（2013）武侯民初字第1763号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-12-04
案件名称
成都世家置业顾问有限公司诉众合创业投资管理有限公司、成都二月二餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都世家置业顾问有限公司,众合创业投资管理有限公司,成都二月二餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第1763号原告成都世家置业顾问有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路新3号1幢11楼1102号法定代表人郭漫舸。委托代理人邬贵刚。委托代理人肖海燕。被告众合创业投资管理有限公司，住所地：浦东新区民生路1518号A楼1703室。法定代表人聂新勇。委托代理人李新付。被告成都二月二餐饮管理有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段38号1幢3楼。法定代表人郭守卫。委托代理人卢升全，男，汉族。委托代理人岳燏。原告成都世家置业顾问有限公司（以下简称世家置业公司）诉被告众合创业投资管理有限公司（以下简称众合公司）、成都二月二餐饮管理有限公司（简称二月二餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月20日受理后，依法适用简易程序于2013年6月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序继续审理，本院依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告世家置业公司的委托代理人邬贵刚、肖海燕，被告众合公司委托代理人李新付，被告二月二餐饮公司委托代理人卢升全、岳燏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世家置业公司诉称：2009年1月12日原告与被告众合公司签订了一份《房地产租赁合同》，约定将原告经营管理的成都军区长寿桥干休所所有的成都市人民南路四段38号1幢3层的房屋（面积约1754平方米）出租给被告众合公司使用。合同签订后，原告依约履行了租赁房屋交付义务，被告众合公司在2012年10月中旬以前大体上也按时履行了各期租金支付义务。按照合同约定，被告众合公司在2012年10月15日应支付2012年11月、12月、2013年1月共三个月的房租，但被告众合公司实际只支付了一个月房租后，即以各种理由拖延支付。2012年12月中旬，被告众合公司找到原告，称其作为创业投资公司，不宜再直接作为实体餐饮店房屋的承租人，为规范下属各公司的管理，必须将前述房屋的承租人变更为其控股子公司、也是该房屋的实际使用人即被告二月二餐饮公司，并保证承租人改变后立即支付拖欠及应付的各期租金。原告本着支持被告业务的善意和尽早收回租金的目的，相信了被告众合公司和被告二月二餐饮公司的这些理由，与两被告签订了《房地产租赁合同承租方变更协议》。但是，协议签订后被告二月二餐饮公司不但没有支付拖欠和应付的各期租金，反而在2013年1月30日关门歇业，从此大门紧锁，无法联系，下落不明，被告众合公司也回避此事，不再过问。经过原告到工商局查询，被告众合公司并不是被告二月二餐饮公司的控股股东，仅仅出资2万元，持有被告二月二餐饮公司2%的股份。这些事实充分证明，被告众合公司、被告二月二餐饮公司的前述说法和理由，完全是一种欺诈手段，目的就是为了逃避债务，原告在被告众合公司、被告二月二餐饮公司欺诈手段下，在违背真实意思的情况下才与两被告签订了协议，原告遂依据合同法第54条的规定，向法院起诉，请求判令：1.撤销原告与被告于2012年12月签订的《房地产租赁合同承租方变更协议》；2.被告众合公司向原告支付拖欠的租金609142元（暂计至2013年4月30日），支付逾期支付租金违约金180184.4元（违约金暂计至2013年3月18日）；3.被告二月二餐饮公司对所欠租金承担连带支付责任；4.被告承担本案诉讼费用。被告众合公司辩称：其与原告世家置业公司、二月二餐饮公司三方签订的《房地产租赁合同承租方变更协议》合法有效。二月二公司已经实际享有《房地产租赁合同》的全部权利和义务。世家置业公司不具原告诉讼主体资格。因此，请求法院驳回世家置业公司的全部诉讼请求。被告二月二餐饮公司辩称：其与原告世家置业公司、众合投资公司三方签订的《房地产租赁合同承租方变更协议》合法有效。自己已经实际享有《房地产租赁合同》的全部权利和义务。世家置业公司不具有原告诉讼主体资格，因此，请求法院驳回世家置业公司的全部诉讼请求。经审理查明：2008年8月26日，原告与案外人成都军区成都长寿桥干休所（以下简称长寿桥干休所）签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定，长寿桥干休所将位于四川省成都市武侯区人民南四段三十八号1号楼1-3层的房屋（建筑面积约4575平方米，系清水房）出租给乙方使用。