（2014）惠民初字第780号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2014-11-06

案件名称

厦门中聚商贸有限公司与被告何小燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

惠安县人民法院

所属地区

惠安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门中聚商贸有限公司,何小燕

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条

全文

惠安县人民法院民事判决书（2014）惠民初字第780号原告厦门中聚商贸有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路35号2001室，组织机构代码68528990-X。法定代表人庄勇峥，总经理。委托代理人丁华、刘娴，福建志立律师事务所律师、实习律师。被告何小燕，女，1987年8月18日出生，汉族，住惠安县。原告厦门中聚商贸有限公司（简称中聚商贸公司）与被告何小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由代理审判员孙莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中聚商贸公司的委托代理人丁华、刘娴，被告何小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中聚商贸公司诉称，2012年2月17日，曾尾枝向泉州兴隆房地产开发有限公司（简称兴隆房地产公司）购买位于惠安县螺城镇中山南路科山欧景帝苑步行街（简称欧景步行街）305号店面；2012年2月3日，陈忠明向兴隆房��产公司购买欧景步行街221号店面。曾尾枝、陈忠明均将上述店面委托给惠安兴佳物业管理有限公司（简称兴佳物业公司）进行统一经营管理。2012年5月9日，兴佳物业公司与原告签订《欧景帝苑内街店面租赁合同》统一将欧景步行街全部物业委托给原告进行招商出租并行使业主权利，其中包括305号、221号店面。2013年1月4日及2013年1月7日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050、CT052），约定：原告将欧景步行街305号、221号店面出租给被告使用，305号店面租赁期限为2013年1月4日至2015年9月30日，租期内第一年月租金（不含税）为2900元；221号店面租赁期限为2013年1月7日至2015年9月30日，租期内第一年月租金（不含税）为1900元；两间店面均按季度支付租金，每个季度开始前5个工作日内一次性付清；合同第12.2条约定如被告未按合同约定按期足额支付租金或其��费用的，逾期超过3天，应每日按月租金的3%向原告支付违约金及其他费用，如逾期付款超过15天，视为被告单方面解除合同，原告不予返还合同保证金，有权收回店面并处理店面内物品，无需支付任何补偿费用；被告须赔偿由此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。合同签订后，原告分别于2013年1月20日和2013年1月27日将租赁物交付给被告使用至今，但被告从2013年8月20日起拒付租金，截至起诉之日305号店面共欠付原告租金17400元、违约金11658元（租金暂计至2014年2月19日），221号店面共欠付原告租金11400元、违约金7239元（租金暂计至2014年2月26日）。被告未依合同约定准时足额支付租金，已经构成违约，且逾期超过15日，原告有权解除租赁合同，收回租赁物。请求判令：一、解除原告与被告于2013年1月4日签订的《欧景��一街租赁合同》（合同编号CT050）及2013年1月7日签订的《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT052）；二、被告立即腾空并返还位于惠安县中山南路和南阳路交叉口科山欧景帝苑步行街305号、221号店面；三、被告立即支付305号店面所欠租金17400元及逾期付款违约金11658元（从2013年8月20日起至法院判决解除合同之日止，起诉时租金暂计至2014年2月19日）；四、被告立即支付221号店面所欠租金11400元及逾期付款违约金7239元（从2013年8月27日起至法院判决解除合同之日止，起诉时租金暂计至2014年2月26日）；五、被告赔偿原告占用两租赁物经济损失4800元（从法院判决解除合同之日起至被告实际返还租赁物之日止，每月按4800元计算，暂计一个月）；五、被告支付原告为追讨欠付租金所支付的律师费3000元。被告何小燕辩称，原告诉称双方签订租赁合同，被告向原告租赁欧景步行街305号、221号店面属实。原告于2013年1月20日交付305号店面、2013年1月27日交付221号店面，有4个月免租期，租金支付至2013年8月20日，之后未交纳租金。原告主张的租金计算方法属实，原告没有履行约定的义务，没有按招商广告中承诺的条件进行推广活动，导致步行街人流量少无法经营。不清楚原告如何计算违约金，不应该支付违约金，不同意支付原告主张的经济损失及律师费。经审理查明，曾尾枝系欧景步行街305号的店面业主、陈忠明系欧景步行街221号的店面业主。2012年2月17日曾尾枝及2012年2月3日陈忠明分别与惠安兴佳物业公司签订《店面委托经营管理合同》、授权委托书、承诺书各1份，约定曾尾枝将305号店面、陈忠明将221号店面委托给兴佳物业公司经营管理，并授权兴佳物业公司有权与第三方就店面的租赁、经营、管理、收取经营收益等事宜进行接洽、协商及签订意向书或合同。2012年5月9日，兴佳物业公司与原告签订《欧景帝苑内街店面租赁合同》，约定兴佳物业公司将欧景步行街、沿街店面租赁给原告，并委托原告进行招商推广，租赁期限自2012年10月30日至2018年10月29日。