（2014）庐民一初字第00524号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2014-08-31

案件名称

ＸＸＸ、司刚与杜军、王俊等合同纠纷一审民事判决书14-1-524

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸＸ,司刚,杜军,王俊,杜兵,陈平

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第二百二十九条，第四百零三条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十八条，第七十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2014）庐民一初字第00524号原告：ＸＸＸ，男，1978年7月23日出生，汉族，无业。原告：司刚，男，1980年9月4日出生，汉族，无业。上述两原告委托代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。上述两原告委托代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。被告：杜军，男，1970年7月8日出生，汉族，合肥某公司总经理。被告：王俊，男，1970年4月20日出生，汉族，安徽某律师事务所律师。被告：杜兵，男，1974年8月17日出生，汉族，个体经营者。委托代理人：陆基会，安徽易尚律师事务所律师。第三人：陈平，女，1973年10月18日出生，汉族，安徽某律师事务所律师。原告ＸＸＸ、司刚与被告杜军、王俊、杜兵及第三人陈平合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理，依法由审判员许欣竹适用简易程序，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ、司刚委托代理人林晓静，被告杜军、王俊、杜兵委托代理人陆基会均到庭参加诉讼，2014年1月27日本院根据被告王俊的申请，追加陈平作为本案第三人。2014年2月17日本案第二次公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ、司刚委托代理人林晓静，被告杜军、王俊、杜兵委托代理人陆基会及第三人陈平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。ＸＸＸ、司刚诉称，2013年2月至3月期间，被告杜兵通过他人介绍与原告磋商润安大厦的“柯蕊烁西餐厅”转让事宜，要求原告先支付定金和租金。2013年3月26日，三被告与原告签订了一份《协议书》，约定三被告将共同投资位于润安大厦的柯蕊烁西餐厅（下称西餐厅）转让两原告所有。西餐厅转让估价为1200000元，其中杜军、王俊转让费900000元，于协议签订之日一次性支付；杜兵转让费300000元在协议签订之日向被告杜兵出具欠条，并在六个月内支付；因西餐厅所经营使用的房屋系三被告承租使用，租赁期限至2017年7月31日止，故原告受让三被告的西餐厅经营期限至2017年7月31日止；西餐厅经营使用的房屋租金每月为23000元，按季度支付；租金支付方式为由两原告将租金先支付三被告指定的账户，再由三被告支付给房屋出租人。协议签订前，原告按要求于2013年3月5日支付给被告杜军西餐厅转让费（定金）100000元及一个季度租金69000元，杜军向原告出具了收条；原告于2013年3月25日分两次将转让费500000元汇至被告杜军账户。协议签订后，原告于2013年3月26日分三次将300000元汇至被告杜军账户。2013年5月28日，原告按约预付到被告指定的账户租金69000元。以上原告合计已支付三被告转让费900000元、房屋租金138000元（含预付69000元），并向被告杜兵出具转让费300000元欠条。