（2014）思民初字第1018号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-05-21
案件名称
厦门市创优物业管理有限公司与吴天明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市创优物业管理有限公司,吴天明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第1018号原告厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路266-268号联谊大厦A幢三层东部之7单元。法定代表人林新才，总经理。原告委托代理人陈艳君，职员。被告吴天明，男，1935年8月16日出生，汉族。委托代理人叶丽英（系被告配偶），女，1943年8月16日出生，汉族。原告厦门市创优物业管理有限公司与被告吴天明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法由代理审判员曹玲适用简易程序（小额诉讼）进行审理，原告委托代理人陈艳君，被告吴天明及其委托代理人叶丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市创优物业管理有限公司诉称，2011年4月原告与厦门市莲坂新村小区业主委员会签订物业服务合同，由原告对莲坂新村小区进行物业管理服务，约定带电梯小高层物业管理费0.95元／平方米·月，公共维修金小高层0.2元／平方米·月，业主或物业使用人拖欠各种费用的原告可以拖欠金额为基数按日千分之三标准计收滞纳金。同时对于入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准（0.40元／平方米·月）缴交，差额部分（0.55元／平方米·月）由厦门市莲坂旧城改造公司补足，此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民。被告为莲景路64号701室的业主，系铁路拆迁户，非原莲坂居民，不属于补贴优惠政策的对象。被告未依约及时缴纳物业管理费等相关费用，原告多次催缴未果，现诉请法院，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年7月1日起至2013年10月31日的物业管理服务费3762.64元以及滞纳金4245.06元，合计8007.70元。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告吴天明辩称，1、被告所在小区莲坂新村在2011年3月之前由筼筜物业公司进行管理，2011年3月合同终止时，仍按0.4元／平方米·月标准收取物业费，2011年4月原告进驻小区，2011年4月至2011年6月也按上述标准收物业费。2011年7月以后，原告未经双方协商，开始拒收铁路拆迁各住户所交的每平方米0.4元的物业费，独自提高到0.95元／平方米·月的标准，被告无法接受。被告要求按照0.4元／平方米·月标准缴纳物业管理费，原告不收，现原告强行要求收取滞纳金是不合理的。2、原告在强行收取0.95元／平方米·月物业管理费未果时，采用欺骗手段称莲坂旧居民收取0.40元／平方米·月管理费，差额部分是市政府补贴，嘉莲街道办补贴，旧城改造办补贴，被告对此一无所知，请求原告出示市政府红头文件。3、原告为了达到其目的，多次上门干扰被告正常生活秩序，伪造律师函，欺骗住户，严重侵害住户的人权及生命和财产安全，因此要求原告向被告赔礼道歉，并赔偿精神损害补偿费。4、因特区快铁建设，被告原居住的社会福利房被拆迁，现住房也是莲坂旧城改造办提供的安置房，市政府明文规定，被拆迁的社会福利房其物业管理费应按原拆迁前的物业管理费标准进行收取，而莲坂旧居民现住房也是莲坂旧城改造办提供的安置房，但是被告却与莲坂旧居民缴纳不同的物业管理费，明显不公平、合理、公正。5、被告要以0.4元／平方米·月标准缴纳物业管理费，但是原告拒绝接受，却起诉被告缴纳物业管理费，而对小区内其他未交款业主却未起诉，原告收费不公，待人对事不公。综上，被告请求驳回原告诉讼请求，被告同意按0.4元／平方米·月的标准缴纳物业管理费。经审理查明，2011年4月15日，原告与厦门市莲坂新村小区业主委员会签订《莲坂新村小区物业服务合同》（下称合同），约定由原告为莲坂新村小区提供物业服务，物业管理期限自2011年4月15日起至2014年4月14日或莲坂新村业主委员会换届，按照法定程序和相关要求重新选聘物业服务公司并签订服务合同时本合同终止。合同约定，物业管理服务费、水电公摊等相关物业费用的缴费期限为每季度（2个月）收取一次；带电梯小高层物业管理费为0.95元／平方米·月，公共维修金小高层为0.2元／平方米·月；多层物业管理费为0.4元／平方米·月，公共维修金为0.1元／平方米·月；思明区政府决定，入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴纳，差额部分（0.55元／平方米·月）由厦门市莲坂旧城改造公司补足；此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民，其他对象或房屋出租、转让的不予补贴，仍应按批复规定的标准缴纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按《厦门市住宅区物业管理条例》执行，即业主或物业使用人由于拖欠各种费用（包括但不限于物业管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等），原告可以拖欠金额为基数按日3‰的标准计算违约金。原告实际自2011年4月起为莲坂新村小区提供物业管理服务至今。另查明，被告吴天明系思明区莲景路64号701室的业主，该房屋系带电梯小高层，面积为141.45平方米，被告非原莲坂居民。原告进入讼争小区提供物业服务后，原、被告双方就物业管理费收费标准发生争议，被告要求按原莲坂居民0.4元／平方米·月的标准缴纳物业管理费，原告认为应按照合同约定的0.95元／平方米·月的标准收取，并拒绝收取被告按0.4元／平方米·月的标准缴交的物业管理费。2013年7月，原告向被告发送《关于催缴物业管理费的函》，催缴被告拖欠的上述相关费用。2013年8月，原告委托福建理则达律师事务所向被告发送催缴物业管理费的律师函。上述事实有原告提供的《莲坂新村小区物业服务合同》、欠费清单、EMS快递回执单及公司催告函、律师函；被告提供的土地房屋登记卡以及本案庭审笔录为证。以上证据双方均无异议，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认，对于以上事实本院予以确认。另，原告提供证据《中共厦门市思明区嘉莲街道工作委员会文件》、《关于原莲坂村民物业管理费的函》，拟证明厦门市莲坂旧城改造公司、物业公司等执行莲前街道工作委员会拆迁前有关莲坂村民“高层、小高层安置房的物业管理费与多层一致”的许诺，该优惠政策仅限实际居住的莲坂村民，不包含其他对象或房屋出租、转让等情形。被告称与其无关。本院认为，对原告提供的函件，被告质证仅称与其无关，对该函的真实性未提出异议，亦未提出反驳证据，故对该函的真实性本院予以确认，对于“入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴交（0.40元／平方米·月），差额部分（0.55元／平方米·月）由厦门市莲坂旧城改造公司补足。此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民，其他对象或房屋出租、转让的不予补贴，仍应按规定的标准缴交”的事实本院予以确认。本院认为，原告与厦门市莲坂新村小区业主委员会签订《莲坂新村小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。原告依约为莲坂新村的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告作为厦门市思明区莲景路64号701室房屋的业主，接受了原告提供的物业服务，且被告非物业服务合同中的优惠政策对象，不享受物业管理费的优惠政策，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告应当支付原告自2011年7月1日至2013年10月31日拖欠物业管理服务费共计3762.6元（0.95元／平方米·月＊141.45平方米＊28个月）。合同中约定物业管理服务费的缴费期限为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明。被告未及时缴交物业管理费，系因与原告就缴纳标准产生分歧，且被告亦同意按原莲坂居民优惠标准缴交物业管理费而原告拒绝收取，故原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费所产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴天明应于本判决生效之日起七日内支付原告自2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理服务费3762.6元。二、驳回原告厦门市创优物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告厦门市创优物业管理有限公司负担13元，被告吴天明负担12元，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。代理审判员 曹玲二〇一四年三月二十日书 记 员 林晨附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：