（2014）苏中民终字第0512号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2014-12-18

案件名称

陈明陈建国与潘春兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈明,陈建国,潘春兵,陈允昊,陈晴健,陈彩娥

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2014）苏中民终字第0512号上诉人（原审原告）陈明。上诉人（原审原告）陈建国。委托代理人赵言辉，江苏钟山明镜律师事务所律师（代理上述两上诉人）。被上诉人（原审被告）潘春兵。原审第三人陈允昊。原审第三人陈晴健。原审第三人陈彩娥。上诉人陈明、陈建国与被上诉人潘春兵、原审第三人陈允昊、原审第三人陈晴健、原审第三人陈彩娥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2012）昆民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：昆山市开发区同丰路435号的房屋登记产权人为原审第三人陈允昊、陈晴健，原审第三人陈彩娥代表陈允昊、陈晴健与潘春兵签订《房屋租赁合同》一份，约定陈允昊、陈晴健将座落于昆山市同丰路435号（1-3层商业房，一层四间，二、三层共十四间及附房，营业面积约660平方米）出租给潘春兵，年租金480000元，先付后用，在每年1月5日、7月5日各付240000元，租赁期限为2011年1月20日至2014年4月20日。2011年6月1日，陈明、陈建国和潘春兵签订《房屋租赁合同》一份，约定潘春兵将座落于昆山市开发区同丰路435号一层商业房三间（包括后院、厨房、设备等）、营业面积约为350平米的房屋、土地出租给陈明、陈建国，陈明、陈建国每年付租金300000元，先付后用，租金每年一期交纳，在每年1月5日付300000元，租赁期限为2011年1月20日至2014年1月20日，押金20000元。2011年6月15日双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将座落于昆山市开发区同丰路435号二层楼西二间、营业面积为80平米的房屋出租给陈明、陈建国，年租金90000元，先付后用，租金每年一期交纳，在每年1月5日付90000元，租赁期限为2011年1月20日至2014年1月20日，押金20000元。陈明、陈建国于2011年6月份开始实际承租房屋，并于2011年6月1日通过中国农业银行向朱龙香账户转账350000元（潘春兵在该银行卡业务回单上签字）。陈明、陈建国于同日通过中国农业银行账户取款100000元支付给潘春兵（潘春兵在该银行卡业务回单上签字）。陈明、陈建国陈述上述款项合计450000元，其中390000元为两份租赁合同一年的租金，40000元为支付给被告的租房押金，20000元为装修保证金。潘春兵陈述，2011年6月1日被告收到了450000元是事实，其中200000元是第一份合同房屋从2011年6月1日至2012年1月20日的租金（根据年租金300000元计算了8个月的租金为200000元），而其中250000元是双方约定的转让费。2011年6月15日陈明、陈建国支付给潘春兵车库租金7000元及停车处转让费36000元，潘春兵出具收条两份，分别载明：今收到车库年租金7000元（从2011年6月15日至2012年6月14日），今收到同丰路435号二层楼西二间及院子停车处转让费36000元。2011年6月17日，原告又转帐支付给被告第二份合同租金68000元（根据年租金90000元计算了8个月的租金为68000元），仍转入朱龙香账户。2011年6月15日，陈明、陈建国与昆山元素装修设计工程有限公司签订《装饰装潢工程合同》1份，约定昆山元素装修设计工程有限公司对上述承租的房屋进行装修，工期90天，总造价1560000元。2011年7月14、8月17日，陈明、陈建国两次转帐支付给昆山元素装修设计工程有限公司900000元装修款，昆山元素装修设计工程有限公司出具收据2张。