（2014）莆民终字第304号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2014-05-22

案件名称

林文杰与莆田市金高威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省莆田市中级人民法院

所属地区

福建省莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林文杰,莆田市金高威房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）莆民终字第304号上诉人（原审原告）林文杰，男，1949年1月6日出生，汉族，退休干部。委托代理人陈金敢，福建律海律师事务所律师，代理权限为特别代理。被上诉人（原审被告）莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰村，组织机构代码证代码61125921-4。法定代表人黄赛平，董事长。委托代理人吴国章、黄艳玲，福建壶兰律师事务所律师，代理权限为特别代理。上诉人林文杰因与被上诉人莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林文杰的委托代理人陈金敢和被上诉人金高威公司的委托代理人黄艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1999年，被告金高威公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰社区编号为莆国用字（1999）第Y9900424号地块的土地使用权。经批准，被告金高威公司在该地块上建设商品房，名称为浅水湾荔苑，建设工程规划许可证号为荔建字2006-033-1，施工许可证号荔建管证（2006）009号，商品房预售许可证号为（2006）莆房许字第032号。2006年10月8日，原告林文杰与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款人民币215600元向被告购买浅水湾荔苑小区5号4层403室商品房一套，被告应在2007年5月30日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，若被告逾期超过90日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条“关于产权登记”的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……遵照逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款人民币215600元。2007年3月20日，被告通知原告林文杰办理房屋交接手续。2007年5月20日，原、被告双方办理了房屋交接手续，原告向被告交纳了办理房屋权属证书的有关费用人民币5979.78元。2009年12月18日，被告把原告的商品房初始资料报产权登记机关备案。2010年12月6日、2013年1月5日，原告分别领取了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。在本案审理过程中，原告主张因被告逾期违约办理房屋权属证书致其经济损失，但没有提供相应的证据证实。案经本院主持调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。原审法院认为，原告林文杰与被告金高威公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方于2007年5月20日办理房屋移交手续，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条“关于产权登记”的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2007年11月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告金高威公司于2009年12月18日逾期报产权登记机关备案，致原告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供其存在经济损失的证据，且被告提出约定的违约金过高请求予以减少，故本案违约金酌定调整为按原告所交纳的办证费用总额人民币5979.78元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案逾期办理房屋权属证书的违约金诉讼时效自被告金高威公司应把办理权属登记资料报产权登记机关备案的次日即2007年11月21日起计算，且按日计付逾期办证违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告林文杰已于2010年12月6日领取了房屋所有权证，于2013年1月5日领取了国有土地使用证，而其于2013年4月15日向本院提起诉讼，故其要求于2011年4月15日之前的按日计付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告金高威公司应支付给原告自2011年4月15日起至原告领取土地使用证即2013年1月5日止的违约金。原告林文杰请求合理的部分本院予以支持，请求不合理的部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告林文杰因逾期办理房屋权属证书自二○一一年四月十五日起至二○一三年一月五日止，以原告所交纳的办证费用总额人民币五千九百七十九元七角八分为基数，按银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的违约金；二、驳回原告林文杰的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2708元，由原告林文杰负担2658元，由被告莆田市金高威房地产开发有限公司负担50元。一审宣判后，上诉人林文杰不服，向本院提起上诉。上诉人林文杰上诉称：1、原审法院认定双方约定的违约金过高是错误的。原审时，被上诉人金高威公司没有提供证据证实逾期办证导致上诉人林文杰的具体经济损失金额或标准，因此，被上诉人金高威公司主张违约金过高，显然依据不足，不应予以采纳。2、原审法院酌定“以所缴纳的办证费用为基数”，作为其经济损失的认定依据，不符合法律规定。即使本案给上诉人林文杰造成的损失数额难以确定，也应以“已付购房款总额”为基数进行计算。3、双方当事人的约定符合法律规定。该《商品房买卖合同》第十五条中有关逾期办证的违约责任，是以“交付房价款”为基数，该约定也符合法律规定，应作为本案的定案依据，原审法院没有予以采纳，违反了《合同法》中的当事人意思自治原则，是错误的。4、本案应自2007年11月21日起计付违约金。依据合同约定，被上诉人金高威公司应于2007年11月21日前将房屋产权证书交付给上诉人林文杰，但因被上诉人金高威公司的过错，导致这一侵权行为一直持续至今，故该诉讼时效应适用20年的最长时效，本案应自2007年11月21日起计付违约金。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人林文杰的原审诉讼请求，并判令被上诉人金高威公司承担本案一、二审诉讼费。被上诉人金高威公司没有提供书面答辩意见，庭审上辩称：1、本案并不存在逾期办证的违约问题，即使存在逾期办证事实，双方也没有约定逾期办证所应承担的违约责任。2、上诉人林文杰不存在因逾期办证的损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第29条规定，上诉人林文杰应就其主张的逾期违约办证造成的实际经济损失进行举证。但在原审期间，上诉人林文杰没有提供其有任何经济损失的证据，也不存在因上诉人林文杰不能完全行使房产所有权问题而造成经济损失的事实，上诉人林文杰的购房目的是为了自住，不是用于炒房。退一步讲，即使是用于炒房，因所购房产一直处于涨价状态，上诉人林文杰也从中赚取巨额的房产溢价款。综上，请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原审法院查明的事实中，上诉人林文杰对“原告主张因被告逾期违约……证据证实”有异议，认为其是以违约之诉主张赔偿的，并非以经济损失作为依据主张赔偿的。上诉人林文杰对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人金高威公司对原审查明的事实没有异议。本院对各方当事人均没有异议的事实予以确认。本院认为，上诉人林文杰与被上诉人金高威公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示。合同中关于逾期办证的违约责任约定为“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”，现被上诉人金高威公司主张所约定的违约金过高，请求予以减少。鉴于上诉人林文杰没有举证证实因被上诉人金高威公司逾期办证给其造成的损失情况，且客观上，上诉人林文杰也自认购买该商品房是为了自己居住使用，被上诉人金高威公司的逾期办证行为，也没有给上诉人林文杰带来商品房交易方面的损失，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对合同中“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定予以调整，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原审法院认定上诉人林文杰所交纳的办证费用的利息损失，为上诉人林文杰在逾期办证期间的损失，并据此作出判决，并无不当，应予维持。由于上诉人林文杰所行使的是因被上诉人金高威公司逾期办证所产生的违约之债的请求权，适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效的规定，原审法院在被上诉人金高威公司行使诉讼时效抗辩权后，对上诉人林文杰超过诉讼时效的部分违约之债的请求权不予保护，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人林文杰的上诉请求依据不足，不予支持；原审审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2708元，由上诉人林文杰承担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈建华代理审判员　　李　忠代理审判员　　彭赵龙二〇一四年三月二十日书　记　员　　林锴琪附：本案相关法律、法规提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”