（2014）浙甬民二终字第183号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-06-08
案件名称
宁波广博建设开发有限公司与陈高峰、郑剑文等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈高峰,郑剑文,陈立胜,宁波广博建设开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第183号上诉人（原审被告）：陈高峰。上诉人（原审被告）：郑剑文。上诉人（原审被告）：陈立胜。三上诉人的共同委托代理人：谢银忠。三上诉人的共同委托代理人：蒙承斌。被上诉人（原审原告）：宁波广博建设开发有限公司。法定代表人：金达。委托代理人：马传业。委托代理人：龚海峰。上诉人陈高峰、郑剑文、陈立胜因与被上诉人宁波广博建设开发有限公司（以下简称广博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年1月13日作出的（2013）甬鄞民初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2011年6月3日，原告与三被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为201100330334）及附件补充协议一份，原告将其开发建设的位于宁波市鄞州区石碶街道阳光丽园B区第1商业幢1-5号的商铺出售给被告，房屋总价款按建筑面积110.24平方米、每平方米44352元计算共计4889364元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，据实结算房价款；被告于合同签订当日支付房款2449364元，余款2440000元办理10年商业按揭贷款，完整按揭资料需在房屋交付前两个月内提供，如被告未按合同规定的时间付款，逾期不超过六十日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过六十日后，原告有权解除合同，但原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，被告自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；原告应当在2013年4月30日前，将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用基本条件的商铺交付被告使用，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。该合同附件八即《商品房买卖合同》补充协议第二条对按揭付款进行了补充约定，被告在收到原告或按揭银行的通知后7个工作日内与按揭银行签署借款合同及相关按揭文件，办妥一切按揭手续，如按揭银行调整按揭政策或因被告原因致使按揭不能获得批准或者不能足额批准的，被告须在银行或原告发出通知之日起10个工作日内补足按揭所需的首期房款和资料或补足应支付的全额购房款，如被告逾期办理按揭手续、补足房款的，则视为被告付款违约，按合同第八条承担逾期付款违约责任。合同签订当日，三被告向原告支付购房款2449364元。2013年3月13日，阳光丽园B区1#楼及1#楼商铺取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书。2013年3月21日，阳光丽园B区项目取得宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书。2013年3月22日，涉案商铺取得房屋所有权证，产权登记建筑面积为110.78平方米。2013年4月24日，原告向被告邮寄《告知函》一份，通知被告涉案商铺已经具备了交付条件，要求被告于2013年4月28日前到营销中心办妥抵押贷款手续，被告于4月25日收到了上述告知函。原审原告广博公司于2013年7月19日诉至原审法院，请求判令三原审被告支付购房款2463950元及逾期付款违约金（自2013年4月29日计算至判决确定履行之日止，按应付房款的日万分之三计算）。原审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实、自愿的意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原、被告双方所订合同及补充协议明确约定剩余购房款办理商业按揭贷款，被告应在收到原告通知后7个工作日内办妥按揭手续或于10个工作日内补足全部购房款。现原告要求被告支付购房款2463950元，理由正当，于法有据，且被告无异议，予以支持。根据涉案商品房买卖合同第八条的约定，被告须自合同约定应付款期限之第二天起至实际付款之日止，按逾期应付款的日万分之三支付违约金。被告收到原告发送的通知后，既未办理按揭贷款手续，又未按约支付剩余购房款，已经构成逾期付款。原告要求被告支付逾期付款违约金，理由正当，于法有据，但是原告所主张违约金计算期限不当，应当自被告收到告知函后第11日开始计算，故调整为自2013年5月6日起计算。被告辩称涉案商铺存在漏水、发霉等质量问题，且外墙、门窗保温不符合建筑节能标准，但未提交证据证明，原告亦不予认可，故对被告上述主张不予采信。被告辩称原告不同意就外墙、门窗保温进行节能检测，其有权拒绝支付剩余购房款，依据不足，亦不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，作出如下判决：被告陈高峰、郑剑文、陈立胜限于判决生效后七日内支付原告宁波广博建设开发有限公司购房款2463950元和逾期付款违约金（自2013年5月6日计算至判决确定履行之日止，按日万分之三计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26985元，由被告陈高峰、郑剑文、陈立胜负担。宣判后，原审被告陈高峰、郑剑文、陈立胜不服，上诉至本院，称：1.原审判令上诉人在判决生效后七日内支付购房款2463950元缺乏实质意义，属违法判决。2014年1月7日开庭当天，上诉人与被上诉人已口头达成协议并记载于笔录中，约定由双方到银行办理按揭以支付购房款，法院不就该部分作出判决，待贷款办下来后再对违约部分进行处理，并同意对房屋质量问题予以委托鉴定。目前贷款基本已办妥，原审法院匆忙下判存在不当；2.原审判决上诉人支付逾期付款违约金系置客观事实于不顾。根据双方签订的商品房买卖合同约定，商品房交付使用时，买受人对房屋质量提出异议的，出卖人应给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，由双方委托具有国家资质的宁波当地质量检测机构进行检测。因被上诉人一直不同意就房屋的外墙保温和门窗保温进行节能检测，也曾经鄞州区住建部门多次协调均未果，此系未办理房屋交接手续的根本原因。故涉案购房款未支付的责任不在于上诉人，而在于被上诉人的违约行为所致，上诉人无须承担违约责任；3.原审对有关事实未予确认，审理程序违法。上诉人为证明涉案房屋的外墙、门窗保温不符合建筑节能标准，曾向原审法院申请节能检测，但未获准许，后却以上诉人未提交证据证明为由驳回上诉人的抗辩，显失公正，要求二审法院对该检测申请予以准许。综上，原审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人广博公司答辩称：1.一审判决前被上诉人未收到上诉人的购房款，根据法律规定，合同有履行先后义务的，先履行义务人未履行义务的，后履行义务人有权拒绝履行。故被上诉人有权拒绝履行房屋交付手续，上诉人提供的证据不能证明其不支付房款理由正当；2.原审判决严格按照诉讼法律规定，对上诉人所称的房屋质量问题不应作为审查范围；3.基于上诉人存在逾期付款事实，故应由其承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人陈高峰、郑剑文、陈立胜与被上诉人广博公司签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋在合同约定期限内取得竣工验收备案证明，且被上诉人已向上诉人发送《告知函》通知其办理交付手续，根据双方约定，上诉人应在收到被上诉人通知后7个工作日内办妥按揭手续或于10个工作日内补足全部购房款，现上诉人未依约支付剩余购房款，被上诉人有权请求支付。同时，上诉人的逾期付款行为构成违约，理应承担相应的违约责任。上诉人辩称涉案房屋存在漏水、发霉等质量问题及外墙、门窗保温不符合建筑节能标准，以及原审法院对其节能检测申请未予准许存在程序违法，因其未提交相关的证据予以证明，故对该主张本院难以采信，原审审理程序亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26985元，由上诉人陈高峰、郑剑文、陈立胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森代理审判员 莫爱萍代理审判员 郑 辉二〇一四年三月二十日代书 记员 闵群锋 更多数据：