在装修期间，陈明、陈建国在后院搭建厨房及凉厅，该后院实为公共用地。而停车处实为消防通道，潘春兵无使用权，昆山市城市管理行政执法局为此进行调查。2011年7月26日，陈建国支付给潘春兵协调费20000元，潘春兵出具收条一份，载明：今收到陈建国现金贰万元整，因处理违建协调事宜。2011年8月15日，因陈明、陈建国在昆山市开发区同丰路435号搭建的建筑物未见合法审批手续，被昆山市城市管理行政执法局责令停止搭建。2011年9月15日，陈明、陈建国向昆山市银飞厨具有限公司购买厨具花费17000元，所购厨具用于装修后的经营活动。2011年11月5日，潘春兵向房主陈允昊出具一份承诺书，承诺书载明：本人潘春兵承诺同丰路435号底层三间、楼上两间、车库一间、附房两间转让给台商经营，一切纠纷，由潘春兵承担，与房主无关。2012年1月20日潘春兵出具《终止房屋租赁合同》1份，载明，本人潘春兵承租昆山市同丰路435号1-3层商业房；一层四间，二、三层十四间及附房等，约660平方米，于2011年5月4日签订租赁合同，租期自2011年1月20日至2014年4月20日止，该租赁合同即日解除，以后该房屋的一切权利由房主自行做主，与潘春兵没有任何关系。现房子已经被房东陈允昊收回。另查明：位于昆山市开发区同丰路435号的房屋，所有权人为第三人陈允昊、陈晴健，一层建筑面积为118.17平方米，二层建筑面积为142.44平方米，土地使用权面积为162.2平方米。上述事实由陈明、陈建国提供的《房屋租赁合同》2份、中国农业银行业务回单2份、收条2份、中国农业银行明细对帐单、《装饰装潢工程合同》及收据2份、转帐凭证2份、工程预算书、工程决算表、厨具收条及清单、以及其在原审法院所作的庭审陈述在案证实。原审原告陈明、陈建国的诉讼请求为：因潘春兵出租给陈明、陈建国的后院实为公共用地、停车处实为消防通道并不属于被告单独所有，也无使用权，并被昆山市城市管理行政执法局责令停止装修使用。潘春兵收取陈明、陈建国协调费20000元后没有采用任何措施。潘春兵采用欺诈的手段，使陈明、陈建国在违背真实意思的情况下订立了两份《房屋租赁合同》，现请求法院判令：一、依法撤销双方于2011年6月1日及2011年6月15日签订的两份《房屋租赁合同》；二、潘春兵返还租金等款项共计581000元（其中：一年租金390000元、租房押金40000元，装修保证金88000元、车库租金7000元、院子停车转让费36000元及违建协调费20000元）；三、潘春兵赔偿陈明、陈建国经济损失917000元（其中包含装修损失900000元、厨具损失17000元）；四、诉讼费用由潘春兵负担。原审被告潘春兵辩称：一、2006年其与原审第三人陈允昊、陈晴健签订的租赁合同，租赁期限8年，院子和通道一直给我使用，和小区是不通的。二、后院的违建问题，陈明、陈建国违建了两次，应装修工程的负责人小高要求，收取了协调费2万元。三、第一份合同是2011年6月1日签订，合同上写的2011年1月20日是根据其与大房东签订的合同写的时间，实际上其与陈明、陈建国发生租赁关系是从2011年6月1日开始。后来对方加租二层楼的西面两间，双方于2011年6月15日签订了第二份合同。四、其收取陈允昊、陈晴健30万的租金和25万的转让费，楼上两间租金是68000元每年，车库租金7000元，停车处转让费36000元（当时把自己宾馆停车的地方给了陈明、陈建国），协调费2万元。之前就用后院停自行车，后来租给对方，对方要扩建造房子，装修了三个月，工程停工，对方把房子闲置不用，一直到期满，对方的租金从2011年6月1日交到2012年1月20日，按照合同约定，应当在2011年12月份交下期的租金，对方没交，导致房东把房子收回。房子转租，房东知情并同意，也到了现场。原审第三人陈允昊、陈彩娥述称：房屋的产权属于陈允昊、陈晴健共有，陈允昊、陈彩娥系夫妻，陈晴健是二人之子，房屋出租的事情由陈彩娥经办。原来整个三层楼租给潘春兵是28万元一年，价格有点低，后来经过协商2011年1月20日重新签订合同，租金48万元一年，租赁期限2011年1月20日至2014年4月20日，后来潘春兵将房屋转租给陈明、陈建国，对此是知道并同意的。