（2014）桂市民四终字第38号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-05-20
案件名称
上诉人唐国喆、伍红秀因与被上诉人蒋中新，一审第三人唐咸然、唐依秀房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐国喆,伍红秀,蒋中新,唐咸然,唐依秀
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂市民四终字第38号上诉人（一审被告）唐国喆。委托代理人王荣，广西桂康律师事务所律师。上诉人（一审第三人）伍红秀。委托代理人丘火德，广西中纬律师事务所律师。委托代理人黄庆辉，广西中纬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）蒋中新。委托代理人蒋景，桂林市星宇法律事务所法律工作者。一审第三人唐咸然。一审第三人唐依秀。上诉人唐国喆、伍红秀因与被上诉人蒋中新，一审第三人唐咸然、唐依秀房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2013）灵民初字第604号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年1月23日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任法庭记录。上诉人唐国喆及委托代理人王荣、上诉人伍红秀及委托代理人丘火德、被上诉人蒋中新及委托代理人蒋景、一审第三人唐咸然、唐依秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2007年11月，原、被告协商一致，被告将自己所有的位于桂林市八里街金桂城24—1A44号第三层住宅楼（面积约116㎡）出售给原告，2007年11月16日，被告委托唐咸然与原告签订一份房屋买卖契约，卖房人为被告唐国喆（甲方），买房人为原告蒋中新（乙方），协议约定：一、被告（甲方）愿意将位于桂林八里街金桂城24—1A44号第三层楼房屋（建筑面积为116㎡，已装修）以总价壹拾陆万零壹佰玖拾捌圆（￥160198元）卖给原告（乙方）；二、乙方向甲方付款的方式为一次性付完，即乙方除三年内负责为甲方还清以其姐姐唐昕之名在全州镇农村信用合作社所借壹拾万圆（￥100000元）的贷款及全部利息外，剩余陆万零壹佰玖拾捌圆（￥60198元）在签订本契约后一次性付给甲方（以收据为凭）；三、该层楼房产权过户手续的办理时间由乙方自定，办理产权过户手续的一切费用由乙方负责，但甲方应向乙方提供办理产权所必须的相关证件，并给予积极的配合；四、该楼房一至七层的楼梯过道及采光井，楼房前面的过道为公共所有，应共同使用，共同维护和共同出资维修；五、本契约一经签字后即为生效，双方不得歧生异议或反悔。第三人唐咸然（被告唐国喆之父）代被告唐国喆与原告蒋中新在契约上签字确认。2007年11月18日，原告交纳购房款3万元给第三人唐咸然，2008年1月16日被告书写一份委托书给原告，内容为：委托我父母亲唐咸然、唐依秀全权负责八里街金桂城24—1A44号第三层楼（三房二厅）的所有权的买卖交易。2008年元月20日，原告交纳购房款30198元给第三人唐依秀（被告之母）。2009年3月11日，第三人伍红秀归还了以唐昕名义向全州镇农村信用社贷款本金3万元及利息，2010年2月10日，第三人伍红秀归还了以唐昕名义向全州镇农村信用社贷款本金3万元及利息，2010年5月26日，第三人伍红秀归还了以唐昕名义向全州镇农村信用社贷款本金3万元及利息。至此，原、被告签订的房屋买卖契约所约定的购房款160198元已全部履行完毕。原告多次要求被告办理有买房屋过户手续，被告拒绝办理。另查明，原、被告、第三人诉争的桂林市八里街金桂城24—1A44号住宅楼在灵川县房产管理局登记为桂林八里街开发区“24—1”小区。一审法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖契约是双方真实意思表示，该契约虽是第三人唐咸然代替被告唐国喆所签，但事后被告对第三人唐咸然签订契约行为予以认可，故该房屋买卖契约合法有效，对双方当事人均是有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依约给付被告购房款，并履行完毕。被告收到原告的购房款后，被告未依约协助原告办理该房屋的产权过户手续，其行为已构成违约，故原告诉请被告协助原告将灵川县八里街金桂城24—1A44号第三层住宅楼过户原告名下，办理过户的一切费用由原告承担，符合有关法律规定，该院予以支持。