2013年1月4日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050）1份，约定被告向原告承租欧景步行街305号店面，原告应于2013年1月5日将店面交付给被告使用，若原告调整交付日，则实际交付日以原告通知为准，被告租赁该店面的用途为经营冷饮，租赁期限自2013年1月4日至2015年9月30日，免租期为从店面交付之日起算的4个月内，2013年1月4日至2014年9月30日的月租金为2900元，2014年10月1日至2015年9月30日的月租金为3190.8元；租金支付方式为“押三付三”，按季度支付租金，其中的三个月租金作为合同保证金，在本合同签订之日支付，第一次租金和综合服务费在原告交付物业之日支付，以后于每个季度开始前5个工作日内一次性付清本季度租金和综合服务费。被告于合同签订之日向原告支付保证金8700元。原告于2013年1月20日向被告交付305号店面，被告自2013年8月20日起未支付租金。2013年1月7日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT052）1份，约定被告向原告承租欧景步行街221号店面，原告应于2013年1月7日将店面交付给被告使用，若原告调整交付日，则实际交付日以原告通知为准，被告租赁该店面的用途为经营饰品，租赁期限自2013年1月7日至2015年9月30日，免租期为从店面交付之日起算的4个月内，2013年1月7日至2014年9月30日的月租金为1900元，2014年10月1日至2015年9月30日的月租金为2100元；租金支付方式为“押三付三”，按季度支付租金，其中的三个月租金作为合同保证金，在本合同签订之日支付，第一次租金��综合服务费在原告交付物业之日支付，以后于每个季度开始前5个工作日内一次性付清本季度租金和综合服务费。被告于合同签订之日向原告支付保证金5700元。原告于2013年1月27日向被告交付221号店面，被告自2013年8月27日起未支付租金。原告于2014年1月7日提起本案诉讼，支付律师代理费3000元。审理中，被告同意解除合同并返还租赁物。以上事实，有原告提供的营业执照及组织机构代码证、《欧景帝苑内街店面租赁合同》、《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050、CT052）、商铺交付确认书及委托代理合同及增值税普通发票，曾尾枝、陈明忠与兴隆房地产公司签订的№0017421、№0017384《商品房买卖合同》、与兴佳物业公司签订的《店面委托经营管理合同》及授权委托书、承诺书各1份，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点有：一、被告是否应支付尚欠的租金、违约金及律师费？如应支付租金、违约金及律师费，相应的款项数额应如何确定？二、被告是否应赔偿原告的经济损失？一、关于被告是否应支付尚欠的租金、违约金及律师费；如果应支付租金、违约金及律师费，相应款项数额应如何确定的问题。原告中聚商贸公司主张，被告从2013年8月20日起拒付租金，经多次催讨，但被告仍拒绝支付。讼争租赁合同第十二条第2款约定如被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，应每日按月租金的3%向原告支付违约金并支付其他费用，截至2014年2月19日，305号店面尚欠租金17400元及逾期付款违约金11658元，被告应按合同约定支付自2013年8月20日起至判决解除合同之日止的租金及违约金；截至2014年2月27日，221号店面尚欠租金11400元及逾期付款违约金7239元，被告应按合同约定支付自2013年8月27日起至判决解除合同之日止的租金及违约金。原告因提起本案诉讼，支付律师费3000元，被告应予支付。为证明其主张，原告相应提供的证据有：证据1即《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050、CT052）2份，以此证明原告将欧景步行街305号、221号店面出租给被告，双方签订租赁合同对双方的权利义务进行约定，被告未按期交纳租金，原告要求解除合同，符合合同约定；证据2即委托代理合同、发票、转帐凭证各1份，以此证明原告为提起本案诉讼，支付律师代理费3000元。被告质证称，对证据1即《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050、CT052）的真实性没有异议，该合同第三条约定店面定于2012年12月1日开街，但是当时并没有开街，原告也没有通知租户开业，后原告又承诺2013年11月25日开街，但至今未开街，欧景步行街店面的出租率至今不到50%；对证据2即委��代理合同、发票、转帐凭证无异议。被告何小燕认为，签订合同时，原告口头承诺步行街已出租80%，但当时街面还在装修施工，实际出租率不到3%，不具备开店条件，经营状况很差，原告没有按合同约定履行合同义务。租金应按实际经营时间计算。合同约定的违约金偏高，要求予以调减。本院经审查认为，其一，被告对原告提供的《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050、CT052）、委托代理合同、发票、转帐凭证均无异议，均予以采信。其二，虽被告提出其基本上无经营，但被告无任何证据证明在原告起诉前已与原告解除合同，在讼争租赁合同未解除之前，讼争店面均由被告掌控使用，无论被告有无实际经营店面，均应支付租金，故被告提出按实际经营期间计算租金的主张，依据不足，不予采纳。其三，讼争租赁合同约定被告应于每季度前5个工作日一次性付清本��度租金，如被告未如约按期足额支付租金，逾期超过3天，应每日按月租金的3%支付违约金，305号店面被告自2013年8月20日起未支付租金，221号店面被告自2013年8月27日起未支付租金，故原告要求被告支付尚欠的租金，于法有据，予以支持。其四，被告未依合同约定按期足额交纳租金，已构成违约，理应承担违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽双方约定如被告逾期超过3天支付租金，应每日按月租金的3%支付违约金，但原告未能举证证明因被告未按时支付租金所造成的实际损失，且被告提出违约金明显过高，要求予以调减，故原告主张被告应支付两间店面违约金计18897元，不予全部采纳。