（2014）天秦行初字第4号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2014-10-24

案件名称

天水成纪房地产开发有限公司与天水市房地产管理局房屋登记纠纷一审行政判决书

法院

天水市秦州区人民法院

所属地区

天水市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

天水成纪房地产开发有限公司,天水市房地产管理局,天水华信房产开发有限公司

案由

法律依据

最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第十二条，第四十二条；《城市房屋权属登记管理办法》：第五条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第五十四条

全文

甘肃省天水市秦州区人民法院行政判决书（2014）天秦行初字第4号原告天水成纪房地产开发有限公司。住所地：秦州区解放路成纪花园***室。法定代表人李晓宏，男，董事长。委托代理人王仲弟，副总经理。委托代理人张世杰，天水忠信律师事务所律师。被告天水市房地产管理局。住所地：秦州区东桥头房地产大厦*楼。法定代表人彭德祥，男，局长。委托代理人王天辉，天水市房屋产权交易中心产权监督科副主任。委托代理人张晓春，天水市房屋产权交易中心法律顾问。第三人天水华信房产开发有限公司。住所地：秦州区青年北路青北综合楼*楼。法定代表人刘德祥，男，该公司董事长。委托代理人刘刚，该公司副总经理。委托代理人辛洁世，该公司法律顾问。原告天水成纪房地产开发有限公司诉被告天水市房地产管理局房屋登记行为一案，本院在2013年5月27日立案并做出了（2013）天秦行初字第6号一审行政判决，第三人不服上诉后，该判决被天水市中级人民法院撤销并发回重审。2014年1月8日本案立案受理，并向被告送达了起诉状副本、应诉通知书，向第三人送达了参加诉讼通知书，依法另行组成合议庭，于同月28日公开开庭审理了本案。原告、被告、第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告天水市房地产管理局（以下简称市房管局）于2005年11月14日给第三人天水华信房产开发有限公司（以下简称华信公司）颁发了天房权证秦字第608**号房屋所有权证（以下简称60834号房产证），该证载明：秦城区青年北路综合楼1号商铺为一层钢混结构，建筑面积36.5平方米。原告天水成纪房地产开发有限公司（以下简称成纪公司）对该颁证行为不服，提起行政诉讼。原告成纪公司诉称：原天水糖酒站在1996年8月购得第三人建设的商品房，取得了天房权证秦字第155**号房屋所有权证，该证确认青北综合楼1-2层1647.36平方米房屋、423.5平方米的临时建筑物拥有所有权人为原天水糖酒站；原糖酒站改制时，其资产价值2006年由第三方评估机构作出评估并得到政府认可。2009年11月17日原告通过甘肃省产权交易所挂牌交易，与天水市财政局签订了《企业产权整体转让合同》，整体受让了原糖酒站的资产，按照评估报告对全部资产及债权、债务做了账面移交，原告承受了原糖酒站的所有权利和义务，根据评估报告，原告拥有了原糖酒站位于青北综合楼建筑面积794.49平方米的房屋、建筑面积423.5平方米的临时建筑物所有权。2010年4月27日，政府对原糖酒站改制方案正式批复后，原告开始接收和清点原糖酒站名下的所有财产。2013年1月原告申请对青北综合楼的房产过户换发房产证时，才得知该楼东侧1楼1间建筑面积36.5平方米的临街商铺已给第三人颁发了天房权证秦字第608**号房屋所有权证，原告即要求被告解决，被告答复暂缓办理原告申请的过户手续。