（2014）长县民初字第150号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-08-28
案件名称
湖南华润置地物业服务有限公司与常海军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南华润置地物业服务有限公司,常海军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第150号原告湖南华润置地物业服务有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道办事处星沙大道188号华润凤凰城9栋115房。法定代表人唐勇，执行董事。委托代理人王绪梁，1989年8月25日出生，汉族。委托代理人李芳，1982年1月18日出生，汉族。被告常海军。原告湖南华润置地物业服务有限公司（以下简称华润物业）与被告常海军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令被告支付拖欠的物业管理费4528.8元及滞纳金7744.2元，并承担本案诉讼费。被告常海军答辩要点：被告未收到催款单，而且被告去交过后期的物业费，但原告不收；被告的电动车被盗了，原告应赔偿被告部分损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2009年4月17日，被告常海军与华润置地（湖南）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了华润凤凰城一期14栋1008房（建筑面积为81.58平方米），并约定：出卖人以邀请招标方式选聘湖南华润物业公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自《入住通知书》所规定的时间至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同之日。2010年3月28日，被告办理了收房手续，并与原告签订了《业主公约》和《前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费为1.5元／月／平方米，逾期不缴纳，处以每日千分之三的滞纳金。《前期物业服务合同》约定原告的义务为：“1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务和按理；2、根据有关法规和政策，结合本小区的实际情况，制定本物业的管理制度和《业主临时管理规约》并在小区公示；3、建立健全本物业的管理档案资料；4、有权选择专业公司承担本物业的专项管理与服务业务；5、对本物业的共用部位、共用设施设备拥有经营权；6、前期物业服务合同终止时，与业主大会选聘的物业服务企业办理本物业的管理移交手续；7、在本合同终止时及在小区业主大会选聘新的物业服务企业时，在同等条件下有优先的中标权；8、法律、法规规定的其他权利和义务。”被告交纳了从2010年10月1日至2010年10月31日止的物业服务费721元。2010年11月1日，被告的电动车停放在凤凰城14栋外围过道被盗，经报公安机关，该案至今未破案。被告常海军要求原告华润物业公司赔偿损失未果，遂自2010年11月1日起拒交物业服务费。另查明，原告入驻凤凰城小区后，该小区至今未成立业主委员会。判决的理由与结果本院认为：业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主与物业公司均具有约束力，物业服务公司应履行物业服务合同中约定的服务项目，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已按双方合同约定履行了基本的物业服务义务，被告因电动车停放在小区内被盗后向原告索赔未果而拒交物业服务费，但由于电动车被盗的责任不明，被告未提交证据证明车辆被盗系原告的责任，故其拒交物业服务费属于违约行为，应如数支付物业服务费。应当支付的物业服务费按合同约定标准计算，从2010年11月1日起算至原告所诉的2013年11月30日止为4528.8元。另关于被告是否应该向原告支付物业服务费滞纳金的问题；原告作为服务性企业，除完成基本的服务工作外，还应更积极主动地为业主排忧解难，积极配合相关部门为业主解决困难；结合被告的电动车在小区内被盗的事实，现案件未得侦破，责任并不明确，被告以拖欠物业管理费的方式表达自己的诉求，方式不可取，但情有可原。故此，本院确认被告可不向原告支付滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条第一款、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告常海军在本判决生效之日后五日内向原告湖南华润置地物业服务有限公司支付从2010年11月1日至2013年11月30日的物业服务费4528.8元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费107元，减半收取53.5元，由原告华润置地物业服务有限公司负担13.5元，由被告常海军负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 何芳二〇一四年三月二十日书记员 谭怡附：本民事判决书所适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 百度搜索“”