原告请求的违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算。因双方约定被告应于每季度前5个工作日内付清本季度租金，305号店面被告自2013年8月20日起未支付租金，故被告应自2013年8月20日起至合同解除之日止每季度第一个月20日后的第6个工作日起算当季度违约金。221号店面被告自2013年8月27日起未支付租金，故被告应自2013年8月27日起至合同解除之日止每季度第一个月27日后的第6个工作日起算当季度违约金。其五，双方约定若被告逾期支付租金，须赔偿由此给原告造成的全部损失，包括为追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等，原告提供的证据足以证明原告为提起本案诉讼支付律师费3000元，故原告要求被告支付律师费3000元，理由充分，予以支持。二、关于被告是否应赔偿原告经济损失4800元的问题。原告中聚商贸公司主张，原告因担心被告不能及时返还租赁物可能给原告造成损失，暂定一个月的时间供被告腾空店面，故主张被告赔偿损失。损失数额按一个月租金4800元计算，若被告及时返还租赁物，则不要求赔偿经济损失。被告何小燕认为，被告不应支付原告赔偿款。本院经审查认为，原告无证据证明因被告未及时腾空租赁店面给其造成经济损失，原告所主张的经济损失并未实际发生，故其要求被告赔偿经济损失4800元依据不足，不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT050、CT052），系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当全面履行自己的义务。被告未依约交纳租金，其行为已构成违约，原告有权依合同约定单方解除租赁合同，被告在审理中亦明确同意解除合同，故原告请求解除租赁合同，理由充分，应予支持。合同解除后，被告应承担返还租赁物、支付租金的民事责任，故原告请求被告返还租赁店面，于法有据，应予支持。305号店面自2013年8月20日起及221号店面自2013年8月27日起，被告未能按合同约定支付租金，应承担支付尚欠租金及违约金的民事责任。原告请求被告支付305号店面自2013年8月20日起至解除合同之日止的租金，及支付自2013年8月27日起至解除合同之日止的租金，于法有据，应予支持。合同约定若被告逾期支付租金，被告应每日按月租金的3%支付违约金，该约定的违约金过分高于原告的实际损失，应予以调整。因��方约定的违约金过高，原告又未能举证证明因被告未按时支付租金所造成的实际损失，原告请求的违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算。原告为提起本案诉讼支付律师代理费3000元，被告应予支付。原告主张的其他经济损失未实际发生，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：解除原告厦门中聚商贸有限公司与被告何小燕于2013年1月4日签订的合同编号为CT050《欧景帝一街租赁合同》及2013年1月7日签订的合同编号为CT052《欧景帝一街租赁合同》。二、被告何小燕应于本判决生效之日起十五日内返还原告厦门中聚商贸有限公司位于惠安县螺城镇中山南路科山欧景帝苑步行街305号、221号店面。三、被告何小燕应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门中聚商贸有限公司自2013年8月20日起至本判决生效之日止的305号店面的租金（自2013年8月20日至2014年9月30日为每月2900元，之后每月3190.8元），并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍支付违约金（自2013年8月20日起至合同解除之日止每季度第一个月20日后的第6个工作日起算当季度违约金，均计本判决生效之日止）。四、被告何小燕应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门中聚商贸有限公司自2013年8月27日起至本判决生效之日止的221号店面的租金（自2013年8月27日至2014年9月30日为每月1900元，之后每月2100元），并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍支付违约金（自2013年8月27日起至合同解除之日止每季度第一个月27日后的第6个工作日起算当季度违约金，均计本判决生效之日止）。五、被告何小燕应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门中聚商贸有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费3000元。六、驳回原告厦门中聚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1006元，减半收取503元，由原告厦门中聚商贸有限公司负担215元，由被告何小燕负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的��数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员　　孙莉二〇一四年三月二十日书　记　员　　严诚本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的��根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，��应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，阻力期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共��国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”