（2014）三中民终字第04176号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2015-06-11

案件名称

北京秀水街市场有限公司与史海鹏物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京秀水街市场有限公司,史海鹏

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2014）三中民终字第04176号上诉人（原审被告）北京秀水街市场有限公司，住所地北京市朝阳区秀水东街8号。法定代表人张东红，执行董事。委托代理人董青，女，1986年5月15日出生，北京秀水街市场有限公司总经理助理。被上诉人（原审原告）史海鹏，男，1981年6月1日出生。委托代理人付德欢，北京直方律师事务所律师。上诉人北京秀水街市场有限公司（以下简称秀水街市场公司）因与被上诉人史海鹏物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第25500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成由法官李冉担任审判长，法官蒋巍、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史海鹏在一审中起诉称：2012年9月3日，史海鹏与北京秀水街房地产开发有限责任公司协商，由史海鹏租赁北京秀水街房地产开发有限责任公司的F-005.006摊位，租期为2012年10月4日至2013年3月31日，并于当日交纳租金578200元，北京秀水街房地产开发有限责任公司给史海鹏出具了收到租金578200元的收据一张。当日，秀水街市场公司收取史海鹏20万元经营保证金、59296元物业费并代收了8304元税金，并分别出具三张收据。租期到期后，史海鹏不再继续租赁经营，由史海鹏提出书面撤摊申请，经秀水街市场公司市场楼层经理、物业部经理、保卫部负责人三方书面确认签字同意后搬出，并办理交接。史海鹏经营期间没��违法经营行为，但秀水街市场公司却拒绝退回经营保证金。故诉至法院要求秀水街市场公司退回经营保证金20万元、物业费29648元及多收的税金4152元（8304元的一半）。秀水街市场公司一审中辩称：秀水街市场公司与史海鹏存在租赁关系，本案应为租赁合同纠纷，而非物业服务合同纠纷。2012年9月4日秀水街市场公司将涉案摊位交给史海鹏，史海鹏进行了装修。史海鹏尚欠秀水街市场公司2012年9月4日至2012年10月3日的房租、物业费。经秀水街市场公司多次催促，史海鹏以各种理由拒不与秀水街市场公司签订租赁合同，拒不交纳2013年4月1日至2013年9月30日的租金。史海鹏于2013年3月底、4月初撤离摊位，单方解除租赁关系，给秀水街市场公司造成损失。史海鹏交纳的20万元定金是订约定金，双方在没有签订租赁合同的情况下，应不予退还。史海鹏提交的租金收据中收款人显示都是秀水街市场公司方王姓工作人员，如果史海鹏与秀水街市场公司不存在租赁关系，为何要将租金、保证金、物业费等交到秀水街市场公司处。北京秀水街房地产开发有限责任公司是委托秀水街市场公司对外出租、经营管理、代收租金。史海鹏提交的物业费发票明确显示2012年10月4日至2013年9月30日，而不是史海鹏所说的半年期限。史海鹏拒不与秀水街市场公司签订租赁合同，只是为了肆意违约，不想承担违约后果，但凭物业费发票可以看出史海鹏与秀水街市场公司间的租赁关系到2013年9月30日。请求法院驳回史海鹏的诉讼请求。一审法院审理查明：2012年9月3日，史海鹏向北京秀水街房地产开发有限责任公司交纳租金578200元，北京秀水街房地产开发有限责任公司给史海鹏出具收款收据一张，上面显示摊位号F4-005.006，期限2012年10月4日至2013年3月31日。同日，史海鹏向��水街市场公司交纳F4-005.006摊位的经营保证金20万元、物业费（2012年10月4日至2013年9月30日）59296元。2012年9月3日秀水街市场公司代收史海鹏税金8304元（2012年10月1日至2013年9月30日）。史海鹏提交二次装修申请表、保安加班费收据及收条，欲证实二次装修申请表实际是撤摊申请，已经秀水街市场公司楼层经理、物业部经理、保卫部负责人三方书面确认，史海鹏于2013年3月30日撤出摊位，史海鹏撤摊是秀水街市场公司同意的，史海鹏履行了全部撤摊义务，将摊位卷帘门钥匙交接，经秀水街市场公司依法确认。秀水街市场公司辩称二次装修申请表只是装修的申请，并不是撤摊申请，不能证明史海鹏撤摊，史海鹏未提交收条原件，无法发表质证意见。