被告唐国喆与第三人唐咸然、唐依秀提出原、被告签订的房屋买卖契约无效，原告不是该房屋的实际购买人，依法驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，与事实和法律不符，该院不予采信。第三人伍红秀述称：2007年11月，第三人伍红秀与被告协商，被告同意将其所有的灵川县八里街金桂城24—1A44号第三层住宅楼出售给第三人伍红秀，因第三人伍红秀与原告为生意伙伴，关系较好，便委托原告与被告代为房屋买卖契约，故第三人伍红秀请求确认其为灵川县八里街金桂城24—1A44号第三层住宅的买受人，与本案查明的事实和有关法律不相符，该请求该院不予支持。第三入伍红秀请求将灵川县八里街金桂城24—1A44号第三层住宅楼产权过户到第三人伍红秀名下，于法不符，该院不予支持。关于第三人伍红秀归还了以唐昕名义向全州镇农村信用社贷款，属于另一法律关系，第三人伍红秀可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告蒋中新与被告唐国喆签订的房屋买卖契约有效。二、被告唐国喆协助原告蒋中新将桂林八里街开发区24—1小区第三层住宅楼过户给原告名下，办理过户一切费用由原告承担。三、驳回第三人伍红秀的诉讼请求。案件受理费3500元，原告自愿负担。上诉人唐国喆不服一审判决，上诉称，一、一审第三人唐咸然以上诉人唐国喆的名义与被上诉人蒋中新签订的《房屋买卖契约》是无效的。理由有以下几点。第一、该房的实际出资人是一审第三人伍红秀，而不是被上诉人蒋中新；伍红秀是为了避免因为可能婚变时财产被分割的损失，便与被上诉人蒋中新达成伍红秀买房签蒋中新名字的协定。第二、该《房屋买卖契约》是一审第三人唐咸然在所有权人唐国喆未授权的情况下签订的，依照法律规定唐咸然的行为属于无权代理行为。二、被上诉人蒋中新未付一分钱购房款，房屋的实际出资购买人是伍红秀，全部购房款系伍红秀所出，这是事实。《房屋买卖契约》签订后，一审第三人伍红秀于2007年11月16日、2007年11月25日分二次付给唐依秀购房款60200元，并分别出具了收款收条。后被上诉人蒋中新又欺骗一审第三人唐咸然、唐依秀向其重复出具二张收条。因此，一审判决认定唐咸然、唐依秀收取了被上诉人购房款60198元不是事实，是错误的。故请求撤销原判或查明事实后依法改判，确认2007年11月16日签订的《房屋买卖契约》无效；二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人蒋中新答辩称，一、上诉人唐国喆称伍红秀是房屋的出资购买人并不是事实，称合同无效亦不符合法律规定；事实上被上诉人蒋中新在2007年就与一审第三人唐咸然签订了合同，且上诉人唐国喆也同意了唐咸然替其办理手续。二、本案的房屋买受人是蒋中新并不是伍红秀，更不是伍红秀委托蒋中新签订的买卖契约，如果伍红秀认为蒋中新是受其委托，那么伍红秀应当出具授权委托书。三、上诉人称蒋中新对该房屋未支付一分钱不是事实，60198元是蒋中新支付给唐咸然、唐依秀，至于偿还银行的100000元是蒋中新交给伍红秀代交的。故请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。一审第三人伍红秀答辩称，本案诉争房屋实际购买人是伍红秀，理由详见伍红秀的上诉状。一审第三人唐咸然答辩称，签订《房屋买卖契约》时上诉人唐国喆是不知情的，是一审第三人唐咸然与唐依秀擅自做主将房子卖了的，而且签约的时候是说把房子卖给一审第三人伍红秀的。一审第三人唐依秀答辩称，被上诉人蒋中新称签订《房屋买卖契约》的事是经过唐国喆的同意，这不是事实。上诉人伍红秀不服一审判决，上诉称，一、本案房产的所有权人在一审庭审过程中均认可上诉人伍红秀系诉争房产的实际购买人，作为出卖人认可的买受人，本案诉争房产依法归上诉人所有。二、上诉人伍红秀履行了《房屋买卖契约》中的全部合同义务。上诉人伍红秀不仅持有《房屋买卖契约》的原件，而且按该契约的约定履行了全部合同义务，这也已经过房屋出卖人的认可。三、上诉人伍红秀自签订《房屋买卖契约》后，一直占有、使用该房屋至今，上诉人对该房产行使权利并无人干涉，说明本案诉争房产系上诉人购买不存在争议。四、出卖人同意将该诉争房产过户到上诉人伍红秀名下。因此，上诉人伍红秀就本案房产的购买与出卖人形成了合意，双方的意思表示真实，上诉人伍红秀履行了《房屋买卖契约》的合同义务并实际取得了该房屋的占有和使用权。一审法院一方面认定上诉人履行了全部合同义务，另一方面却判决将房产过户给他人，系判决错误。