原告认为，原糖酒站与第三人之间房屋买卖关系清楚，房屋交割清楚，依法被转移处理的房屋的也清楚，剩余的房屋再无任何转移事由的发生，原告继受剩余房产事实清楚，根据原告的诉讼请求，本案是行政争议，不涉及民事诉讼，原告接收的企业资产清算单中也没有第三人的债务，第三人没有任何合法占有争议房产的来源和证据；根据1998年原糖酒站办理的15593号房产证档案材料记录，第三人应当知道该房屋已经被登记的事实，被告违规操作，严重违反法定程序，将原糖酒站购买的房产早在1998年也办理了房产证，却又证换房卡，导致第三人利用自建房的方便，用总房证申报换房卡，再用卡换证，恶意侵犯他人财产权；房卡不是办理房证的必须材料，也不是排他性的唯一依据，被告审核不严，在同一地点凭房卡给第三人又颁发了不同主体的房产证，出现一房两证，没有事实依据和法律依据，其给第三人办理登记的行为严重违法。15593号房产证正本企业整体受让财产中没有给原告移交，但是评估报告中有正本的复印件，其内容与被告档案内的存根一致，该证效力还在，按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，被告没有尽到审查义务，重复颁证行为是违法的。请求撤销被告给第三人颁发的天房权证秦字第608**号房屋所有权证。原告提交与原一审一致的证据：1、1996年8月18日商品房购销合同及协议附件；2、2009年11月17日原糖酒站产权整体转让合同；3、2013年1月10日原告申请办理过户登记时被告的答复；4、当庭提交评估报告中的15593号房产证正本复印件和该证存根复印件；被告市房管局的辩称：青北综合楼是第三人华信公司建设的商品房，有初始登记房屋所有权证，由于历史遗留问题，对所有权主体等变更在房产证中没有记载。2003年左右，天水市房屋登记职权的级别管理发生变化，被告为了防止商品房出现一房多卖的行为，借鉴外地的管理经验，建立了房卡登记制度，房卡与房产证表现形式不一样，效力一样，都是权属证明书，一房一卡，存根联留到天水市房屋产权交易中心，办理转移登记收回房卡正式联换房产证。所以，华信公司持有总房卡办理了60834号房产证，登记颁证的事实存在，程序合法，应该支持。原糖酒站15593号房产证颁证合法，根据2001年建设部修订的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条，原糖酒站房屋权属档案里有房屋买卖合同、协议、证明等文件，但是，其内容只有总面积记录，没有具体区分一楼、二楼各自房产的建筑面积，导致理解出现偏差，出现了一房两证。成纪公司受让原糖酒站资产是政府行为，被告无权评价，请求法庭支持被告的辩解理由，维持被告给第三人颁发的60834号房屋所有权证，驳回原告的诉请。被告提交与原一审一致的证据：规范性文件：1995年1月施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，2001年修正的建设部《城市房屋权属登记管理办法》。事实证据有：第一组证据，第三人华信公司（原秦城区房屋建设开发公司）建设并申请对秦州区青年北路青北综合楼房屋初始登记的档案材料：原秦城发证办公室收件存根，申请书，委托书，天水市计划委员会批文，规划许可证，施工许可证，四至墙界表，分栋勘查表，平面图、红线图，颁发0779号所有权证存根等；第二组证据，原甘肃省天水糖酒副食采购供应站（以下简称原糖酒站）申请对购买的青年北路综合楼房屋申请转移登记的档案材料：天水市发证办公室收件存根，申请书，房屋登记委托书，四至墙界表，分栋勘查表，具结书，房屋平面图，商品房购销合同、买卖契约、购销协议附件，商品房购销合同公证书，买卖契税证、办理契税证明单，原天水市商业委员会同意糖酒站在原秦城区（现秦州区）购买商业用房的批复，颁发15593号所有权证存根等；第三组证据，第三人华信公司在2005年申请转移登记、办理60834号房产证的审批归档单一张，归档单记录的内容证明60834号房产证是依据房卡办理的。第三人华信公司述称：原告购买改制企业原糖酒站的资产与之形成买卖之债，不动产以实际交付和登记为法定条件取得物权，原告至今没有取得本案争议房屋的物权，在第三人合法拥有房屋所有权的情况下原告与原糖酒站之间的合同之债不能对抗第三人取得的物权。行政诉讼中允许利害关系人可以向人民法院提起行政诉讼，但是这种利害关系必须是直接的利害关系，原告与该行政登记行为没有直接的利害关系，因此，原告无权对第三人取得的房产证提起行政诉讼，原告诉讼主体不适格。