原告受让被告转让的西餐厅后，对西餐厅进行了装潢，支付了较大数额装潢费用，并进行招聘员工等大量工作。2013年5月原告进行试营业，在此期间原告得知其受让的西餐厅经营使用的房屋在双方签订转让协议之前，分别被多家法院查封，且已进行评估及拍卖程序等，原告无法经营，被迫于2013年6月停业关门至今。原告认为，被告采取欺诈手段，在与原告磋商订立协议过程中，故意向原告告知其转让的西餐厅经营使用的房屋是他们承租的虚假事实，故意隐瞒其转让的西餐厅经营使用的房屋在双方签订协议之前已经被多家法院查封，且资产已进行评估，并进入拍卖程序等真实情况，诱使原告在违背真实意愿的情况下，与其签订协议。三被告违背诚实信用原则，未履行如实告知房屋西餐厅经营使用的房屋的真实面积、租金等义务，签订显失公平的协议。三被告的行为致使双方签订的合同目的无法实现，造成原告巨大经济损失。故原告诉至法院请求判决：1、撤销两原告与三被告于2013年3月26日签订的《协议书》；2、三被告共同返还原告已付的900000元转让费及利息44000元（利息暂计算至起诉时止，款清息止）；3、三被告返还原告已支付的房屋租金138000元及利息5865元（利息暂计算至起诉时，之后款清息止）；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。ＸＸＸ、司刚就其主张向本院提供如下证据：证据1、《协议书》，证明协议约定了西餐厅经营权转让及转让费、房屋使用期限、租金及租金支付账户等，三原告有明显的欺诈故意，协议的第6条第1款却要求原告转租要如实告知他人，原告要求撤销有事实和法律依据；证据2、杜军出具的收条，证明杜军收到原告支付的100000元转让费（定金）、69000元经营使用房屋租金；证据3、三份银行对账单，证明原告分6次向三被告支付了800000元西餐厅转让费及按约预付69000元经营使用的房屋租金的事实；证据4，二份房屋所有权证转让审核登记表，证明被告用于经营的西餐厅使用的房屋在双方签订转让《协议书》之前就已经被蚌埠市中级人民法院、合肥市中级人民法院、合肥市瑶海区人民法院查封的事实，查封时间是2012年8月14日，协议签订的时间是2013年3月26日；证据5，合肥市中级人民法院通知书，证明被告交付给原告经营西餐厅使用的房屋已经被法院查封、且已进行评估及拍卖的相关事实；证据6，拍卖公告，证明原告受让经营西餐厅使用的房屋已经被法院依法拍卖。ＸＸＸ、司刚补充证据1，房屋租赁合同，证明三被告转让西餐厅使用房屋是陈平个人承租的，并不是三被告承租的，被告故意向原告说房屋是他们承租的，构成欺诈。ＸＸＸ、司刚补充证据2，补充协议，证明1、三被告转让西餐厅房屋1000平方米变更为800平方米，2、与证据1协议有冲突以该补充协议为准，3、被告应当履行告知义务却未告知，三被告违背诚实信用原则。ＸＸＸ、司刚补充证据3，陈平起诉状，证明1、三被告转让房屋是陈平出租，陈平以三被告转让是其出租要求原告支付租金的事实，2、三被告不是实际房屋的承租人，隐瞒重要事实，是原告要求撤销该份合同的主要依据。王俊辩称：一、原、被告签订的关于转让位于润安大厦的西餐厅的协议书合法有效。二、原告以被告采取欺诈手段未告知房屋租赁的真实性及转让协议签订前房屋被多家法院查封，且资产已进行评估拍卖致使其无法经营被迫关门为由行使撤销权，是对客观事实歪曲，不能成立。1、本案中原告已合法取得了受让店铺房屋的承租使用权，房屋租赁事宜不影响原告对受让店铺房屋的继续承租使用。被告向原告转让的店铺所使用的房屋系由本案第三人陈平向房屋所有权人承租的，陈平承租房屋后与被告等三人共同出资经营店铺。陈平与所有权人签订了房屋租赁合同及补充协议，陈平享有房屋的转租权。被告向原告转让店铺时，陈平已授权王俊将房屋在转让店铺的同时转由受让人承租使用，陈平对此认可，被告也如实告知了原告。原告称其不知道陈平是实际承租人，由此认为被告隐瞒房屋租赁的事实不能成立。