当时陈明、陈建国要见一下房主，核实一下身份，陈彩娥就到了现场。其与潘春兵的租赁合同是约定租金每半年一付，潘春兵付到2012年1月20日。2011年12月20日到2012年1月20日期间要付下期租金了，潘春兵说陈明、陈建国不付租金了，所以没钱付给房东，要求解除合同。在2012年年初春节之前去把房子收回来了，陈允昊、陈彩娥将房子收回时看起来只是初步装修，就铺了黑的地砖，墙上什么也没有，电线都露出来了，门都没有，随便人都可以进去，就是一个框架结构，当时有捡垃圾的人住在里面，看起来跟厕所差不多。收回房子后，潘春兵向其出具承诺载明：房子我们交接清楚了，合同解除了。其未让潘春兵作出赔偿。房子空关了几个月后于2012年5月20日才重新出租出去。原审法院认为：潘春兵与陈明、陈建国签订了《房屋租赁合同》两份，系陈明、陈建国对房屋进行了实地查看并经房主同意转租后签订，双方意思表示真实，内容合法有效，应予以确认。关于陈明、陈建国提出产权面积与合同面积不一致的问题，原审法院认为房屋租赁应以合同签订及双方交付时的现状为准，合同中约定的后院本是公用部分，潘春兵在出租时将其作为使用面积的一部分给陈明、陈建国使用，虽有瑕疵，并不构成欺诈，陈明、陈建国以此为由要求撤销合同，没有依据，不予支持。目前房屋已经被房主收回，并转租给他人使用，案涉租赁合同无法继续履行，双方的合同关系终止。双方在合同中并未约定对后院的使用方式，陈明、陈建国也没有明确告知潘春兵对后院所需的用途。在对后院的违章搭建被查处后，本应积极寻求解决问题的方法，却将房屋闲置，由此造成的损失应由其自己承担，故陈明、陈建国要求被告退还租金并赔偿装修及购置物品损失的诉讼请求，不予支持。关于两份《房屋租赁合同》的签订时间，第一份合同签订时间为2011年6月1日，双方均无异议，结合2011年6月1日租金的支付情况，原审法院予以确认；第二份合同的签订时间问题，原审法院认为，从2011年6月15日陈明、陈建国支付给潘春兵车库租金7000元及停车处转让费36000元，以及2011年6月17日陈明、陈建国转帐68000元的事实以及潘春兵的陈述来看，该份合同应该在2011年6月15日签订，转帐的68000元，陈明、陈建国未能提供证据证明需支付装修保证金，结合第二份合同租金标准的约定认为该68000元应为第二份合同的租金。关于陈明、陈建国2011年6月1日支付的450000元，陈明、陈建国陈述，390000元为两份租赁合同一年的租金，40000元为支付的租房押金，20000元为装修保证金。潘春兵陈述，2011年6月1日收到了450000元是事实，其中200000元是第一份合同房屋从2011年6月1日至2012年1月20日的租金（根据年租金300000元计算了8个月的租金为200000元），另25万元是双方约定的转让费。原审法院认为，在两份合同中均无装修保证金的约定，且案涉第二份合同在2011年6月15日才签订，在合同尚未签订的情况下，陈明、陈建国即支付了第二份合同的一年租金90000元，不合常理，陈明、陈建国的陈述存在矛盾，不予采信。而潘春兵提出其中200000元是租金的事实，与第一份租赁合同约定的租金标准、潘春兵与房主的租赁合同约定的交付租金的时间吻合，本院予以采信，关于潘春兵陈述的转让费250000元，双方的租赁合同中并无约定，潘春兵将从原审第三人处租赁的部分房屋转租给陈明、陈建国经营使用，其收取转让费并无合同约定亦无其他事实及法律依据，该250000元应予以退还陈明、陈建国。关于陈明、陈建国主张的停车处转让费36000元，原审法院认为，停车处属于消防通道，潘春兵将其转租并收取转让费没有依据，应予以退还。关于陈明、陈建国主张的协调费20000元问题，原审法院认为，潘春兵收取该费用没有依据，应予以退还。综上，潘春兵应退还陈明、陈建国306000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘春兵返还原告陈明、陈建国306000元，于本判决生效后十日内支付；二、驳回原告陈明、陈建国的其他诉讼请求；三、案件受理费18442元，公告费用300元，共计18742元，由陈明、陈建国负担12462元，潘春兵负担6280元。