第三人和原糖酒站签订了房屋买卖合同，第三人履行合同交付了房屋，但是，糖酒站没有按照合同约定及时付清欠款，拖欠第三人房款本金25万余元，拖欠供热费82363万余元没有付清，经第三人多次催要，并于2001年2月26日发出了催款通知，其仍没有缴清房款及拖欠的供热费，其便主动找第三人协商用本案争议的房产抵欠款，第三人即收回本案争议的房屋使用，并申请办理了该房屋的60834号房产证，原糖酒站没有提出异议，60834号房产证办理合法。被告给原糖酒站办理的15593号房产证，缺少初始房屋权属证书和购房原始发票，属无效办理，违反程序，是无效证件，“一房两证”的界定应当是同一房屋、同一方位、同一四至、同一面积，办理重复的产权登记，而本案原糖酒站所拥有的天秦房字第155**号产权证与第三人的60834号产权证不属于“一房两证”，而是颁证后在原产权证上除权的问题，因此，不存在一房两证的情况，原告的诉讼理由不能成立，请求法院对15593号房产证一并审查。60834号房产证凭房卡等材料登记，被告管理漏洞导致材料遗失，不是第三人的过失和责任。本案房屋产权争议是基于商品买卖合同争议而产生的，房屋所有权的确认应当以基础买卖合同为前提，本案争议的实质是糖酒站与原告履行退房行为的效力认定问题应当告知原告先行解决民事争议，请求中止本案诉讼或驳回原告的诉讼请求。第三人提交与原一审一致的证据：1、1996年8月18日商品房购销合同及协议附件；2、2001年12月21日出具的出卖给原糖酒站的青北综合楼和临时建筑物的原始发票，该票第三人持有；3、2001年2月26日第三人最后一次向原糖酒站发出的催要欠房款通知。4、2005年11月14日颁发的60834号房产证。第三人庭后补充提交了1996年8月--1997年2月其出据给原糖酒站购买青北综合楼购房款现金收据和银行转账单25张，总金额880万元。法庭要求被告提交了青年北路综合楼房总证分割换房卡的原始登记材料。其中有：1996年8月9日登记在第三人名下的秦房字第07**号房屋所有权证，载明青北路综合楼房屋6层，建筑总面积4469.36平方米；2003年9月17日第三人申请并审批登记在其名下的青北路综合楼房产5--6楼分割登记换发房产证表，1--4层房证换房卡发卡表，该表备注栏记录1层南侧属于秦城房屋开发公司、北侧属天水市糖酒副食公司；2层属糖酒副食公司；3层属秦州区房管局；4层属天水市土地管理局。经庭审出示证据，并经质证，原告、被告、第三人质证除相互认可的外，质证意见差距较大。合议庭对证据作如下确认：1、被告提交的规范性文件，1995年1月施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，建设部2001年8月修订的《城市房屋权属登记管理办法》，三方当事人均无异议，应作为本案的执法依据适用。2、被告提交的事实证据，原告、第三人对证据来源的真实性、合法性、关联性均无异议、认可，对第二组、第三组证据就证明目的各持异议：原告认为第三组证据60834号房产证档案归档单，没有事实证据，达不到证明颁证行为合法的目的；第三人认为第二组证据15593号房产证档案内没有初始权属证书，缺少购房发票，被告登记行为程序违法，请求法院一并审查；经审查，本院认为，被告辩称60834号房产证归档材料保管不善遗失，归档单记录60834号房产证凭房卡办理，第三人亦认可该事实，因此，归档单记录的凭房卡办理60834号房产证这一事实，应予确认和采信；15593号房产证档案材料有房屋买卖合同、第三人盖章的房屋四至墙界申报表等基础材料，证明内容清楚，产权来源合法，登记材料缺少初始登记权属证书和不是必须收存的购房发票，被告执法存在瑕疵，属于收集证据不全面，15593号房产证及其档案材料，应作为有效证据确认和采信。3、法庭要求被告提交的2003年9月第三人申请对青年北路综合楼的总房产证办理分割的档案目录和材料，与本案有关联，为当时分割换证、换卡时形成和收集，现保存于被告的档案，三方对证据无异议，仅就证明目的提出不同的看法，故应作为有效证据确认和采信。