首先原告出巨资受让店铺，不可能不对房屋租赁情况进行了解，陈平同意被告的店铺转让及房屋转租，被告根本无需向原告隐瞒房屋租赁的事实情况。其次无论原告对陈平与被告等三人具有合伙关系是否知悉，但原告受让店铺要继续承租房屋，而陈平同意转租，事实上形成了转租赁关系。2、法院对受让店铺房屋查封、拍卖不影响原告对房屋的继续承租使用和经营。首先法院查封并未通知被告及陈平，亦未公告，因此被告亦不知情。后法院拍卖公告通知，系在店铺转让之后，因此被告根本并没有故意隐瞒房屋被法院查封拍卖的事实。其次法院查封拍卖并不影响原告对店铺房屋的承租和使用。陈平与所有权人签订的租赁合同发生在法院查封房屋之前，依法查封不影响陈平对查封房屋的租赁使用权及设立在先的转租权。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。王俊就其抗辩主张提供如下证据：民事起诉状、房屋租赁合同及补充协议，证明原告受让店铺、房屋租赁情况，原告租赁的房屋可合法使用，不受人民法院查封影响。杜兵辩称：同意王俊答辩意见。杜军辩称：同意王俊答辩意见。杜兵、杜军就其抗辩主张未提供证据。第三人陈平述称：1、我在店铺转让时，有权转租并同意转租给原告，在转让给原告的时候，我与原告的房屋转租合同是合法有效的，原告合法的取得了房屋使用权。2、我之所以作为第三人是因我与各被告为合作关系，我授权王俊处分份额，三被告与原告协议是当事人真实意思表示，该协议不论从程序方面还是事实方面都是合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人陈平向本院提供如下：证据1，两份银行对账单，徽商银行2010年元月24日付款方陈平对账单、2010年7月6日付款方王俊中信银行对账单，证明三被告与第三人是合伙关系经营西餐厅；证据2，房屋租赁合同及补充协议，证明第三人有承租权和转租权；证据3，第三人缴纳的房租凭证，2012年3月30日转给陈晓钧房租225000元，2011年5月26日转给陈晓钧房租75000元，2012年5月30日、2013年3月4日王俊转给许成超房租各45000元，结合告知函告知房租应交给许成超，证明第三人有承租权和转租权，也如期缴纳了房租；证据4，授权委托书，证明2013年2月2日第三人委托王俊与原告办理协调、签订协议书及交接手续。本院经审核对原告证据认证如下：王俊对证据1，真实性没有异议，对证明目的有异议，原告主张与事实不符，原告西餐厅经营需要房屋承租使用，被告房屋是租赁来的，肯定要落实转租关系，取得了权利人陈平同意，原告承租房屋不受法院查封影响，原告应当知道与陈平建立租赁关系，银行转账单也清楚反映租金给了陈平。所以原告主张被告有欺诈意图并不属实；杜军、杜兵及第三人陈平均同意王俊的质证意见。本院经审核对该协议书的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明双方存在西餐厅的转让关系，但不能证明被告存在欺诈故意。王俊对证据2收条及证据3三张对账单质证认为收到原告主张的款项属实，2013年5月28日房屋租金是直接转给陈平，说明原告知道房屋租赁人是谁的，也足以表明被告在签协议时告知了原告；杜军、杜兵及第三人陈平均同意王俊的质证意见。本院经审核对该收条及三份对账单的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明杜军收到原告支付的900000元转让费及69000元房租，原告并于2013年5月28日支付陈平房租69000元。王俊对证据4二份房屋产权登记审批书真实性没有异议，证明目的有异议，只能证明房屋确定被法院查封，不能证明被告对房屋查封情况是知道的，房屋所有权人及法院都没有告知，更不能证明房屋的使用权受到查封影响，查封发生在2012年8月，被告一直在从事经营活动，原告在受让店铺之后，法院也没有要收回房屋，实际是原告自己经营不善；杜军、杜兵及第三人陈平均同意王俊的质证意见。经审核本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。