（2014）临民初字第205号

裁判日期: 2014-03-21

公开日期: 2014-07-29

案件名称

（2014）临民初字第205号原告广西╳╳物业服务有限公司诉被告罗╳╳物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

桂林市临桂区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西＊＊物业服务有限公司,罗＊＊

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十二条第一款，第四十二条第一款

全文

广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2014）临民初字第205号原告广西＊＊物业服务有限公司，住所地：桂林市＊＊区＊＊路＊号＊栋＊室，组织机构代码：＊＊＊＊。法定代表人孙＊＊，该司总经理。委托代理人蒋＊＊，广西＊＊律师事务所律师。被告罗＊＊，男，＊年＊月＊日出生，汉族，住广西临桂县＊小区＊栋＊单元＊号，公民身份号码＊＊＊＊********。原告桂林＊＊物业服务有限公司（以下简称原告＊＊物业公司）诉被告罗＊＊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。书记员尹康担任记录。原告＊＊物业公司的委托代理人蒋＊＊、被告罗＊＊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告＊＊物业公司诉称，被告罗＊＊是原告所管理的＊＊＊＊小区的业主。2007年9月1日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，之后原告与被告的小区业主委员会签订了《＊＊＊＊物业服务委托合同》，并约定按建筑面积0.5元每平方米收取物业管理费，二被告的房屋建筑面积为90.3平方米（即每个月的物业管理费为45.15元）。原告自接管该小区以来，一直对小区进行了管理，从未间断。原告也一直按双方合同约定为被告所在的小区提供了保安、绿化、清洁、公共设施维修等服务。但被告自2010年1月份开始，就一直拖欠原告的物业服务管理费和生活垃圾费。在被告欠费期间，原告仍对其物业的安全、清洁及维护等进行了一系列的物业管理工作，经原告工作人员每年多次采用多种方式催促被告依合同缴费，都未果。为此，原告根据《合同法》等有关法律之规定，诉至法院，请求：1、判令二被告给付2010年1月至2013年12月的物业管理费2167元（48个月×45.15元／月）和生活垃圾费336元（48个月×7元／月），共计2503元；2、判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结算全部物业管理费，截止至2014年1月1日应支付滞纳金1592元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告＊＊物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照和组织代码证、资质证书、法定代表人证明，证明原告的基本身份情况、原告具备从事物业服务资质的事实及原告从事物业服务在法律许可的范围内可以收费的事实；2、证明一份，证明原告在合同履行期间履行了合同约定义务的事实；3、《＊＊＊＊物业服务委托合同》，证明原、被告物业服务合同成立的事实；4、催缴物业服务费电话记录本，证明原告按照法律规定履行了催款义务；5、催款通知，证明被告在约定的时间内没有履行合同给付原告物业费等费用的事实及原告依据法律规定履行了通知义务的事实；6、《＊＊＊＊小区前期物业管理服务合同》，证明原、被告物业服务合同成立的事实、原告在合同履行期间履行了合同约定义务的事实。被告罗＊＊辩称，保安门禁约定是一人一卡，原告都没有做到，任何人都可以随意进来，小区经常发生盗窃案件，也没有相关人员处理。保洁方面，业主装修房屋完毕以后，合同约定要翻新一次楼梯，原告也没有任何翻新。卫生很差，小区里面整体环境也不好。绿化方面，很多树木都已经枯萎死掉。物业公司本来就是为业主服务的，有问题反映给原告的时候总是没有一个积极的态度面对。本人结婚耽误就是因为房子漏水有问题，被告迟迟没有处理好，反映给原告后，按道理来说应该有个记录，但原告也没有记录、处理，开发商对被告提出的问题也没有一个口头和书面的回复。小区物业的主任七年间已经换过六、七次，目前的这个主任本人都没见过几次，作为一个服务行业，被告认为这是不可原谅的。小区的车位本身是绿化带的地方，后来停车位或绿化地的更改也没有经过业主委员会的讨论决定。被告承认欠原告物业管理费和生活垃圾费，被告不交是因为原告的服务不到位，我觉得原告是滥用诉权。通过协商后如果达到被告的目的、要求，被告可以交齐费用，但是滞纳金被告是不会交的。被告罗＊＊为其辩解在举证期限内未提供证据。经过开庭质证，被告罗＊＊对原告＊＊物业公司提供的证据1没有异议；2有异议，被告根本不知道这个＊＊＊＊业主委员会的成立，也没有参加过。对这个物业公司的满意度，被告认为应该由全体业主三分之二以上的人同意才有效。这个业主委员会，被告看到挂了牌子，但是从来没看见开门；3有异议，被告没有见过这个合同，更没有签过字；4有异议，原告不主动打电话和被告协商；5没有异议；6真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，被告看到上面只有签署的日期，不知道这个合同什么时候到期。本院对双方无异议的书证予以采信，对双方提出异议的书证，因各自无相反的证据予以否定，且该类书证与双方诉辨事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年9月1日，原告＊＊物业公司与被告罗＊＊签订了《＊＊＊＊小区前期物业管理服务合同》一份，该合同约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按住宅房屋建筑面积0.40元／月／㎡支付物业管理服务费给原告，每半年收取一次。