3、原告提交的证据，被告无异议；第三人对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，就证明目的认为原糖酒站欠第三人房款，转让合同和资产评估报告对第三人不产生效力，对15593号房产证正本复印件不认可、不存在一房两证的意见。经审查，资产评估报告证明了原糖酒站被转让的所有资产中，包含了被第三人登记的房产；15593号房产证正本复印件收存于资产评估报告内，虽然扉页下半部分颁证机关名称空白，但是，加盖了原糖酒站的公章，房产证编号、登记内容与被告保存的存根内容完全一致，被告亦认可并提交了颁发该证的事实证据，证明其行为客观存在，因此，原告提交的证据来源合法，证明目的清楚，应作为有效证据确认并采信。4、第三人提交的60834号房产证，为被诉具体行政行为，不是证据。其他证据：商品房购销合同，三方当事人均已提交并无异议，应作为有效证据确认和采信；第三人提交出卖房屋的销售发票和催要欠房款通知，证明其与原糖酒站存在纠纷、欠房款没有付清，原告、被告认为该证据与本案无关联，经审查，原告、被告质证意见成立，该证据与办理60834号房产证无关联，本院不予认证。5、第三人庭后提交的原糖酒站交款收据和进账单，超过举证期限，且该类证据只证明了原糖酒站缴纳过房屋款，无法证明原糖酒站有房屋欠款债务的事实，故本院不予认证。经审理查明，秦州区青年北路青北综合楼为第三人建设，1996年8月9日在被告处办理该栋楼的秦房字第07**号房屋所有权证，该证载明楼房建筑面积4469.36平方米，框架结构，属办公房和铺面房。1996年8月18日原糖酒站与第三人签订了《商品房购销合同》、《购销协议附件》，购得该楼一层、二层部分房屋和临建房，议定房屋价款475万元，第三人交付了房屋；1998年4月3日原糖酒站申请办理了房屋转移登记，取得了天房权证秦字第155**号房屋所有权证，该证登记确认青北综合楼1-2层1647.26平方米营业房屋和423.5平方米的临时建筑物，所有权人为原烟酒站。2003年9月17日，被告根据第三人申请，对该栋楼进行分割登记，0779号总房证被告收回，房产被分割登记，其中第三人申请分割登记并获得被告批准，总房产证被收回换发，分割登记在其名下青北路综合楼房产5--6楼；申请房证换房卡发卡，并获得被告批准，登记在其名下1--4层，备注栏记录1层南侧属于秦城房屋开发公司、北侧属天水市糖酒副食公司，2层属糖酒副食公司，3层属秦州区房管局，4层属天水市土地管理局。2005年11月14日，第三人将自己占有、使用已经出卖给原糖酒站的青北路综合楼南侧临街商铺1间，凭房卡申请登记，取得了天房权证秦字第608**号房产证，所有权人为第三人，登记确认房产建筑面积36.5平方米，该房产面积与已经登记在原糖酒站的15593号房产证内房产建筑面积重叠。2006年原糖酒站拟改制，企业资产被评估，评估报告显示其中青北路综合楼15593号房产证内房产，被评估有营业房产建筑面积794.59平方米（其中商场营业楼536.7平方米；商场营业楼二层夹层257.79平方米）临时建筑物办公小二楼423.5平方米。2009年11月17日，原告通过甘肃省产权交易所挂牌交易受让了原糖酒站整体资产，按照2006年的评估报告确认了该站的所有资产和债权债务，完成了产权上市交易；2010年4月27日原糖酒站企业改制实施方案获得批复，原告即开始办理各项事务的变更转移登记等手续。2013年1月10日原告申请办理青北路综合楼房产转移登记中，被告给原告答复，青北路综合楼南侧临街商铺1间已经登记在第三人名下，颁发了60834号房产证，可能存在产权纠纷，为避免一房两证，对原告的登记申请暂缓办理。原告收到该答复后，就60834号房产证提起行政诉讼，请求撤销该证。上述事实有当事人陈述，三方所举证据在卷，并经当庭质证、认证，应予认定。本院认为：对房屋权利人申请登记材料进行审核、登记、颁证，是被告的法定职责。原糖酒站法人终止，成纪公司整体受让原糖酒站所有资产、债权、债务，并对受让的资产主张权利，符合最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，原告诉讼主体适格。