（2014）鼓民初字第152号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-06-26
案件名称
深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司与林全物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司,林全
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第152号原告深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人何云霄，总经理。委托代理人陈能武、王伟勤，福建大中律师事务所律师。被告林全，男，汉族，1973年8月26日出生，住福州市鼓楼区。原告深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司诉被告林全物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员蒋东帆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈能武到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告所购买的中城名仕汇（中城都市花园）之物业提供物业管理服务。住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元，被告交纳费用的时间为按月支付，银行托收时间为每月15日。同时，还约定了公共水、电费、温泉费等为代收代缴收费服务项目。如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。被告的房屋建筑面积为136.03平方米，每月物业费为163.2元。合同签订后，原告全面履行了物业管理服务义务，然而被告却未依约履行交纳物业费等之义务，截止至2013年11月被告仍拖欠原告物业费4732.8元、公共水电分摊费1185.9元，以上共计5918.7元，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为维护原告合法权利，依照《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令1.被告向原告支付物业费4732.8元、水电分摊费1185.9元，以上共计5918.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告未作答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2006年3月12日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告对中城都市花园提供前期物业管理。协议第二十条约定物业管理服务费按月收取，住宅按建筑面积每月1.2元／平方米，银行托收时间为每月15日；协议第二十六条约定逾期支付按欠费总金额的0.5‰支付滞纳金。庭审中，原告申请撤回要求被告支付违约金的诉求，本院予以准许。另查，被告系该小区7座602号业主，建筑面积136.03平方米，每月物业管理费163.2元。截至2013年11月被告共拖欠物业费4732.8元、公共水电公摊费1185.9元。本院认为，原告为中城都市花园提供物业服务，与被告之间形成物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。被告作为涉诉物业实际使用人，应对使用物业所产生的费用承担责任。被告享受了原告提供的物业服务，应依约及时向原告支付物业服务费。在物业管理服务的过程中，物业服务公司在对小区房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理并且维护相关区域内的环境卫生和秩序时，都不可避免地涉及到对公共部分维护的水电公摊收费以及代垫水电费的问题。被告应按合同约定及时缴纳公共水电分摊费用。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未及时支付物业管理服务费，已构成违约，故被告应及时支付所欠的物业管理服务费。原告已履行物业服务的基本义务，即使确实存在一些管理不够完善的情况，亦不能成为被告拒交物业费的理由。前期协议期满后至新的《物业管理委托合同》签订之前，原告实际为该小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实合同关系。被告在接受服务的同时，负有依约支付物业管理费用之义务。本院认为，被告拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。本案物业费为按月缴交，缴交时间为每月15日，原告于2013年12月26日诉至本院，故原告诉请物业费中2012年1月以后项目未超诉讼时效，12月之前已超诉讼时效，本院不予保护。故被告需支付物业费3916.8元。关于水电公摊费、温泉费原、被告上述协议并未约定履行期限，其诉讼时效应从催告起算，故原告起诉并未超过诉讼时效。且依协议约定属委托代收之费用，因此，被告应支付水电公摊1185.9元。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林全于本判决生效之日起十日内向原告深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司支付拖欠2012年1月至2013年11月共计23个月的物业管理服务费3753.6元；二、被告林全于本判决生效之日起十日内向原告深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司支付水电公摊费1185.9元；三、驳回原告深圳市莲花物业管理有限公司福州分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，原告负担5元，被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 蒋东帆二〇一四年三月二十日书记员 黄小燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自