之后，原告与被告所在的＊＊＊＊小区业主委员会于2012年9月1日签订了《＊＊＊＊物业服务委托合同》，该合同约定委托管理期限为三年即2012年9月1日至2015年8月31日止。同时，该合同约定被告按住宅房屋的建筑面积0.50元／月／㎡支付物业管理服务费给原告，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1%交纳滞纳金。该合同签订后，原告即按合同的约定对＊＊＊＊小区的物业进行管理，并为＊＊＊＊小区的业主提供服务。本案诉讼中查明，被告罗＊＊是临桂县临桂镇＊＊＊＊小区的业主，其所有的＊＊＊＊小区2栋3单元5层1号房屋，原、被告双方签订的《＊＊＊＊小区前期物业管理服务合同》上载明该房屋建筑面积为90.3㎡，该合同签订后被告按约定交纳物业服务费及按每月7元的标准交纳生活垃圾费。但被告自2010年1月1日起未交物业服务费及生活垃圾费给原告。至2013年12月31日止被告拖欠原告的物业服务费为1878.2元{［建筑面积90.3㎡×0.4元／月·㎡×32个月（2010年1月1日至2012年8月31日止即32个月）=11155.8元］＋［建筑面积90.3㎡×0.5元／月·㎡×16个月（2012年9月1日至2013年12月31日止即16个月）=722.4元］=1878.2元}。同时查明，被告自2010年1月1日起至2013年12月31日止拖欠原告的生活垃圾费为336元（48个月×7元／月）。对于上述物业服务费和生活垃圾费，原告一直多次向二被告催收，被告均未交纳给原告。2014年1月18日，原告诉至本院，请求判令被告罗＊＊给付2010年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费用共计2167元，生活垃圾费336元，滞纳金1592元。本案诉讼费用由被告承担。另查明，桂林＊＊物业服务有限公司于2003年11月19日向桂林市工商行政管理局申请成立，营业期限至2023年11月19日，资质等级为贰级。本院认为，＊＊＊＊小区业主委员会是由＊＊＊＊业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原告＊＊物业公司与＊＊＊＊业主委员会签订的《＊＊＊＊物业服务委托合同》，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受到法律的保护，对被告具有约束力；原告与被告签订的《＊＊＊＊小区前期物业管理服务合同》，亦是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，亦属有效合同，应受到法律的保护。原告已依照该两份合同的约定，为被告提供了物业管理服务。因此，被告应依照该两份合同的约定，向原告交纳相应的物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，原告诉请要求被告交纳物业服务费，其要求合理，且符合法律的规定，本院予以支持。但原告诉请被告交纳的物业服务费2167元（48个月×45.15元／月），因该物业服务费被告均按住宅房屋建筑面积的0.50元／月／㎡计算，未按该两份合同的约定分开计算。因此，原告诉请的物业服务费中有超出合同约定计算的部分，对超出部分，本院不予支持。经本院审核，被告按该两份合同分段计算物业服务费，即被告从2010年1月1日至2012年8月31日止计算拖欠原告的物业服务费为1155.8元［建筑面积90.3㎡×0.4元／月·㎡×32个月（2009年1月1日至2012年8月31日止即32个月）=1155.8元］；被告从2012年9月1日至2013年12月31日止计算拖欠原告的物业服务费为722.4元［建筑面积90.3㎡×0.5元／月·㎡×16个月（2012年9月1日至2013年12月31日止即16个月）=722.4元］。两项合计1878.2元（1155.8元＋722.4元），被告应支付给原告。关于生活垃圾费的计算问题，应按原、被告双方已实际履行约定的7元／月计算，从2010年1月1日至2013年12月31日止，被告拖欠原告的生活垃圾费为336元（48个月×7元／月），被告应支付给原告。对于原告诉请被告缴纳滞纳金1592元，因该项诉请，与法律规定相悖，本院不予支持。至于被告以其对物业的保安管理未到位，小区经常发生盗窃案件，没有相关人员处理，原告在业主装修房屋完毕以后，未翻新楼梯，小区整体环境不好，很多树木都已经枯萎死掉，原告没有积极的态度面对反映的问题，房子有问题未处理好被告结婚被耽误，反映问题没有记录、处理和回复，小区物业的主任没见过几次，停车位或绿化地的更改也没有经过业主委员会的讨论，原告滥用诉权等理由，作为被告拒绝支付给原告物业管理费及生活垃圾费的抗辩理由。本院认为，因被告对此未提供证据予以证实，且该事由与本案不属同一法律关系，故其抗辩的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第四十二条的规定，判决如下：一、被告罗＊＊支付2010年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费1878.2元给原告广西＊＊物业服务有限公司；二、被告罗＊＊支付2010年1月1日至2013年12月31日止的生活垃圾费336元给原告广西＊＊物业服务有限公司；三、驳回原告广西＊＊物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告广西＊＊物业服务有限公司负担25元，被告罗＊＊负担25元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　粟春平人民陪审员　　周道奕人民陪审员　　赵生付二〇一四年三月二十一日书　记　员　　尹　康 关注公众号“”