（2014）穗从法房初字第52号
裁判日期: 2014-03-20
公开日期: 2014-06-06
案件名称
彭定坤、彭艳群与广州市盛唐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
从化市人民法院
所属地区
从化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭定坤,彭艳群,广州市盛唐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗从法房初字第52号原告：彭定坤，男，苗族，1967年11月12日出生。原告：彭艳群，女，汉族，1975年4月28日出生。两原告共同委托代理人：肖大伟，张明金，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广州市盛唐房地产开发有限公司。法定代表人：唐志威。委托代理人：甘春燕，女，汉族，1986年5月15日出生，该公司职员。原告彭定坤、彭艳群与被告广州市盛唐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员王健独任审判，于2014年2月21日公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人张明金、被告委托代理人甘春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭定坤、彭艳群诉称：2011年9月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于从化市街口街新村北路52-56号翰林国际公馆自编8号楼401房，该商品房价款为624177元，被告应当在2012年8月31日前将该商品房交付原告使用。该合同附件七补充协议第六条约定“甲方如未按本合同规定的期限将商品房交付给乙方的，双方同意按如下方式处理：……在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告按时足额支付了全部购房款，但被告至今未将该商品房交付原告使用。综上所述，被告逾期交付商品房事实清楚，依照合同约定，被告应向原告支付违约金。为此，请求法院判令：一、被告向原告支付迟交楼违约金（迟交楼违约金按购房款每日万分之五的标准自合同约定交房日期的第二日起计至实际交付之日止，暂计至2013年9月30日违约金为122962.87元）；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告广州市盛唐房地产开发有限公司辩称：一、被告不存在违约的行为。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第3点约定：“如遇市政规划、政府行为、公共垄断、突发性社会事件，异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间”。本案中存在违法犯罪行为，从化市政府介入协调，并多次召开协调会，责令双方按政府协调的框架处理纠纷，这属于政府实施具体行政行为的体现。另外施工方唆使工人聚集上访，闹事，要求上诉人支付不应当承担的款项，导致工地停工，这属于突发性社会事件。上述情况均属双方约定的不可抗力。即使上述情况不属于民法意义上的不可抗力，但也属于双方约定的免责事由，根据合同法有约定从其约定的相关规定，交楼时间理应顺延。虽然我国没有规定情势变更制度，但相关司法实践均有采用，而本案的客观变化为双方所约定，于情于理应予考虑。二、本案已基本具备交楼的条件。《商品房买卖合同》补充协议第5点约定：“双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要甲方取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，乙方应无条件予以收楼”。被告已经举证证明取得约定的备案表，已具备交楼条件。三、被告已尽力解决。对于发生在工地上的违法事件，被告已采取请求政府协调、向公安机关举报、向法院诉讼解决施工纠纷等各种措施，努力制止妨碍交楼的情形产生，已穷尽各种法律、行政的救济手段，对该施工纠纷无任何过错，法庭也应予以考虑。四、约定每日按万分之五计算违约金过高，被告愿意按租金标准给予原告一定的赔偿，综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2011年9月10日，原告与被告签订合同编号为：201109130017的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告位于从化市街口街新村北路52-56号翰林国际公馆自编8号楼401房；该商品房价款为624177元；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2012年8月31日前将该商品房交付原告使用；房屋交付时被告应当提供（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同附件七《补充协议》第六条第4点约定被告如未按本合同规定的期限将商品房交付给原告的，逾期超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告在本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付房价款万分之五的违约金。合同附件七《补充协议》第六条第5点约定双方确认合同第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，被告取得该备案表即视为已具备交楼条件的约定标准，原告同意无条件予以收楼。合同签订后，原告已支付了全部购房款，但被告未能在2012年8月31日前将商品房交付原告使用。另查明，被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为自编盛唐翰林国际1号楼、2号楼、3号楼、鸣泉花园4号楼的备案表，该备案表未经备案机关出具审查意见并盖章确认。另被告提交《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》，证明约定违约金过分高于涉案房屋所在地租金。本院认为：一、关于涉案房屋是否具备交楼条件问题。双方合同及补充协议约定交楼条件的标准为被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，被告提交的为自编盛唐翰林国际1号楼、2号楼、3号楼、鸣泉花园4号楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而涉案房屋位于翰林国际公馆8号楼，且被告提交的该备案表未经备案机关出具意见并盖章。被告提交的证据不足以证明涉案房屋符合交楼标准，故本院不予采纳。二、关于被告应否承担逾期交楼违约责任问题。被告认为因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。但被告主张的上述情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故被告认为其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。在合同履行过程中，原告已付清房价款，被告未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。至于被告与施工方的纠纷，属于另一法律关系，本案不予调处，被告可另循法律途径解决。三、关于被告应承担逾期交楼违约金标准问题。根据双方的合同约定，被告逾期交楼的，每日按已付购房款万分之五的标准向原告支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。对于被告按每日万分之五的标准计算违约金过高，愿意按照从化市房屋租金标准赔偿原告损失的抗辩，本院不予采纳。现原告要求被告每日按总房价款的万分之五支付逾期交楼违约金至被告实际交房之日止的请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：被告广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭定坤、彭艳群支付逾期交楼违约金，以624177元为本金，按每日万分之五的标准从2012年9月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力之次日起至被告广州市盛唐房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交楼违约金，按照上述计算标准，由被告广州市盛唐房地产开发有限公司逐月支付给原告彭定坤、彭艳群。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1380元，由被告广州市盛唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 健二〇一四年三月二十日书 记 员 黄苑芊 来源：百度“”