故请二审法院撤销一审判决，改判确认上诉人伍红秀为本案诉争房产的实际买受人，并由被上诉人唐国喆将该房屋产权过户给上诉人伍红秀；一、二审诉讼费用由被上诉人蒋中新承担。被上诉人蒋中新答辩称，答辩意见与针对唐国喆上诉所作出的答辩一致。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。被上诉人唐国喆答辩称，一审第三人唐咸然以被上诉人唐国喆的名义与被上诉人蒋中新签订的《房屋买卖契约》是无效的，房屋实际买受人是伍红秀。一审第三人唐咸然答辩称，被上诉人唐国喆对签订《房屋买卖契约》的事并不知道，是唐咸然与唐依秀擅自做主将房子卖了的，而且签约的时候是说把房子卖给伍红秀的。一审第三人唐依秀答辩称，上诉人称签订《房屋买卖契约》的事是经过唐国喆的同意，这不是事实。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一、蒋中新与唐咸然签订的《房屋买卖契约》是否合法有效；二、房屋的买受人是蒋中新还是伍红秀，诉争房屋应当过户给蒋中新还是伍红秀。上诉人唐国喆对争议事实未提供新证据，但对一审判决查明蒋中新在2007年11月18日、2008年元月20日共向唐咸然、唐依秀缴纳了购房款60198元提出了异议，主张该款实际出资人是伍红秀；另外，上诉人唐国喆在2007年11月并未委托一审第三人唐咸然卖房。上诉人伍红秀对争议事实提供新证据，收条二张，证实上诉人伍红秀是本案诉争房屋的权属人，该房屋一直由上诉人伍红秀管理、使用。上诉人伍红秀对一审判决查明的事实亦提出了异议，主张购房款60198元是上诉人伍红秀支付的，而不是被上诉人蒋中新支付，另外在签订《房屋买卖契约》时，上诉人伍红秀也是在场的。被上诉人蒋中新对争议事实未提供新证据，但主张一审法院查明上诉人伍红秀以唐昕名义偿还的100000元银行贷款是被上诉人蒋中新委托上诉人伍红秀支付的。本院对当事人争议事实的分析和认定：对于上诉人伍红秀提供的二张收条；上诉人唐国喆，第三人唐咸然、唐依秀均予以认可；但被上诉人蒋中新对其真实性及证明内容均提出了异议。本院认为该证据与本案没有关联，其并不能证实本案诉争房屋的实际买受人系上诉人伍红秀，对该证据本院不予采信。本案一审第三人唐咸然与被上诉人蒋中新签订的《房屋买卖契约》是双方真实意思表示，事后也经过了房主唐国喆对第三人唐咸然签订契约行为的认可，该契约是合法有效的。根据合同相对性原则及被上诉人蒋中新提交的二张收条，可证实本案诉争房屋的买受人是被上诉人蒋中新。上诉人伍红秀、唐国喆均主张本案诉争房屋的实际买受人是上诉人伍红秀，所有购房款都是上诉人伍红秀所出，但其并未提供证据证实该主张，应承担举证不能的后果。经本院二审审理查明，一审法院对案件查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于《房屋买卖契约》是否合法有效的问题。本案诉争房屋所有权人虽为上诉人唐国喆，而签订《房屋买卖契约》时系上诉人唐国喆的父亲唐咸然，但上诉人唐国喆于2008年1月16日出具了一份委托书，委托一审第三人唐咸然、唐依秀全权处理房屋的买卖交易，该委托书表明其认可一审第三人唐咸然与被上诉人蒋中新在2007年11月16日签订的《房屋买卖契约》。一审法院据此认定《房屋买卖契约》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同并无不当。二、房屋实际买受人是上诉人伍红秀还是被上诉人蒋中新。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案上诉人伍红秀、唐国喆均主张本案房屋实际买受人是上诉人伍红秀，但《房屋买卖契约》约定，卖房人为上诉人唐国喆，买房人为被上诉人蒋中新，且一审第三人唐咸然、唐依秀还向被上诉人蒋中新出具了二张购房款收条。根据合同相对性原则并综合全案证据，本院认为，诉争房屋买受人为被上诉人蒋中新，上诉人唐国喆应协助其办理过户手续。上诉人伍红秀、唐国喆主张本案房屋实际买受人系伍红秀，但其并未提供证据予以证实，对此，应承担举证不能的法律后果。至于上诉人伍红秀以唐昕之名向全州镇农村信用社偿还的100000元贷款，属于另一法律关系，其可另案起诉。综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由上诉人唐国喆、上诉人伍红秀各自负担自己上诉的费用，即上诉人唐国喆负担3500元，上诉人伍红秀负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长 於署光审 判 员 吴 俣代理审判员 蒋子秀二〇一四年三月二十日书 记 员 李菊丽 微信公众号“”