（2014）顺民初字第2631号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
吴迪与北京春晖园投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴迪,北京春晖园投资有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第2631号原告吴迪，男，1975年7月3日出生。委托代理人王道宽，北京市振邦律师事务所律师。被告北京春晖园投资有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺空港经济开发区B区裕民大街9号，组织机构代码76629692-5。法定代表人叶晖，董事长。委托代理人王志荣，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告吴迪与被告北京春晖园投资有限责任公司（以下简称春晖园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛佳雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴迪及委托代理人王道宽，被告春晖园公司之委托代理人王志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴迪诉称：2012年10月31日，原告与被告签订商品房预售合同及附件合同，购买被告预售的顺义区×工业区×区×楼×层×单元×号房屋。合同条款对双方的权利义务进行了约定，被告应当在2013年12月31日前向原告交房，原告按照约定已支付购房款。2013年12月1日，被告向原告发出入住通知，该通知新增加了收房绑定条件，在交房前要求与被告指定的物业公司签署物业合同。被告及物业公司自行提高了入住条件和缴费标准，共有5项：1.由被告代收契税；2.代收产权费1300元；3.供暖费由原合同约定的40元每平方米提高到84元每平方米；4.车位费由每月150元提高到600-750元。原告坚持要求按照原合同收房，被告无理拒绝。诉讼请求：1.依法判令被告按照商品房预售合同第十二条的规定履行交房义务向原告交付将顺义区×工业区×区×楼×层×单元×号房屋；2.被告按照该合同第十四条确定的处理方式向原告赔偿逾期交房违约金暂计算为8000元；3、诉讼费由被告负担。被告春晖园公司辩称：被告已经在约定的交房期限之前以快递的方式向原告发送了收房通知书，根据法律规定，房地产开发企业交房的义务主要表现为按照合同约定向买受人发送收房通知，买受人应按照通知的时间地点配合接收相关房屋；本案的诉讼标的之所以没有完成实际交接，并不是由于被告没有履行交房的主要义务，而是因为原告拒绝履行接收义务而导致的，所以原告的诉讼请求不能成立；反之，因买受人的原因导致房屋不能实际交接的，根据法律规定和合同约定买受人应承担一定的违约责任，被告保留追究买受人违约责任的权利。经审理查明：2012年10月31日，春晖园公司（出卖人）与吴迪（买受人）签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。该合同约定：商品房房屋坐落为顺义区×工业区×区×楼×层×单元×，买受人于2012年10月31日签署本合同前，向出卖人支付全部总房款，应付款计人民币1338895元；出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金及契税，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。该合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。后吴迪向春晖园公司交纳购房款1338895元。2013年12月1日，春晖园公司向吴迪发出《入住通知书》，告知吴迪于2013年12月26日携带相关材料到北京方糖销售中心办理入住手续，办理入住时需要交纳的费用包括公共维修基金、契税、产权代办费、产权证费用、测绘费、印花税、房屋差额款、物业服务费及供暖费。其中供暖费的缴费标准为84元／平方米／供暖季＊实测建筑面积（按入住时间计收）。审理中，吴迪陈述吴迪已经按照合同约定交纳了购房款，春晖园公司发送的入住通知书增加了交房的条件，入住流程及收费标准突破了原合同，吴迪在收房现场要求入住，春晖园公司以流程未完成为由予以拒绝。春晖园公司陈述，春晖园公司的交房义务就是发送收房通知书，故春晖园公司已经交付了房屋，房屋占有没有转移是因为买受人拒绝履行收房义务导致的；合同约定买受人应在收房的同时交纳供暖费、专项维修基金及契税，买受人没有交纳上述费用，春晖园公司在行使先履行抗辩权及同时履行抗辩权。审理中，春晖园公司表示不要求对合同约定的违约金标准进行调整。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、《入住通知书》及购房款发票等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。吴迪与春晖园公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。在吴迪已经按照合同约定交纳购房款的情形下，春晖园公司亦应依约向吴迪交付房屋。故对于吴迪要求春晖园公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。现春晖园公司未按照约定时间交付房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任。故对于吴迪要求春晖园公司按照合同约定的标准支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。先履行抗辩权及同时履行抗辩权的行使需在两个相对待的权利义务之间进行。如一方未履行合同之附随义务，合同相对方不得以合同履行的抗辩权为由拒绝本方合同主义务之履行。就买卖合同而言，出卖人交付标的物、买受人支付价款，此系合同主义务。而交纳专项维修基金、契税、供暖费等费用仅属合同附随义务或属于供用热力合同等其他法律关系。如由此发生纠纷，一方虽可另行追究对方相应责任，但不得以此对抗合同主义务之履行。故对于春晖园公司先履行抗辩权及同时履行抗辩权的辩解意见，本院不予采信。春晖园公司辩称房屋未交付系因买受人拒绝收房，但就此未能提供充分的证据予以证明，故对其此项辩解意见本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京春晖园投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将北京市顺义区×工业区×区×楼×层×单元×室房屋交付给原告吴迪；二、被告北京春晖园投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告吴迪支付违约金，违约金以已付房款一百三十三万八千八百九十五元的万分之一为标准，自二〇一四年一月一日起计算至房屋实际交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告北京春晖园投资有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 牛佳雯二〇一四年三月二十日书记员 贾 平 关注公众号“”