可以证明2012年8月份起本案店铺所使用的房屋先后被蚌埠市中级人民法院、合肥市中级人民法院、瑶海区人民法院查封。王俊对证据5，合肥市中级人民法院的通知书真实性没有异议，恰说明房屋虽然被法院进行查封和拍卖，但不影响房屋的租赁权和房屋的使用，通知上明确房屋是被拍卖，但承租人和共有人有优先购买权，禁止向房屋出租人支付租金；杜军、杜兵及第三人陈平均同意王俊的质证意见。王俊对证据6质证认为拍卖公告证实了房屋没有因为被法院拍卖而受到影响；杜军、杜兵及第三人陈平均同意王俊的质证意见。经审核本院对该证据5、证据6的真实性、合法性关联性予以确认。可以证明2012年8月份起房屋被法院查封并进行评估拍卖的事实。王俊对原告补充证据1、2的真实性没有异议，证明目的有异议。首先被告转让房屋是陈平承租，因当时陈平是被告的投资人之一，被告告知了原告，也保障原告有租赁权，谁是承租人也并不影响，租金直接支付给陈平就是为了建立一个合法的租赁关系。陈平在租赁地下负一层1000平米按照800平米计算，是权利人给陈平照顾，与本案没有关联性，加价是一个商业行为，和本案没有关联。本院经审核对原告补充证据1、2的真实性予以确认。可以证明三被告转让西餐厅使用房屋是陈平个人承租的，租金每月是20000元，三被告转让西餐厅房屋1000平方米变更确定为800平方米、与房屋租赁协议有冲突以该补充协议为准，王俊对补充证据3、陈平诉状，可以证明陈平和原告之间形成了房屋租赁关系，在原告没有支付租金的情况下，陈平对原告提起诉讼。并不能达到其他证明目的。杜军、杜兵及第三人陈平均同意王俊的质证意见。本院经审核对原告补充证据3的真实性予以确认，可以证明三被告转让房屋是陈平承租，陈平要求原告支付租金的事实。本院经审核对被告王俊的证据认证如下：原告对被告王俊证据真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议，被告证明目的是原告的租赁权的合法存在，而被告不是实际转租人，这三份证据可以证明三被告具有欺诈的故意，故意隐瞒房屋实际情况，这是原告行使撤销权的依据。各被告及第三人对王俊证据没有异议。本院经审核，对王俊证据的真实性、合法性、关联性予以确认。可以证明原告受让西餐厅的房屋租赁情况。本院经审核对第三人陈平的证据认证如下：原告对第三人证据1，因为是复印件，真实性有异议，证明目的和关联性都有异议，从时间上看是2010年的时间，与本案没有关系，转账只能说明他们之间有资金往来，不能证明有合伙关系。王俊及杜军、杜兵对证据真实性没有异议，认为可以证明四人是合伙关系。本院经审核，由于各方并没有提供合伙协议，故本院对于此证据与本案关联性不予认定。原告对第三人证据2，租赁合同和补充协议有异议，认为租赁合同与补充协议内容上相冲突，从房屋租赁合同来看2009年8月1日陈平才有承租权，补充协议签订日2009年7月28日；租赁合同第5条第3款中载明陈平转租必须签署正式合同，从合同主体上来看本案三被告对房屋的处置是没有合法依据的。王俊及杜军、杜兵对证据2真实性没有异议，认为原告曲解租赁合同及补充协议。本院经审核对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明陈平与所有权人签订了租期自2009年8月1日至2017年7月31日的租赁合同，其享有转租权。2009年8月1日为租赁合同的起租期，并非签订合同日，故原告认为相互矛盾没有依据。原告对第三人证据3，证据本身真实性没有异议，合法性、关联性、证明目的有异议，从材料上看第三人与原出租人有租赁关系，第三人已经提起其他诉讼，与本案诉讼没有关系，告知函真实性有异议，更加确认了三被告与原告2013年3月26日签订协议时没有处置的权利，原告诉讼请求有依据。王俊及杜军、杜兵对证据3的真实性合法性关联性没有异议，可以达到第三人的证明目的。本院经审核对证据3的真实性予以确认，可以反映第三人交纳房租情况。