（2014）黔义民初字第235号
裁判日期: 2014-03-21
公开日期: 2014-11-18
案件名称
何玉梅与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
兴义市人民法院
所属地区
兴义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何玉梅,贵州省兴义市安达房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2014）黔义民初字第235号原告何玉梅。委托代理人黄誉，律师，特别授权。被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。法定代表人易江萍，系该公司董事长。委托代理人付光禄，律师，特别授权。原告何玉梅诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称：安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理。依法由审判员谢贤斌适用简易程序于2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告何玉梅及其委托代理人黄誉，被告安达公司法定代表人易江萍之委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何玉梅诉称，原告于2009年11月9日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买兴义市某小区预售商品房1套，建筑面积约146.68平方米，每平方米单价为2428元；在2010年6月30日前交房；并在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋所有权证书。原告已按约向被告付清购房总款367065元，而被告未按合同约定的期限交房，迟延至2010年10月30日才交房。交房时，原告还向被告支付房屋维修基金、房产证工本费等其他费用。且被告未能依约在90日内为原告办理房屋所有权证书。为此，原告向被告交涉未果，并通过小区业委会向黔西南州委办信访要求解决，后州委办责成兴义市住建局处理仍未果。原告认为：自己与被告签订的商品房预售合同，内容合法有效。双方均应严格、全面地履行合同。被告未在约定期内为原告办理房屋所有权证书的行为，明显违法，应承担违约责任。现要求被告于判决生效后30日内为原告办妥房屋所有权证书，并承担从2011年1月31日起以已付购房款总额367065元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率9.225%计算至房屋所有权证书办妥之日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金，以此期间主张逾期办证违约金后，不再另行主张逾期交房的违约责任；本案的全部诉讼费用由被告承担。被告安达公司辩称，原告诉称的《商品房买卖合同》合同的订立时间、约定交房时间、实际交房时间、房屋的面积、房屋价款、房屋单价及付款情况属实；涉案楼盘已于2013年4月19日经验收合格取得竣工验收备案表，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记，现可以办理权属证书。至今没有办理产权证的原因是原告没有提交相应的证件，才导致不能办理，该责任不能完全归责于被告；原告支付的房屋价款中有部分是按揭贷款，房屋产权证的办理与否与损失没有关系；原告要求支付的违约金过高，要求法院予以减少。综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：原告未取得产权证是否是被告安达公司的责任所致；被告是否应当承担逾期办证的违约金；若应当承担违约金，违约金的计算起止日期及计算标准？针对本案的争议焦点，原告何玉梅为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：第一组证据：身份证复印件，拟证明原告的基本身份情况。第二组证据：《商品房买卖合同》复印件，拟证明：原、被告于2009年11月9日签订《商品房买卖合同》约定：1、原告向被告购买位于兴义市某小区预售商品房情况；2、被告应当在2010年6月30日前交房；3、被告应当在商品房交付后90日内为原告办理房屋所有权证书；第三组证据：收款收据复印件、开户交费清单、完税证、按揭贷款合同及借款凭据，拟证明：1、原告按约交清购房款；2、被告迟延至2010年12月30日才向原告交房；3、原告向被告缴纳了维修基金、房产证工本费等相关费用；第四组证据：专项维修资金缴存清单，拟证明：被告于2010年10月30日向原告代收住房专项维修资金后占用至2013年9月12日才缴纳到管理专户，其违约的主观恶性和过错较大。第五组证据：申请书、关于兴义市某小区情况汇报、信访事项的回复，拟证明：被告未按时给原告办理房产证，原告与其交涉未果后通过业主委员会向相关部门信访维权。被告安达公司对原告何玉梅所举证据的质证意见是：对于第一、二、三组证据没有异议，但是对合同的证明内容有异议，在90日内没有办理产权证的责任不在被告；对于第四、第五组证据真实性没有异议，但是与本案没有关联性。针对本案的争议焦点，被告安达公司为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：第一组证据：企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，拟证明被告系合法企业，主体资格适格；第二组证据：某小区房屋产权证办理人员名单，拟证明某小区已具备办理房产证的相关条件；第三组证据：通知客户办理房产证信息表，拟证明被告已通知原告提交办理房产证所需资料，但是原告拒绝提交，不给予配合，至今未办理房产证系原告自身原因造成，该责任应当由原告自己承担。原告对被告所举证据质证意见是：对于被告提交的第一组证据无异议；对于第二组证据的真实性和关联性都存在异议，该证据是被告方单方制作的证据，从内容看也不能证明被告达到了具备办证的条件，具备办证的条件应当由国家法定机关规定；对于第三组证据的真实性和关联性提出异议，该证据是被告单方作出的。综合原、被告举证、质证意见，对原、被告所举的证据认证如下：对于原告所举的第一、二、三组证据，经被告质证无异议，系《中华人民共和国民事诉讼法》规定的法定证据之书证，与本案具有关联性，本院予以认定其证据效力；对于第四组证据，是有关行政主管部门关于维修基金缴存情况的清单，被告对其真实性无异议，经审查，对维修基金的缴存系被告办理产权初始登记所必尽义务之一，与本案具有关联性，证据合法，本院对该证据的效力予以认定；对于第五组证据，系原告通过非诉讼程序进行维权的事实，被告也未提出诉讼时效的抗辩主张，与本案的处理没有必然的联系，故对该证据不作评定。对于被告所举的第一组证据，经原告质证无异议，本院依法认定该证据的效力；对于第二组证据，结合当事人的陈述及同小区另案当事人蔡雪松、任道丕、杨兆筑等人自认已取得产权证的事实，本院对该证据的效力予以认定；对于第三组证据，原告不予认可，该信息表为被告自行单方制作，无法确认其真实性，系孤证，没有其他证据予以佐证，本院对该证据不予认定。