秀水街市场公司提交2012年8月23日张超交纳的定金20万元收据，欲证实史海鹏于2012年8月23日向秀水街市场公司交纳20万元定金，��定金属于订约定金。史海鹏称张超是史海鹏委托其代为办理交费的受托人，该款应以最后交款性质确定，是经营保证金。秀水街市场公司举出通知欲证实多次催促史海鹏签订租赁合同，史海鹏称收取租金是北京秀水街房地产开发有限责任公司，秀水街市场公司从未告知史海鹏市场的经营权转给秀水街市场公司。秀水街市场公司举出北京秀水街房地产开发有限责任公司的证明，欲证实北京秀水街房地产开发有限责任公司委托秀水街市场公司对市场进行经营管理，史海鹏称对此并不知情，既然2005年就将市场委托秀水街市场公司管理，为何2012年9月3日租金收据上的印章还是北京秀水街房地产开发有限责任公司。秀水街市场公司认可与史海鹏未签订书面租赁合同。秀水街市场公司称对于史海鹏撤摊时间并不清楚，只是摊位2013年4月初就没有东西了。以上事实，有双方当��人陈述及租金、物业费收据等在案佐证。一审法院判决认定：依据史海鹏提交的2012年9月3日租金收据，可以证明其与北京秀水街房地产开发有限责任公司形成租赁关系，租期自2012年10月4日起至2013年3月31日止。租期届满后，史海鹏未再继续经营，因此秀水街市场公司应将收取的经营保证金20万元退还史海鹏。秀水街市场公司收取史海鹏2012年10月4日至2013年9月30日物业费59296元及2012年10月1日至2013年9月30日的税金8304元，其应将多收的物业费29648元及税金4152元退还史海鹏。秀水街市场公司的现有证据不能证明其与史海鹏存在租赁关系，故对其辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、秀水街市场公司于判决生效后七日内退还史海鹏经营保证金二十万元；二、秀水街市场公司于判决生效后七日内退还史海鹏物业费二万九千六百四十八元；三、秀水街市场公司于判决生效后七日内退还史海鹏税金四千一百五十二元。秀水街市场公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.原审判决关于史海鹏与北京秀水街房地产开发有限责任公司、秀水街市场公司之间租赁关系、物业服务合同及租期认定事实存在明显错误。2.一审判决程序违法，剥夺了秀水街市场公司的反诉权益。上诉请求：1.请求撤销（2013）朝民初字第25500号民事判决，驳回史海鹏针对秀水街市场公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由史海鹏承担。秀水街市场公司未向本院提交新的证据。史海鹏服从一审法院判决，其针对秀水街市场公司的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.应当以收取租金收据注明的租赁期限为准；2.物业收费收据中注明的起止时间为2012年10月4日开始；3.秀水街市��公司所称双方有未结清租金等事项不属实，否则秀水街市场公司不会同意史海鹏撤摊申请，不会同意其撤出市场。史海鹏未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于租赁关系主体一节，依据史海鹏提交的2012年9月3日租金收据（载明“租金2012、10、4-2013、3、31”），一审法院认定史海鹏与北京秀水街房地产开发有限责任公司形成事实租赁关系并无不当。现秀水街市场公司无充分证据证明2013年3月31日后史海鹏继续经营，故秀水街市场公司要求不退还经营保证金二十万元的上诉��求本院难以支持。关于物业费和税金一节，鉴于租期届满后，史海鹏未继续经营，秀水街市场公司亦应退还多收取的物业费和税金，一审法院核算的具体数额并无不妥。关于秀水街市场公司上诉理由中所主张的剥夺反诉权利一节，根据一审卷宗记载和双方当事人二审中的陈述可以认定一审法院程序并无严重违法现象，经询，秀水街市场公司表示就其主张的所谓“反诉”已经另案起诉。综上，一审法院判决结果并无不当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四千八百零七元，由北京秀水街市场有限公司负担（史海鹏已交纳，北京秀水街市场有限公司于本判决生效后七日内给付史海鹏）。二审案件受理费四千八百零七元，由北京秀水街市场有限公��负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　李　冉代理审判员　蒋　巍代理审判员　霍思宇二〇一四年三月二十日书　记　员　罗雅竺更多数据：