原告对证据4，授权委托书真实性有异议，从该份证据来看，受委托人是王俊，但本案中王俊以个人名义签订协议，王俊签署协议的时候并没有出具，该份证据对原告不发生效力。王俊及杜军、杜兵对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。由于该证据发生在王俊与第三人之间，王俊与第三人均认可该委托书，故该委托书可以证明王俊与第三人存在委托关系。经审理查明，2013年2月至3月期间，被告杜兵通过他人介绍与原告磋商合肥市阜南路润安大厦的“柯蕊烁西餐厅”转让事宜，原告于2013年3月5日支付给被告杜军西餐厅转让费（定金）100000元及一个季度（即2013年2月18日-5月18日）租金69000元，杜军向原告出具了收款收条；2013年3月26日，三被告与原告签订了一份《协议书》。该协议约定：三被告将共同投资位于润安大厦的柯蕊烁西餐厅转让两原告所有。西餐厅转让估价为1200000元，其中杜军、王俊转让费900000元，于协议签订之日一次性支付；杜兵转让费300000元在协议签订之日向被告杜兵出具欠条，并在六个月内支付；协议第四条第1款约定，因西餐厅所经营使用的房屋系三被告承租使用，因与出租方签订的房屋租赁合同约定租赁期限至2017年7月31日止，故原告受让三被告的西餐厅经营期限至2017年7月31日止；第2款约定，西餐厅经营使用的房屋租金每月为23000元，按季度支付（以每年的2月28日起至5月28日止为一个租金支付季度，以此类推），上一季度末期先预付下一季度租金69000元）；租金支付方式为由两原告将租金先交付三被告指定的账户（收款户为：陈平，账号：62×××16），再由三被告支付给房屋出租人。协议第六条约定原告的转让，约定原告经营期间，可就原告经营的店面或资产份额向他人转让，但原告须向他人如实告知房屋租赁的期限、租金及支付方式等，并受本协议第四条关于房屋租金及期限约定的约束。并将转让情况告知三被告，三被告给予必要的协助。协议签订后，原告于2013年3月25日通过徽商银行合肥新站支行分两次将转让费500000元汇至被告杜军账户，原告于2013年3月26日通过徽商银行合肥新站支行分三次将300000元汇至被告杜军账户。2013年5月28日，原告按约通过徽商银行合肥新站支行预付到被告指定的账户（收款人户名陈平，账户卡号：62×××16）租金69000元。以上协议签订前后原告合计已支付三被告转让费900000元、房屋租金138000元（含预付69000元），并向被告杜兵出具转让费300000元欠条。原告受让被告转让的西餐厅后，进行了准备工作，并开始营业。后原告得知其受让的西餐厅经营使用的房屋在双方签订转让协议之前分别被多家法院查封、已进行评估及拍卖程序，遂于2013年6月停业关门至今。2013年8月合肥市中级人民法院下达通知书，“本院以执行裁定书对被执行人陈晓钧、许成超名下的位于合肥市阜南路66号润安大厦负一层负二层、一层裁定拍卖，鉴定进行拍卖程序，共有人、承租人在同等条件下享有优先购买权，各承租人自本通知之日起禁止向陈晓钧、许成超支付租金，应交租金直接汇入本院执行款专户。”2013年12月20日拍卖公司受法院委托在合肥晚报刊登拍卖公告。另查明，合肥市阜南路166号润安大厦一层建筑面积3515.40平方米、负一负二层3142.27平方米原所有权人为中国合肥润安（国际）发展有限公司，2010年9月1日变更为许成超、陈晓钧共有。陈平于2009年与中国合肥润安（国际）发展有限公司签订了租赁合同一份，约定承租该公司阜南路111号位于润安大厦面积1000平方米房屋用于经营。租赁期限自2009年8月1日至2017年7月31日。租金为20000元（税后）。合同第五条约定承租方将房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方同意并重新签订房屋租赁合同。2009年7月28日陈平又与该公司签订补充协议一份，约定原租赁合同约定出租给陈平的房屋确认该房屋的面积以其现状按1000平方米计，现双方同意该房屋按其现状，面积变更为800平方米。