上诉人陈明、陈建国不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误：1、原审判决认定68000元是8个月的租金错误。根据年租金90000元计算8个月租金应是60000元。2、原判决认定两份合同的签订是双方真实意思表示错误。“后院“实为公共用地，被上诉人潘春兵无权出租。如果上诉人知道此情况是不会租赁该房屋开饭店的。由于潘春兵的故意欺骗，导致上诉人作出错误的意思表示，在违背真实意思的情况下订立的房屋租赁合同是无效合同，请求法院予以撤销。3、原审法院认为潘春兵将作为公用部分的院子作为使用面积的一部分出租给上诉人使用，虽有瑕疵，但对上诉人不构成欺诈有误。“后院”的使用面积是上诉人签订合同的重要条件，直接影响到上诉人开饭店的使用效果。潘春兵隐瞒“后院”的真实情况，主观上有欺诈故意，上诉人订约是受欺诈的结果，双方签订的房屋租赁合同应予撤销。4、在院子搭建被查处后，上诉人积极寻求解决问题的方法，并给潘春兵20000元的违建协调费，但潘春兵没解决问题，应承担全部的赔偿责任。二、原审判决没有将房屋租赁合同按欺诈合同处理，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人潘春兵二审答辩称，1、2011年6月1日签订第一份房屋租赁合同，约定我出租楼下三间商业房，用于开饭店。当天我收到上诉人陈明、陈建国支付的房屋租金及其转让费共计450000元属实，转让费是双方约定要支付的，原审法院判决我方返还不当。2、陈明、陈建国提出面积不够，双方于2011年6月15日签订第二份房屋租赁合同，我将二楼西二间出租给陈明、陈建国。房屋租金及车库租金、停车场转让费合计96750元，陈明先付了28750元，等陈建国回来后转给了我68000元。这68000元是房屋租金而非装修保证金。3、双方签订合同时，陈明、陈建国来看过房屋多次，房东也来过的。合同上“后院”字样系对方在打印的合同备份上用笔添加的。我本以为对方要用后院停车，没想到对方要在后院搭建凉亭，遭到小区居民举报，因此装修停工与本人无关。原审第三人陈允昊、陈晴健、陈彩娥二审未作答辩。本院经审理查明，原审法院作出一审判决后，潘春兵向本院递交了上诉状，但未缴纳上诉案件受理费。本院二审查明其他事实与原审查明事实一致。本院认为，一、案涉68000元是租金还是装修保证金的问题。上诉人陈明、陈建国对该笔款项主张为装修保证金，应承担相应的举证责任。潘春兵陈述该笔款项的支付时间是在2011年6月15日双方签订第二份房屋租赁合同之后，与陈明、陈建国向一审法院提交诉状上的陈述相印证。且在签订第一份房屋租赁合同之后，陈明、陈建国即缴纳第一份及第二份合同项下的租金与常理不符。在案涉两份房屋租赁合同中均无约定装修保证金的条款，上诉人对此未能举证的情况下，本院认定该笔款项系2011年6月15日合同项下的房屋租金。二、关于本案双方签订的两份房屋租赁合同是否因潘春兵涉嫌欺诈而应该被撤销的问题。潘春兵将从原审第三人陈允昊、陈晴健处承租的商业用房、经原审第三人同意后转租给上诉人，合同内容亦未违反有关法律规定，应属有效。潘春兵在签约后确将商业房三间及附属设施交付于陈明、陈建国使用，其中的后院为小区居民公用部分，潘春兵将无使用权的院子转租给陈明、陈建国，确有瑕疵，但后院并不是上述房屋中的主要部分，不足以成为合同撤销的事由。后院上本无建筑物，陈明、陈建国在后院上搭建建筑物，属不当使用，后遭昆山市城市管理行政执法局责令其恢复原状，因此引起的装修等损失应由上诉人陈明、陈建国自行承担。综上，上诉人陈明、陈建国的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。潘春兵虽向本院递交了上诉状，但未缴纳上诉费，视为自动撤回上诉处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18442元由上诉人陈明、陈建国负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾雪蓉审　判　员　　周　红代理审判员　　黄学辉二〇一四年三月二十日书　记　员　　黄　婷关注微信公众号“”