被告补充证据：贵州省建设工程竣工验收备案表（兴义备2013第17号）复印件一份，拟证明房屋已经通过验收，并于2013年4月19日经兴义市住建局备案，说明涉案楼盘达到了法定交房条件。原告对被告补充证据质证意见：被告补充的这组证据是相当的重要，虽是逾期提交，我方予以质证，对该证据予以认可。对于被告提出的补充证据，属于逾期举证，已在庭审中责令被告作了说明，经原告质证予以认可，该证据与本案有关联性，本院依法确认该证据的效力。为查清案件事实，正确裁判案件，本院依法向兴义市住建局查询，涉案楼盘已于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记，并将此情况在庭审中向双方说明，双方无异议。经审理查明，2009年11月9日，原告何玉梅与被告安达公司签订《商品房买卖合同》购买被告安达公司开发的位于兴义市ＸＸ小区商品房一套，该套商品房建筑面积146.68平方米，按建筑面积2428元／平方米计算房屋价款，原告何玉梅已按约定通过首付及银行按揭贷款共支付了房屋价款356139元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”；第九条约定：“逾期交房超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起到实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价万分之八的违约金。”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方协商解决，如因买受人原因造成未能按时产权登记的，出卖人不承担相关责任。”。被告安达公司于2010年10月30日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给原告何玉梅使用。同日，原告何玉梅向被告支付了勘仗费、维修基金、房产证工本费，并补交了房屋面积误差差价10926元。涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得竣工验收备案表，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记。经查询：中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率为6.15%。本院认为，被告安达公司在取得商品房预售许可证后，与原告何玉梅所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。原告何玉梅已按合同约定履行了付款义务。被告未按合同约定及法律规定期限履行办理权属登记的相应义务，即未在合同约定的出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。原告未取得权属证书是因被告未在约定期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，进行初始登记，故原告未能在期限内取得权属证书是被告的责任所致，被告依法应当承担违约责任。关于原告要求被为其办妥房屋所有权证书的主张问题，双方在《商品房买卖合同》对权属登记方面约定被告的义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而不是为原告办妥产权证书，故原告要求被为其办妥房屋所有权证书的主张不符合合同的约定，且办理产权证书是以产权登记机关为主体的登记行为，并非被告独立能够完成，故对办妥房屋所有权证书的诉讼请求不予支持。关于原告未按期取得权属证书违约金的起算日期，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2010年6月30日前，被告应依约定按期交房，被告安达公司于2010年10月30日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给原告何玉梅使用，合同约定被在办理产权证书的义务是在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未在约定期限内履行自己在办理产权证中应履行的义务，即未在约定期限内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，应以2011年2月1日为违约金的起算日期。关于原告未按期取得权属证书违约金的止算日期，双方合同约定中的被告在权属登记方面的义务是：“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，被告未举证证明其履行了“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的合同义务的具体时间，按“谁主张，谁举证”的一般民事诉讼举证规则，不能认定被告履行该合同义务的具体时间。且被告2013年9月12日，才将作为办理产权登记的必须义务之一的代收原告的维修基金缴存到主管机关专户，且涉案楼盘已于2013年10月8日获经初始登记，推定获经初始登记日为被告履行完资料报产权登记机关备案日，以此作为原告未如期取得权属证书的违约金止算日为宜。关于原告未按期取得权属证书违约金的计算标准，双方在合同第十五条中对未在期限内取得权属证书违约责任的约定为“协商解决”，但双方未能协商解决，且原告经业主委员会通过信访途径后，经有关行政机关和基层组织解决仍未达成协议。应视为双方对违约责任约定不明。对违约责任及违约金的确定应遵循“有约定从约定，无约定从法定”的契约精神。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。”，第二款对逾期取得权属证书的违约责任作了规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。依此规定，同时虑及原告所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，并结合违约金计算的时间长、被告在逾期办理权属证书中的违约程度等本案的实际情况，以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率作为违约金的计算标准为宜。据此，参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率，对被告应支付原告未在期限内取得房屋权属证书产生的违约金计算为：（367065元（房屋总价）×6.15%（基准年利率）÷365天×980天（从2011年2月1日至2013年10月8日］=60610.98元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何玉梅违约金60610.98元；二、驳回原告何玉梅的其余诉讼请求。案件受理费2128元，减半收取为1064元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担700元，原告何玉梅承担364元。前述义务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行，否则即丧失申请执行的权利。审判员 谢贤斌二〇一四年三月二十一日书记员 汪 勇 关注公众号“”