原告提交证据证明其在2013年1月申请过户换发房产证时得知608**号房屋所有权证的存在，而被告、第三人无证据证明原告早已知该颁证行为的存在，按照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定，结合举证原则，应认定原告起诉期限符合法律规定，未逾期。同时，本案争议房产原由原糖酒站从第三人处购买并进行了房产转移登记，原糖酒站法人终止，原告通过拍卖渠道买来该企业房产、债权、债务等全部资产，合法继受并主张房产过户登记的权利符合法律规定，第三人提出由于原糖酒站未付清购房款，才协商由原糖酒站给其退回本案争议的房产，但未提交证据证实，且从原糖酒站资产拍卖清单看，并无与第三人存在债权、债务纠纷的记载，因此，第三人认为应中止审理本案先行解决民事争议，不符合行政诉讼案件中止审理的条件，不能支持。秦州区青年北路综合楼为第三人建设，取得了房屋初始登记权属证书，该权属证书证明了第三人具有对初始房屋的处分权利，第三人于1996年8月18日与原糖酒站签订了《商品房购销合同》，将其建设的青年北路综合楼一、二层1647.36平方米房屋，423.5平方米（小二层楼）临建房屋出售给原糖酒站，原糖酒站1998年4月3日办理了转移登记，自此，原糖酒站取得了该房屋的所有权，其申请转移登记时虽然没有提交初始权属证书，证据收集存在瑕疵，但不能否定转移登记所依据的买卖合同、协议、第三人盖章的房屋四至申报表等其他登记必需的基础材料证明效力，因此，被告给原糖酒站颁发15593号房产证并无不当；该证登记的房产，改制前部分房屋已经抵偿了银行贷款，导致房产减少没有进行变更登记，但是，15593号房产证效力仍然合法存在；2003年9月17日，被告根据第三人的申请，对该栋楼进行分割登记，将该楼0779号总房产证收回后，予以分户换卡，且在登记表备注栏载明：1层南侧属于秦城房屋开发公司（系本案争议的36.5平方米房屋），北侧属天水市糖酒副食公司；2层属糖酒副食公司......，从其提交的证据来看，被告在第三人申请对该栋楼进行分割登记时，对于南端36.5平方米的房屋是否应属于第三人，并未进行审查，事实上该36.5平方米的房屋所有权，已于1998年4月3日登记给了原糖酒站，被告给第三人办理该房分户卡时，确认1层南侧属于秦城房屋开发公司即已缺乏证据，如果第三人主张的以房抵债事实成立，则应办理房屋的过户登记，即将该36.5平方米从原糖酒站房产证中转移登记给第三人，但是，第三人并未提供其与原糖酒站达成以房抵债协议或者其他抵债文书，被告直接先以房卡形式确认36.5平方米房屋属于第三人，无事实依据；后经第三人申请，被告仅凭第三人提交的房卡、证明，给第三人颁发了60834号房产证，导致15593号房产证房产中的36.5平方米面积与第三人持有的15593号房产证登记面积重叠，36.5平方米的房屋出现“一房两证”，明显的违反2001年8月修订实施的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定。第三人一再主张该房屋是其与原糖酒站以房抵债所取得，但申请办理60834号房产证时，第三人也未向被告提交以物抵债的材料，被告亦未审查该房屋来源，因此，第三人提出与原糖酒站协商以该争议房抵偿了原糖酒站拖欠第三人购房款的理由，没有证据证实，不予支持。因此，被告给第三人颁发的60834号房产证认定事实不清，证据不足，违反法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项l、2、3目的规定，判决如下：撤销被告天水市房地产管理局2005年11月14日给第三人天水华信房产开发有限公司颁发的天房权证秦字第608**号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审　判　长　　赵晓云代理审判员　　杨虎雁人民陪审员　　刘建军二〇一四年三月二十日书　记　员　　石慧云来源：百度“”