2008年11月月10日，长寿桥干休所就“长寿花园”项目商业用房，与原告签订了一份《商业房屋租赁授权委托书》，该《商业房屋租赁授权委托书》授权原告就‘长寿花园’项目商业用房，在不违反2008年7月15日签订的《军队房地产租赁合同》的条件下，可以进行商业房屋租赁，可以受托人名义与第三方承租人签订《长寿花园项目租赁协议》；并对项目租赁协议的执行与管理，相关的债权债务由受托人全权负责；授权有效期限自2008年10月15日起至2013年10月16日。2009年1月12日，原告就该物业以自己名义与被告众合公司签订了《房地产租赁合同书》，合同约定，甲方将从【成都军区成都长寿桥干休所】租得位于四川省成都市武侯区人民南路四段三十八号楼3层的房屋（租赁面积约1754平方米，系清水房），经【成都军区成都长寿桥干休所】同意，由甲方转租给乙方用于餐饮服务。租赁期限为5年，自2009年6月1日起至2014年5月31日止，若房屋工程竣工验收合格日提前或晚于该起始日，则以竣工验收合格日10日内双方办理交房手续之日作为租赁起始日，租赁期提前或顺延。租赁物业月租金为105240元，不含水、电、暖、煤气、设备等费用。从第二年起，即自2010年6月1日租金每年按上一年的5%递增，租金按季度结算支付，乙方应提前15日支付下一季度的租金。首次季度租金于正式签订租赁合同的15日之内支付；付款方式为季度支付。甲方向乙方出具正规租赁发票。合同第十一条乙方违约责任约定，乙方逾期交付租赁物业租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交总额千分之三向乙方加收违约金；逾期15日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定应由甲方收回的全部租赁物业，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走，逾期超过30日的，甲方可将乙方财产留置用于抵付所欠租金及其他费用，乙方不得异议；若不足以抵付租金及其他费用的，乙方应当补足，处置后若有剩余部分，应归乙方所有。2010年4月1日，被告众合公司出具的一份《房屋使用权情况说明》，载明“经公司商议，现决定把位于成都市人民南路四段1号楼3层的房屋无偿提供给成都二月二餐饮管理有限公司使用。使用期限从2009年4月1日起，直至该房屋与本公司租约结束”。2011年1月17日，原告世家公司向被告众合公司致函，内容为“贵司位于人民南路38号长寿花园的房屋，经我司与其房屋所有权人（成都军区成都长寿桥干休所协商一致，现请贵司将该房屋的租金直接支付到房屋所有权人账户”。2012年12月20日，原告世家公司、被告众合公司、被告二月二餐饮公司签订《房地产租赁合同承租方变更协议》，内容为：一、鉴于：1、乙方为丙方的股东单位之一；2、乙方和丙方内部经营管理规范要求；二、甲、乙、丙三方经过友好协商，达成如下补充协议：1、三方一致同意将甲乙双方于2009年1月12日签订的《房地产租赁合同》（以下简称“原租赁合同”）之乙方（上海众合创业投资管理有限公司）变更为丙方（成都二月二餐饮管理有限公司），由丙方自本协议签订时承受元租赁合同中乙方所有权的权利和义务，原租赁合同其他内容不变。被告众合公司、二月二餐饮公司未支付2012年12月、1月、2月租金。2013年3月1日，原告发函被告解除《房屋租赁合同》。该租赁房屋于2013年3月17日被原告收回。另查明：1.2011年11月2日，上海市工商行政管理局浦东分局《准予变更登记通知书》，准许原企业名称上海众合创业投资管理有限公司，变更后的企业名称为众合创业投资管理有限公司。2.被告众合公司为被告二月二餐饮公司法人股东，持有二月二餐饮公司2%股权。3.成都军区成都长寿桥干休所于2013年12月9日向本院出具《情况说明》，确认其与世家置业公司签订的《军队房地产租赁合同》签订时间为2008年8月26日，《商业房屋租赁授权委托书》上载明的签订日期2008年7月25日为笔误；确认《商业房屋租赁授权委托书》所述“长寿花园项目商业用房”与《军队房地产租赁合同》所载明的租赁物业为同一物业。上述事实有《军队房地产租赁合同》、《商业房屋租赁授权委托书》、《房地产租赁合同书》、《房地产租赁合同承租方变更协议》、《房屋使用权情况说明》、《电子转账凭证》20张、原告世家公司向被告众合公司致函、2013年2月18日原告致被告的《函告》、2013年3月17日《单方依约收回房屋的公告》、《情况说明》及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原、被告众合公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。原告已按合同约定向被告众合公司履行了交付出租房屋的义务，而被告众合公司应当履行按期支付租金的义务。