原租赁合同第三条约定的房屋租金每月20元每平方米，每月为20000元，现变更为每月15元每平方米，每月为12000元。第三条约定该公司同意，在陈平租赁期间，陈平可对经营整体转让或转租。原房屋租赁合同约定的内容与本补充协议不一致或冲突的，以本补充协议为准。2010年2月陈平又与该公司签订一份补充协议，约定再增加该房屋地上约100多平方米的房屋出租给陈平，增加的租赁房屋，其租赁费用按每月3000元由陈平按约定的支付方式支付给该公司。根据房产局房屋所有权登记审核表记载，本案房屋于2012年8月14日被蚌埠市中级人民法院、合肥市瑶海区人民法院、合肥市中级人民法院、合肥市庐阳区人民法院多家法院查封。陈平于2013年11月以租赁合同关系起诉ＸＸＸ与司刚，要求解除租赁合同及支付拖欠的租金。本院认为，本案中两原告与三被告签订了西餐厅转让协议书，并已实际履行，现原告主张撤销。因此双方争议的焦点问题是，1、本案三被告未如实告知原告房屋实际承租人及房屋被法院查封是否构成欺诈？2、本案三被告转让给原告的房屋的面积和租金是否构成显失公平？一、关于是否构成欺诈。1、三被告未如实告知原告实际承租人是否构成欺诈？首先，虽然在转让协议书条款中有“经营使用的房屋是三被告承租使用”的表述，但在该协议书条款支付方式中已经明确了收款人陈平及其收款的银行账号，原告实际也将西餐厅租金交纳一个季度给陈平。协议书中也已将租赁合同的期限等据实明确。由此可以看出三被告并未刻意隐瞒承租人陈平的存在。其次，第三人陈平作为承租人对于房屋转租是同意和认可的，陈平另案起诉两原告房屋租赁合同案件以及陈平当庭的陈述均可以表明这一点。再次，王俊未告知原告实际承租人并未因承租人不同意转租造成具体的合同履行障碍，更未对合同履行造成实际损失。第四、因陈平委托王俊办理转租房屋事宜，王俊作为受托人未向原告披露委托人，亦不违反合同法关于隐名间接代理的相关规定。2、未告知房屋被查封是否构成欺诈？被告认为其对房屋被查封并不知情。由于房产查封，并非就是现场查封，通常是在房产部门办理手续禁止其过户转让，故被告认为其并不知情理由一定程度上可以成立。而法院的拍卖公告是在转让协议书之后发生，因此故意隐瞒被查封拍卖并不能认定。另外由于陈平与房屋所有权人签订房屋租赁合同取得房屋承租权及转租权，发生在法院查封房屋之前，根据买卖不破租赁的原则，法院查封及拍卖房屋不影响陈平对查封房屋的承租使用权，同样也不影响原告通过转租获得的房屋使用权。并且法院的通知书并未要求承租户迁出而只是要求交租金交至指定账户。故原告认为构成欺诈并不能成立。第二、是否构成显失公平？本案陈平从所有权人获得租赁权的地下负一层租赁面积原为1000平方米，后变更为800平方米，租金由20000元减少至12000元，另增加租赁一层100多平方米，租金每月3000元。陈平租赁面积减少及交纳租金的降低是由于所有权人对其特别优惠，而本案中三被告将上述负一层及一层转租给原告租赁价格为23000元，此价格虽与陈平租赁价格存在较大差距，但属于双方协商的租赁价格，与当前租赁市场价格并未明显脱节。原告认为显失公平没有依据，本院不予采纳。综上，被告的行为不能认定构成欺诈及显失公平，故原告诉讼请求要求撤销与被告签订的协议书等诉讼请求依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第二百二十九条、第四百零三条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条、第72条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸＸ、司刚的诉讼请求。案件受理费减半收取为7336元，由原告ＸＸＸ、司刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　许欣竹二〇一四年三月二十日书记员　　盛　亮来源：百度搜索“”