原协议约定内容继续履行。2013年12月31日，影院开始对影院房屋租赁情况进行规范调整，于当日向各家承租户发布了《通告》。影院与被告杨少林经过前后8轮洽谈，双方未能达成一致意见，影院向被告杨少林送达了《告知书》，还在被告所承租房屋处张贴《告示》，告知被告与影院房屋租赁关系于2013年12月31日终止，限定被告10日内将原承租的房屋腾清，搬走属于被告的商品货物经营用品等动产部分，同时当面指明，被告自费扩建的影院前门台阶上的房屋，属于不动产，按原合同约定合同到期后产权归影院所有。被告杨少林看后拒绝在《告知书》上签字，也未按期腾清房屋。被告还欠影院2013年11-12月两个月的房租总计3500元；被告到目前还在实际占用原告的房屋进行经营，应当按照其他已经与影院新签订合同的17户承租户的租金平均价格标准，每日每平米0.62元，向原告缴纳2014年1月1日起，到被告腾清房屋之日，占用413平方米房屋实际天数的占有使用费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁决：1、依法裁决被告腾清原承租的马家沟电影院房屋（包括：2元店、激情酒吧、疯狂烤翅）；2、依法判令被告补缴所欠原告的两个月房屋租金3500元；3依法判令被告向原告缴纳2013年12月31日租赁关系终止后房屋占有使用费46336元（2014年1月1日-2014年6月30日）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告杨少林辩称，1、被告没有承租过原告的两元店、激情酒吧、疯狂烤翅，只承租过电影院前厅，因此被告收回两元店、激情酒吧、疯狂烤翅没有法律依据。2、被告已向原告处缴清至2013年12月份的房租，不再欠原告租金，原告在诉状中主张的两个月3500元租金是被告在承租期间原告的消防设施跑水以减收租金的方式向被告补偿的3500元部分损失。3、原告在与被告终止租赁关系后，双方在处理善后事宜期间要求被告方支付占地费用没有事实根据和法律依据。4、原告诉讼所依据的2009年12月31日的租赁协议并非双方协商一致达成的协议，而且被告对此协议的内容并不知情，亦不予追认，对被告没有法律约束力。原告为证明自己的主张成立，提交如下证据：1、承包协议书1份，证明原、被告之间有租赁关系租期截止到2012年12月31日，杨少林的签字确实不是本人签字，是其前妻签的字，不知道被告是否知道协议内容，但是签协议之前是与杨少林口头协商的。2、2014年1月13日的通告（复印件）1份，证明原承包协议已超期，影院与原承包方须从新签订合同。3、2014年1月13日的告示（复印件）1份，证明因租赁合同期限已到，通知杨少林。4、2014年1月13日的告知书（复印件）1份，证明告知书内容已告知被告，且送达被告。被告为证明自己的主张成立，提交如下证据：1、2002年8月1日原、被告双方签订的承包协议书1份，证明原、被告双方自2002年8月1日形成租赁关系，租赁物为电影院前大厅，租期至2003年7月31日，承包费是每年28000元。2、2003年2月1日原、被告双方签订的承包协议书1份，证明承包时间为2003年2月1日至2005年1月31日，租金为21000元，租赁场地仍为电影院前大厅。3、2007年1月1日经原、被告协商对2003年2月1日协议做补充与修改的承包协议书1份，证明2003年2月1日的承包协议书虽然乙方最后的签字为赵新红，但这份协议被告已经做了认可，该补充协议将租赁期修改为2007年1月1日至2008年12月31日，租金仍延续原协议年租金21000元每月1750元，原、被告双方对原承包协议的其他条款继续有效，此协议虽已到期但原、被告双方依然按照2003年的协议执行，原、被告双方的租赁关系仍在持续。经庭审质证，被告对原告提交的1-4号证据均有异议，认为1号证据不是原、被告协商签订的，被告不知道有这份协议，因此这份协议对被告不具有法律约束力，被告与原告形成租赁关系并一直按着2003年至2008年的承包协议书所签订的每月1750元履行合同，并且租赁的面积也没有发生变化；认为2-4号证据是原告方单方制作，且无证据证明该告示已经通过粘贴、送达等方式传达给被告，因此该告示不能证明告示内容已经告知了被告，另告知书上的证明人未出庭证明，因此不能证明被告拒绝签收的事实。原告对被告提交的1号-3号证据无异议，本院予以确认。经核查，本院认为，原告提交的1号证据能证明租赁协议虽不是被告本人签订，但被告一直履行此协议；2-4号证据能证明2014年1月13日原告通过张贴、送达方式告知被告租赁关系解除。经审理查明，被告杨少林自2002年8月至2009年12月与原告马家沟电影院形成租赁关系，租赁场地为马家沟电影院前大厅，租金从每年28000元调整为每年21000元，被告用承租的马家沟电影院前大厅经营激情酒吧。2009年夏天，被告杨少林在马家沟电影院前大厅台阶上改建房屋开办了2元店和疯狂烤翅店，2009年12月31日，原告马家沟电影院与被告杨少林签订承包协议书，协议书由被告前妻代被告杨少林签字，双方约定承包期为3年，即2009年12月31日至2012年12月31日，租金为每年21000元，并约定由杨少林自费对电影院前大厅（包括台阶）进行改造建房，待承包期满，被告杨少林投资改造的房屋的全部不动资产，产权无偿归马家沟电影院所有。2012年12月31日，承包期届满，双方未再签订协议，只是口头约定不定期按原协议约定内容继续履行，被告按照约定缴纳租金到2013年10月。2014年1月，原、被告就重新签订租赁协议事项经多次协商未果，原告于2014年1月13日采取张贴通告、告示和留置送达告示等方式正式通知被告解除租赁关系，并要求被告在限期内腾房和自2014年1月1日起缴纳房屋占有使用费。2014年2月原告来院起诉。另在庭审中，原、被告双方就原告消防栓漏水给被告造成的损失达成用3个月租金折抵损失的一致意见，原告撤回诉请中要求被告缴纳2013年11月、12月的租金3500元的请求，被告的租金缴纳至2014年1月。本院认为，原告唐山市马家沟电影院与被告杨少林签订的租赁合同是双方真实意思表示，并且已经按照合同约定各自履行了义务，故原、被告签订的租赁合同合法有效，租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，任何一方当事人可以随时解除合同，双方因重新签订租赁协议未能协商一致，原告要求解除合同符合法律规定，被告应当返还租赁物和按照合同约定归原告所有的不动产（无任何审批手续和产权证书）。原告请求要求被告缴纳2014年1月1日-6月30日的房屋占有使用费46336元的主张无事实和法律依据，原告请求被告补缴2个月租金3500元事宜，双方已在庭审中达成一致意见，被告将租金已经缴纳到2014年1月，且原告要求解除合同也应该给予被告一定的合理的期限，另房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准为宜。被告杨少林提出2009年12月31日的合同不是本人签字，本人不知道内容不予认可的主张，没有事实依据且被告已经履行了合同，本院不予采纳。为维护社会和谐秩序，保护公民的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告杨少林于本判决书生效之日起十五日内腾清承租原告唐山市马家沟电影院前大厅（激情酒吧）和按照合同约定归原告所有的2元店及疯狂烤翅店（无任何审批手续和产权证书）。二、被告杨少林逾期不履行前项判项，应按照合同约定的租金每月1750元的标准支付原告唐山市马家沟电影院房屋占有使用费至腾清为止。三、驳回原告唐山市马家沟电影院其他诉讼请求。案件受理费563元，由被告杨少林担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 童凯声二〇一四年三月二十一日书记员 郭 松 来自