被告众合公司、二月二餐饮公司辩称原告不享有租赁房屋的所有权，故不具备原告诉讼主体资格的意见，本院认为，2008年11月10日，长寿桥干休所向原告出具了授权委托书，委托原告可以自己的名义与承租人签订租赁合同，并授权原告负责执行所签租赁协议，相关的债权债务由原告全权处理，故原告有权以自己的名义起诉，具备本案诉讼主体资格，对被告众合公司、二月二餐饮公司关于原告不具备本案诉讼主体资格的答辩意见，本院不予采信。对被告众合公司提出，其仅仅是二月二餐饮公司的发起人，二月二餐饮公司成立后，实际向原告支付了租金，履行了本协议，故被告不应对所欠租金承担支付责任的答辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。2009年1月12日，原告与被告众合公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同当事人就是原告与被告众合公司，故《房屋租赁合同》对原告与被告众合公司具有法律约束力，各方均应根据合同约定履行自己的义务。从常理来看，原告与被告众合公司签订《房屋租赁合同》时，并不知道被告是为设立“二月二餐饮公司”而签订的，被告众合公司亦未提供证据证明，故对被告众合公司该项主张，本院不予采信。针对双方的焦点，结合相关证据，本院综合评判如下：一、关于对2012年12月20日，原告世家公司、被告众合公司、被告二月二餐饮公司签订《房地产租赁合同承租方变更协议》是否应当撤销的问题：被告众合公司与二月二餐饮公司均认为，《房地产租赁合同承租方变更协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，不应撤销。本院认为，原告是《房地产租赁合同》的出租人，其根据《房地产租赁合同》之约定，履行了自己的义务，被告应当根据合同之约定支付租金。被告众合公司是二月二餐饮公司的法人股东，二被告具有直接的经济利益关系，对内部的管理和经营状况，原告并不知情。从本案审理情况来看，二被告在与原告签订《房地产租赁合同承租方变更协议》后，二月二餐饮公司于2013年1月30日就停业，并下落不明，致原告租金利益无法收取。对这些影响原告合同利益的重大事实，二被告均未如实告知原告，明显属于欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款和第五十五条之规定，对原告提出的撤销《房地产租赁合同承租方变更协议》请求，本院予以支持。二、二被告是否应当对所欠租金承担连带支付责任的问题：本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，合同具有相对性，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。本案为房屋租赁合同纠纷，原告世家置业公司，被告众合公司、二月二餐饮公司之间签订的《房地产租赁合同承租方变更协议》经本院撤销后，应由众合公司继续履行原《房地产租赁合同》所约定的义务，二月二餐饮公司不再成为租赁合同一方当事人，故本院对原告要求二月二公司承担连带支付责任的请求不予支持。综上，由于涉案租赁房屋于2013年3月17日由原告收回，被告众合公司应付租金为2012年10月15日至2013年3月17日共计5个月零2天，原告于诉状中自认被告已支付一个月房租，故被告众合公司应向原告支付4个月零2天租金。依据《房地产租赁合同》约定的租金标准为105240元，且“从第二年起，即自2010年6月1日租金每年按上一年的5%递增”，故至2013年10月，月租金标准应为121828.46元。故被告众合公司应支付租金为（121828.46元×4个月＋（4061／天×2天）＝495435.84元。此外，依据《房地产租赁合同》约定，被告众合公司应在2012年10月15日支付下一季度租金，因其逾期支付租金，应按照“每逾期一日，甲方按滞交总额千分之三向乙方加收违约金”的约定支付逾期付款违约金，该违约金标准较高，本院酌情调整为每日千分之一，即495.4元／日，自2012年10月16日起计至租金支付之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、撤销原告成都世家置业顾问有限公司、被告众合创业投资管理有限公司、被告成都二月二餐饮管理有限公司签订的《房地产租赁合同承租方变更协议》；二、被告众合创业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都世家置业顾问有限公司租金495435.84元及违约金（违约金按495.4元／日计算，自2012年10月16日起计至租金支付之日止）；三、驳回原告成都世家置业顾问有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11695元，由被告众合创业投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 沈璟晶人民陪审员 谢再琼人民陪审员 薛 峰二〇一四年三月二十日书 记 员 赖 婷 关注微信公众号“”